ECLI:NL:RBMNE:2025:1482

Uitspraak

RECHTBANK Midden-Nederland

Civiel recht

Zittingsplaats Utrecht

Zaaknummer: C/16/576928 / HA ZA 24-314

Vonnis van 5 maart 2025

in de zaak van

1.[eiser sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[eiser sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. M.H.F. Langenhof,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. T.S. Cnossen.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 11 juni 2024,
- de akte overlegging producties van 3 juli 2024 met 33 producties,

- de conclusie van antwoord van 14 augustus 2024 met 14 producties,

- de akte van 20 november 2024 met aanvullende producties 15 tot en met 19,

- de akte van 25 november 2024 met aanvullende producties 34 tot en met 46.

1.2.

Op 2 december 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren onder andere [eisers] , [gedaagden] en hun advocaten aanwezig. Partijen hebben na de mondelinge behandeling geprobeerd een schikking te treffen. De zaak is hiervoor naar de rol van 11 december 2024 verwezen. Omdat partijen niet tot een minnelijke regeling zijn gekomen, is bepaald dat vandaag een vonnis wordt uitgesproken.

2.De kern van de zaak

2.1.

[eisers] hebben op 7 juni 2023 van [gedaagden] een woning gekocht aan de [adres] in [woonplaats] . Na de aankoop van de woning is gebleken dat de balken van het platte dak aan de achterzijde rot zijn. Ook staat de berging deels op een ander kadastraal perceel. De ‘achterom’ is daarnaast niet juridisch vastgelegd in de vorm van een erfdienstbaarheid. [eisers] vorderen in deze procedure vergoeding van de hierdoor geleden schade. De rechtbank wijst alle vorderingen af en licht dit hierna toe.

3.De beoordeling

Wat willen [eisers] ?

3.1.

[eisers] vorderen vergoeding van de schade vanwege de toerekenbare tekortkoming van [gedaagden] , bestaande uit de herstelkosten van de gebreken van het dak ter hoogte van € 23.530,28 en de schade als gevolg van de dwaling met betrekking tot de berging met achterom (€ 22.500,00), vermeerderd met rente en kosten. Mocht dat niet slagen, dan vorderen [eisers] wijziging van de koopovereenkomst (verlaging van de koopprijs met terugbetaling van € 46.030,28, vermeerderd met rente en kosten) op grond van dwaling. Mocht dat ook niet slagen, dan vorderen zij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met vermindering van de koopprijs gelijk aan het bedrag van de totale schade (€ 46.030,28, vermeerderd met rente en kosten).

3.2.

De rechtbank bespreekt eerst de vorderingen met betrekking tot het dak, en daarna de vorderingen met betrekking tot de berging met achterom.

Het dak

Primaire grondslag: tekortkoming

3.3.

[eisers] vorderen vergoeding van de kosten die zij hebben gemaakt voor het herstel van het dak. Deze kosten komen voor vergoeding in aanmerking als vast komt te staan dat [gedaagden] zijn tekortgeschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Dat is zo als de woning niet aan de koopovereenkomst beantwoordt. Op grond van artikel 7:17 BW geldt dat een zaak niet aan de overeenkomst beantwoordt als zij, mede gelet op de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. Op grond van het tweede lid van dit artikel mag de koper verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij over de aanwezigheid niet hoeft te twijfelen.

3.4.

Partijen zijn in dit geval afgeweken van de hoofdregel in artikel 7:17 BW. Dat is toegestaan. In artikel 6.1 van de koopovereenkomst hebben partijen namelijk opgenomen dat [eisers] als kopers in principe het risico aanvaarden van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken.

3.5.

In artikel 6.3. van de koopovereenkomst is daarop een uitzondering opgenomen, namelijk dat [gedaagden] aansprakelijk zijn voor de herstelkosten wanneer de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan [eisers] bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst:

“
6.3.De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woning.

(…)

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, komen voor rekening en risico van koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.”

3.6.

