Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10698849 \ UC EXPL 23-6141 RvdH/1037
Vonnis van 21 februari 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: Stichting Univé Rechtshulp,
tegen
WONINGSTICHTING VEENVESTERS,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Veenvesters,
gemachtigde: mr. M.B.J. Thijssen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en met 7,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6,
- de brief van 7 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6,
- de brief van 7 november 2023 waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de mondelinge behandeling van 24 januari 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
De kantonrechter heeft besloten dat de uitspraak vandaag is.
2.Waar gaat deze zaak over?
2.1.
[eiser] huurt samen met mevrouw [A] sinds 23 december 2021 een appartement aan de [adres] in [woonplaats] (hierna: het gehuurde) van Veenvesters. In de huurovereenkomst is een totale huurprijs van € 670,06 overeengekomen. Dat bedrag bestond uit € 633,24 aan kale huur en € 36,82 aan voorschotten. De verschotten zien op: collectief elektraverbruik, schoonmaakkosten, glasfonds, zonnepanelen en contributie huurdersvereniging. De huurprijs bedraagt met ingang van 1 juli 2023 € 575,03 omdat het inkomen van [eiser] minder dan 120% van het sociaal minimum is.
2.2.
Het gehuurde wordt verwarmd door een WKN-installatie. WKN staat voor warmte- en koudenetwerk. In dit geval is [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf] ) de eigenaar van dat netwerk. De individuele verwarmingsinstallatie in het gehuurde is via een verwarmingsunit aangesloten op het warmtenet van [bedrijf] . Het warmtenet van [bedrijf] is een duurzaam energiesysteem dat bestaat uit verschillende elementen, waaronder de warmtepompen met ondergrondse opslaglocaties voor warmte en koude (WKO) en een warmtekrachtcentrale. Deze staan in het Energiehuis en dat is het hart van het systeem van [bedrijf] . Het Energiehuis bevindt zich buiten het gebouw van het gehuurde, maar wel in [plaats] . Vanuit het Energiehuis loopt een distributiesysteem van leidingen in de grond onder [plaats] . [bedrijf] voorziet bijna alle 2.000 woningen in die wijk van warmte. Het WKN eindigt met de afleverset in het gehuurde.
2.3.
[eiser] heeft een leveringsovereenkomst met [bedrijf] gesloten. [eiser] betaalt variabele kosten voor zijn verbruik aan [bedrijf] . [bedrijf] brengt daarnaast jaarlijks vaste kosten voor warmte en koude bij [eiser] in rekening. Die kosten bestaan voor warmte uit de volgende posten: 1. gebruiksonafhankelijk tarief levering warmte, 2. meettarief en
3. afleverset ruimte verwarming en warm tapwater (CW4). De vaste kosten voor koude zijn niet gesplitst in afzonderlijke posten, maar gebaseerd op het type woning. Over 2022 moest [eiser] in totaal € 593,86 aan vaste kosten betalen en in 2023 € 730,11.
2.4.
[eiser] is het er niet mee eens dat hij de vaste kosten moet betalen. Hij vindt dat Veenvesters als verhuurder verantwoordelijk is voor die kosten. [eiser] heeft daarom een verzoek ingediend bij de Huurcommissie. Dat verzoek strekte tot verlaging van de huurprijs vanwege een ernstig onderhoudsgebrek. De voorzitter van de Huurcommissie heeft op 10 juli 2023 geoordeeld dat dat verzoek niet redelijk is.
2.5.
[eiser] vordert nu in deze procedure – kort gezegd – primair dat de kantonrechter voor recht verklaart dat er sprake is van een gebrek, omdat Veenvesters stelt dat zij de warmte-installatie niet heeft mee verhuurd. Dat komt er volgens [eiser] op neer dat Veenvesters een woning zonder warmte-installatie verhuurt. Subsidiair vordert [eiser] dat de kantonrechter voor recht verklaart dat Veenvesters niet gerechtigd is of was om de betalingsverplichting voor de vaste kosten voor de WKN-installatie bij [eiser] neer te leggen. In beide gevallen vordert [eiser] dat Veenvesters wordt veroordeeld tot betaling van € 1.156,08 bestaande uit de door hem aan [bedrijf] betaalde vaste kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
2.6.
[eiser] vordert ook dat de kantonrechter Veenvesters gebiedt om in de plaats van [eiser] te treden in de leveringsovereenkomst met [bedrijf] dan wel met beëindiging van de leveringsovereenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] een nieuwe overeenkomst met [bedrijf] te sluiten, binnen zeven dagen na betekening van dit vonnis op straffe van een dwangsom. [eiser] wil ook dat Veenvesters de buitengerechtelijke incassokosten en zijn proceskosten betaalt.
2.7.
Veenvesters stelt in de eerste plaats dat [eiser] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen. Veenvesters voert ook inhoudelijk verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.
2.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
3.De beoordeling
[eiser] is ontvankelijk in zijn vorderingen
3.1.
De kantonrechter is van oordeel dat [eiser] ontvankelijk is in zijn vorderingen, omdat hij binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak van de Huurcommissie is verzonden een beslissing van de kantonrechter heeft gevraagd. Deze termijn volgt uit artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). De uitspraak van de Huurcommissie is verzonden op 10 juli 2023 en [eiser] heeft precies acht weken later, op 4 september 2023 de dagvaarding aan Veenvesters laten betekenen. [eiser] mocht zich na een uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie direct tot de kantonrechter wenden. [1] De kantonrechter zal de vorderingen van [eiser] daarom inhoudelijk beoordelen.
Er is geen sprake van een gebrek
3.2.
