Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11523763 \ UV EXPL 25-28 VL/58599
Vonnis in kort geding van 12 februari 2025
in de zaak van
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd te Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. S.P.E. Smeenk,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Cazas Wonen heeft [gedaagde] op 4 februari 2025 gedagvaard voor de kantonrechter. De kantonrechter heeft vervolgens een mondelinge behandeling bepaald waaraan voorafgaand Cazas Wonen nog aanvullende producties heeft overgelegd.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft op 7 februari 2025 plaatsgevonden. Namens Cazas Wonen was [A] aanwezig, bijgestaan door mr. Smeenk. [gedaagde] was aanwezig, vergezeld door twee begeleiders, [B] en [C] . [gedaagde] heeft mondeling op de dagvaarding kunnen reageren en partijen hebben antwoord gegeven op vragen van de kantonrechter. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken. De kantonrechter heeft bepaald dat de vonnisdatum vandaag is.
2.De kern van de zaak
2.1.
Cazas Wonen verhuurt de woning aan het [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning) aan [gedaagde] . Cazas Wonen start op 24 februari 2025 met een grootschalig onderhoud en renovatiewerkzaamheden aan de huurwoningen aan het [straat] . Tijdens een deel van de werkzaamheden is het volgens Cazas Wonen voor [gedaagde] niet mogelijk om in zijn woning te verblijven. Daarbij stelt Cazas Wonen dat [gedaagde] zich de afgelopen weken intimiderend heeft opgesteld tegen de betrokken aannemers tijdens werkzaamheden die al werden uitgevoerd aan het [straat] . Cazas Wonen heeft [gedaagde] een logeerwoning aangeboden en wil dat [gedaagde] gedurende de gehele periode van de werkzaamheden (waarschijnlijk tot en met augustus 2025) niet in de buurt komt van het [straat] . [gedaagde] wil niet tijdelijk verhuizen, omdat hij na een instabiele periode juist net wat stabiliteit heeft gevonden in zijn huidige woning, ook voor zijn hond. Daarnaast wil [gedaagde] dat Cazas Wonen beter met hem communiceert en hem hetzelfde behandelt als de andere bewoners van het [straat] , dat wil zeggen: dat [gedaagde] niet gedurende de hele periode van de werkzaamheden naar het logeeradres moet, maar alleen in de (kortere) periode(s) waarin dit noodzakelijk is.
Beslissing
2.2.
De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen tot tijdelijke ontruiming van de woning, uiterlijk tot en met 31 augustus 2025. Het gevorderde gebiedsverbod zal worden afgewezen. Dit wordt hieronder toegelicht.
3.De beoordeling
Wettelijk kader
3.1.
Het gaat hier om een in kort geding gevorderde voorlopige voorziening. De rechter moet daarom eerst beoordelen of Cazas Wonen ten tijde van dit vonnis bij die voorziening een spoedeisend belang heeft. Daarnaast geldt dat de rechter in dit kort geding moet beoordelen of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben, dat vooruitlopend daarop toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Als uitgangspunt geldt bovendien dat in deze procedure geen plaats is voor bewijslevering.
Spoedeisend belang
3.2.
De kantonrechter is van oordeel dat Cazas Wonen, zoals zij heeft gesteld, een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen. De werkzaamheden zullen op 24 februari 2025 van start gaan en als [gedaagde] de woning dan niet heeft ontruimd en verlaten zullen de werkzaamheden aan zijn woning niet uitgevoerd kunnen worden, wat het hele project zal kunnen vertragen. Hiermee is de spoedeisendheid gegeven.
Dringende werkzaamheden en renovatiewerkzaamheden
3.3.
Artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) bepaalt dat, als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, de huurder daarvoor de gelegenheid moet geven aan de verhuurder. Ook moet de huurder de verhuurder de gelegenheid geven tot het doen van renovatiewerkzaamheden als de verhuurder, gelet op alle betrokken belangen, aan de huurder een redelijk voorstel heeft gedaan. Als de renovatie 10 of meer woningen betreft, dan wordt een voorstel van de verhuurder vermoed redelijk te zijn als 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd.
3.4.
De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] Cazas Wonen de gelegenheid moet geven tot de werkzaamheden zoals Cazas Wonen heeft omschreven in haar informatiemap, overgelegd als productie 2. Ten eerste zijn de onderhoudswerkzaamheden die Cazas Wonen wil laten uitvoeren aan te merken als dringende werkzaamheden. Er is namelijk sprake van grootschalig onderhoud en als Cazas Wonen de woning van [gedaagde] niet mee zou kunnen nemen in dit projectmatige onderhoudsplan, dan zou dit extra kosten voor Cazas Wonen met zich meebrengen. Cazas Wonen heeft namelijk een efficiency-voordeel als zij de werkzaamheden kan laten uitvoeren aan alle woningen aan het [straat] tegelijkertijd. Het is daarom voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] Cazas Wonen de gelegenheid moet geven tot het laten uitvoeren van de onderhoudswerkzaamheden.