Voor de uitleg van het begrip ‘normaal gebruik’ sluit de rechtbank aan bij wat daaronder naar gangbaar spraakgebruik wordt verstaan (vgl. HR 23 december 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU2414, rechtsoverweging 3.6). Dit betekent dat in een woning gewoond moet kunnen worden op een voldoende veilige manier, met een redelijke mate van duurzaamheid en zonder dat het woongenot wezenlijk wordt aangetast. Met de term “kenbare gebreken” wordt in het algemeen verwezen naar de onderzoeksplicht van de koper. Ook gebreken die de koper niet kende, maar die hij wel zou hebben ontdekt als hij het onderzoek had verricht dat redelijkerwijs van hem mocht worden gevergd, zijn kenbaar.

Het gebrek aan het dak was al aanwezig en staat aan normaal gebruik in de weg

3.7.

Als eerste moet worden vastgesteld of de gebreken aan het dak op het moment van het sluiten van de koopovereenkomst al aanwezig waren. De rechtbank stelt vast dat dit het geval is. [eisers] hebben, nadat door hun aannemer houtrot is geconstateerd, een bouwkundig onderzoek laten verrichten (productie 15 dagvaarding). In het rapport staat onder andere: “
Door jarenlang inwateren is het gehele dak vergaan.”Volgens [gedaagden] , die deze bevinding betwisten, heeft het in de periode tussen het destructief verwijderen van het dak (13 oktober 2023) en het bouwkundig onderzoek (19 oktober 2023) flink geregend in [woonplaats] . Doordat het zeil dat in die periode op het dak lag volgens hen niet correct was aangebracht, is er regen naar binnen gekomen en zijn de balken nat geworden. Omdat in het rapport staat dat het gaat om ‘jarenlang inwateren’ en [gedaagden] niet hebben uitgelegd dat dat resultaat in zes dagen kan worden bereikt, gaat de rechtbank hier niet in mee. [gedaagden] hebben hiermee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de gebreken aan het dak op het moment van de koopovereenkomst al aanwezig waren, zodat de rechtbank hiervan uitgaat.

3.8.

Vervolgens is de vraag of de gebreken aan het dak het normale gebruik van de woning in de weg staan. [eisers] hebben voldoende aangevoerd om deze vraag bevestigend te beantwoorden. Uit het bouwkundig rapport volgen een aantal tekortkomingen:

“Meerdere lagen dakbedekking op uitbouw aanwezig zijn welke niet waterdicht zijn,
Door jarenlang inwateren is het gehele dak vergaan,
Balklaag, dakbeschot en dakbedekking moeten professioneel vervangen worden,
De buitengevel is ontzet en dient hersteld te worden.”

Als aanbeveling wordt daarnaast gegeven:

“Nieuwe balkenlaag monteren met een overstek,
Tijdens de werkzaamheden de gevel afschoren(toevoeging rechtbank: stutten
) om verdere zetting te voorkomen.”

3.9.

Volgens [gedaagden] volgt uit het bouwkundig rapport niet dat er sprake is van een onveilige situatie. Van de zes conditiescores heeft namelijk geen enkel bouwdeel score zes: zeer slecht. [eisers] hebben er tijdens de zitting terecht op gewezen dat deze score, zo volgt uit de beoordelingsmethodiek, alleen wordt gegeven als er geen kans meer bestaat op herstel. De gemiddelde conditiescore van het dak is score vijf: slecht. Volgens de beoordelingsmethodiek betekent dit dat er gebreken en tekortkomingen zijn of het verouderingsproces onomkeerbaar op gang is gekomen. Daarnaast heeft de assistente van de bouwkundig adviseur later per mail bevestigd dat de inspecteur tijdens de bouwkundige opname heeft geconstateerd dat de uitbouw van de woning tot een onveilige situatie leidt (productie 15 dagvaarding). Naar het oordeel van de rechtbank had de woning op het moment van levering, gelet op deze constateringen en aanbevelingen, niet de eigenschappen die nodig zijn voor het normale gebruik als woonhuis.

