Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11499561 \ MC EXPL 25-363
Vonnis van 23 juli 2025
in de zaak van
[eiser] C.V.,
te [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. N.M. Don,
tegen
[gedaagde],
te [plaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: Bumarang.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 13 januari 2025,
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord en eis in reconventie met producties,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie en akte uitlating overgelegde producties en akte overlegging producties,
- de mondelinge behandeling van 23 juni 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De beoordeling
Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] heeft de woning aan de [adres] in [plaats] van 1 oktober 2023 tot 9 oktober 2024 aan [gedaagde] verhuurd. De overeengekomen huurprijs bedroeg € 1.650,- per maand. Dit is hoger dan de liberalisatiegrens op dat moment van € 808,60 per maand. Op 16 september 2024 heeft [gedaagde] de Huurcommissie op grond van artikel 7:249 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) verzocht om te beoordelen of de overeengekomen aanvangshuurprijs voor zijn woonruimte redelijk is. De Huurcommissie heeft geconcludeerd dat de door [gedaagde] betaalde huurprijs niet redelijk is. Volgens de Huurcommissie zou een huurprijs van € 796,62 per maand wel redelijk zijn. Dit huurbedrag correspondeert met een puntenaantal van 134.
2.2.
Deze zaak gaat over de toetsing van de aanvangshuurprijs. De belangrijkste vraag is hoe moet worden omgegaan met een energielabel dat na de aanvang van de huur is afgegeven bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum van vóór 1 juli 2024 (de ingangsdatum Wet Betaalbare Huur).
Wat wil [eiser] ?
2.3.
[eiser] is het niet eens met het besluit van de Huurcommissie en is daarom deze procedure op grond van artikel 7:262 BW gestart. [eiser] wil dat voor recht wordt verklaard dat de woning meer dan 136 punten heeft en de aanvangshuurprijs dus boven de liberalisatiegrens ligt. [eiser] vindt dat er voor het woonoppervlak onterecht vierkante meters zijn afgetrokken. Na de uitspraak van de Huurcommissie heeft [eiser] een Energielabel laten opmaken. [eiser] wil dat daar bij de puntentelling rekening mee wordt gehouden. [eiser] onderbouwt deze stelling door naar een prejudiciële beslissing van de Hoge Raad van 30 juni 2023 te verwijzen. [1]
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
2.4.
Volgens [gedaagde] klopt de oppervlakte die de Huurcommissie heeft berekend en vastgesteld. [gedaagde] vindt dat de energieprestatie op nul punten gewaardeerd moet blijven. In de eerste plaats omdat de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad niet gevolgd zou moeten worden, maar ook als de redenering van de Hoge Raad wordt gevolgd, is volgens [gedaagde] niet aan de vereisten voldaan. [gedaagde] verwijst naar de toelichting bij Wet Betaalbare huur en een nieuw Besluit huurprijzen woonruimte, die per 1 juli 2024 in werking zijn getreden. Volgens [gedaagde] is de bedoeling van de wetgever altijd geweest dat een later opgemaakt energielabel niet moet worden meegenomen in de toetsing. Verder stelt [gedaagde] zich op het standpunt dat verschillende gebreken aan de woning tot een lagere huurprijs zouden moeten leiden.
2.5.
[gedaagde] heeft een voorwaardelijke tegenvordering ingesteld. Als de aanvangshuurprijs op een lager bedrag dan € 1.650,- wordt vastgesteld, wil [gedaagde] dat [eiser] wordt veroordeeld tot terugbetaling van het te veel betaalde bedrag.
Wat oordeelt de kantonrechter?
2.6.
De kantonrechter oordeelt dat de Huurcommissie voor het woonoppervlak het juiste aantal punten heeft toegekend. Over het energielabel oordeelt de kantonrechter dat het energielabel E bij de puntenwaardering mag worden meegenomen. Dit betekent dat de woning 8 punten meer heeft dan de Huurcommissie heeft vastgesteld. De kantonrechter stelt het aantal punten bij aanvang van de huur daarom vast op 142. De vorderingen van [eiser] worden toegewezen. Hieronder wordt uitgelegd waarom.
