ECLI:NL:RBMNE:2025:3092

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/4722

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 juni 2025 in de zaak tussen

[eiser] , uit [plaats] , eiser

de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: P. Huisman).

Inleiding

1.1.

In de beschikking van 24 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 544.000,-, naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

1.2.

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 30 augustus 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard.

1.3.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.

1.4.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 27 februari 2025. Eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Feiten

2. De woning is een in 1972 gebouwde twee-onder-één-kapwoning met een gebruiksoppervlakte van 155 m2, een dakterras (9 m²), een aanbouw (9 m²), een aangebouwde garage (19 m²) en een dakkapel (2 m²) en ligt op een perceel van 429 m².

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van
€ 544.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 445.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:

- [adres 2] in [plaats] , verkocht op 11 maart 2021 voor € 420.000,-;

- [adres 3] in [plaats] , verkocht op 16 november 2021 voor € 426.000,-;

- [adres 4] in [plaats] , verkocht op 29 oktober 2021 voor € 442.500,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten met betrekking tot onder meer de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.

Vergelijkingsobjecten

9. Eiser voert aan dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Eiser vindt dat er bij de onderbouwing van de WOZ-waarde geen geschikte referentiewoningen zijn gebruikt en dat de heffingsambtenaar dit onderstreept door in beroep andere referentiewoningen aan de onderbouwing van de WOZ-waarde ten grondslag te leggen.

10. De rechtbank overweegt dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij staat om in iedere fase van de procedure nieuwe of andere referentiewoningen aan te dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde.^[1]Dit betekent dat de heffingsambtenaar in de beroepsfase andere referentiewoningen mag gebruiken dan dat hij in de bezwaarfase heeft gebruikt. De werkwijze van de heffingsambtenaar is dus toegestaan. Ter beoordeling ligt dan voor of de referentieobjecten die de heffingsambtenaar in beroep aan de waardering ten grondslag heeft gelegd, voldoende vergelijkbaar zijn. Zoals onder 7 is overwogen, is dat volgens de rechtbank het geval. Deze beroepsgrond slaagt niet.

Berekening woningwaarde op basis van één referentie

11. Eiser voert verder aan dat hij het niet eens is met de onderbouwing van de waarde van de woning. De berekening van de waarde van de woning is gebaseerd op het verkoopcijfer van één van de referentiewoningen ( [adres 4] ) en niet op een combinatie van de drie referentiewoningen uit de taxatiematrix. Eiser vindt dat niet representatief, temeer nu de woning aan het adres [adres 4] volgens eiser een buitensporig hoog verkoopcijfer had.

12. De heffingsambtenaar heeft op zitting toegelicht dat hij voor de berekening van de waarde van de woning is uitgegaan van de referentie met de laagste prijs per m² uit de taxatiematrix. In dit geval was dat [adres 4] . Als de heffingsambtenaar de WOZ waarde had gebaseerd op de prijs per m² van alle drie de referentiewoningen was de WOZ-waarde van de woning hoger uitgevallen. De door de heffingsambtenaar gebruikte berekeningswijze is dus in het voordeel van eiser. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt. Als niet alleen naar [adres 4] wordt gekeken, maar ook naar de twee andere referenties, onderbouwt dat (geen lagere maar) een hogere waarde voor de woning van eiser. Daaruit volgt dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.

iWOZ

13. Eiser voert aan dat de berekening in de taxatiematrix niet klopt, omdat in de taxatiematrix een verkoopprijs van € 442.500,- staat terwijl in de iWOZ-kaart van [adres 4] een verkoopprijs vermeld staat van € 400.000,-.

14. Zoals de heffingsambtenaar terecht heeft aangegeven is het door eiser genoemde bedrag op de iWOZ-kaart de vraagprijs van [adres 4] . Bij de waardering op basis van de vergelijkingsmethode wordt daarentegen een vergelijking gemaakt met de daadwerkelijk in de markt gerealiseerde verkoopprijzen, en dat was bij [adres 4] € 442.500,-. De beroepsgrond slaagt niet.

Energielabel

15. Eiser voert daarnaast aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat zijn woning energielabel D heeft. Gelet daarop had de WOZ-waarde van zijn woning lager moeten worden vastgesteld, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser. Deze beroepsgrond slaagt niet. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat de referentie [adres 4] een nog lager energielabel heeft dan de woning van eiser, namelijk energielabel E. De eventuele negatieve invloed van het energielabel op de waarde van de woning van eiser is dan ook al verdisconteerd in de waarde van de referentie [adres 4] , die als basis is gebruikt voor de berekening van de WOZ-waarde van de woning van eiser.

