Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/7595 en 24/7596
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 augustus 2025 in de zaak tussen
Stichting Saxum, uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] ,de heffingsambtenaar
(gemachtigde: D. Koopmans).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] en de [adres 2] in [plaats] (de woningen).
1.2
In de beschikking van 31 maart 2024 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) voor het belastingjaar 2024 naar de waardepeildatum 1 januari 2023 de waarde van de woningen als volgt vastgesteld:
[adres 1] op € 512.000,-;
[adres 2] op € 385.000,-.
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 16 oktober 2024 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. De heffingsambtenaar heeft vlak voor de zitting een aanvullend stuk overgelegd, namelijk een pleitnota. De rechtbank heeft dat stuk met inachtneming van de goede procesorde geweigerd, met uitzondering van de daarin opgenomen foto’s.
1.5
De zaak is behandeld op de zitting van 3 juli 2025. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
1.6
De rechtbank heeft aan het einde van de zitting het onderzoek gesloten. De gemachtigde van eiser heeft na het sluiten van het onderzoek nadere stukken ingediend bij de rechtbank waarin een verzoek wordt gedaan om het onderzoek te heropenen en een nadere mondelinge behandeling te organiseren. De rechtbank zal onder punt 5 ingaan op dit verzoek.
Overwegingen
Feiten en beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woningen. De woning aan de [adres 1] is een eindwoning uit 1904 met een totale gebruiksoppervlakte van 96 m². De woning aan de [adres 2] is een tussenwoning, ook uit 1904, en heeft een totale gebruiksoppervlakte van 63 m². Partijen verschillen van mening over de waarden van de woningen per 1 januari 2023. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarden van € 512.000,- voor de [adres 1] en € 385.000,- voor de [adres 2] . Eiser bepleit lagere waarden, namelijk respectievelijk € 312.000,- en € 185.000,-.
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woningen, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar twee taxatiematrixen overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met verkopen van woningen in [plaats] .
4.2
De woning aan de [adres 1] is vergeleken met de volgende vier verkopen:
- [adres 3] , verkocht op 8 december 2022 voor € 520.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 12 december 2022 voor € 765.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 22 november 2022 voor € 563.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 5 april 2024 voor € 600.000,-.
4.3
De woning aan de [adres 2] is vergeleken met de volgende drie verkopen:
- [adres 7] , verkocht op 22 november 2022 voor € 535.000,-;
- [adres 8] , verkocht op 3 november 2022 voor € 525.000,-;
- [adres 9] , verkocht op 5 september 2022 voor € 485.000,-.
Verzoek om heropening
5. Gemachtigde van eiser heeft in zijn brieven, die na het onderzoek ter zitting aan de rechtbank zijn gestuurd, verzocht om heropening van het onderzoek en een nadere mondelinge behandeling omdat de rechtbank bij het verzenden van de zittingsuitnodiging de wettelijke drieweken-termijn [1] niet in acht heeft genomen. Het klopt dat de zittingsuitnodiging te laat aan gemachtigde van eiser is aangeboden, namelijk op 13 juni 2025. In reactie op de zittingsuitnodiging heeft gemachtigde van eiser aan de rechtbank per brief laten weten dat hij verhinderd is op de zittingsdatum. In diezelfde brief en daaropvolgende brieven heeft de gemachtigde van eiser echter om inhoudelijke stukken gevraagd met het oog op de geplande zitting. Een verzoek om uitstel is nooit gedaan. De gemachtigde is ook op de zitting verschenen en heeft enkel opgemerkt dat de drieweken-termijn niet in acht is genomen. Ter zitting heeft gemachtigde van eiser daar geen bezwaar tegen gemaakt en ook niet naar voren gebracht dat hij zich niet voldoende heeft kunnen voorbereiden. Gemachtigde van eiser heeft alleen een punt gemaakt van het feit dat hij persoonlijk is benadeeld omdat hij een privé-afspraak heeft moeten missen, omdat de zitting op donderdagmiddag was in plaats van op de gebruikelijke maandagmiddag, maar dat is geen processueel belang van eiser en bovendien niet het gevolg van het niet in acht nemen van de drieweken-termijn. Vervolgens heeft de gemachtigde van eiser op de voor hem gebruikelijke wijze deelgenomen aan de zitting. Het is de rechtbank dan ook niet gebleken dat eiser in zijn processuele belangen is geschaad. Daarom gaat de rechtbank ervan uit dat gemachtigde van eiser zich voldoende heeft kunnen voorbereiden op de zitting en wijst de rechtbank het verzoek om heropening af. [2]
Procedeergedrag
6. Het door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiser er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [3]
7. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiser concreet gemaakt waarom eiser het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 24 april 2025 en doorgezonden op dezelfde dag) heeft de gemachtigde van eiser echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd. De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandeld hierna alleen de gronden die voldoende concreet en tijdig zijn ingediend.