Puntenaantal woonoppervlakte is juist
2.7.
[eiser] stelt dat de Huurcommissie ten onrechte 7,23 m2 van de oppervlakte heeft afgetrokken. Het gaat (1) de hal, (2) het bordes op de trap en (3) het oppervlak onder de trap van 1,14 x 1,21 = 1,38 m2 in de woonkamer. De kantonrechter ziet geen aanleiding voor een andere waardering van de oppervlakte dan de Huurcommissie heeft vastgesteld en licht dat hieronder toe.
(1) Voor de hal geldt dat dit als verkeersruimte wordt gezien. Verkeersruimten worden niet meegenomen in de waardering van de oppervlakte van de ruimte.
(2) Ook voor het bordes op de trap geldt dat dit als verkeersruimte niet wordt meegerekend.
(3) De Huurcommissie heeft in de uitspaak toegelicht dat het meten plaatsvindt op een hoogte van 1,5 m boven de vloer. De oppervlakte onder een trap telt alleen mee voor het gedeelte dat tenminste 1,5 m hoog is. Uit de foto’s van [eiser] blijkt niet op welk punt de meting onder de trap volgens [gedaagde] zou afwijken. De kantonrechter gaat daarom uit van de juistheid van de meting zoals vastgesteld door de Huurcommissie.
De uitleg van de Hoge Raad moet worden gevolgd
2.8.
Partijen verschillen erover van mening hoe bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum van vóór 1 juli 2024 (de ingangsdatum Wet Betaalbare Huur) moet worden omgegaan met een Energielabel dat na de aanvang van de huur is afgegeven. [eiser] verwijst naar de uitspraak van de Hoge Raad van 30 juni 2023 waarin (in antwoord op prejudiciële vragen) is geoordeeld dat is toegestaan om later dan de peildatum (datum aanvang huur) een Energielabel te laten opstellen ter onderbouwing van de aanvangshuur, als de feitelijke toestand van de woning ten tijde van het opstellen van het Energielabel niet afwijkt van de feitelijke toestand zoals op de peildatum.
2.9.
[gedaagde] betoogt dat de prejudiciële beslissing van de Hoge Raad juridisch onjuist is, omdat het oordeel in strijd is met artikel 11 lid 5 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw) en in strijd is met de bedoeling van de wetgever. Volgens [gedaagde] was de conclusie van de A-G in deze zaak, die de Hoge Raad niet gevolgd heeft, wel de juiste. [gedaagde] licht toe dat de bedoeling van de wetgever was dat bij het ontbreken van energieprestatiegegevens op de peildatum uitgegaan zou worden van het oorspronkelijke bouwjaar van het pand. Het idee hierachter was dat een verhuurder zou worden gestimuleerd om tijdig (voor of bij aanvang van de huur) de energieprestatiegegevens te laten opnemen en registreren. Volgens [gedaagde] brengt de Toelichting bij het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw) in samenhang met artikel 11 lid 5 Uhw mee dat voor de waardering van de energieprestatie vereist is dat de energieprestatiegegevens op de peildatum aanwezig waren. Te laat opgenomen energieprestatiegegevens behoorden volgens [gedaagde] niet mee te tellen.
2.10.
De Wet Betaalbare Huur is in werking getreden op 1 juli 2024. Bij deze wet hoort een nieuw Besluit huurprijzen woonruimte. In de nota van toelichting heeft de wetgever verduidelijking gegeven over hoe de energieprestatie van het gehuurde binnen het woningwaarderingsstelsel (WWS) moet worden gewaardeerd. Daarin wordt overwogen dat waar een geldig energielabel op de peildatum ontbreekt, de puntentoekenning voor de energieprestatie op de ingangsdatum van de huurovereenkomst dient plaats te vinden aan de hand van het bouwjaar. Er wordt verduidelijkt dat het waarderen van de woning plaatsvindt naar de toestand van de woonruimte op de peildatum wanneer de puntentelling plaatsvindt door de gemeente of de Huurcommissie. Een later afgegeven energielabel kan dus geen rol meer spelen als de woning reeds is beoordeeld op een puntentelling.
