ECLI:NL:RBMNE:2025:2400

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 11234151 UC EXPL 24-5081 SGK/44740

Vonnis van 30 april 2025

inzake

[eiser],

verder ook te noemen: [eiser] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. P.F.M. Broos,

tegen:

[gedaagde],

wonend in [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. E.D. van Tellingen.

1.De kern van de zaak

1.1.

[eiser] heeft van [gedaagde] een appartement gehuurd. Nadat schade was ontstaan als gevolg een lekkage bij de bovenbuurman, heeft [eiser] het appartement tijdelijk moeten verlaten. [eiser] wil een verhuiskostenvergoeding en huurprijsvermindering over de periode dat hij het appartement heeft moeten verlaten. Hij wil ook huurprijsvermindering over de periode daarna, vanwege gebreken aan het appartement. [eiser] wil dat de kantonrechter hierover voor recht verklaart. [eiser] wil ook een schadevergoeding, omdat hij, nadat hij de huurovereenkomst had opgezegd, vanwege een gebrek zijn bank en een stoel niet uit het appartement heeft kunnen verhuizen. [eiser] wil verder dat het huurprijswijzigingsbeding uit de huurovereenkomst wordt vernietigd, omdat dit oneerlijk zou zijn, en op grond daarvan terugbetaling van hetgeen te veel is betaald. Daarnaast wil hij terugbetaling van contract- en screeningskosten en de waarborgsom die hij bij aanvang van de huurovereenkomst heeft betaald. [gedaagde] is het hier niet mee eens. Volgens [gedaagde] is [eiser] aansprakelijk voor het ontstaan van de gebreken en heeft hij het appartement bij het einde van de huurovereenkomst niet goed opgeleverd. Hij wil dat de kantonrechter voor recht verklaart dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade die als gevolg daarvan is ontstaan. Hij wil dat de zaak naar de schadestaatprocedure wordt verwezen.

1.2.

De kantonrechter wijst de vorderingen van [eiser] grotendeels toe, maar komt ook tot de conclusie dat [eiser] tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst en verwijst de zaak naar de schadestaatprocedure.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 de dagvaarding met producties 1 tot en met 19,

 de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie, met producties 1 tot en met 14,

 de akte vermeerdering/wijziging eis alsmede overlegging aanvullende producties met producties 20 tot en met 26 van [eiser] ,

 de akte (reactie op akte wijziging eis en overleggen producties) met producties 14 tot en met 19 van [gedaagde] ,

 de mondelinge behandeling van 14 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

 de e-mails van partijen van 12 en 25 februari 2025, dat zij niet tot een vergelijk zijn gekomen en zij de kantonrechter verzoeken vonnis te wijzen.

2.2.

De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.

3.De beoordeling

3.1.

Tussen partijen is een huurovereenkomst tot stand gekomen, op grond waarvan [eiser] met ingang van 15 januari 2021 de zelfstandige woonruimte (verder: het appartement) aan de [adres] in [plaats] heeft gehuurd van [gedaagde] . De huurovereenkomst is geëindigd per 1 september 2024, na opzegging van [eiser] op 25 juli 2024.

3.2.

Partijen hebben in het kader van de huurovereenkomst die tussen hen heeft bestaan over en weer vorderingen ingediend. Omdat deze vorderingen met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter deze gezamenlijk beoordelen.

Huurprijswijzigingsbeding

3.3.

In artikel 16 van de algemene bepalingen^[1]die deel uitmaken van de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] de huur jaarlijks mag verhogen met de consumentenprijsindex (CPI). In artikel 5.1 van de huurovereenkomst staat dat [gedaagde] bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van de algemene bepalingen, het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%.

3.4.

[eiser] vordert vernietiging van dit huurprijswijzigingsbeding, omdat dit beding volgens hem oneerlijk is. [gedaagde] is het daar niet mee eens.

De vordering tot vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding wordt afgewezen

3.5.

Op 29 november 2024 heeft de Hoge Raad een prejudiciële beslissing^[2]gegeven over de (on)eerlijkheid van een huurprijswijzigingsbeding in huurovereenkomsten met consumenten, zoals ook in deze zaak aan de orde is.

3.6.

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de indexatiecomponent (in dit geval: artikel 16 van de algemene bepalingen) en de opslagcomponent (in dit geval: artikel 5.1. van de huurovereenkomst) twee verschillende doelen dienen en daarmee twee van elkaar te onderscheiden bedingen zijn die afzonderlijk van elkaar moeten worden getoetst. Als het opslagbeding als oneerlijk wordt aangemerkt, doet dat in beginsel geen afbreuk aan de rechtsgeldigheid van het indexatiebeding.

3.7.