Het gebrek aan het dak was voor [eisers] kenbaar

3.10.

Gebreken die het normale gebruik belemmeren, komen toch voor rekening van de kopers als deze gebreken de koper bekend of kenbaar waren op het moment van sluiten van de overeenkomst. Vervolgens moet dus worden beoordeeld of het gebrek bij [eisers] bekend of kenbaar was op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. Dit is naar het oordeel van de rechtbank het geval. [eisers] hebben meerdere signalen gehad van mogelijke gebreken aan het dak, maar hebben ondanks dat besloten geen aanvullend onderzoek te (laten) verrichten. [gedaagden] hebben in de vragenlijst bij de koopovereenkomst onder 3A vermeld dat zij denken dat het platte dak aan vervanging toe is. Bij 3B hebben zij daarnaast aangegeven dat zij in de keuken last hebben gehad van water- en schimmelvlekjes. Ondanks deze informatie, hebben [eisers] ervoor gekozen om geen nader onderzoek – zoals bijvoorbeeld een bouwkundige keuring – te doen. Op basis van de antwoorden in de vragenlijst, had dit wel op hun weg gelegen.

3.11.

Dat [eisers] en hun aankoopmakelaar aan de verkoopmakelaar enkele vragen hebben gesteld over het dak, maakt niet dat [eisers] aan hun onderzoeksplicht hebben voldaan. Het antwoord van de verkoopmakelaar, dat de vervanging van het dak zich beperkt tot het bitumen, is door de verkoopmakelaar – die immers geen bouwkundige is – verder ook niet toegelicht. Zonder nader onderzoek naar de gebreken te doen, mochten [eisers] er niet op vertrouwen dat de gebreken aan het dak zich zouden beperken tot vervanging van het bitumen.

3.12.

De rechtbank stelt daarnaast vast dat de houtrot bij een bouwkundige keuring wel aan het licht was gekomen. Voor de aannemer van [eisers] , de heer [A] , was dit namelijk ook zichtbaar zonder dat hij hiervoor destructief onderzoek hoefde te verrichten. In een door [eisers] overgelegde verklaring (productie 24 dagvaarding) staat:

“Hoewel je op het eerste oog niet veel zag zijn er meerdere lagen dakleer aanwezig die over elkaar en gewoon los liggen. Daaronder veel vocht en luchtbellen. Dak trimmen die niet vast zitten waar al die tijd vocht doorheen is kunnen gegaan. De boeidelen zitten ook niet goed vast en daarachter zie ik hout wat flink aan het wegrotten is door weersomstandigheden.”

3.13.

Hoewel [eisers] niet bekend waren met de werkelijke staat van het dak, zou deze wel zijn ontdekt bij een bouwkundige keuring. Dit onderzoek mocht, gelet op de antwoorden van [gedaagden] in de vragenlijst, ook van hen worden gevergd. Het gebrek was voor [eisers] dus kenbaar.

Geen schending mededelingsplicht door [gedaagden]

3.14.

[gedaagden] hebben daarnaast voldoende gemotiveerd betwist dat zij op de hoogte waren van het feit dat het dak in dermate slechte staat was dat er niet meer veilig in de woning kon worden gewoond, zodat dit niet is komen vast te staan. [gedaagden] hebben hun mededelingsplicht dus niet geschonden, zodat het gebrek aan het dak voor rekening van [eisers] komt. De rechtbank licht dit hierna toe.

3.15.

[eisers] stellen dat [gedaagden] wel op de hoogte moeten zijn geweest van de problemen die aan het dak kleefden en dat zij, door dit niet aan [eisers] te melden, hun mededelingsplicht hebben geschonden. Ter onderbouwing wijzen zij op:

Het bouwkundig rapport uit 2016, opgesteld in opdracht van toenmalige geïnteresseerden en gedeeld met [gedaagden] (productie 43 dagvaarding),
Het feit dat [gedaagden] de boeidelen in 2019 hebben vervangen,
Het feit dat er in 2017 een dakdoorvoer voor de cv-installatie is aangebracht,
De verklaring van de voormalige aannemer van [gedaagden] (productie 30 dagvaarding).

