Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almere
Zaaknummer: 11337400 \ MC EXPL 24-6346
Vonnis van 5 februari 2025
in de zaak van
[eiser],
te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: DAS Rechtsbijstand Den Bosch,
tegen
WONINGSTICHTING GOEDESTEDE,
te Almere,
gedaagde partij,
hierna te noemen: GoedeStede,
procederend in persoon bij S.B. Roseboom, incassoconsulent bij GoedeStede.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de schriftelijke conclusie van antwoord.
- de schriftelijke conclusie van antwoord.
1.2.
Hoewel daartoe naar behoren in de gelegenheid te zijn gesteld, heeft [eiser] niet op de conclusie van antwoord gereageerd. Vervolgens is bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiser] huurt sinds 2002 de woning van GoedeStede in Almere. Sinds december 2023 woont zij in de woning samen met de heer [A] (hierna: [A] ). De huur betreft niet-geliberaliseerde (sociale) huur. Per 1 juli 2024 heeft GoedeStede de huurprijs verhoogd met € 70,00 per maand. GoedeStede heeft die huurverhoging gebaseerd op een inkomenstoets van [eiser] en [A] van 2022 (zie de brief van GoedeStede aan [eiser] van 18 april 2024, productie 2 van [eiser] ). Volgens [eiser] is dat onterecht, want zij woonde in 2022 nog alleen. Bovendien is het inkomen van [A] per 1 januari 2024 een stuk lager geworden dan het in 2022 was. [eiser] wil dat de kantonrechter de huurprijs vaststelt op (zo vat de kantonrechter samen) een lagere huurprijs dan GoedeStede nu in rekening brengt.
2.2.
[eiser] heeft eerst bezwaar gemaakt bij GoedeStede (productie 3 van [eiser] ), dat is ongegrond verklaard. [eiser] heeft daarna de Huurcommissie verzocht om uitspraak te doen over de redelijkheid van de huurverhoging. De (voorzitter van de) Huurcommissie heeft op 6 augustus 2024 uitspraak gedaan en de huurverhoging van GoedeStede als redelijk beoordeeld. [eiser] is het met die uitspraak niet eens, en heeft deze procedure bij de kantonrechter ingesteld.
3.De beoordeling
Vordering is tijdig ingesteld
3.1.
[eiser] heeft tijdig deze procedure ingesteld, en partijen zijn dus niet aan de uitspraak van de Huurcommissie gebonden (artikel 7:262 BW). De zaak kan inhoudelijk behandeld worden.
Wat is het eindoordeel
3.2.
De vordering van [eiser] zal worden afgewezen. Hierna zal worden uitgelegd waarom.
Wettelijk systeem
3.3.
De vraag wanneer een niet-geliberaliseerde huurprijs gewijzigd mag worden, is strikt omschreven in de wet (artikelen 7:252 BW, 7:252a BW en 7:252b BW). Kort gezegd en voor zover hier relevant, is daarin bepaald dat bij een huurverhoging in een bepaald jaar gekeken wordt naar de huishoudsituatie op het moment van de huurverhoging, en het inkomen van de personen in de huishouding in het tweede kalenderjaar daaraan voorafgaand (artikel 7:252a lid 2 onder d BW). Dat inkomen moet worden vastgesteld met een inkomensverklaring van de belastingdienst (de ‘huishoudverklaring’ zoals omschreven in artikel 7:252a lid 2 onder c BW).
3.4.
In het geval van [eiser] betekent dit, dat zij met de heer [A] samenwoonde op 1 juli 2024 en dus gekeken wordt naar het inkomen van [eiser] en [A] apart in 2022. Dat [eiser] en [A] in 2022 nog niet samenwoonden, is (zoals de Huurcommissie terecht heeft overwogen) irrelevant. Dat op basis daarvan GoedeStede heeft kunnen komen tot een huurverhoging van € 70,00 per maand, is op zichzelf correct.
3.5.
[eiser] voert verder aan dat haar bezwaar tegen de huurverhoging van GoedeStede zou moeten worden opgevat als een verzoek tot huurprijsverlaging. Op grond van genoemde regelingen zou dat niet slagen. Het inkomen van [A] is kennelijk gedaald per 1 januari 2024, maar voor een verzoek tot huurverlaging kan uitsluitend een inkomensdaling in het jaar 2023 in de overweging worden betrokken. Dat staat in artikel 7:252b lid 1 BW en het daarin voorkomende begrip ‘peiljaar’ (zie artikel 7:252a lid 2 onder f BW). Het peiljaar is het kalenderjaar voorafgaand aan het jaar waarin de huurverhoging plaats heeft.
3.6.
Op grond van het wettelijk systeem is de huurprijsverhoging zoals GoedeStede die heeft doorgevoerd, terecht.
De kantonrechter ziet geen aanleiding om van het wettelijk systeem af te wijken
3.7.
[eiser] voert aan (zo begrijpt de kantonrechter dat betoog) dat de kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2015:11213) heeft geoordeeld dat van het wettelijk systeem kan worden afgeweken in voorkomende gevallen. Dat verweer slaagt niet. In genoemde uitspraak ging het om een inkomensdaling door een huwelijk, waardoor de AOW-uitkering van die huurders omlaag was gegaan. Bovendien stond in die zaak vast dat het AOW-inkomen het enige inkomen was van die partijen. Dat heeft [eiser] allemaal onvoldoende aangetoond. Op basis van de door [eiser] overgelegde uitdraai van ‘mijn pensioenoverzicht.nl’ (productie 7 van [eiser] ) staat het inkomen van [A] onvoldoende vast. Dit in tegenstelling tot de zaak van de eerder genoemde uitspraak, waar het AOW-inkomen wettelijk is geregeld. [eiser] heeft niets verklaard over de vraag of [A] daarnaast nog aanvullende inkomsten heeft.
3.8.
De kantonrechter ziet in deze omstandigheden geen aanleiding om af te wijken van het strikte wettelijke systeem. De conclusie is daarom dat de hoofdvordering van [eiser] niet toewijsbaar is. De nevenvorderingen delen dit lot.
Proceskosten
3.9.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van GoedeStede worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
238,00
(1 punt × € 238,00)
- nakosten
€
20,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
258,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 258,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.A. van Steenbeek en in het openbaar uitgesproken door mr. A.R. Creutzberg op 5 februari 2025.
RW1368