Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/6251, UTR 23/6254, UTR 23/6255 en UTR 23/6257
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 oktober 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: [gemachtigde] ).
Inleiding
1.1
In de beschikking van 18 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats 2] , gemeente [gemeente] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:
Zaaknummer
Woning/niet-woning
Object
Vastgestelde waarde
UTR 23/6251
Niet-woning
[adres 1] [plaats 2]
€ 370.000,-
UTR 23/6254
Woning
[adres 2]
€ 92.000,-
UTR 23/6255
Woning
[adres 3]
€ 92.000,-
UTR 23/6257
Woning
[adres 4]
€ 84.000,-
1.2
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3
In de uitspraak op bezwaar van 7 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 8 september 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Beoordeling van de rechtbank
2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 9 mei 2025 en op diezelfde dag doorgezonden) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting.
Beoordelingskader niet-woningen
4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
6. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over het object [adres 1] (UTR 23/6251)
7. De onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats 2] , gemeente [gemeente] is een winkel met een magazijn. Het object heeft als bouwjaar 1960. Het object en heeft een oppervlakte van 200 m².
8. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 370.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
9. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 31.140,- per jaar (huurwaarde per m²: € 195,- voor de winkel en € 64,- voor het magazijn). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met drie verglijkbare huurtransacties en het eigen huurcijfer.
10. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 11,9. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met twee, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde.
11. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd die voldoende vergelijkbaar zijn en waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De getaxeerde huurwaarde per m² ligt boven de getaxeerde huurwaarden van de referentieobjecten maar aanzienlijk lager dan de voor het object zelf gerealiseerde huur. De kapitalisatiefactor ligt lager dan de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten.
12. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De gebruiksoppervlakte
13. Eiseres voert aan dat de gebruiksoppervlakte niet klopt. De winkel is slechts 120 m² en het magazijn is non-existent. Op de zitting heeft de taxateur toegelicht dat de gebruiksoppervlakte van 200 m² overeenkomt met de gebruiksoppervlakte op de kadastrale kaart. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar de bijlage bij de uitspraak op bezwaar met de indicatieve oppervlakte berekening. De pantry en het toilet maken onderdeel uit van de 200 m² gebruiksoppervlakte. Verder heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat als het magazijn als winkelruimte was meegenomen, de WOZ-waarde juist hoger was uitgevallen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eiseres heeft haar stelling ook niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
De huurinformatieformulieren en (zakelijke) vastgoedkaarten
14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar ten onrechte de op de referentieobjecten betrekking hebbende huurinformatieformulieren en (zakelijke) vastgoedkaarten niet heeft verstrekt, waardoor eiseres deze niet kan controleren. Eiseres wijst op de diverse brieven waarin zij hierom heeft verzocht. De rechtbank is van oordeel dat dit niet kan leiden tot een gegrond beroep (op het motiveringsbeginsel) gezien de algemene strekking van de brieven van eiseres. Het enkele feit dat daarin, tussen niet op de zaak betrekking hebbende opmerkingen, ook ergens staat dat hij de huurinformatieformulieren en de (zakelijke) vastgoedkaarten wil ontvangen maakt nog niet dat de brieven een concreet verzoek inhouden waar de heffingsambtenaar op had moeten reageren. De beroepsgrond slaagt niet.
Beoordelingskader woningen
15. De WOZ-waarde van een woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
16. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Het geschil over de woningen aan de [adres 2] / [nummer 1] en [nummer 2] (UTR 23/6254, UTR 23/6255 en UTR 23/6257)
17. De woningen zijn bovenwoningen. De woningen aan de [adres 5] hebben een oppervlakte van 46 m² en de woning aan de [adres 4] heeft een oppervlakte van 42 m².
18. In geschil is de WOZ-waarde van de woningen op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.
19. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met drie verkopen in [plaats 2] , te weten:
- [adres 6] , verkocht op 17 mei 2021 voor € 150.000,-;
- [adres 7] , verkocht op 31 december 2021 voor € 150.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 5 juli 2022 voor € 204.400,-.
Beoordeling van het geschil
20. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook bovenwoningen of flats zijn die in dezelfde wijk in [plaats 2] liggen, die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
21. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Referentiewoning [adres 6]
22. Eiseres voert aan dat er voor de waardebepaling van de woningen aansluiting gezocht moet worden bij de prijs per m² van de referentiewoning [adres 6] . Deze referentiewoning is volgens eiseres veel beter vergelijkbaar met de woningen dan de overige referentiewoningen. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Naar het oordeel van de rechtbank zijn alle drie de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar. De prijs per m² van de woningen ligt ruim onder de gemiddelde m²-prijs van de referentiewoningen, waarmee de heffingsambtenaar aannemelijk maakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om immateriële schadevergoeding
23. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
24. De rechtbank moet eerst beoordelen of het arrest van de Hoge Raad [2] van 14 juni 2024 van toepassing is op deze zaak. Uit overweging 3.5 van voornoemd arrest van de Hoge Raad volgt dat de weergegeven wijzigingen niet gelden voor zaken waarin (i) de belanghebbende voorafgaand aan de datum van dit arrest om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn heeft verzocht, en (ii) de redelijke termijn voor de desbetreffende fase van de procedure (bezwaar en beroep) op de datum van dit arrest is overschreden. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift van 7 maart 2023 (door de heffingsambtenaar ontvangen op 8 maart 2023) voor het eerst verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke termijn voor bezwaar en beroep is overschreden twee jaar na de ontvangst van het bezwaarschrift door de heffingsambtenaar, dus op 8 maart 2025. Het arrest van de Hoge Raad is van 14 juni 2024. Hieruit volgt dat op de datum van het arrest de redelijke termijn nog niet was overschreden en dat het arrest van toepassing is op deze zaak.
25. Uit voornoemd arrest volgt verder dat de bagatelgrens niet meer op € 15,- wordt gesteld, maar op € 1.000,-. Het totaalbedrag van de aanslag is in dit geval € 1.119,44. Aangezien eiseres verzoekt de WOZ-waarden met 20% te verlagen kan het financiële belang van eiseres niet meer zijn dan 20% van de totale aanslag. Dit is minder dan de bagatelgrens van € 1.000,-.
26. Omdat in dit geval het financiële belang bij de procedure minder dan € 1.000,- bedraagt, en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, kan de belastingrechter blijkens het arrest van de Hoge Raad van 14 juni 2024 volstaan met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. De rechtbank zal dat hier doen en wijst het verzoek om vergoeding van de immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn af.
Conclusie en gevolgen
27. De heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarden van de objecten voor belastingjaar 2023 niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. De redelijke termijn is overschreden, maar de rechtbank ziet geen aanleiding om daarvoor een schadevergoeding toe te wijzen. De heffingsambtenaar hoeft daarom het door eiseres betaalde griffierecht niet te vergoeden. Ook ziet de rechtbank geen aanleiding om de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiseres te veroordelen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schade af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 oktober 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.