Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5385
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 juli 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 704.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. [1] Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen de beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 26 oktober 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend en daarin voorgesteld de waarde van de woning te verlagen naar € 634.000,-, zoals eiser in de bezwaarfase bepleitte. Eiser is hier niet mee akkoord.
1.4
Het beroep is behandeld op de zitting van 12 mei 2025. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar, [taxateur] en [taxateur] (taxateurs namens de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Beoordelingskader woningen
2. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
3. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld.
Geschil
4. De woning is een in 1914 gebouwde twee-onder-een kapwoning met een dakterras van 12 m², een aangebouwde woonruimte van 12 m², een voorraadkelder van 5 m², een berging van 3 m² en een dakkapel van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 126 m² en een perceeloppervlakte van 141 m². In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in zijn reactie op het verweerschrift een lagere waarde van € 549.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de voorgestelde waarde van € 634.000,-.
5. Nu de heffingsambtenaar de door hem in de beschikking vastgestelde waarde niet langer handhaaft, is het beroep gegrond en moet de uitspraak op bezwaar in zoverre worden vernietigd. Omdat eiser ook de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde van € 634.000,- bestrijdt, zal de rechtbank beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat deze waarde niet te hoog is.
Beoordeling van het geschil
6. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd. De gemachtigde van eiser heeft desgevraagd aangegeven daar geen bezwaar tegen te hebben en heeft op de zitting op de taxatiematrix gereageerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser voorgesteld de waarde van de woning vast te stellen op € 599.000,-. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, met de taxatiematrix en de toelichting die daarbij op zitting gegeven is, aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van € 634.000,- van de woning niet te hoog is en daarmee juist is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een kapwoningen zijn in Zeist en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardevaststelling voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.
7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
8. De gemachtigde van eiser meent dat de WOZ-waarde van de woning niet voldoende is onderbouwd. De taxateur heeft op de zitting voldoende toegelicht dat de WOZ-waarde van € 634.000,- niet te hoog is vastgesteld. Aan de onderbouwing van deze waarde zijn de [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen in [plaats] , ten grondslag gelegd. Daarbij heeft de taxateur in het bijzonder gewezen op het verkoopcijfer van [adres 3] , zijnde de andere helft van de twee-onder-een kapwoning van eiser. Volgens de taxateur is voldoende rekening gehouden met het waardedrukkende effect van de erfdienstbaarheid en de KOUDV-factoren. Dat waardedrukkende effect is tot uitdrukking gekomen door € 800,- per m² minder te waarderen ten opzichte van de referentiewoning aan de [adres 3] . Deze referentiewoning is nagenoeg gelijk aan de woning van eiser. De rechtbank kan deze uitleg van de heffingsambtenaar volgen. De beroepsgrond dat de waarde te hoog is vastgesteld, slaagt niet.
9. De gemachtigde van eiser heeft ook nog aangevoerd dat de iWOZ-kaarten ontbreken. Ten aanzien daarvan volgt de rechtbank het oordeel van de Hoge Raad in zijn uitspraak van 21 oktober 2022 [2] dat iWOZ een door de Vereniging Nederlandse Gemeenten samengestelde verzameling objectgegevens en foto’s is van te koop aangeboden woningen in Nederland. De rechtbank is van oordeel dat iWOZ-gegevens van de door de taxateur gebruikte vergelijkingsobjecten niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken behoren. De heffingsambtenaar is daarom in beginsel niet verplicht deze gegevens over te leggen. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
10. De gemachtigde van eiser heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
11. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 15 maart 2023. De rechtbank constateert dat sinds de indiening van het bezwaarschrift de redelijke termijn van twee jaar met (afgerond) vijf maanden is overschreden.
12. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. In het arrest van 14 juni 2024 [3] heeft De Hoge Raad beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000,- en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. [4] Eiser heeft enkel de stelling ingenomen dat sprake is van een financieel belang hoger dan € 1.000,-. Eiser heeft hiervoor geen feiten aangevoerd op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. [5] De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.
Conclusie en gevolgen
13. Onder rechtsoverweging 5 heeft de rechtbank geoordeeld dat het beroep gegrond is. De rechtbank vernietigt daarom de uitspraak op bezwaar. De rechtbank bepaalt dat de waarde van de woning wordt vastgesteld op de door de heffingsambtenaar voorgestelde waarde van € 634.000,-.
14. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiser vergoeden en krijgt eiser ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen.
15. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daarin bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van vóór 1 januari 2024 dateren. [6]
16. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [7] In het kort houdt dat in dat bij het gebruik van een gestandaardiseerde werkwijze in WOZ-zaken over de waardering van woningen, dat wil zeggen met een algemeen geformuleerd beroepschrift voor vrijwel iedere procedure, de gewichtscategorie ‘zeer licht’ (wegingsfactor 0,25) wordt gebruikt. De rechtbank heeft kennis genomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van
1 oktober 2024 [8] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van deze rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding daarom als volgt.
17. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde van eiser is van mening dat een wegingsfactor van 1 moet worden gehanteerd. De rechtbank is van oordeel dat de gemachtigde van eiser gebruik heeft gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,25 hanteert.
18. De rechtbank stelt de in bezwaar gemaakte proceskosten van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 323,50 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor de hoorzitting, met een waarde per punt van € 647,- en een wegingsfactor van 0,25).
19. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar daarnaast in de door eiser in beroep gemaakte proceskosten. De rechtbank stelt de proceskosten in beroep van eiser die de heffingsambtenaar moet betalen vast op € 453,50 (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de zitting, met een waarde per punt van € 907,- en een wegingsfactor 0,25).
20. Gelet op het bovenstaande stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten vast op een totaalbedrag van € 777,- (de proceskosten in bezwaar en de proceskosten in beroep).
21. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ;
- stelt de waarde van [adres 1] vast op € 634.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de uitspraak op bezwaar voor zover deze betrekking heeft op de waardevaststelling van de woning aan de [adres 1] in [plaats] ;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 777,- aan proceskostenvergoeding aan eiser;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.A. Spee, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.