Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 24/2812
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 maart 2025 in de zaak tussen
[eiser] en [eiseres] , uit [woonplaats] , eisers,
(Gemachtigde: mr. B.J.L. Baas)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eisers tegen de uitspraak op bezwaar van 20 februari 2024.
1.1.
Verweerder heeft aan eisers voor het belastingjaar 2023 in de beschikking van
28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] vastgesteld op
28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van (voor zover relevant) de onroerende zaak [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] vastgesteld op
€ 715.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers hebben bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit waarin verweerder een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing heeft opgelegd.
1.2.
Verweerder heeft het bezwaar van eisers gegrond verklaard en daarbij de waarde verlaagd naar € 683.000,-.
1.3.
Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix. Eisers hebben nog gereageerd op het verweerschrift.
1.4.
Partijen hebben afgezien van een mondelinge behandeling. De rechtbank heeft op basis van de stukken uitspraak gedaan.
Feiten
2. De woning betreft een in 2017 gebouwde tussenwoning met een gebruiksoppervlakte van 149 m2 op een perceel van 135 m2.
3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eisers bepleiten een lagere waarde, namelijk € 593.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de bij de uitspraak op bezwaar vastgestelde waarde van € 683.000,-.
Beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eisers ter betwisting van de vastgestelde waarde hebben aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
6. Volgens eisers is verweerder er niet in geslaagd aannemelijk te maken dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De woning is op 31 maart 2022 getaxeerd op € 593.000,-. Ook stellen eisers dat de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2023 juist met € 50.000,- is verlaagd. Ten slotte stellen eisers dat de stijging van de WOZ-waarden te hoog is, de gemiddelde stijging in Utrecht is 10,8 %, veel minder dan de stijging van de WOZ-waarde van de woning.
7. Verweerder heeft in beroep een taxatiematrix overgelegd. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met die taxatiematrix niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De taxatiematrix betreft namelijk een vergelijking met de woning [straat] [nummeraanduiding 2] en niet [straat] [nummeraanduiding 1] , zoals eisers in de reactie op het verweerschrift ook hebben opgemerkt. [straat] [nummeraanduiding 2] heeft andere objectkenmerken dan de referentiewoning [straat] [nummeraanduiding 1] . Uit de gegevens van het taxatieverslag van de woning blijkt dat de grondoppervlakte en de grootte van de aanbouw van [straat] [nummeraanduiding 1] kleiner is dan die van [straat] [nummeraanduiding 2] . Gelet daarop kan deze matrix de waarde van de woning niet onderbouwen. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar moet worden vernietigd.
8. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eisers de door hen voorgestane waarde aannemelijk maken. Eisers hebben een taxatierapport van de woning [straat] [nummeraanduiding 1] overgelegd. In dat rapport wordt een waarde van € 593.000,- bepaald. Naar het oordeel van de rechtbank hebben ook eisers met dit rapport de door hen voorgestane waarde niet aannemelijk gemaakt. Uit dit rapport blijkt immers niet dat er gebruik is gemaakt van verkopen van vergelijkbare woningen rondom de waardepeildatum 1 januari 2022. Alleen al daarom kan ook de door eisers voorgestane waarde niet worden gevolgd.
9. Nu zowel verweerder als eisers er niet in zijn geslaagd om de waarde te onderbouwen, zal de rechtbank in goede justitie zelf een waarde vaststellen. Alles afwegend – en rekening houdend met de objectkenmerken van de woning – stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 645.000,-.
Conclusie en gevolgen
10. Het beroep is gegrond. Omdat het beroep gegrond is verklaard, bepaalt de rechtbank dat verweerder het door eisers betaalde griffierecht vergoedt.
11. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de ter vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag van voor 1 januari 2024 dateert. [1] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als een forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daarvan af te wijken. [2] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten dan ook overeenkomstig haar uitgangspunten. [3] De rechtbank heeft kennisgenomen van het arrest van de enkelvoudige kamer van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 1 oktober 2024 [4] , maar ziet daarin geen aanleiding om deze uitgangspunten te verlaten. Met dat arrest is de uitspraak van de rechtbank waarin die uitgangspunten zijn geformuleerd weliswaar vernietigd, maar dat is gebeurd op andere gronden dan op grond van een inhoudelijke toetsing van de lijn van de rechtbank. De rechtbank berekent de vergoeding dus als volgt.
12. De rechtbank kent conform haar uitgangspunten 1 punt toe voor de beroepsfase. Omdat het gaat om een WOZ-zaak over een woning en de gemachtigde van eisers geen gestandaardiseerde werkwijze gebruikt, hanteert de rechtbank een wegingsfactor 0,5. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 907,-. Met 1 punt in beroep en met een wegingsfactor 0,5 bedraagt de vergoeding € 453,50.
13. Op grond van artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ mag de heffingsambtenaar de in deze uitspraak toegekende proceskosten en het griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eisers. Voor dit artikel geldt geen overgangsrecht.
Beslissing
De rechtbank:- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- stelt de waarde van het object vast op € 645.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022 en bepaalt dat verweerder de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van eisers tot een bedrag van € 453,50;
- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 51,- aan eisers te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2025.
griffier rechter
Afschrift verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.