Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4935
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juli 2025 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser,
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.393.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
29 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
29 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 5 juni 2025. Eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1925 gebouwde vrijstaande woning met een buitenzwembad van 35 m², een vrijstaande garage van 19 m², een carport van 15 m², een dakkapel van 7 m² en een overkapping van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 213 m² en een perceeloppervlakte van 1.683 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 1.150.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.393.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die op de waardepeildatum zou zijn betaald door de meest biedende koper, als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.
5. Eiser heeft zijn woning op 7 oktober 2020 gekocht voor € 1.385.000,-. De prijs die hij heeft betaald, is de beste indicatie voor de marktwaarde van het huis op dat moment. Er hoeft dan immers niet te worden vergeleken met andere woningen. De prijs die eiser heeft betaald, is ook het beste aanknopingspunt voor de WOZ-waarde op de waardepeildatum die een jaar en twee maanden later ligt. Dit zou alleen anders zijn als er iets bijzonders aan de hand zou zijn rondom de aankoop, waaruit blijkt dat eiser niet de marktwaarde heeft betaald. Dat is niet het geval. De heffingsambtenaar heeft de koopprijs geïndexeerd wegens het tijdsverloop tussen de aankoopdatum en de waardepeildatum.
6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Het eigen aankoopcijfer
7. Eiser voert aan de woning te hebben gekocht voor een te hoog bedrag. Er is sprake van bijzondere omstandigheden, omdat de verkopers, eisers voormalige buren, de woning aan hem gunden. Doordat de potentiële kopers van de woning vervolgens naar zijn oude woning aan de [adres 2] zijn ‘doorgeschoven’, is die woning voor een te hoog bedrag verkocht. Daarom geven de verkoopprijzen van deze twee woningen geen juist beeld van de waarden in het economische verkeer. Eiser voert verder aan dat sinds de aankoop van de woning de waarde flink is gedaald. De woning is een oude vrijstaande, vooroorlogse woning met energielabel G. Hierdoor is het gasverbruik ontzettend hoog, wat een waardedrukkend effect heeft. De woning kan nauwelijks worden geïsoleerd. Dit waardedrukkend effect is volgens eiser ten onrechte niet door de heffingsambtenaar meegenomen in de waardebepaling.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat de koopovereenkomst van de woning van eiser is getekend op 7 oktober 2020 en de woning is getransporteerd op 14 maart 2021 voor een bedrag van € 1.385.000,-. Voor de waardering in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is als deze aankoop voldoende dicht bij de waardepeildatum heeft plaatsgevonden. Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden zijn, bijvoorbeeld wanneer het om een familietransactie gaat. De heffingsambtenaar stelt dat hem niet is gebleken van bijzondere omstandigheden. De eigen aankoopsom is dus leidend voor de hoogte van de WOZ-waarde.
7.2
Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van het eigen verkoopcijfer van de woning aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De koopovereenkomst van de woning is getekend op 7 oktober 2020, dat is voldoende dicht bij de waardepeildatum. In de akte van levering van de woning staat dat de woning is gekocht voor € 1.385.000,-. Daarbij heeft de heffingsambtenaar wegens het tijdsverloop rekening gehouden met het zogenaamde trendcijfer, waardoor de WOZ-waarde van de woning niet gelijk is aan het verkoopcijfer, maar de beschikte waarde daar iets boven is bepaald. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn motivering hiervan. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van bijzondere omstandigheden en dat het eigen aankoopcijfer niet als onderbouwing mag gelden. De rechtbank ziet namelijk niet in dat de door eiser geschetste omstandigheden maken dat de aankoopsom hoger was dan de waarde in het economisch verkeer. De beroepsgrond slaagt niet.
Strijd met gelijkheidsbeginsel
8. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. De heffingsambtenaar heeft de woning van eiser ten onrechte vergeleken met een woning aan de [adres 3] en de oude woning van eiser aan de [adres 2] . Door de woning van eiser niet te vergelijken met de overige vrijstaande woningen aan de
[adres 4] en de [adres 5] is gehandeld in strijd met het gelijkheidsbeginsel.
8.1
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de waarde niet meer onderbouwt door een vergelijking met referentiewoningen, maar door het eigen aankoopcijfer van de woning. De rechtbank merkt voor de volledigheid op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de waarde van de onroerende zaak in iedere fase van het geding opnieuw te onderbouwen en motiveren. [1] De heffingsambtenaar mocht in de beroepsfase dus uitgaan van het eigen aankoopcijfer als onderbouwing van de waarde. Aangezien geen sprake (meer) is van een vergelijking met referentiewoningen, kan een beroep op het gelijkheidsbeginsel door andere referentiewoningen aan te dragen niet slagen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 juli 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.