3.16.

[eisers] stellen dat uit het bouwkundig rapport van 2016 volgt dat er destijds al sprake was van houtrot en boktor. [gedaagden] wisten dit volgens [eisers] dus ook. Uit het rapport volgt onder andere:

“Het boeiboord wat nauwelijks zichtbaar is door het hekwerk lijkt te zijn aangetast door houtrot. Door het hekwerk is het boeiboord niet zichtbaar. Rekenen op enig herstel.”

“Het hekwerk om het balkon verkeerd in een matige staat, houten onderdelen zijn plaatselijk licht aangetast door houtrot. Ten minste rekenen op het beter monteren van het hek en het schilderwerk van het houtwerk.”

Als onweersproken staat vast dat [gedaagden] in 2019 zelf het hekwerk en de boeiboorden hebben vervangen. Dit betekent dat het rapport uit 2016 voor die onderdelen achterhaald is. Uit het rapport blijkt verder ook niet dat het gehele dak verrot is. In het rapport staat juist dat bij het belopen van het platte dak geen noemenswaardige vering voelbaar was, wat bij aanwezigheid op eventuele gebreken zou kunnen wijzen. De rechtbank gaat daarom niet mee in de stelling van [eisers] dat [gedaagden] op grond van dit rapport op de hoogte waren van de werkelijke staat van het dak.

3.17.

[eisers] hebben daarnaast onvoldoende onderbouwd dat het bij het vervangen van de boeidelen voor [gedaagden] , als leken op bouwkundig gebied, kenbaar moet zijn geweest dat de balken in dermate slechte staat waren dat er niet meer veilig kon worden gewoond. [eisers] hebben wel een verklaring van een timmerman overgelegd waarin wordt bevestigd dat dit voor [gedaagden] inderdaad kenbaar moet zijn geweest (productie 25 dagvaarding), maar volgens [gedaagden] is deze verklaring gebaseerd op onjuiste informatie. Voor het rotte hout zou namelijk nog een andere plank aanwezig zijn. Deze plank is volgens [gedaagden] ook te zien op foto 2 van productie 12 bij de dagvaarding. [eisers] hebben hier niet meer op gereageerd, hoewel zij hiertoe wel de mogelijkheid hadden.

3.18.

De stelling van [eisers] , dat het onmogelijk is dat de werkelijke staat van het dak bij het uitvoeren van de werkzaamheden rondom de cv-installatie in 2017 onopgemerkt is gebleven, is door [gedaagden] gemotiveerd betwist. Zij wijzen er terecht op dat deze conclusie niet in het door [eisers] overgelegde opleverrapport van de werkzaamheden in 2017 staat (productie 29 dagvaarding). [eisers] hebben hun stelling niet nader onderbouwd, hoewel zij hiertoe wel de mogelijkheid hadden.

3.19.

[eisers] hebben daarnaast een verklaring van de voormalig aannemer van [gedaagden] , de heer [B] , overgelegd. Hij verklaart dat hij [gedaagden] in 2017 al heeft gewezen op de slechte staat van het bitumen en de boeidelen. Deze stelling is door [gedaagden] weliswaar betwist, maar ook als de juistheid van de verklaring komt vast te staan, is deze naar het oordeel van de rechtbank niet van betekenis. Immers, [gedaagden] hebben zelf in de vragenlijst aangegeven dat zij denken dat de platte daken vervangen moeten worden.

3.20.

