Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: C/16/564528 / HA ZA 23-660
Vonnis van 11 december 2024
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. A.B. Kardes,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. J.Th. Schravenmade.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met eis in incident en producties 1 t/m 11,
- de conclusie van antwoord in incident met producties 1 t/m 6,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 7 t/m 11,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties 7 t/m 11,
- de akte met producties 12 en 13 van [eiseres] ,
- de conclusie van antwoord in reconventie met productie 14 en 15,
- de akte over uitlating producties door [gedaagde] ,
- het vonnis in incident van 14 februari 2024,
- de akte met productie 16 van [eiseres] ,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de descente en mondelinge behandeling van 8 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
- de descente en mondelinge behandeling van 8 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
2.1.
Dit burengeschil gaat over de vraag of [eiseres] de steeg van [gedaagde] mag gebruiken. Volgens [eiseres] mag zij dat omdat zij dit al jaren doet zonder tegenspraak van de vorige eigenaar. Daarmee is volgens haar door verjaring een recht van erfdienstbaarheid ontstaan. Zij vraagt de rechtbank uit te spreken dat dit recht is ontstaan. [gedaagde] is het daar niet mee eens. De rechtbank wijst de vordering van [eiseres] toe.
3.Waar gaat de zaak over en wat is de beslissing?
Achtergrond
3.1.
[eiseres] en [gedaagde] zijn buren van elkaar. [eiseres] woont al sinds 1958 in haar woning aan de [straat] [nummeraanduiding 1] in [plaats] en [gedaagde] is in juli 2023 naast haar komen wonen op de [straat] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] . Op het perceel van [gedaagde] bevindt zich een steeg. Deze steeg loopt door naar de achterzijde van beide woningen. [eiseres] heeft toegang tot deze steeg door een deur in haar achtertuin. De steeg eindigt in de achtertuin van [gedaagde] . Aan de straatkant is de steeg afgesloten met een poortdeur.
3.2.
[eiseres] maakt al jaren gebruik van de steeg. [eiseres] heeft verteld dat het gezin via de steeg de fietsen in de achtertuin kon plaatsen, de kinderen in de steeg speelden, de kliko’s via de steeg naar de straat worden verplaatst en dat mindervalide bezoekers het huis via de steeg kunnen binnenkomen. De voordeur en de gang zijn namelijk te smal voor rollators en de voordeur is alleen bereikbaar via een trapje.
3.3.
Begin augustus 2023 heeft [gedaagde] gezegd dat [eiseres] geen gebruik meer mag maken van de steeg omdat de steeg eigendom is van [gedaagde] . [gedaagde] heeft een hangslot op de deur van de steeg geplaatst, waarvan alleen [gedaagde] de sleutel heeft. [eiseres] kan dus niet meer vanuit haar tuin naar de straat.
3.4.
[eiseres] vindt het belangrijk om gebruik te kunnen maken van de steeg. Daarom vordert [eiseres] in deze procedure een verklaring voor recht dat er een erfdienstbaarheid (recht van overpad) is ontstaan op de steeg door verjaring. Ook vordert [eiseres] dat [gedaagde] moet meewerken aan de inschrijving van deze erfdienstbaarheid in het openbare register van het Kadaster en dat als zij dat niet doet, dit vonnis in de plaats treedt van de notariële akte op grond van artikel 3:300 lid 2 BW Pro.
3.5.
[gedaagde] voert verweer tegen de vorderingen van [eiseres] . Volgens [gedaagde] is er sprake van een persoonlijk recht doordat de rechtsvoorganger van [gedaagde] toestemming heeft gegeven aan [eiseres] om gebruik te mogen maken van de steeg. Dan kan er geen erfdienstbaarheid ontstaan door verjaring. [gedaagde] stelt daarom een reconventionele vordering in. Zij vordert een verklaring voor recht dat er geen sprake van erfdienstbaarheid door verjaring is. Ook wil zij het [eiseres] verbieden gebruik te maken van de steeg, behalve voor onderhoud aan de woning, op straffe van een dwangsom.
Beslissing
3.6.
De rechter beslist in het voordeel van [eiseres] . Haar vorderingen worden toegewezen. Er is sprake van een erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring. [eiseres] mag de steeg dus weer gebruiken en [gedaagde] moet meewerken aan het inschrijven van de erfdienstbaarheid in het Kadaster. De reconventionele vorderingen van [gedaagde] worden afgewezen. Hierna wordt dit oordeel toegelicht.
