Uitspraak
RECHTBANK NOORD-HOLLAND
Afdeling Privaatrecht
Sectie Kanton - locatie Alkmaar
zaak/rolnr.: 4094816 \ CV EXPL 15-3516 WD
Uitspraakdatum: 23 december 2015
Vonnis in de zaak van:
[naam] ,wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
verder ook te noemen: [huurder] ,
gemachtigde: mr. S. Aland,
tegen
de stichting
Stichting Kennemer Wonen, gevestigd te Alkmaar,
Stichting Kennemer Wonen, gevestigd te Alkmaar,
gedaagde partij,
verder ook te noemen: Kennemer Wonen,
gemachtigde: mr. A.G. Huisman, jurist bij Kennemer Wonen.
1.Het procesverloop
1.1.
[huurder] heeft bij dagvaarding van 2 april 2015 een vordering ingesteld. Kennemer Wonen
heeft schriftelijk geantwoord.
1.2.
Op 3 november 2015 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen
gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht. Voorafgaand aan de zitting heeft [huurder] een akte genomen waarmee de vordering wordt gewijzigd.
2.De feiten
2.1.
Kennemer Wonen is een stichting die zich bezighoudt met de verhuur van woonruimte in het sociale segment.
2.2.
[huurder] huurt met ingang van 30 januari 2009 van Kennemer Wonen een woning aan de [adres] . Aanvankelijk woonde [huurder] alleen in de woning.
2.3.
[huurder] is in februari 2014 gehuwd met mevrouw [x] (hierna: [X] ). [X] is vanaf 16 maart 2014 in de door [huurder] gehuurde woning woonachtig.
2.4.
Voorafgaand aan hun huwelijk/samenwoning genoten [huurder] en [X] ieder een AOW-uitkering voor alleenstaanden. Met ingang van februari/maart 2014 ontvangen [huurder] en [X] gezamenlijk een AOW-uitkering voor gehuwden. Dit heeft tot gevolg dat hun gezamenlijk inkomen met ingang van februari/maart 2014 is gedaald.
2.5.
Bij brief van 24 april 2014 heeft Kennemer Wonen aan [huurder] een huurverhoging aangezegd. In deze brief staat vermeld dat de maximale toe te passen huurverhoging is opgebouwd uit een basishuurverhoging van 4% en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 2,5%. Voorts bevat de brief de volgende passage:
“Volgens de gegevens van de Belastingdienst lag uw belastbaar huishoudinkomen in 2012 boven € 43.602,- (…). De huurprijs van uw woning wordt daarom verhoogd met 6,5%.
(…)
Oude huur
Netto huur € 517,69
(…)
Totaal € 554,69
(…)
Nieuwe huur
Netto huur € 551,34
(…)
Totaal € 588,34”
Kennemer Wonen heeft zich hierbij gebaseerd op de inkomensgegevens van [huurder] en [X] .
2.6.
Per e-mails van 24 april, 14 mei en 4 juli 2014 heeft [huurder] bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging.
2.7.
Partijen hebben zich gewend tot de huurcommissie met het verzoek om het huurverhogingsvoorstel van Kennemer Wonen te beoordelen. De huurcommissie heeft bij beslissing van 23 september 2014, verzonden op 25 september 2014, geoordeeld dat het huurverhogingsvoorstel redelijk is.
2.8.
[huurder] is in verzet gegaan tegen voornoemde beslissing van de huurcommissie.
2.9.
Bij beslissing van 19 januari 2015, verzonden op 5 februari 2015 heeft de huurcommissie het verzet ongegrond verklaard.
3.Het geschil
3.1.
[huurder] vordert na wijziging van eis dat de kantonrechter bij vonnis:
- i) de juiste huurprijs vaststelt primair met ingang van 1 juli 2014, subsidiair met ingang van 1 oktober 2015;
- ii) bepaalt dat Kennemer Wonen aan [huurder] terugbetaalt hetgeen door [huurder] sinds 1 juli 2014 te veel is betaald;
- iii) Kennemer Wonen veroordeelt in de kosten van dit geding.
3.2.
[huurder] voert daartoe, kort gezegd, aan dat Kennemer Wonen onterecht de door [huurder] te betalen huur voor de woonruimte met ingang van 1 juli 2014 heeft verhoogd met 6,5 %. Gelet op de ingangsdatum van de huurverhoging heeft Kennemer Wonen onder de gegeven omstandigheden zich niet mogen baseren op de inkomensgegevens van 2012 of 2013, maar had zij de inkomensgegevens van [huurder] en [X] van 2014 als uitgangspunt moeten nemen. Uitgaande van dit (gedaalde) inkomen zou de inkomensafhankelijke huurprijsstijging niet in de huurprijs zijn doorgevoerd en de stijging beperkt zijn gebleven tot 4% in plaats van 6,5%
De huurcommissie, die het voorgaande niet heeft onderkend, heeft in redelijkheid niet tot haar beslissing kunnen komen. De kantonrechter dient de huurprijs met ingang van 1 juli 2014 opnieuw vast te stellen en te bepalen dat hetgeen door [huurder] na 1 juli 2014 te veel is betaald aan hem dient te worden terugbetaald, aldus [huurder] .