[gedaagde] heeft onderbouwd gesteld dat hij alleen op basis van het indexatiebeding de huur heeft verhoogd en niet op basis van het opslagbeding. Omdat dit door [eiser] niet (onderbouwd) is weersproken gaat de kantonrechter ervan uit dat alleen op basis van het indexatiebeding de huur is verhoogd. Of het opslagbeding dat partijen zijn overeengekomen al dan niet oneerlijk is, hoeft daarom niet te worden beoordeeld. De huurovereenkomst is geëindigd en [eiser] heeft daar geen belang meer bij.

3.8.

Wat betreft het indexatiebeding geldt dat een verhoging volgens het CPI in beginsel niet oneerlijk is. Volgens [eiser] is het indexatiebeding in dit geval toch oneerlijk, omdat hij vanaf aanvang een veel te hoge huur heeft betaald voor een woonruimte die dat niet waard is. [eiser] heeft dit standpunt echter niet onderbouwd. Bovendien had hij, wanneer de huur volgens hem vanaf aanvang te hoog was, de redelijkheid van de aanvangshuurprijs kunnen laten toetsen door de huurcommissie. Dat heeft hij niet gedaan. Dit leidt de kantonrechter tot de conclusie dat het indexatiebeding niet oneerlijk is.

3.9.

Zowel de vordering tot vernietiging van het huurprijswijzigingsbeding als de daarop gebaseerde vordering tot terugbetaling van de geïndexeerde huur worden daarom afgewezen.

Verhuiskostenvergoeding

3.10.

Het staat vast dat in het appartement van [eiser] forse schade is ontstaan als gevolg van een lekkage afkomstig van het appartement van zijn bovenbuurman. [eiser] heeft daarom het appartement in de periode van 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 moeten verlaten. In die periode is de lekkage verholpen en de schade hersteld. Tijdens de werkzaamheden zijn muren weggebroken, doorweekte platen uit de muur, het plafond en de wand verwijderd en zijn de badkamer, keuken en vloer volledig vernieuwd. Daarbij is vloerverwarming aangelegd. [eiser] vindt dat hij recht heeft op een verhuiskostenvergoeding. [gedaagde] is het daar niet mee eens.

[gedaagde] hoeft geen verhuiskostenvergoeding te betalen

3.11.

Uit de wet volgt dat als de huurder van een zelfstandige woning in verband met
renovatiewerkzaamhedengenoodzaakt is te verhuizen, de verhuurder verplicht is bij te dragen in de kosten die de huurder moet maken.^[3]Deze bijdrage heeft een forfaitair karakter.^[4]Dat betekent dat de huurder altijd recht heeft op die bijdrage (verder: de verhuiskosten-vergoeding), ook als hij geen of minder kosten maakt. De wet kent alleen een forfaitaire verhuiskostenvergoeding als een huurder moet verhuizen vanwege
renovatiewerkzaamhedenen niet wanneer een huurder moet verhuizen vanwege (dringende)
onderhoudswerkzaamhedenin de woning.

3.12.

De Hoge Raad heeft overwogen dat renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het woongenot. Dringende werkzaamheden daarentegen zijn niet steeds gericht op een toename van het woongenot. Het begrip dringende werkzaamheden ziet op werkzaamheden die bij uitstel tot extra kosten of tot schade of nadeel zou kunnen leiden. Of sprake is van renovatie of (dringende) onderhoudswerkzaamheden of een samenloop van beide, vraagt een beoordeling van de omstandigheden van het geval in het licht van de hiervoor genoemde maatstaven.^[5]

3.13.

De kantonrechter kwalificeert de werkzaamheden die in de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 hebben plaatsgevonden als (dringende) onderhoudswerkzaamheden en niet als renovatiewerkzaamheden. Dat heeft tot gevolg dat [eiser] geen recht heeft op de forfaitaire verhuiskostenvergoeding. De kantonrechter legt hierna uit hoe zij tot dit oordeel is gekomen.

3.14.

Partijen zijn het erover eens dat de werkzaamheden zijn uitgevoerd met als (primaire) doel het verhelpen van de lekkage en herstel van de schade die direct en indirect was ontstaan door de lekkage. Aannemelijk is weliswaar dat de werkzaamheden hebben geleid tot een toename van het woongenot maar dat is inherent aan het feit dat er een nieuwe badkamer, keuken en vloer (met vloerverwarming) is geplaatst. Dat de werkzaamheden op de toename van het woongenot waren gericht is niet gebleken. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat de schade door de lekkage enorm was en dat het volledig vernieuwen van de keuken, badkamer en vloer daardoor noodzakelijk was, is naar het oordeel van de kantonrechter aannemelijk. Dit blijkt ook uit de e-mail van (de zus van) [eiser] van 22 september 2021, waaruit volgt dat [gedaagde] eerst heeft geprobeerd de lekkage te laten verhelpen zonder deze ingrijpende werkzaamheden uit te voeren, maar dat bleek niet voldoende. Volgens (de zus van) [eiser] was de situatie op verschillende punten erger gemaakt door bouwvakkers die aanvankelijk hadden geprobeerd de lekkage te herstellen, was uiteindelijk bijna een ‘onwoonbare’ situatie ontstaan en kon [eiser] zowel de douche als de keuken niet gebruiken. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] de noodzaak om schade te herstellen aangegrepen om de door [gedaagde] bij aanvang van de huurovereenkomst aangekondigde renovatiewerkzaamheden uit te voeren, maar dat is door [gedaagde] gemotiveerd weersproken, zodat dat niet kan worden vastgesteld. Volgens [gedaagde] zagen de bij aanvang van de huurovereenkomst aangekondigde renovatiewerkzaamheden namelijk op de uitbouw, die later in 2023 is gerealiseerd, en niet op de inpandige verbouwing die in de periode van 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 heeft plaatsgevonden. Dit is door [eiser] niet (gemotiveerd) weersproken.