Hoewel [gedaagden] wisten dat de platte daken aan vervanging toe waren (dit hebben zij zelf ook aangegeven), is niet komen vast te staan dat zij op de hoogte waren van de werkelijke staat van het dak en wisten dat vervanging op hele korte termijn moest gebeuren omdat anders een gevaarlijke situatie bij de uitbouw dreigde te ontstaan. Zij hebben hun mededelingsplicht dus niet geschonden. Omdat het gebrek voor [eisers] kenbaar was, zal de primaire vordering van [eisers] voor wat betreft het dak, een veroordeling van [gedaagden] tot betaling van schadevergoeding in verband met toerekenbaar tekortschieten, worden afgewezen. De daaraan gekoppelde wettelijke rente deelt hetzelfde lot.

Subsidiaire grondslag: dwaling

3.21.

[eisers] beroepen zich subsidiair op dwaling. Een overeenkomst die tot stand is gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar (artikel 6:228 lid 1 BW ). Dit is het geval als de onjuiste voorstelling van zaken is veroorzaakt door: (a) een inlichting van de wederpartij, (b) schending van een mededelingsplicht en (c) wederzijdse dwaling. [eisers] beroepen zich op alle drie de bepalingen.

3.22.

Naar het oordeel van de rechtbank is geen sprake van de situaties genoemd onder a en b. [gedaagden] hebben geen onjuiste mededelingen over het dak gedaan. Integendeel, zij hebben in de vragenlijst aangegeven dat zij denken dat het platte dak aan vervanging toe is. Ook hebben [gedaagden] hun mededelingsplicht niet geschonden. De rechtbank verwijst hiervoor naar rechtsoverweging 3.14 tot en met 3.20.

3.23.

Naar het oordeel van de rechtbank is er wel sprake van wederzijdse dwaling. Partijen waren allebei niet op de hoogte van de werkelijke staat van het dak en zijn dus uitgegaan van dezelfde onjuiste veronderstelling. De wederzijdse dwaling leidt echter niet tot vernietiging van de overeenkomst. Gelet op de schending van de onderzoeksplicht van [eisers] (rechtsoverweging 3.10 tot en met 3.13), komt de dwaling namelijk voor hun rekening (artikel 6:228 lid 2 BW). Ook op de subsidiaire grondslag zal de vordering worden afgewezen.

Meer subsidiaire grondslag: gedeeltelijke ontbinding

3.24.

[eisers] vorderen meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. De rechtbank heeft hiervoor al geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] Dit betekent dat ook de meer subsidiaire vordering niet slaagt. Het gevorderde bedrag van € 23.530,28 aan schadevergoeding of vermindering van de koopprijs voor het dak zal daarom worden afgewezen, net als de wettelijke rente.

De berging met achterom

Primaire grondslag: tekortkoming

3.25.

[eisers] vorderen voor de berging met achterom primair een schadevergoeding van € 22.500,00. Deze schade bestaat volgens [eisers] uit de kosten voor het afbreken van de schuur en het waardeverschil voor het niet hebben van een achterom. [eisers] beroepen zich in dit kader op dwaling, maar schadevergoeding is geen rechtsgevolg van vernietiging vanwege dwaling. Omdat de door [eisers] aangevoerde feiten ook zien op een gestelde toerekenbare tekortkoming, zal de rechtbank deze rechtsgrond ambtshalve aanvullen. Toch leidt dit niet tot toewijzing. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Geen tekortkoming t.a.v. de achterom

3.26.

Zoals in rechtsoverweging 3.4 en 3.5 naar voren is gekomen, hebben partijen in de koopovereenkomst opgenomen dat [eisers] het risico aanvaarden van de aanwezigheid van (verborgen) gebreken, tenzij de woning bij de eigendomsoverdracht een gebrek bevat dat het normale gebruik van de woning belemmert en welk gebrek niet aan [eisers] bekend of kenbaar was op het moment van de totstandkoming van de koopovereenkomst. Van zo’n gebrek is hier geen sprake.

3.27.