Het oordeel van de rechtbank
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn omdat de woningen in nabije omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woningen en de referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Achterstallig onderhoud
9.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat er bij beide woningen sprake is van achterstallig onderhoud en dat het noodzakelijk is om dit per direct aan te pakken. Eiser heeft een bouwkundig rapport uit 2021 overgelegd waaruit zou blijken dat die onderhoudskosten op minimaal € 125.000,- zouden uitkomen.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de woningen zijn vergeleken met andere woningen met een vergelijkbaar bouwjaar en dus van vergelijkbare kwaliteit. Daarmee is voldoende rekening gehouden met de kwaliteit van de woningen. De heffingsambtenaar heeft verder toegelicht dat het klopt dat er regulier onderhoud nodig is om de woningen op peil te krijgen, maar dat dat niet terug te zien in de verkoopprijzen. Dat betekent dat het dus ook geen consequenties heeft voor de waarde.
9.2
De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen. Het onderhoud van de woningen is gewaardeerd met een 3, ‘niet op peil’. Eiser heeft niet voldoende onderbouwd dat die waardering niet juist is. Het bouwkundige rapport dat eiser heeft overgelegd ziet op meerdere adressen, namelijk [adres 10] , [adres 1] , [adres 11] en [adres 12] . Uit het rapport wordt niet duidelijk wat de geadviseerde onderhoudswerkzaamheden per afzonderlijk adres zijn en eiser heeft dat verder op zitting ook niet kunnen verduidelijken. Op basis van dit rapport kan de rechtbank dan ook niet aannemen dat de heffingsambtenaar ten onrechte het onderhoudsniveau op 3 heeft gezet. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 1] is een eindwoning
10.1
Eiser voert aan dat de [adres 1] een eindwoning is en onterecht wordt vergeleken met tussenwoningen. Die tussenwoningen hebben bovendien extra’s zoals een dakopbouw, een dakterras of een dakkapel en zijn ook daarom niet goed vergelijkbaar.
De heffingsambtenaar heeft ter zitting toegelicht dat de [adres 1] , gelet op de specifieke kenmerken van de woning, goed vergelijkbaar is met een tussenwoning. Na [adres 1] komt namelijk [adres 10] , waardoor de woning eigenlijk een tussenwoning is. Daarom is er vergeleken met tussenwoningen. In de taxatiematrix wordt aan de woningwaarde per vierkante meter een prijs toegekend. Rekening houdend met de waardeerbare verschillen, is de woningwaarde per vierkante meter van de woning het laagst. Daaruit volgt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
10.2
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende vergelijkbare referentiewoningen heeft gebruikt. De referentiewoningen hoeven niet identiek te zijn aan de woning, zolang de heffingsambtenaar inzichtelijk maakt op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Dat heeft de heffingsambtenaar in dit geval duidelijk aangegeven in de taxatiematrix. De rechtbank begrijpt bovendien waarom de heffingsambtenaar heeft vergeleken met tussenwoningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
11.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
11.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 2 april 2024. Dat betekent dat er nog geen twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Het verzoek om schadevergoeding wordt ook afgewezen. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 augustus 2025.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.