3.15.

Het voorgaande leidt ertoe dat de vordering van [eiser] om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een verhuiskostenvergoeding wordt afgewezen.

Huurprijsvermindering

3.16.

[eiser] stelt dat hij door gebreken aan het appartement verminderd huurgenot heeft gehad. Hij vordert 100% huurprijsvermindering over de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 en 80% huurprijsvermindering over de periode vanaf 20 november 2021.

3.17.

Uit de wet volgt dat een huurder, wanneer hij verminderd huurgenot heeft door een gebrek, een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs kan vorderen. Een huurder heeft geen recht op huurprijsvermindering, als hij voor het ontstaan van de gebreken tegenover de verhuurder aansprakelijk is of het gaat om zogenoemde ‘kleine herstellingen’ die hij op grond van artikel 7:217 BW zelf moet verhelpen.^[6]Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak (hier: het appartement) of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.^[7]Een huurder kan huurprijsvermindering vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bij de verhuurder bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.^[8]

De periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021

3.18.

Het staat vast dat er in het appartement van [eiser] forse schade is ontstaan als gevolg van een lekkage afkomstig van het appartement van zijn bovenbuurman. Ook staat vast dat [eiser] voor het herstel van die schade het appartement in de periode van 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 heeft moeten verlaten. Omdat [eiser] deze periode het appartement helemaal niet heeft kunnen gebruiken, vindt hij dat een huurprijsvermindering tot 0% van de huur gerechtvaardigd is. [gedaagde] is het daar niet mee eens. Volgens [gedaagde] heeft [eiser] de situatie zelf zo erg gemaakt dat [gedaagde] noodgedwongen tegen zeer veel kosten moest gaan verbouwen. [eiser] heeft de (schade die in zijn appartement was ontstaan als gevolg van de) lekkage namelijk nooit aan [gedaagde] gemeld. [gedaagde] heeft dit op 17 september 2021 via de bovenbuurman moeten vernemen en toen was de lekkage al geruime tijd gaande.

3.19.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] in de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 in zijn geheel geen huurgenot heeft gehad, doordat hij het appartement heeft moeten verlaten. Dit is een gebrek dat in beginsel vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Volgens [gedaagde] , zo begrijpt de kantonrechter tenminste het standpunt van [gedaagde] , is [eiser] aansprakelijk is voor het ontstaan van dit gebrek en heeft hij daarom geen recht op huurprijsvermindering. De kantonrechter oordeelt dat niet kan worden vastgesteld dat [eiser] aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek. De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.

3.20.

Het staat vast dat de lekkage afkomstig was van het appartement van de bovenbuurman van [eiser] en [eiser] niet aansprakelijk is voor het ontstaan van die lekkage. Weliswaar staat ook vast dat [eiser] zelf de (schade in zijn appartement als gevolg van de) lekkage niet heeft gemeld – terwijl hij dat als goed huurder en op grond van de huurovereenkomst wel had moeten doen (zie hierna onder 3.43) – en is aannemelijk dat de schade daardoor in omvang is toegenomen, maar dat alleen door dat niet melden de schade zo’n omvang heeft aangenomen dat [gedaagde] noodgedwongen moest gaan verbouwen, kan niet worden vastgesteld. [eiser] stelt namelijk dat [gedaagde] in juli 2021 al op de hoogte was van de lekkage, omdat zijn bovenbuurman er toen al melding van heeft gemaakt. Volgens [gedaagde] ging die melding over een andere lekkage in het appartement van de bovenbuurman, maar dat kan de kantonrechter niet vaststellen. Dit blijkt namelijk niet (duidelijk) uit de door [gedaagde] - ter onderbouwing van zijn standpunt - overgelegde whatsappberichten en bovendien stelt [gedaagde] zelf dat de aannemer die de (herstel)werkzaamheden heeft uitgevoerd zou hebben gezegd dat de lekkage er al minstens twee maanden zat. Bovendien, zelfs als het wel zou gaan om twee verschillende lekkages, is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] naar aanleiding van de ‘eerste’ lekkage in juli 2021 contact op heeft genomen met [eiser] of heeft onderzocht in hoeverre daardoor schade was ontstaan in het appartement van [eiser] , terwijl aannemelijk is dat (ook) door die ‘eerste’ lekkage schade is ontstaan in het appartement van [eiser] . Het had wel op de weg van [gedaagde] als verhuurder gelegen om dat te doen. Dit alles leidt de kantonrechter tot het oordeel dat in deze procedure niet kan worden vastgesteld dat [eiser] aansprakelijk is voor het ontstaan van het gebrek zoals bedoeld in artikel 7:207 lid 2 BW en dat dit daarom voor rekening van [gedaagde] komt.