Het enkele feit dat de achterom niet juridisch is verankerd in een erfdienstbaarheid, betekent naar het oordeel van de rechtbank nog niet dat de woning daardoor ongeschikt is voor een normaal gebruik daarvan. [eisers] kunnen de achterom gewoon gebruiken, net zoals [gedaagden] dit jarenlang hebben kunnen doen, en niet gesteld of gebleken is dat de eigenaar van deze grond de toegang aan [eisers] gaat ontzeggen. Zou er bovendien al sprake zijn van een gebrek dat het normale gebruik in de weg staat, dan was dit gebrek voor [eisers] kenbaar. [gedaagden] moeten weliswaar de eventuele privaatrechtelijke beperkingen mededelen (de eigendom moet immers vrij van lasten en beperkingen worden geleverd), maar dit geldt niet voor de omgekeerde situatie. [gedaagden] hoefden dus geen mededeling te doen van alle mogelijke privaatrechtelijke rechten die niet op het perceel rusten.

3.28.

[eisers] hadden dus zelf onderzoek moeten doen naar de aanwezigheid van een erfdienstbaarheid, temeer nu de conceptkoopovereenkomst geen enkele verwijzing hiernaar bevat en de aanwezigheid van die erfdienstbaarheid voor [eisers] van wezenlijk belang was, zoals zij in deze procedure stellen. Nu niet gesteld of gebleken is dat [eisers] dit onderzoek hebben verricht of hierover navraag bij [gedaagden] hebben gedaan, konden zij er niet vanuit gaan dat de achterom verankerd was door middel van een erfdienstbaarheid. Nu dit niet het geval blijkt te zijn, moeten de gevolgen daarvan voor eigen rekening en risico van [eisers] blijven. Omdat er geen sprake is van een tekortkoming, zal de vordering – voor zover deze betrekking heeft op de achterom – worden afgewezen. Dit geldt ook voor de hieraan gekoppelde wettelijke rente.

Wel een tekortkoming t.a.v. de berging

3.29.

Anders dan bij de achterom, is er wel sprake van een tekortkoming als het gaat om de berging. [eisers] mochten er namelijk van uitgaan dat de gehele berging op het door hun gekochte kadastrale perceel (gemeente [gemeente] , sectie [sectieletter] no. [sectienummer] ) stond. Aangezien dit niet het geval is, is er sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagden]

3.30.

[eisers] stellen dat de berging deels op een ander kadastraal perceel staat. Dit is door de notaris, die de koopakte heeft gepasseerd, bevestigd (productie 6 dagvaarding). De akte van levering vermeldt volgens [eisers] één kadastraal nummer van 67 m² (aanvullende productie 16 [gedaagden] ). [eisers] hebben, ter onderbouwing van hun stelling dat de berging op een ander kadastraal perceel staat, een rapport van [website] .com overgelegd. De gegevens in dat rapport zijn afkomstig uit databases van Nederlandse overheden en overheidsinstellingen, zoals de Basisregistratie Kadastrale Percelen en de Basisregistratie Adressen en Gebouwen. In het rapport is de onderstaande linker afbeelding weergegeven. [eisers] hebben daarnaast een plattegrond uit het WOZ-waardeloket overgelegd (de rechter afbeelding, samen productie 46 dagvaarding):

Op de afbeelding links wordt de kadastrale grens met blauw aangegeven en de bebouwing (woning + berging) met rood. Op de afbeelding rechts is de woning + berging met blauw aangegeven.

3.31.

Uit het door [website] .com opgestelde rapport volgt dat de kadastrale achtergrens halverwege de berging ligt en dat een gedeelte van de berging is gebouwd op het perceel van de achterburen. Weliswaar hebben [gedaagden] gesteld dat geen rechten ontleend kunnen worden aan die kaart, omdat het is opgesteld door een commerciële partij en niet door een medewerker van het Kadaster, maar daarmee hebben [gedaagden] onvoldoende gemotiveerd betwist dat in ieder geval een deel van de berging niet op de grond van kadastraal perceel [perceel] [sectieletter] [sectienummer] staat. Anders dan [gedaagden] betogen, kan uit de achter dit rapport gevoegde kaart die afkomstig is uit het WOZ-waardeloket, niet worden afgeleid dat het schuurtje wel binnen dat kadastrale perceel valt. Het blauw omlijnde gedeelte geeft immers het bebouwde stuk aan en daaruit lijkt juist te volgen dat de blauwe lijn de (rechte) lijn van de kadastrale achtergrens overschrijdt. Anders dan [gedaagden] betogen, doet aan het voorgaande niet af dat mogelijk wel de volle eigendom van het in de koopovereenkomst vermelde aantal vierkante meters (67m2) is geleverd door levering van kadastraal perceel [sectieletter] [sectienummer] . Op grond van de overeenkomst mochten [eisers] er namelijk van uitgaan dat (ook) de volle eigendom van gehele berging met ondergrond aan hen zou worden geleverd.