3.5.
Daarnaast is de kantonrechter van oordeel dat [gedaagde] Cazas Wonen de gelegenheid moet geven tot het laten uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden, omdat [gedaagde] op 18 december 2024 heeft ingestemd met de het verbetervoorstel van Cazas Wonen. [1] Maar ook als [gedaagde] niet zou hebben ingestemd met het verbetervoorstel, zou hij Cazas Wonen de gelegenheid moeten geven tot het laten uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden. Cazas Wonen heeft hem (en de andere bewoners) namelijk een ongeriefsvergoeding en een logeerwoning aangeboden. Dit voorstel wordt vermoed redelijk te zijn, omdat 76,7% van de bewoners met dit voorstel heeft ingestemd. [2] Het is daarom voldoende aannemelijk dat in een eventuele bodemprocedure zal worden geoordeeld dat [gedaagde] Cazas Wonen ook de gelegenheid moet geven tot het laten uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden.
[gedaagde] moet (tijdelijk) verhuizen
3.6.
Cazas Wonen vordert - kort gezegd -, na wijziging van eis, dat [gedaagde] binnen twaalf uur na betekening van dit vonnis zijn woning tijdelijk ontruimt voor zover noodzakelijk voor de werkzaamheden zoals door Cazas Wonen omschreven in randnummer 3 van haar dagvaarding. [gedaagde] vindt dat hij hetzelfde behandeld moet worden als de overige bewoners van het [straat] en dat daarom niet van hem verlangd kan worden dat hij de volledige duur van de werkzaamheden ergens anders gaat wonen. De kantonrechter zal de vordering van Cazas Wonen grotendeels toewijzen.
3.7.
De Hoge Raad heeft overwogen dat het noodzakelijk kan zijn om (tijdelijk) te verhuizen als de werkzaamheden niet kunnen worden uitgevoerd terwijl de huurder in de woning blijft wonen. Niet enkel de aard en omvang van de werkzaamheden is daarbij bepalend. Denkbaar is dat op grond van bijkomende omstandigheden het voor een individuele huurder noodzakelijk is het gehuurde tijdens (een deel van) de werkzaamheden te verlaten, terwijl dit tegelijkertijd voor andere huurders niet noodzakelijk is. [3] De kantonrechter is van oordeel dat het in dit geval noodzakelijk is dat [gedaagde] gedurende de werkzaamheden verhuist. Hierbij zijn voor de kantonrechter de volgende omstandigheden doorslaggevend.
3.8.
[gedaagde] heeft belang bij het ongestoord woongenot van zijn woning. Zeker na een instabiele periode is het voor [gedaagde] van groot belang om eindelijk een onderkomen te hebben dat hij, samen met zijn hond, naar zijn tevredenheid bewoont. De kantonrechter heeft alle begrip voor dit belang. Het klemmende punt is dat [gedaagde] gedurende de werkzaamheden de komende maanden geen ongestoord genot zal kunnen hebben. Er zal sprake zijn van overlast door de bouw- en renovatiewerkzaamheden. Daarbij heeft Cazas Wonen voldoende onderbouwd gesteld dat naar aanleiding van de werkzaamheden bij [gedaagde] oplopende spanningen kunnen ontstaan met conflictsituaties tot gevolg. Tijdens eerder uitgevoerde werkzaamheden aan het complex zijn er incidenten geweest waarin het contact tussen [gedaagde] en aannemers en/of een medewerker van Cazas Wonen onprettig verliep. [gedaagde] heeft niet weersproken dat de spanning bij hem kan oplopen naar aanleiding van werkzaamheden. Hoewel zijn lezing van de incidenten anders is dan die van Cazas Wonen, stelt [gedaagde] dat deze situaties voorkomen kunnen worden wanneer Cazas Wonen en de aannemers maatwerk leveren en rekening houden met zijn persoon. [gedaagde] heeft nodig dat er duidelijke afspraken worden gemaakt met hem over de aan zijn woning uit te voeren werkzaamheden en de momenten waarop die werkzaamheden zullen plaatsvinden. De kantonrechter is van oordeel dat deze individuele aanpak niet in volle omvang van de aannemers, die door Cazas Wonen worden ingeschakeld, kan worden gevergd. Daarnaast zal dit praktisch ook niet altijd mogelijk zijn, omdat de omstandigheden in de bouw er vaak toe leiden dat de planning, soms op het laatste moment, gewijzigd moet worden. Dit vraagt om een zekere mate van flexibiliteit van alle betrokkenen. Het is juist het beroep op zijn flexibiliteit wat bij [gedaagde] de spanning doet oplopen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat het noodzakelijk is dat [gedaagde] gedurende de werkzaamheden, uiterlijk tot en met 31 augustus 2025, tijdelijk verhuist. Hierbij heeft Cazas Wonen ter zitting aangegeven dat deze periode eventueel beperkt kan blijven tot de duur van 2,5 maand. De kantonrechter gaat ervan uit dat getracht wordt om de tijdelijke ontruiming goed af te stemmen met [gedaagde] en niet langer te laten duren dan noodzakelijk is. Omdat dit vonnis ruim op tijd wordt uitgesproken en tijdig betekend kan worden, zal de kantonrechter de ontruimingstermijn vaststellen op 7 dagen. Tijdens deze termijn is er dan voldoende tijd voor het organiseren van de tijdelijke verhuizing en heeft [gedaagde] tijd om zijn spullen in te pakken en zijn planten veilig te stellen.