3.21.

Het voorgaande leidt ertoe dat kantonrechter, zoals gevorderd, [gedaagde] zal veroordelen tot het terugbetalen van 100% van de huurprijs over de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Wanneer [gedaagde] dat niet doet, is hij over het verschuldigde bedrag de wettelijke rente verschuldigd tot aan de dag dat hij dit bedrag volledig heeft terugbetaald. De in dit verband door [eiser] gevorderde verklaring voor recht dat sprake was van gebreken die huurprijsvermindering tot 0% van de huurprijs rechtvaardigen over de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021 wordt afgewezen bij gebrek aan belang.

De periode na 20 november 2021

3.22.

[eiser] stelt dat ook na 20 november 2021 nog sprake was van verschillende gebreken aan het appartement en daarom over de periode 20 november 2021 tot het moment dat de gebreken zijn verholpen een huurprijsvermindering van 80% gerechtvaardigd is. Omdat de huurovereenkomst inmiddels is beëindigd en – na wijziging van eis – geen herstel van de gebreken meer wordt gevorderd, begrijpt de kantonrechter dat wordt bedoeld de periode 20 november 2021 tot de einddatum van de huurovereenkomst. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stelling een bouwkundig rapport van [onderneming] , datum 20 maart 2024, overgelegd. De kantonrechter zal hierna per gesteld gebrek beoordelen of dit inderdaad een gebrek is.

Bouwwerkzaamheden, zonder duidelijke planning of goede informatie

3.23.

[eiser] stelt dat hij vanaf aanvang van de huurovereenkomst zonder duidelijke planning of goede informatie werd geconfronteerd met bouwwerkzaamheden, waardoor zijn huurgenot ernstig werd aangetast. Naar het oordeel van de kantonrechter is dit geen gebrek. Weliswaar staat vast dat er na de werkzaamheden in 2021, werkzaamheden in 2023 hebben plaatsgevonden voor het realiseren van een uitbouw over twee verdiepingen. [eiser] was er echter mee bekend, zo zijn partijen expliciet in de huurovereenkomst overeengekomen, dat “
de verhuurder verbouwingswerkzaamheden in het gehuurde/ tuin zal gaan verrichten.” Bovendien heeft [gedaagde] verschillende e-mails overgelegd waaruit volgt dat hij [eiser] wel degelijk heeft geïnformeerd over de planning van die verbouwing in 2023.

Geen (mechanische) ventilatie in de studio en badkamer

3.24.

[eiser] stelt dat er geen (werkende) mechanische ventilatie in de studio en badkamer is, waardoor het veel te vochtig in het appartement werd. Uit het door [eiser] overgelegde bouwkundig rapport volgt dat er wel een ventilatiekanaal was, maar dat de mechanische ventilator nog moest worden aangesloten. Volgens [gedaagde] is de mechanische ventilator vanwege de verbouwingswerkzaamheden in 2023 weggehaald en weigerde [eiser] medewerking te verlenen aan het opnieuw aansluiten van de mechanische ventilatie. Hoewel de kantonrechter wel in de overgelegde e-mailwisseling ziet dat [eiser] niet altijd direct zijn medewerking verleende althans dat de communicatie moeizaam verliep, heeft [gedaagde] de stelling dat [eiser] niet zijn medewerking wilde verlenen aan het opnieuw aansluiten van de mechanische ventilatie onvoldoende feitelijk onderbouwd. Uit de door [gedaagde] overgelegde e-mails volgt niet dat hij [eiser] concreet heeft gevraagd om hieraan medewerking te verlenen en [eiser] dat vervolgens heeft geweigerd. Naar het oordeel van de kantonrechter had van [gedaagde] op dit punt doortastend(er) handelen verwacht mogen worden. De afwezigheid van een (mechanische) ventilatie in de studio en badkamer is naar het oordeel van de kantonrechter een gebrek.

Afzuigkap

3.25.

[eiser] stelt dat de afvoer van de afzuigkap uitkomt in de uitbouw in plaats van in de buitenzijde van het pand waarin het appartement zich bevindt. Dit wordt door [gedaagde] erkend, maar volgens [gedaagde] komt dat doordat de verbouwing niet verder gerealiseerd kon worden, omdat [eiser] daaraan niet meewerkte. Ook in dit verband geldt dat [gedaagde] zijn stelling dat [eiser] hieraan niet zijn medewerking wilde verlenen, onvoldoende concreet heeft onderbouwd en van [gedaagde] doortastend(er) handelen verwacht had mogen worden. Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter ook op dit punt sprake is (geweest) van een gebrek.

