Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/62
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 mei 2025 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres,
(gemachtigde: J. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Procesverloop
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op
€ 769.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaresse van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
20 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
De zaak is behandeld op de zitting van 22 april 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Feiten
2. De woning is een in 1990 gebouwde twee-onder-een kapwoning met een inpandige garage van 17 m², een aangebouwde woonruimte van 13 m², een tuinhuis van 10 m² en een dakkapel van 2 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 139 m² en een perceeloppervlakte van 285 m².
Geschil
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde van € € 608.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 769.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 13 september 2021 voor € 805.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 11 januari 2022 voor € 850.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 4 januari 2022 voor € 695.000,-; en
- [adres 5] , verkocht op 1 juni 2021 voor € 840.000,-.
Maakt de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk?
Uitleg matrix
7. Op de zitting hebben de taxateur en de heffingsambtenaar desgevraagd een uitleg gegeven over de waardering van de secundaire kenmerken en de prijzen per onderdeel in de matrix. In de rechterkolom staat per woning de verkoopprijs, de geïndexeerde verkoopprijs en de datum van de transactie. Uit de geïndexeerde verkoopprijs wordt vervolgens de prijs voor de grond en dergelijke gehaald. Dan resteert daarna de prijs per m² voor de woning. Die is weergegeven in kolom PPE TRN. De secundaire kenmerken (KOUDV en L) zijn cijfermatig (1-5) weergegeven. Dit model hanteert de taxateur in beroep bij zijn waardering van de waarde van de woning. Daarbij worden de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken niet apart berekend. Er wordt in de matrix dus geen gebruik gemaakt van de procentuele correctie per factor voor KOUDV en L zoals genoemd in de begrippenlijst, die bij de matrix is gevoegd. Dat betekent dat in de prijs per m² in de kolom PPE TRN niet ook de onderlinge verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. De waardering van de secundaire kenmerken komt daarmee alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave (1-5) in de matrix. De procentuele correctie per factor voor KOUDV en L wordt volgens de heffingsambtenaar wel gebruikt bij de eerste waardebepaling. Daarom is deze informatie wel bijgevoegd.
8. De rechtbank stelt vast dat deze matrix in feite niet verschilt van de matrix die de heffingsambtenaar hiervoor hanteerde. In die vorige matrix werden de secundaire kenmerken in woorden weergegeven (zoals: goed, eenvoudig, voldoende) en werden de onderlinge verschillen ook niet cijfermatig berekend. Daarvan is in de rechtspraak geoordeeld dat dit een geschikt hulpmiddel is om de waarde te onderbouwen. De rechtbank verwijst hiervoor naar een uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden van 17 september 2024 [1] . Dat betekent dat de rechtbank ook de in deze zaak gehanteerde matrix een geschikt hulpmiddel vindt bij de taxatie door de taxateur. Wel kan de heffingsambtenaar in zijn verweerschrift nog duidelijk maken dat de procentuele correcties in een eerder stadium worden gebruikt en niet meer in de bezwaar- en beroepsfase.
9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook twee-onder-een kapwoningen of geschakelde woningen zijn die in dezelfde buurt liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.
10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Waardering secundaire kenmerken van de referentiewoningen
11. Eiseres stelt zich op het standpunt dat de meeste referentiewoningen goed vergelijkbaar zijn, maar dat de secundaire kenmerken niet juist zijn gekwalificeerd. Eiseres meent dat bij de referentiewoning [adres 2] de secundaire kenmerken een hogere score ‘5’ zouden moeten hebben voor kwaliteit, onderhoud en voorzieningen in plaats van de score die in de taxatiematrix is aangegeven. De prijs per m² van deze referentiewoning moet daarom volgens eiseres naar beneden gecorrigeerd worden. Zij baseert haar standpunt op de verkoopbrochure van de referentiewoning. Gelet op het voorgaande meent eiseres dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld.