3.9.
Cazas Wonen heeft aan [gedaagde] een logeerwoning aangeboden in De Meern maar [gedaagde] heeft aangegeven dat De Meern nu juist niet zo geschikt is en dat hij graag inspraak wil hebben in de locatie van de logeerwoning. Dit is naar het oordeel van de kantonrechter een redelijk verzoek, aangezien het logeeradres niet slechts voor een korte periode is, maar het echt gaat om tijdelijk ergens anders wonen. Het is daarom wenselijk dat Cazas Wonen met [gedaagde] in overleg gaat en hem een stem geeft wat betreft de mogelijke locatie van de logeerwoning, ook gelet op zijn begeleiding en sociale omstandigheden. Tegelijk mag van [gedaagde] verwacht worden dat hij begrijpt dat de woningvoorraad van Cazas Wonen beperkt is en dat Cazas bepaalde uitgangspunten hanteert bij het toekennen van een woning.
Geen gebiedsverbod
3.10.
Cazas Wonen vordert dat [gedaagde] wordt veroordeeld om zich tijdens de werkzaamheden niet te begeven binnen een straal van 500 meter van het [straat] te [woonplaats] , op straffe van een dwangsom. Cazas Wonen legt aan deze vordering ten grondslag dat sprake zal zijn van een dreigende schending van de rechtsplicht door [gedaagde] , omdat in het verleden is gebleken dat [gedaagde] zich agressief kan gedragen naar de aannemers. Cazas Wonen vreest dat [gedaagde] in de toekomst ook weer confrontaties met aannemers zal opzoeken met als gevolg dat haar aannemers zich mogelijkerwijs volledig terugtrekken uit het project met alle kosten van dien.
3.11.
De kantonrechter stelt voorop dat een gebiedsverbod een vergaande inbreuk zou zijn op de vrijheid van [gedaagde] . Dit zou bijvoorbeeld zelfs kunnen betekenen dat [gedaagde] kennissen in de buurt van het [straat] niet zou kunnen opzoeken. De kantonrechter is daarom terughoudend met het toekennen van een vordering als deze, zeker nu het gaat om een vordering in kort geding. De kantonrechter is van oordeel dat onvoldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure het gevorderde gebiedsverbod zal worden toegewezen, omdat onvoldoende aannemelijk is dat sprake is van een dreigende schending van een rechtsplicht door [gedaagde] . De confrontaties tussen [gedaagde] en aannemers van Cazas Wonen in het verleden hingen samen met de omstandigheid dat werkzaamheden werden uitgevoerd aan de woning van [gedaagde] aan het [straat] . Dit zorgde voor oplopende spanningen bij [gedaagde] . Op het moment dat [gedaagde] in een logeerwoning verblijft, is deze trigger niet meer aanwezig. Het ligt dan niet meer voor de hand dat [gedaagde] zijn rechtsplicht zich te onthouden van intimiderend/strafbaar gedrag zal schenden. Het gevorderde gebiedsverbod zal daarom worden afgewezen.
Partijen moeten hun eigen kosten dragen
3.12.
De kantonrechter ziet aanleiding om de proceskosten tussen partijen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Tijdens de zitting werd namelijk duidelijk dat Cazas Wonen zich onvoldoende heeft ingespannen om met [gedaagde] in gesprek te treden voordat zij deze procedure is gestart.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.13.
De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om de woning aan [adres] in ( [postcode] ) [woonplaats] binnen 7 dagen na betekening van dit vonnis tijdelijk te ontruimen en te verlaten, met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van eiseres zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van eiseres, dan wel een door eiseres in te schakelen derde, te stellen voor de duur van de onder sub 3 in het lichaam van de dagvaarding genoemde werkzaamheden, maar uiterlijk tot en met 31 augustus 2025, voor zover dit noodzakelijk is om de werkzaamheden uit te (laten) voeren;
4.2.
compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.4.
wijst al het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. S. Koppert en bij haar afwezigheid in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. Werner op 12 februari 2025.