Geluidsoverlast warmtepomp/hybride boiler

3.26.

[eiser] stelt dat er een luidruchtige warmtepomp in de studio is geïnstalleerd, zonder enige vorm van isolatie, waardoor hij altijd last ondervond van het geluid van die pomp. [gedaagde] betwist echter dat de warmtepomp zoveel geluid maakt, dat [eiser] daardoor in zijn huurgenot is aangetast. Dit volgt ook niet uit het door [eiser] overgelegde bouwkundig rapport. Daaruit volgt wel dat de hybride boiler (warmtepomp) direct hoorbaar is, maar niet dat het geluid dat de pomp produceert te hard is. Wel volgt uit het rapport dat toepassing in een beperkt geventileerde ruimte wordt afgeraden, echter niet vanwege het geluid, maar omdat de boiler lucht uit de woonruimte gebruikt voor het verwarmingsproces. Dit leidt ertoe dat niet is komen vast te staan dat wat betreft het geluid van de warmtepomp sprake is (geweest) van een gebrek.

Overstromingen in het appartement

3.27.

Volgens [eiser] zijn er verschillende overstromingen in het appartement geweest, als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden. Dit wordt door [gedaagde] echter betwist en volgt ook niet uit het door [eiser] overgelegde bouwkundig rapport. Daaruit volgt namelijk slechts dat [eiser] zelf heeft aangegeven dat het appartement al meerdere malen is overstroomd. Omdat [eiser] zijn stelling verder niet heeft onderbouwd, kan niet worden vastgesteld dat er verschillende overstromingen in het appartement zijn geweest, als gevolg van de verbouwingswerkzaamheden en dus ook niet dat wat dit betreft sprake is (geweest) van een gebrek.

Woningtoegangsdeur is niet brandvertragend

3.28.

[eiser] stelt dat de (toegangs)deur naar zijn appartement geen brandvertragende deur was. [eiser] verwijst ter onderbouwing naar het bouwkundig rapport waaruit dit volgt. [gedaagde] ontkent weliswaar dat de deur niet brandvertragend is, maar deze blote ontkenning is ten opzichte van de conclusies uit het onderzoek onvoldoende. Dit leidt ertoe dat naar het oordeel van de kantonrechter ook op dit punt sprake is (geweest) van een gebrek.

Badkamerdeur, bedieningsknop douche, wc-plaatje

3.29.

[eiser] stelt dat de badkamerdeur niet goed sloot, de bedieningsknop van de douche los zat en het bedieningselement van het toilet onvoldoende was bevestigd. Dit zijn echter kleine herstellingen^[9]die voor rekening van de huurder zijn en daarom geen gebreken die tot een vermindering van de huurprijs kunnen leiden.

Deurbel en intercom

3.30.

[eiser] stelt dat de deurbel en intercom niet werkten. [eiser] verwijst ter onderbouwing naar het bouwkundig rapport waaruit dit volgt. [gedaagde] stelt dat de deurbel en intercom altijd hebben gewerkt, maar dat is onvoldoende tegenover de onderbouwde stelling van [eiser] . Dat betekent dat de kantonrechter ook op dit punt vaststelt dat sprake is (geweest) van een gebrek.

Hemelwaterafvoer

3.31.

[eiser] stelt dat als gevolg van de verbouwing (van de aanbouw) nagenoeg de gehele achtertuin is voorzien van een betonplaat, waardoor het hemelwater niet goed kon worden afgevoerd met het risico op lekkages, hetgeen ook is voorgevallen. [eiser] verwijst ter onderbouwing van zijn stelling naar het bouwkundig rapport, maar de kantonrechter stelt vast dat de deskundige alleen schrijft dat hij sterk zijn twijfels heeft betreffende de capaciteit van de hemelwaterafvoer. Daaruit volgt niet dát de hemelwaterafvoer niet goed kan worden afgevoerd. Bovendien betwist [gedaagde] dat daarvan sprake is. Hij stelt dat er voorzieningen zijn getroffen om het hemelwater af te voeren. Dit is door [eiser] niet weersproken. Dit leidt ertoe dat niet kan worden vastgesteld dat wat dit punt betreft sprake is (geweest) van een gebrek.

Vluchtweg te smal en geblokkeerd

3.32.