Aanbouw woonruimte

16. Verder voert eiser aan dat de ‘aanbouw woonruimte’ ten onrechte volledig is toegewezen aan de woonruimte. Dit omdat het eigenlijk een bijkeuken betreft. Deze bijkeuken is niet geïsoleerd en er bevindt zich een solide deur tussen deze ruimte en de keuken. Hierdoor is deze ruimte volgens eiser eerder een onderdeel van de garage dan een daadwerkelijke woonruimte, en had dus voor een lagere m²-prijs moeten worden gewaardeerd.

17. Deze beroepsgrond slaagt niet. In wat eiser over zijn aanbouw aanvoert ziet de rechtbank geen aanleiding om eraan te twijfelen dat dit terecht tot de woonruimte is gerekend. De heffingsambtenaar heeft er op gewezen dat ook [adres 4] een aanbouw heeft die als woonruimte is gerekend, en dat die aanbouw eveneens een bijkeuken betreft. Voor zover een bijkeuken al niet als woonruimte zou moeten worden gerekend, is dat dus verdisconteerd in het feit dat ook bij referentie [adres 4] de bijkeuken als woonruimte is aangemerkt. Verder is nog van belang dat de taxateur heeft verzocht om een inpandige opname te kunnen doen om de situatie met betrekking tot de aanbouw te bekijken, maar dat dat door is eiser geweigerd. Daarmee heeft eiser de taxateur dus ook de mogelijkheid ontzegd om na te gaan of de bijkeuken in zijn geval mogelijk toch voor een lagere m²-prijs zou moeten worden gewaardeerd. Dat dit niet is gebeurd komt dan voor zijn risico.

Balkon

18. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van zijn woning te hoog is vastgesteld, omdat een reling om het dak in de taxatiematrix onterecht wordt gezien als balkon.

19. Deze beroepsgrond slaagt niet. Eiser heeft niet onderbouwd waarom het stuk met een reling er omheen niet als balkon zou kunnen worden aangemerkt. De rechtbank heeft dan ook geen aanknopingspunten om er aan te twijfelen dat in de waardering terecht rekening is gehouden met een balkon. Overigens merkt de rechtbank op dat niet de afzonderlijke elementen van de waardering ter beoordeling voorliggen, maar dat het om de eindwaarde van het object als geheel gaat. Uit de taxatiematrix volgt dat voor het balkon een waarde van
€ 2.700,- is gerekend. Zoals de heffingsambtenaar heeft toegelicht maakt het al dan niet aanmerken van de reling als balkon voor de eindwaarde dan ook nauwelijks verschil. Naar het oordeel van de rechtbank zou dus ook zonder balkon nog steeds aannemelijk zijn dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Voorzieningenniveau van [adres 2]

20. Eiser wijst er op dat het voorzieningenniveau van [adres 2] in het taxatierapport van 20 februari 2024 factor ‘3’ heeft, terwijl het voorzieningenniveau van deze referentie in de taxatiematrix factor ‘2’ heeft. Hierdoor heeft eiser geen vertrouwen in de onderbouwing van de waarde van de woning.

21. De heffingsambtenaar heeft, met betrekking tot het verschil in voorzieningenniveau van [adres 2] in het taxatierapport van 20 februari 2024 ten opzichte van de taxatiematrix toegelicht, aan dat het waarschijnlijk om een typefout gaat. Bovendien maakt het voor de waardering volgens de heffingsambtenaar niet uit.

22. De rechtbank begrijpt op zichzelf dat de inconsistentie in het voorzieningenniveau van de referentie [adres 2] bij eiser vragen oproept. De rechtbank is het echter met de heffingsambtenaar eens dat dit voor de waardering niet uitmaakt. Zelfs als bij de vergelijking met deze referentie ten onrechte zou zijn gecorrigeerd voor een onder gemiddeld voorzieningenniveau, dan onderbouwt die referentie geen lagere WOZ-waarde. Uit de taxatiematrix volgt namelijk dat de ongecorrigeerde prijs per m2 van die referentie dan gelijk is met de prijs per m2 van [adres 4] , op basis waarvan de WOZ-waarde van de woning is berekend. De beroepsgrond slaagt niet.

Vergelijking op basis van WOZ-waarden

23. Eiser voert verder aan dat de heffingsambtenaar structureel te hoog taxeert. Volgens eiser zou een vergelijking op basis van WOZ-waardes moeten worden gemaakt, omdat niet ieder huis ieder jaar verkocht wordt, maar wel een WOZ-taxatie krijgt.

24. De rechtbank overweegt dat de waarde van de woning op grond van de Wet WOZ voor elk kalenderjaar opnieuw moet worden bepaald aan de hand van daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen. Een vergelijking met een WOZ-waarde is daarom niet geschikt om de waarde van de woning uit af te leiden. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie

25. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak op bezwaar blijft in stand. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van
mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 20 juni 2025.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Beroep ongegrond tegen vastgestelde WOZ-waarde woning te Utrecht