Gebrek staat het normale gebruik in de weg

3.32.

Als onvoldoende gemotiveerd betwist, staat bij deze stand van zaken dus vooralsnog vast dat de berging deels op een ander kadastraal perceel staat. Naar het oordeel van de rechtbank belemmert dit gebrek het normale gebruik van de woning met berging. Omdat de berging deels op een ander kadastraal perceel staat, kan een derde hiervan in beginsel afbraak vorderen. Anders dan bij het ontzeggen van de toegang tot de achterom, zou afbraak van (een deel van) de berging betekenen dat het woon- c.q. gebruiksgenot van [eisers] wezenlijk wordt aangetast. Het feit dat de berging deels op een ander kadastraal perceel staat, staat het normale gebruik van de woning met berging dus in de weg.

Gebrek was voor [eisers] niet bekend of kenbaar

3.33. Het gebrek was voor [eisers] niet bekend of kenbaar. Op de plattegrond bij de verkoopbrochure is de berging namelijk wel ingetekend en uit de bij de verkoopbrochure toegevoegde kadastrale kaart volgt ook niet dat de berging deels op een ander perceel staat (productie 32 dagvaarding):

3.34.

De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van [gedaagden] dat [eisers] voor de overdracht op de hoogte waren van de onduidelijkheid over de erfgrens. Als onweersproken staat namelijk vast dat [eisers] , ten tijde van het tekenen van de koopovereenkomst, nog niet op de hoogte waren van de daadwerkelijke situatie. Niet het moment van de eigendomsoverdracht, maar het moment van het aangaan van de koopovereenkomst is van belang voor de kenbaarheid, zo volgt uit artikel 6.3 van de koopovereenkomst:

“Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst, komen voor rekening en risico van koper.”

Er is (op dit moment) geen schade

3.35.

Het voorgaande betekent dat [gedaagden] tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. [gedaagden] hebben weliswaar gesteld dat zij zelf niet op de hoogte waren van de kadastrale situatie (en de tekortkoming hen dus niet kan worden toegerekend), maar deze tekortkoming komt, gelet op de verkeersopvattingen, voor rekening van [gedaagden] Hoewel er sprake is van een toerekenbare tekortkoming aan de zijde van [gedaagden] , is er – in ieder geval op dit moment – geen schade. Gesteld nog gebleken is namelijk dat er op dit moment aanwijzingen zijn dat de eigenaar van het perceel waar een gedeelte van de berging op staat, verwijdering gaat vorderen. Hier komt bij dat [eisers] dit mogelijk nog kunnen afwenden door zich te beroepen op verkrijgende verjaring. Omdat er op dit moment nog geen sprake is van schade, zal de gevorderde schadevergoeding vanwege het verwijderen van de berging worden afgewezen. Dit geldt ook voor de wettelijke rente.

Subsidiaire grondslag: dwaling

3.36.

[eisers] vorderen subsidiair wijziging van de koopovereenkomst op grond van dwaling, in die zin dat het nadeel dat zij lijden bij instandhouding van de overeenkomst, wordt gecompenseerd door een verlaging van de koopprijs gelijk aan dat nadeel; € 22.500,00 (artikel 6:228 en 6:230 lid 2 BW). Dit bedrag heeft betrekking op zowel de achterom als de berging. De rechtbank zal ook deze vordering afwijzen en licht hierna toe waarom.