[eiser] stelt dat de gang tussen het appartement en de achtertuin slechts 53 cm breed is, te smal voor een vluchtweg en te smal om de inventaris uit de woning te verwijderen. Daarnaast stelt [eiser] dat bouwvakkers steeds de vluchtweg blokkeerden door de deur dicht te schroeven. Dit laatste heeft [gedaagde] niet weersproken en kwalificeert als een gebrek. [gedaagde] heeft wel betwist dat de gang plaatselijk slechts 53 cm breed is, maar hij heeft zijn betwisting niet onderbouwd, terwijl [eiser] zijn stelling wel heeft onderbouwd met het bouwkundig rapport waaruit volgt dat door verticaal aangebrachte leidingkokers de doorgang plaatselijk slecht 53 cm is. De blote ontkenning van [gedaagde] daartegenover is onvoldoende. Aannemelijk is dat een gang die plaatselijk slechts 53 cm breed is, te smal is om inventaris uit de woning te verwijderen. Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat ook wat dit betreft sprake is (geweest) van een gebrek.

Appartement kleiner sinds de verbouwing

3.33.

[eiser] stelt dat het appartement na de verbouwing 13.2% kleiner is geworden. Nog daargelaten dat [gedaagde] dit betwist, oordeelt de kantonrechter dat dit geen gebrek is op grond waarvan een huurder huurprijsvermindering kan vorderen.

De gebreken rechtvaardigen een huurprijsvermindering van 80% vanaf 27 maart 2023

3.34.

Uit het voorgaande volgt dat er na de verbouwing in 2021 diverse gebreken waren aan het appartement en aannemelijk is dat [eiser] daardoor verminderd huurgenot heeft gehad. Dit rechtvaardigt een vermindering van de huurprijs. Alleen al de afwezigheid van (mechanische) ventilatie in de studio en badkamer rechtvaardigt naar het oordeel van de kantonrechter een huurprijsvermindering van 80%. De kantonrechter heeft daarbij in aanmerking genomen dat uit het bouwkundig rapport volgt dat de luchtvochtigheid in het appartement bovengemiddeld hoog was en vanwege het ‘absolute gebrek aan luchtverversing/ventilatie is er veel schimmelvorming op de plafonds aanwezig’. Dit is een zeer ernstig gebrek.

3.35.

Van belang voor de ingangsdatum van de huurprijsvermindering is wanneer de verhuurder bekend was met het gebrek. De kantonrechter zal deze huurprijsvermindering van 80% daarom toewijzen vanaf 27 maart 2023, het moment dat de werkzaamheden ten aanzien van de uitbouw zijn gestart. [gedaagde] heeft namelijk zelf de stelling ingenomen dat de mechanische ventilatie in verband met die verbouwingswerkzaamheden is weggehaald en zodoende mag aangenomen worden dat [gedaagde] vanaf dat moment in voldoende mate bekend was met dit gebrek. Dat [gedaagde] al eerder van dit gebrek of van een van de andere hiervoor vastgestelde gebreken in voldoende mate bekend was, heeft [eiser] niet aannemelijk gemaakt.

3.36.

Het voorgaande leidt ertoe dat de kantonrechter [gedaagde] zal veroordelen tot het terugbetalen van 80% van de huurprijs over de periode 27 maart 2023 tot 1 september 2024, te voldoen binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis. Wanneer [gedaagde] dat niet doet, is hij over het verschuldigde bedrag de wettelijke rente verschuldigd tot aan de dag dat hij dit bedrag volledig heeft terugbetaald. De in dit verband gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen bij gebrek aan belang.

Schade door gebreken

[gedaagde] moet de restwaarde van de bank en stoel aan [eiser] betalen

3.37.

[eiser] stelt dat hij zijn bank en stoel in het appartement heeft moeten achterlaten, omdat hij deze niet naar buiten kon krijgen doordat na de verbouwing de gang plaatselijk nog maar 53 cm breed was en daarnaast de deur bij de wasmachine niet meer dicht kon. Zoals hiervoor overwogen heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd weersproken dat de gang plaatselijk nog maar 53 cm breed was. Naar het oordeel van de kantonrechter is het aannemelijk dat een bank en een stoel door een gang die plaatselijk slechts 53 cm breed is niet naar buiten verhuisd kunnen worden. [gedaagde] moet de schade die [eiser] daardoor heeft geleden vergoeden. [gedaagde] heeft niet (gemotiveerd) weersproken dat de bank en stoel nog een waarde van respectievelijk € 150,00 en € 50,00 vertegenwoordigen. De vordering tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 200,00 voor de bank en stoel wordt daarom toegewezen. De hierover gevorderde wettelijke rente vanaf de datum van het instellen van deze vordering, dat is 6 januari 2025, tot het moment dat deze vordering is voldaan, is toewijsbaar.

Kosten deskundige

[gedaagde] moet de kosten deskundige betalen.

3.38.

De kosten van de deskundige van het bouwkundig rapport zijn aan te merken als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid. Deze kosten komen als vermogensschade voor vergoeding in aanmerking.^[10]Het gevorderde bedrag van € 699,00 is daarom toewijsbaar.

Aansprakelijkheid [eiser]

3.39.

De volgende vraag die voorligt is of [eiser] wanprestatie heeft geleverd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en een schadevergoeding aan [gedaagde] moet betalen. [gedaagde] vordert in dat verband twee verklaringen voor recht en vordert verwijzing naar de schadestaatprocedure.