11.1
Allereerst merkt de heffingsambtenaar op dat deze beroepsgrond erg laat naar voren is gebracht. Verder heeft de heffingsambtenaar op de zitting weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen onjuist zijn gekwalificeerd en dat inhoudelijk toegelicht. [adres 2] ligt net als de woning aan het water, maar er is geen toegang tot en uitzicht op het water. Van een ‘5’ kan slechts sprake zijn als een woning zeer bijzondere bovengemiddelde voorzieningen of kenmerken heeft. Dat is bij de referentiewoning [adres 2] niet het geval. Ook wijst de heffingsambtenaar op zijn ter zitting gegeven toelichting op de matrix dat in de prijs per m² niet ook de verschillen in de secundaire kenmerken zijn verwerkt. Een woning wordt verkocht in de staat waarin hij verkeert. Het verkoopcijfer wordt niet met percentages gewaardeerd. De secundaire kenmerken komen alleen tot uitdrukking in de cijfermatige weergave in de matrix. Tot slot stelt de heffingsambtenaar dat de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen hoger is dan de prijs per m² van de woning, waardoor er nog voldoende ruimte zit om eventuele tekortkomingen op te vangen.
11.2
De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar voldoende op de beroepsgrond van eiseres heeft kunnen reageren. Zij zal deze reactie daarom bij de beoordeling betrekken. De rechtbank is verder van oordeel dat de heffingsambtenaar met de op de zitting gegeven uitleg voldoende heeft weersproken dat de secundaire kenmerken van de referentiewoningen te laag zijn gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met het voorzieningenniveau
12. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen in de woning. De keuken en de badkamer in de woning zijn meer dan zestien jaar oud. Dit heeft een negatieve invloed op de waarde van de onderhavige woning vanwege de esthetische achteruitgang, verminderde functionaliteit en het ontbreken van duurzame functies. De heffingsambtenaar heeft de woning verder vergeleken met referentiewoningen die geen oudere keuken of badkamer hebben. De waarde van de woning zou hierdoor te hoog zijn vastgesteld door de heffingsambtenaar.
12.1
De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat het onjuist is dat hij geen rekening zou houden met de oudere keuken en de gedateerde badkamer. De taxateur kwalificeert de voorzieningen in de taxatiematrix als een ‘2’. Dat houdt in dat de voorzieningen eenvoudig en/of verouderd zijn. Daardoor is hier in voldoende mate rekening mee is gehouden. Dit uit zich ook in de m²-prijs van de woning welke lager is dan die van de gehanteerde referentiewoningen.
12.2
De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar over het waarderen van het voorzieningenniveau van de woning als eenvoudig/verouderd ‘2’ volgen. Eiseres heeft verder geen foto’s overgelegd waaruit blijkt dat het voorzieningenniveau lager moet zijn dan de waarde die de taxateur heeft vastgesteld, terwijl het wel op de weg van eiseres had gelegen om dit nader te onderbouwen. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waardering van het voorzieningenniveau aannemelijk heeft gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Onvoldoende rekening gehouden met de staat van onderhoud
13. Eiseres stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van het slechte duurzaamheidsniveau van de woning. Zo zou de woning matig tot slecht geïsoleerd zijn. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar de waarde te hoog heeft vastgesteld door daar onvoldoende rekening mee te houden bij de waardebepaling.
13.1
De heffingsambtenaar voert aan dat hij betwist dat het duurzaamheidsniveau ondergemiddeld is. Het energielabel van de woning is namelijk niet bekend. Dit standpunt wordt niet onderbouwd met objectieve en verifieerbare gegevens. Het energielabel van [adres 2] is ook onbekend. [adres 3] heeft energielabel C, [adres 4] en [adres 5] hebben energielabel B. Het energielabel heeft nauwelijks invloed op de verkoopprijzen. De taxateur ziet verder geen aanleiding om uit te gaan van een mindere kwalificatie voor de staat van onderhoud dan een ‘3’. Dat houdt in dat het niet op peil is, maar dat er op korte termijn geen verbeteringen noodzakelijk zijn.
13.2
De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Daarnaast heeft eiseres geen foto’s overgelegd en heeft ze ook geen andere onderbouwing gegeven van het duurzaamheidsniveau van de woning. Het had op de weg van eiseres gelegen om dit wel te doen. De beroepsgrond slaagt niet. De beroepsgrond slaagt niet.
14. Uit het voorgaande volgt dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De prijs per m² van de woning is de laagste (€ 4.023,56) vergeleken met de prijzen van de referentiewoningen; respectievelijk € 4.524,07, € 4.622,03, € 4.811,88 pen € 4.452,04.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiseres geen gelijk krijgt. Eiseres krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.
mr. M.A. Barmentlo, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 mei 2025.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.