[eiser] stelt in de eerste plaats dat er sprake is van een gebrek, omdat Veenvesters geen warmte-installatie aan [eiser] verhuurt. [eiser] baseert die stelling op het standpunt van Veenvesters dat de WKN-installatie geen onderdeel is van het gehuurde. De kantonrechter volgt [eiser] niet.
3.3.
Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft. Dit staat in artikel 7:204 BW.
3.4.
Dat de woning wordt verwarmd door en op grond van een overeenkomst met een derde ( [bedrijf] ) in plaats van met Veenvesters, is niet relevant voor de vraag of er sprake is van een gebrek. Het gehuurde kan worden verwarmd. Het is daarom niet duidelijk waarom het huurgenot van [eiser] zou zijn aangetast door de wijze waarop het gehuurde wordt voorzien van warmte. De primair door [eiser] gevorderde verklaring van recht wordt daarom afgewezen.
Geen verplichting verhuurder om kapitaal- en onderhoudslasten WKN-installatie te dragen
3.5.
[eiser] stelt in de tweede plaats dat Veenvesters niet gerechtigd is om de betalingsverplichting voor de vaste kosten voor de WKN-installatie bij [eiser] neer te leggen. Ook hierin volgt de kantonrechter [eiser] niet. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.6.
In de kern draait deze zaak om de vraag of een verhuurder van een sociale huurwoning moet betalen voor de door de huurder aan een derde verschuldigde vaste kosten voor een WKN-installatie waar de huurder gebruik van maakt. De kantonrechter meent van niet. Uit het Acantus-arrest [2] volgt – anders dan [eiser] stelt – niet een algemene verplichting voor de verhuurder om in alle gevallen de vaste kosten voor een WKN-installatie te dragen, al dan niet door die te verdisconteren in de huurprijs op grond van artikel 7:237 lid 2 BW.
3.7.
Uit het Acantus-arrest volgt hooguit dat artikel 7:237 lid 2 BW prevaleert boven de regeling uit de Warmtewet 2014, in het geval dat de feitelijke situatie leidt tot tegenstrijdigheid van die twee regelingen. Van zo’n feitelijke situatie kan sprake zijn als:
- een WKO-installatie aangemerkt moet worden als een onroerende aanhorigheid van het gehuurde en
- de huurder de verbruikskosten en de vaste kosten voor die WKO-installatie aan de verhuurder betaalt, omdat zij daartoe een overeenkomst hebben gesloten en
- de verhuurder als leverancier in de zin van de Warmtewet kan worden aangemerkt.
Artikel 7:237 lid 2 BW leidt er in die gevallen toe dat de verhuurder de vaste kosten voor zo’n WKO-installatie niet mag doorberekenen als servicekosten, maar moet verdisconteren in de huurprijs. [3] Van die situatie is in het geval van [eiser] geen sprake. De casus in het Acantus-arrest wijkt alleen al af van de onderhavige doordat [eiser] zelf een leveringsovereenkomst met [bedrijf] heeft gesloten. Veenvesters staat als verhuurder volledig buiten de levering van warmte.
3.8.
De vaste kosten die [bedrijf] in rekening brengt zien alleen op het WKN en dat eindigt met de afleverset in het gehuurde. De kosten zien dus op het gehele leidingnetwerk van [bedrijf] en de (huur van) de afleverset en bijbehorende apparatuur. [eiser] is op grond van de leveringsovereenkomst met [bedrijf] de vaste kosten aan [bedrijf] verschuldigd. Van onverschuldigde betaling is daarom geen sprake. De kosten zien niet op de installaties voorbij de afleverset, bijvoorbeeld: het leidingenstelsel voor de vloerverwarming en koeling en de thermostaat (die eigendom zijn van Veenvesters). Veenvesters profiteert dus niet van de vaste kosten die [eiser] aan [bedrijf] betaalt. Die kosten heeft Veenvesters op geen enkele wijze verdisconteerd in de huurprijs of de servicekosten die [eiser] aan haar betaalt. De kantonrechter ziet ook geen wettelijke grondslag voor de stelling van [eiser] dat Veenvesters de betreffende kosten voor haar rekening moet nemen. Veenvesters wordt dus niet (ongerechtvaardigd) verrijkt doordat [eiser] de vaste kosten aan [bedrijf] betaalt.
3.9.
De subsidiair gevorderde verklaring van recht wordt daarom ook afgewezen. Zoals uit het voorgaande volgt, ontbreekt de grondslag om Veenvesters te veroordelen tot vergoeding van de vaste kosten aan [eiser] . Ook deze vordering wordt afgewezen.
De overeenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] blijft ongewijzigd
3.10.
[eiser] vordert ten slotte dat de kantonrechter Veenvesters gebiedt in zijn plaats te treden in de leveringsovereenkomst met [bedrijf] dan wel tot beëindiging van de overeenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] en een gebod gericht tegen Veenvesters om een nieuwe overeenkomst met [bedrijf] af te sluiten. Deze vorderingen wijst de kantonrechter af, in de eerste plaats omdat [eiser] geen grondslag voor de onderbouwing van die vordering heeft gegeven en de kantonrechter die grondslag ook niet ziet. Daarnaast is [bedrijf] geen partij bij deze procedure, zodat beëindiging van de overeenkomst met [bedrijf] in deze procedure geen onderwerp van geschil kan zijn. Dat betekent dat de overeenkomst tussen [eiser] en [bedrijf] ongewijzigd blijft.
Conclusie
3.11.
De vorderingen van [eiser] worden afgewezen.
3.12.
[eiser] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Veenvesters worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
543,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
678,00
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
wijst de vorderingen van [eiser] af,
4.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van € 678,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver en in het openbaar uitgesproken op 21 februari 2024.