De door [gedaagde] gevorderde verklaringen voor recht worden toegewezen

Niet melden (schade als gevolg van de) lekkage

3.40.

[gedaagde] vordert voor recht te verklaren dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door de lekkage in het appartement medio 2021 niet tijdig te melden aan [gedaagde] en dat [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden en nog te lijden schade als gevolg van deze lekkage.

3.41.

De kantonrechter stelt vast dat [eiser] , op grond van de algemene bepalingen die deel uitmaken van de huurovereenkomst, [gedaagde] direct schriftelijk in kennis had moeten stellen wanneer in, op of aan het appartement schade was ontstaan of dreigde te ontstaan en verplicht was om onverwijld passende maatregelen te nemen ter voorkoming en beperking van (verdere) schade in of aan het appartement. Verder volgt uit de algemene bepalingen dat [eiser] aansprakelijk is voor schade aan het appartement, die is ontstaan door een hem toe te rekenen tekortschieten in de nakoming van een verplichting uit de huurovereenkomst. Alle schade, behalve brandschade, wordt vermoed daardoor te zijn ontstaan.^[11]

3.42.

De kantonrechter oordeelt dat [eiser] op grond van de voorgenoemde bepalingen, maar ook op grond van het goed huurderschap^[12][gedaagde] op de hoogte had moeten stellen van (de schade in zijn appartement als gevolg van) de (gevolgen van de) lekkage, óók als hij – zoals hij stelt – in de veronderstelling was dat zijn bovenbuurman van die lekkage al melding had gemaakt bij [gedaagde] . Het staat echter vast dat [eiser] zelf geen melding heeft gemaakt van die (schade als gevolg van de) lekkage. Hiermee is [eiser] toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst en is [eiser] , al dan niet gedeeltelijk, aansprakelijk voor de door [gedaagde] geleden en nog te lijden schade als gevolg van deze schade. Naar het oordeel van de kantonrechter is aannemelijk dat de omvang van de schade beperkter zou zijn gebleven wanneer [eiser] de (gevolgen van de) lekkage direct had gemeld. De in dit verband door [gedaagde] gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden toegewezen.

Niet deugdelijk opleveren appartement

3.43.

[gedaagde] vordert verder voor recht te verklaren dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door het appartement niet deugdelijk op te leveren en in slechte staat en met gebreken achter te laten, en aansprakelijk is voor de schade als gevolg daarvan.

3.44.

Uit de wet volgt dat de huurder de gehuurde zaak aan het einde van de huur weer moet teruggegeven. Wanneer – zoals in dit geval – bij aanvang geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt wordt de huurder verondersteld, behoudens tegenbewijs, het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst.^[13]In dit geval volgt dat tegenbewijs uit het (door [gedaagde] gestelde) feit dat het appartement na de aanvang van de huurovereenkomst (eind 2021) ingrijpend is verbouwd in die zin dat vrijwel het gehele appartement is vernieuwd. Dat betekent dat [eiser] het appartement in een staat had moeten opleveren die mag worden verwacht van een appartement dat twee jaar geleden vrijwel volledig is vernieuwd. Uit de door [eiser] zelf overgelegde foto’s en video volgt echter dat het appartement (sterk) vervuild was en veel gebruikssporen had. Daarnaast was schade zichtbaar aan de muren. [gedaagde] heeft daarbij een e-mail van de beheerder overgelegd die het beeld dat uit de foto’s en video volgt bevestigt. Hij schrijft dat het appartement in zeer slechte staat is achtergelaten. Er was ook sprake van veel nicotine aanslag en het stonk naar rook en urine. Omdat het appartement nog maar twee jaar geleden vrijwel volledig is vernieuwd, mag worden aangenomen dat het dus niet is opgeleverd zoals beschikbaar is gesteld. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit het voorgenoemde dat [eiser] het appartement niet deugdelijk heeft opgeleverd. Aannemelijk is dat [gedaagde] daardoor schade heeft geleden, in ieder geval doordat het appartement eerst (grondig) moest worden schoongemaakt, voordat het weer kon worden verhuurd. De in dit verband gevorderde verklaring voor recht wordt daarom toegewezen.

De zaak wordt verwezen naar de schadestaatprocedure

3.45.

Uit het voorgaande volgt dat aannemelijk is dat [gedaagde] schade heeft geleden doordat [eiser] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vordering van [gedaagde] om deze zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure wordt daarom toegewezen.

3.46.

De kantonrechter ziet in dit verband wel aanleiding op te merken dat wat betreft de schade die is ontstaan door het niet melden van (de schade door) de lekkage, niet is uitgesloten, zoals hiervoor is overwogen, dat de omvang die de schade uiteindelijk heeft aangenomen (mede) een gevolg is van een omstandigheid die aan [gedaagde] kan worden toegerekend. Wat betreft het niet deugdelijk opleveren van het appartement bij het einde van de huur, ziet de kantonrechter – gelet op de verschillende gebreken aan het appartement – aanleiding op te merken dat in deze procedure niet is vastgesteld dat [eiser] – anders dan de gebruikssporen en sterke vervuiling – aansprakelijk is voor alle schade die aanwezig was in het appartement bij het einde van de huur.