2.11.
Volgens [gedaagde] blijkt uit deze toelichting dat ook vóór 1 juli 2024 al gold dat de energieprestatiegegevens op de peildatum aanwezig moesten zijn. De kantonrechter ziet dit anders. De Wet Betaalbare Huur geldt expliciet voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 gesloten zijn. Er is geen overgangsrecht waarin iets is bepaald over huurcontracten die eerder gesloten zijn. Voorafgaand aan de Wet Betaalbare Huur is de bedoeling van de wetgever op dit punt kennelijk onduidelijk geweest, wat heeft geresulteerd in prejudiciële vragen aan de Hoge Raad. De Hoge Raad heeft bepaald dat een later opgemaakt energielabel alsnog kan worden meegenomen als de feitelijke situatie ten tijde van het opmaken van het label gelijk is aan de situatie bij aanvang van de huur. Omdat de Wet Betaalbare Huur met de bijbehorende toelichting alleen geldt voor huurovereenkomsten die op of na 1 juli 2024 gesloten zijn, zal de bedoeling van de wetgever bij de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte moeten worden ingevuld aan de hand van wat de Hoge Raad hierover heeft bepaald. Het belang van rechtszekerheid brengt dit met zich mee.
Het energielabel E wordt meegewogen
2.12.
Vervolgens moet worden beoordeeld of aan de vereisten van de Hoge Raad wordt voldaan. Ook daarover verschillen partijen van mening. De Hoge Raad heeft bepaald dat het bij huurovereenkomsten met een ingangsdatum van voor 1 juli 2024 (ingangsdatum Wet Betaalbare Huur) is toegestaan om later dan de peildatum (datum aanvang huur) een Energielabel te laten opstellen ter onderbouwing van de aanvangshuur, als de feitelijke toestand van de woning ten tijde van het opstellen van het Energielabel niet afwijkt van de feitelijke toestand zoals op de peildatum.
2.13.
[eiser] vindt dat het energielabel E van 3 januari 2025 in de waardering mag worden betrokken, omdat de energieprestatie van het gehuurde sinds de aanvang van de huur niet is gewijzigd. [gedaagde] stelt zich daartegenover op het standpunt dat de energieprestatie wél is gewijzigd. Volgens [gedaagde] zijn er werkzaamheden aan het dak uitgevoerd, die een rol spelen in de waardering van de energieprestatie.
2.14.
Volgens [gedaagde] hebben in de periode tussen het einde van de huur (9 oktober 2024) en de inspectie van de woning voor het energielabel (16 december 2024) werkzaamheden plaatsgevonden aan de dakgoot, het dak en een kapotte ruit. [gedaagde] heeft op de zitting verklaard dat hij soms langs de woning rijdt en dat hij gezien heeft dat er iets aan veranderd en vernieuwd was. Ook waren de kozijnen waar lekkage was volgens [gedaagde] veranderd. Omdat [gedaagde] toen niet meer in de woning woonde, had hij hier geen goed zicht op.
2.15.
[eiser] betwist dat de feitelijke toestand van het gehuurde bij aanvang van de huur afweek van de toestand van het gehuurde op 16 december 2024. Mevrouw [naam] (die de woning heeft bezocht om het energielabel vast te stellen) heeft op de zitting verklaard dat het herstellen van een dakgoot en een kapotte ruit geen effect heeft op het energielabel. Ook voor een reparatie aan het dak wegens lekkage gaat [naam] voor het bepalen van het juiste energielabel uit van de situatie waarin eventuele gebreken hersteld zullen zijn. Herstel van eventuele gebreken heeft hierdoor geen effect op het energielabel.
2.16.