3.3.
Kennemer Wonen voert verweer op, kort gezegd, de navolgende gronden.
Kennemer Wonen heeft de regels omtrent de inkomensafhankelijke huurverhoging op een juiste wijze toegepast en de door [huurder] te betalen huur per 1 juli 2015 met het juiste bedrag verhoogd. Er bestaat geen aanleiding om af te wijken van de door Kennemer Wonen berekende huurverhoging. Kennemer Wonen moet in beginsel uitgaan van het peiljaar 2012. Verlegging van het peiljaar naar 2013 baat [huurder] niet, omdat in dat jaar de inkomsten nog niet zijn gedaald. Verdere verschuiving van het peiljaar is niet mogelijk. Daarbij komt dat over het jaar 2012 de inkomensgegevens door de Belastingdienst al zijn vastgesteld. Dit was medio 2014 nog niet het geval met de op datzelfde jaar betrekking hebbende inkomensgegevens. Rekening moet worden gehouden met de mogelijkheid van neveninkomsten waarmee Kennemer Wonen niet bekend was. Voorts heeft Kennemer Wonen 10.000 woningen in haar portefeuille en om deze reden kan niet van haar worden verwacht dat zij individuele uitzonderingen maakt, aldus Kennemer Wonen.
3.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Onderhavig geschil betreft de vaststelling van de huurprijs. Ingevolge lid 1 van artikel 7:262 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) worden partijen geacht te zijn overeengekomen hetgeen de huurcommissie in haar uitspraak heeft bepaald, tenzij één van partijen - binnen acht weken na verzending van de uitspraak van de huurcommissie - bij de kantonrechter een beslissing heeft gevorderd over het punt waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan.
Vastgesteld kan worden dat [huurder] tijdig de vordering, die ziet op een punt waarover de huurcommissie uitspraak heeft gedaan, aanhangig heeft gemaakt en in zoverre in zijn vordering kan worden ontvangen.
4.2.
Ter beoordeling ligt voor de vraag of Kennemer Wonen op goede gronden met ingang van 1 juli 2014 is overgegaan tot het doorvoeren van een verhoging van 6,5% in de door [huurder] aan Kennemer Wonen te betalen huur voor de door [huurder] gehuurde woonruimte.
In voornoemde huurverhoging zit begrepen de verhoging met het basishuurverhogingspercentage van 4% en voor het restant de inkomensafhankelijke extra huurverhoging. Het verschil van mening tussen partijen spitst zich toe op de vraag of, zoals Kennemer Wonen betoogt, zij zich bij deze huurverhoging heeft mogen baseren op het gezamenlijk (belastbaar huishoud-) inkomen van [huurder] en [X] in 2012 - toen [X] nog niet in de woning woonachtig was en zij dus geen huishouden vormde - of dat zij uit diende te gaan van het gezamenlijke inkomen van [huurder] en [X] over 2014, zoals door [huurder] betoogd. Vaststaat dat als uitgegaan wordt van het gezamenlijk (belastbaar huishoud-) inkomen van [huurder] en [X] in 2012, de maximale huurverhoging op 6,5% moet worden vastgesteld, maar dat uitgaande van het gezamenlijk belastbaar huishoudinkomen in 2014 de maximale huurverhoging beperkt blijft tot 4%, het basishuurverhogingspercentage.
4.3.
Ratio achter de wettelijke regeling inzake de inkomensafhankelijke huurverhoging, die is neergelegd in artikel 7:652a BW e.v., is het bevorderen van doorstroming op de sociale huurwoningenmarkt door huurders wier inkomen daartoe aanleiding geeft naast de basishuurverhoging te confronteren met een extra inkomensafhankelijke huurverhoging.
Gelet op deze ratio dient een extra huurverhoging achterwege te blijven indien het inkomen van de betreffende huurder geen aanleiding geeft voor een dergelijke verhoging.
Het peiljaar voor de beoordeling van het huishoudinkomen is het tweede kalenderjaar dat voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de voorgestelde dag van ingang van de voorgestelde huurprijs is gelegen (7:252a lid 2 sub d BW), met dien verstande dat inkomensdaling in het jaar na het peiljaar aanleiding kan geven de extra huurverhoging achterwege te laten (7:252a lid 6 sub b of c BW). Het voorgaande laat echter op grond van artikel 7:252b BW onverlet de mogelijkheden voor de huurder om huurverlaging te vragen, indien deze na huurverhoging op de voet van 7:652a BW wordt geconfronteerd met een inkomensdaling.