Waarborgsom

[gedaagde] moet de waarborgsom aan [eiser] terugbetalen

3.47.

[eiser] vordert terugbetaling van de waarborgsom ter hoogte van € 3.000,00. [gedaagde] wil de waarborgsom echter verrekenen met de schade die hij heeft geleden doordat [eiser] het appartement niet deugdelijk heeft opgeleverd.

3.48.

De kantonrechter gaat onder toepassing van artikel 6:136 BW aan dit verrekeningsverweer voorbij. Hoewel hiervoor is vastgesteld dat [eiser] het appartement niet deugdelijk heeft opgeleverd en aannemelijk is dat [gedaagde] daardoor schade heeft geleden, kan in deze procedure niet worden vastgesteld wat de hoogte van die schade is en dat de vordering die [gedaagde] daardoor op [eiser] heeft hoger of gelijk is dan/aan de waarborgsom van € 3.000,00. De kantonrechter zal daarom, mede gelet op de uit artikel 10.4 van de huurovereenkomst volgende verplichting van de verhuurder om de waarborgsom binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst terug te betalen, de vordering tot betaling van de waarborgsom toewijzen. Dat de schade thans nog niet is vastgesteld, komt niet voor rekening van [eiser] . [gedaagde] moet hierover de wettelijke rente betalen vanaf 1 november 2024, omdat [gedaagde] op grond van de huurovereenkomst binnen twee maanden na beëindiging van de huurovereenkomst de waarborgsom aan [eiser] had moeten terugbetalen.

Contract- en screeningskosten

[gedaagde] moet € 500,00 aan contract- en screeningskosten aan [eiser] terugbetalen

3.49.

[eiser] stelt dat [gedaagde] € 500,00 aan contract- en screeningskosten in rekening heeft gebracht, maar dat daar tegenover geen prestatie staat die een bate oplevert voor [eiser] . Volgens [eiser] dient de prestatie uitsluitend of in overwegende mate het belang van [gedaagde] als verhuurder. [gedaagde] heeft dit niet weersproken. De afspraak is daarom nietig^[14]met als gevolg dat [gedaagde] de € 500,00 aan contract- en screeningskosten aan [eiser] moet terugbetalen.

Proceskosten

In conventie (de vorderingen van [eiser] )

3.50.

[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- griffierecht

€

87,00

- salaris gemachtigde

€

678,00

(2 punten × € 339,00)

- nakosten

€

135,00

Totaal

€

900,00

3.51.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

In reconventie (de vorderingen van [gedaagde] )

3.52.

[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

204,00

(2 punten × factor 0,5 × € 204,00)

- nakosten

€

102,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

306,00

Uitvoerbaar bij voorraad

3.53.

De veroordelingen worden grotendeels uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Een verklaring van recht is naar haar aard niet vatbaar voor tenuitvoerlegging. Deze kan daarom niet uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.^[15]De overige veroordelingen worden wel uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals gevorderd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] (terug) te betalen

100% van de huurprijs over de periode 4 oktober 2021 tot 20 november 2021,
80% van de huurprijs over de periode 27 maart 2023 tot 1 september 2024,
een bedrag van € 500,00 aan contracts- en screeningskosten,
een bedrag van € 699,00 aan kosten deskundige,

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis, en bij gebreke daarvan te vermeerderen met de wettelijke rente tot aan de dag der algehele voldoening,

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen

de waarborgsom van € 3.000,00 te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 november 2024,
een bedrag van € 200,00 aan restwaarde van de bank en stoel, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 6 januari 2025 tot aan de dag der algehele voldoening,

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 900,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

4.4.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

4.5.

verklaart de veroordelingen 4.1 tot en met 4.4 uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

4.6.

verklaart voor recht dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de lekkage in het gehuurde medio 2021 niet tijdig te melden aan [gedaagde] en dat [eiser] aansprakelijk is voor de door [gedaagde] geleden en nog te lijden schade als gevolg van deze lekkage,

4.7.

verklaart voor recht dat [eiser] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door het gehuurde niet deugdelijk op te leveren en in slechte staat en met gebreken achter te laten, en aansprakelijk is voor de schade als gevolg daarvan,

4.8.

veroordeelt [eiser] tot betaling aan [gedaagde] van een bedrag aan schadevergoeding, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarden tot aan de dag dat alles is betaald,

4.9.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 306,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

4.10.

verklaart de veroordelingen 4.8 en 4.9 uitvoerbaar bij voorraad,

in conventie en in reconventie

4.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.H. Charbon en in het openbaar uitgesproken op 30 april 2025.