De verklaringen van [gedaagde] bieden onvoldoende aanknopingspunten om vast te stellen dat er werkzaamheden zijn verricht die invloed hebben gehad op de energieprestatie. In aansluiting op de betwisting van [eiser] heeft [naam] op de zitting verklaard dat het herstel van de dakgoot, een kapotte ruit en aan het dak geen effect heeft op het energielabel. Onder deze omstandigheden gaat de kantonrechter ervan uit dat de feitelijke toestand ten tijde van het opstellen van het energielabel niet afwijkt van de feitelijke toestand zoals op de peildatum. Dit betekent dat het energielabel bij de puntenwaardering mag worden meegenomen. Voor een Energielabel E worden 8 punten gerekend. Dit betekent dat de woning 8 punten meer heeft dan de Huurcommissie heeft vastgesteld.
Bij aanvang van de huur was geen sprake van gebreken
2.17.
De Huurcommissie moet, naast de vaststelling van de kwaliteit van de woning en de daaruit voortvloeiende maximaal redelijke huurprijs, ook beoordelen of de woning gebreken heeft. Als daarvan sprake is, kan de huurcommissie bepalen dat tijdelijk – totdat de gebreken verholpen zijn – slechts een lagere huurprijs in rekening mag worden gebracht. In de uitspraak van de Huurcommissie van 19 november 2024 staat dat volgens het rapport van onderzoek bij aanvang van de huurovereenkomst geen ernstige gebreken in de woonruimte aanwezig waren. De Huurcommissie volgt het rapport op dit punt. Op de mondelinge behandeling van 23 juni 2025 is gebleken dat de gebreken waarop in deze procedure beroep wordt gedaan bij de Huurcommissie niet naar voren zijn gebracht. In deze procedure stelt [gedaagde] dat sprake was van lekkage (in ieder geval vanaf 14 november 2023), ernstige schimmelvorming (in ieder geval vanaf 7 februari 2024), een vochtprobleem (in ieder geval vanaf 7 februari 2024) en een lekke dakgoot en/of luifel (in ieder geval vanaf 7 april 2024). [gedaagde] verzoekt de huurprijs te verlagen naar 35% van de overeengekomen dan wel vastgestelde huurprijs met als ingangsdatum 1 december 2023.
2.18.
De redelijkheid van de overeengekomen huurprijs wordt getoetst op de peildatum (de aanvang van de huur). Dit brengt mee dat voor het betrekken van gebreken bij de toetsing van de huurprijs nodig is dat de gebreken er op de peildatum al waren. [gedaagde] heeft onvoldoende feitelijk onderbouwd dat de gebreken al bestonden bij de aanvang van de huurovereenkomst. Ook uit de stukken blijkt dit onvoldoende. [gedaagde] erkent dat het eerste bewijsstuk dat een gebrek aantoont van 14 november 2023 is. [gedaagde] heeft op de zitting en in de stukken gezegd dat hij de huurprijsverlaging vanaf december wil. Dit strookt niet met het standpunt dat de gebreken er bij de aanvang van de huur al waren.
2.19.
[gedaagde] heeft op de zitting toegelicht dat hij de vordering bewust zo heeft geformuleerd dat het geen reconventionele vordering is. De vordering zal daarom ook niet zo worden begrepen. Zonder tegenvordering komt de kantonrechter niet toe aan de beoordeling van een beroep op huurprijsvermindering op grond van 7:207 BW. Om die reden hoeft verder ook niet te worden ingegaan op het verweer van [eiser] dat [gedaagde] niet ontvankelijk is in zijn vordering.
De proceskosten
2.20.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
135,00
- salaris gemachtigde
€
80,00
(2 punten × € 40,00)
- nakosten
€
20,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
380,45
2.21.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De kantonrechter
3.1.
verklaart voor recht dat de gehuurde woning aan de [adres] in [plaats] volgens het huurwaarderingsstelsel bij aanvang van de huur op 1 oktober 2023 meer dan 136 punten had,
3.2.
verklaart voor recht dat daardoor de volgens het woningwaarderingsstelsel vastgestelde aanvangshuur voor de woning boven de liberalisatiegrens van € 808,06 is gelegen hetgeen correspondeert met 136 punten en daarmee wordt beschouwd als een redelijke huur,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 380,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.5.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2025.
PM/45352