Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/529
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 28 januari 2025 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres,
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: P.K. Dinkla).
Inleiding
1.1.
In de beschikking van 28 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van onroerend zaak op het adres [adres] in [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum
1 januari 2022 vastgesteld op € 60.000,-.
1 januari 2022 vastgesteld op € 60.000,-.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenares van de objecten ook een aanslag onroerendezaakbelasting en rioolheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd.
1.3.
In de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van het object gehandhaafd. Op 2 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar opnieuw uitspraak op bezwaar gedaan en de WOZ-waarde van het object wederom gehandhaafd.
1.4.
Eiseres heeft tegen de eerste uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en een taxatiematrix ingediend.
1.5.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 13 januari 2025. De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.
Overwegingen
Tweede uitspraak op bezwaar
2. De rechtbank overweegt dat het stelsel van wettelijke bepalingen die het beroep in belastingzaken regelen, meebrengt dat met het doen van uitspraak op een bezwaarschrift de behandeling van het bezwaar eindigt. Met de uitspraak op bezwaar van 22 december 2023 was de bezwaarfase geëindigd. Aangezien het beroep zich richt tegen de eerste uitspraak op bezwaar, zal de rechtbank hier geen gevolgen aan verbinden.
Goede procesorde
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de “pinpointbrief” en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsfase de WOZ-waarde nader onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 24 december 2024 en op 31 december 2024 doorgestuurd naar de gemachtigde van eiseres met een verzoek om reactie). De rechterbank stelt vast dat het verweerschrift in deze zaak eerst kort voor de zitting aan eiser is toegezonden. De rechtbank zal in het kader van de goede procesorde hiermee rekening houden. Eiseres heeft op de zitting primair om verdaging van de behandeling van het beroep verzocht. Zij heeft daarvoor aangevoerd dat het verweerschrift eerst op 9 januari 2025 per post is ontvangen. Subsidiair heeft eiseres inhoudelijk de onderbouwing in het verweerschrift betwist. Op de zitting is niet gebleken dat eiseres door de late ontvangst van het verweerschrift is benadeeld omdat zij prima in staat was te reageren op het verweerschrift en de onderbouwing van de heffingsambtenaar. Omdat eiseres op de zitting inhoudelijk op het standpunt van de heffingsambtenaar heeft kunnen reageren en er een volwaardig debat heeft kunnen plaatsvinden, ziet de rechtbank geen aanleiding de behandeling van het beroep uit te stellen. Dat betekent dat het verzoek om uitstel van de behandeling van het beroep wordt afgewezen.
Beoordelingskader
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
6. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
7. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
De feiten
8. In de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats 2] is een cafetaria/snackbar gevestigd. Het object is gelegen in een winkelcentrum in [plaats 2] . Het object heeft als bouwjaar 1982 en is in 2014 uitgebreid. Het object heeft een oppervlakte van 75 m².
Het geschil
9. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 60.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?
10. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 9.375,- per jaar (huurwaarde per m²: € 125,-). Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de huurwaarde van dit object te onderbouwen een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [plaats 2] rondom de waardepeildatum. De heffingsambtenaar onderbouwt deze huurwaarde met twee verglijkbare huurtransacties.
11. Voor de kapitalisatiefactor is de heffingsambtenaar uitgegaan van 8,9. De heffingsambtenaar heeft om de kapitalisatiefactor te onderbouwen het object van eiseres vergeleken met één, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar object waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar is en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde en nader onderbouwd door middel van de bottom-up methode.
12. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Alle referentieobjecten zijn net als het object cafetaria’s/snackbars gelegen in [plaats 2] . De heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gelegen. De gerealiseerde huurwaarde per m² valt onder de gerealiseerde huurwaarde per m² van de referentieobjecten. De kapitalisatiefactor ligt onder de kapitalisatiefactor van het referentieobject.
13. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
De referentieobjecten
14. Eiseres voert aan dat de referentieobjecten niet goed vergelijkbaar zijn. De referentieobjecten liggen niet in winkelcentrum de Botter en zij is van mening dat er eerst gekeken moet worden naar locatie en dat het gebruik er niet toe doet. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij ervoor gekozen heeft om referentieobjecten te gebruiken die ook als café/horeca in gebruik zijn. Daarvan waren geen referentieobjecten beschikbaar die in winkelcentrum de Botter liggen zodat hij ervoor heeft gekozen om referentieobjecten te gebruiken die iets verder weg liggen. Er is wel rekening gehouden met de ligging van het object, zo heeft het object in de matrix ligging ‘C’ gekregen. De referentie hebben respectievelijk ligging A2, C en B1. Daarnaast zit er voldoende marge in de waarde. De taxatie die in verband met het beroep is gedaan komt uit op € 83.000,-. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De ligging wijkt bij twee referentieobjecten af, maar daar is gezien de marge voldoende rekening mee gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurinlichtingenformulier
15. Eiseres voert verder aan dat in het huurinlichtingenformulier dat zij heeft ontvangen met betrekking tot de referentie aan de Kamp 43 8 de huurwaarde inclusief BTW staat. Dat onderbouwt volgens eiseres een lagere waarde. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Ten eerste is dit een stelling die door eiseres niet (nader) wordt onderbouwd. Ten tweede gaat het om de eindwaarde. Als het zo is dat het huurcijfer in het huurinlichtingenformulier met betrekking tot Kamp 43 8 inclusief BTW is, dan zit er nog een dusdanig ruime marge tussen de vastgestelde waarde en de herberekening van de waarde in het kader van het beroep, dat de heffingsambtenaar alsnog aannemelijk maakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
De kapitalisatiefactor
16. De kapitalisatiefactor is berekend met de bottom-up methode. Eiseres voert hierover aan dat het percentage voor de onderhoudskosten 15% moet zijn in plaats van 11,4 % en dat het percentage voor beheerskosten 2% moet zijn in plaats van 1%. Hieruit concludeert eiseres dat de kapitalisatiefactor lager vastgesteld moet worden. Daarnaast voer eiseres aan dat het percentage voor het leegstandsrisico niet is onderbouwd.
17. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat de kapitalisatiefactor die is gebruikt bij het object behoorlijk lager ligt dan de kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. De opbouw van de kapitalisatiefactor komt uit de taxatiewijzer. Het leegstandstandsrisico is door een taxateur geschat. De rechtbank kan deze keuze volgen. Zij betrekt daarbij dat de inschatting is gemaakt door een gecertificeerde taxateur. Van de kant van eiseres is de betwisting van het leegstandsrisico niet gemotiveerd betwist. Dat er onvoldoende rekening is gehouden met de hoogte van de onderhouds- en beheerskosten is niet nader onderbouwd. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld en dat heeft hij naar oordeel van de rechtbank gedaan. De beroepsgrond slaagt niet.
Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade
18. Eiser heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
19. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 1 februari 2023. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
20. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom blijft de uitspraak op bezwaar in stand. Eiseres krijgt geen vergoeding van het griffierecht en de proceskosten. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 28 januari 2025.
de griffier is verhinderd
de uitspraak te ondertekenen
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.