De mogelijkheid tot het verleggen van het peiljaar en voornoemde mogelijkheid tot het vragen om huurverlaging strookt met het uitgangspunt van de regeling dat slechts extra inkomensafhankelijke huurverhoging dient te worden doorberekend aan die huurders wier inkomen daartoe aanleiding geeft.
4.4.
Aan Kennemer Wonen kan worden toegegeven dat ingevolge artikel 7:252a lid 2 onder d BW 2012 als peiljaar moet worden aangemerkt voor de huurprijsverhoging per 1 juli 2014, alsmede dat verlegging van het peiljaar naar 2013 geen zin heeft, omdat de inkomensdaling van [huurder] en [X] in 2014 plaatsvindt, zijnde het moment dat [huurder] en [X] zijn gaan samenwonen en zij één huishouden vormen. Uitgaande van het in het peiljaar door [huurder] en [X] genoten inkomen is de maximale verhoging van de door [huurder] te betalen huur te bepalen op 6,5%. Echter, gelet op de hiervoor omschreven ratio van de wettelijke regeling lag het redelijkerwijs op de weg van Kennemer Wonen om het bezwaar van [huurder] tegen de met ingang van 1 juli 2014 door te voeren huurverhoging aan te merken als een op de voet van 7:652b BW gedaan verzoek om huurprijsverlaging met ingang van dezelfde datum vanwege een inkomensdaling. Immers, [huurder] heeft in zijn correspondentie duidelijk gemaakt dat hij zich verzette tegen de aangekondigde huurverhoging vanwege de daling in de door hem en [X] genoten inkomsten als gevolg van de wijziging in de samenstelling van het huishouden (het samenwonen). Uit hetgeen partijen over en weer over de inkomens van [huurder] en [X] hebben aangevoerd blijkt dat dit per saldo zou hebben geleid tot een huurprijsverhoging met maximaal het basishuurverhogingspercentage van 4%.
In het licht van het voorgaande is geen sprake van een door Kennemer Wonen te maken op de persoonlijke situatie van [huurder] ziende uitzondering. Het door Kennemer Wonen aangedragen argument dat medio 2014 de inkomensgegevens over dat jaar nog niet definitief vast stonden, is naar het oordeel van de kantonrechter vergeefs aangevoerd. Immers, ter zitting is onweersproken gesteld dat de AOW-uitkering al jarenlang de enige inkomstenbron van [huurder] en [X] is geweest, zodat deze uitkering als uitgangspunt heeft kunnen dienen voor de huurprijsbepaling. De ter zitting geuite vrees voor onbekende neveninkomsten komt de kantonrechter dan ook ongegrond voor.
4.5.
Gezien het voorgaande dient de door [huurder] betaalde netto huur van € 517,69 per maand per saldo te worden verhoogd tot € 538,40. Het volgens de brief van 24 april 2014 (productie 2 bij dagvaarding) te betalen bedrag aan huur, verzekering en servicekosten bedraagt daarmee met ingang van 1 juli 2014: € 575,40, in plaats van het door Kennemer Wonen voorgestelde bedrag van € 588,34. Het primair onder (i) gevorderde is dan ook toewijsbaar als na te melden.
Voor zover [huurder] een hoger bedrag aan Kennemer Wonen heeft betaald is Kennemer Wonen tot terugbetaling verplicht. De vordering onder (ii) komt ook voor toewijzing in aanmerking.
Voor zover [huurder] heeft bedoeld dat de kantonrechter Kennemer Wonen veroordeelt tot terugbetaling, ligt de vordering voor afwijzing gereed, omdat [huurder] het door Kennemer Wonen terug te betalen bedrag niet heeft begroot.
4.6.
Kennemer Wonen dient als de in het ongelijk te stellen partij in de proceskosten te worden veroordeeld.
5.De beslissing
De kantonrechter:
Stelt vast dat de huurprijs ingang van 1 juli 2014 € 575,40 bedraagt.
Bepaalt dat Kennemer Wonen aan [huurder] terugbetaalt hetgeen door [huurder] sinds 1 juli 2014 te veel is betaald.
Veroordeelt Kennemer Wonen in de proceskosten, die tot heden voor [huurder] worden vastgesteld op een bedrag van € 472,19 [inclusief btw indien en voorzover door Kennemer Wonen verschuldigd], waaronder begrepen een bedrag van € 300,00 voor salaris van de gemachtigde van [huurder] [waarover Kennemer Wonen geen btw verschuldigd is].
Verklaart deze veroordeling(en) uitvoerbaar bij voorraad.
Wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. M. Hoendervoogt, kantonrechter en op 23 december 2015 in het openbaar uitgesproken in aanwezigheid van de griffier.
De griffier
De kantonrechter