Geen dwaling t.a.v. de achterom

3.37.

Ondanks dat [eisers] (mogelijk) zijn uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken, is deze niet ontstaan door toedoen van [gedaagden] Niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] aan [eisers] hebben medegedeeld dat de achterom juridisch is vastgelegd in een erfdienstbaarheid (artikel 6:228 lid 1 sub a BW). [gedaagden] hebben dit evenmin verzwegen (artikel 6:228 lid 1 sub b BW). Zoals eerder overwogen, hoefden [gedaagden] dit niet aan [eisers] mede te delen. Van wederzijdse dwaling (artikel 6:228 lid 1 sub c BW) is daarnaast geen sprake. [gedaagden] wisten immers dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd. Dit betekent dat er geen sprake is van dwaling en de subsidiaire vordering ten aanzien van de achterom zal worden afgewezen.

Wel dwaling t.a.v. de berging, maar geen schade

3.38.

Ten aanzien van de berging zijn [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst uitgegaan van een onjuiste voorstelling van zaken, veroorzaakt door inlichtingen van [gedaagden] (rechtsoverweging 3.29 tot en met 3.33).

3.39.

[eisers] hebben voldoende gemotiveerd dat, als zij hadden geweten dat de berging deels op een ander kadastraal perceel stond en een derde mogelijk ooit met succes verwijdering van de berging zal kunnen vorderen, zij de koopovereenkomst niet tegen dezelfde voorwaarden (lees: koopprijs) hadden gesloten. Zoals eerder in rechtsoverweging 3.35 overwogen, heeft deze situatie zich echter (nog) niet verwezenlijkt en zijn er ook geen aanwijzingen dat dit binnenkort anders is. [eisers] willen het door hun geleden nadeel opheffen, maar van enig nadeel is op dit moment geen sprake. Dit betekent dat ook de subsidiaire vordering ten aanzien van de berging niet tot toewijzing kan leiden.

Meer subsidiaire grondslag: gedeeltelijke ontbinding

3.40.

[eisers] vorderen meer subsidiair gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst en daarmee vermindering van de koopprijs, gelijk aan de schade van € 22.500,00. Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden. Ook de meer subsidiaire vordering kan niet tot toewijzing leiden. Hierna wordt uitgelegd waarom.

Geen tekortkoming t.a.v. de achterom, dus ook geen gedeeltelijke ontbinding

3.41.

De rechtbank heeft in rechtsoverweging 3.27 al geoordeeld dat er geen sprake is van een tekortkoming als het gaat om het ontbreken van een erfdienstbaarheid. Dit betekent dat de meer subsidiaire vordering ten aanzien van de achterom zal worden afgewezen, net als de wettelijke rente.

Wel tekortkoming t.a.v. de berging, maar geen gedeeltelijke ontbinding

3.42.

Zoals in rechtsoverweging 3.29 tot en met 3.33 overwogen, zijn [gedaagden] tekort geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. De rechtbank is van oordeel dat deze tekortkoming, gelet op haar geringe betekenis, onvoldoende is om een gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst te rechtvaardigen. Naast het feit dat er op dit moment geen schade is ( [eisers] kunnen immers gewoon gebruik maken van de berging en er zijn geen aanwijzingen dat dit binnenkort anders is), gaat het om een oppervlakteverschil van omstreeks drie vierkante meter. Dit is zo’n gering verschil, dat het geen partiele ontbinding rechtvaardigt. Dit betekent dan ook dat de meer subsidiaire vordering ten aanzien van de berging zal worden afgewezen, net zoals de wettelijke rente.

[eisers] moeten de proceskosten betalen

3.43.

[eisers] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

2.428,00

(2 punten × € 1.214,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

3.931,00

4.De beslissing

De rechtbank:

4.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af,

4.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.931,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend.

4.3.

verklaart dit vonnis wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.S.T. Belt en in het openbaar uitgesproken op 5 maart 2025.

EB5791