4.De beoordeling
in conventie
Juridisch kader ontstaan erfdienstbaarheid
4.1.
Een erfdienstbaarheid kan ontstaan door vestiging, of door verkrijgende dan wel bevrijdende verjaring volgens artikel 5:72 Burgerlijk Pro Wetboek (hierna: BW). In deze zaak staat het vast dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd. Kern van het geschil is dan ook de vraag of met betrekking tot de steeg van [gedaagde] door verjaring een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan ten gunste van [eiseres] .
4.2.
De vraag of er een erfdienstbaarheid is ontstaan, moet tot 1 januari 1992 beoordeeld worden naar de regels van het oud Burgerlijk Wetboek (hierna: OBW) en na 1 januari 1992 worden beoordeeld naar de regels van het huidige BW.
Erfdienstbaarheid door verjaring op basis van het OBW
4.3.
Op grond van artikel 744 OBW Pro kunnen alleen voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden door verjaring worden verkregen. Voor het ontstaan van een recht van erfdienstbaarheid onder het OBW is daarom voortdurend menselijk handelen nodig, zoals lopen of rijden, om het recht uit te oefenen.
Erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring op basis van het huidige BW
4.4.
Op grond van artikel 3:99 BW Pro kan een erfdienstbaarheid door verjaring worden verkregen door een bezitter te goeder trouw door een onafgebroken bezit gedurende tien jaar. Artikel 3:118 lid 1 BW Pro bepaalt dat een bezitter te goeder trouw is wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.
Erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring op basis van het huidige BW
4.6.
Of iemand bezitter is van een erfdienstbaarheid wordt beoordeeld naar verkeersopvattingen, met inachtneming van de wettelijke regels inzake bezit en op grond van uiterlijke feiten. Er geldt dus een objectieve maatstaf. De rol van de verkeersopvatting brengt mee dat de aard en de bestemming van het betrokken goed in aanmerking moeten worden genomen. Het bezit moet bovendien niet dubbelzinnig en openbaar zijn. Bezit is niet dubbelzinnig wanneer de bezitter zich zodanig gedraagt dat de eigenaar tegen wie de verjaring loopt daaruit niet anders kan afleiden dan dat de bezitter pretendeert een erfdienstbaarheid te hebben. Openbaarheid houdt in dat het bezit niet verborgen mag zijn. De rechthebbende moet ervan op de hoogte kunnen raken zodat hij in staat is de nodige maatregelen tot verhindering van de verjaring te nemen. [1]
[eiseres] mag de steeg gebruiken omdat er een erfdienstbaarheid is ontstaan door bevrijdende verjaring
Geen verkrijging erfdienstbaarheid op basis van OBW
4.7.
Op basis van het OBW is er geen erfdienstbaarheid gevestigd. Als uitgangspunt geldt namelijk dat een erfdienstbaarheid van overpad niet voortdurend is, omdat zij slechts door menselijk handelen kan worden uitgeoefend. [2] [eiseres] zou dan continu feitelijk moeten handelen (bijvoorbeeld door de steeg lopen) om het door haar gepretendeerde recht van erfdienstbaarheid uit te oefenen. Onder het OBW is dus in de periode 1958 tot 1992 geen erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan.
Geen verkrijging erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring
4.8.
[eiseres] oefent het bezit van de steeg niet te goeder trouw uit. [eiseres] weet dat er geen erfdienstbaarheid is gevestigd omdat dit recht niet is ingeschreven in de openbare registers. Ook heeft [eiseres] gezegd dat zij weet dat de steeg bij het perceel van [gedaagde] hoort. [eiseres] kan zich dus niet redelijkerwijs als rechthebbende van een erfdienstbaarheid van de steeg beschouwen. Er is daarom geen sprake van verkrijging van een erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring op grond van artikel 3:99 BW Pro.
Wel verkrijging erfdienstbaarheid door bevrijdende verjaring
4.9.
De discussie tussen partijen over de vraag of sprake is van een erfdienstbaarheid is ontstaan in augustus 2023, toen [gedaagde] een slot op de poortdeur van de steeg heeft geplaatst. Dit betekent dat [eiseres] sinds de jaren 60 tot augustus 2023 gebruik heeft gemaakt van de steeg tussen de woningen. Het staat vast dat [gedaagde] en haar rechtsvoorgangers nooit eerder dan augustus 2023 hebben geprotesteerd tegen het gebruik van de steeg door [eiseres] .
4.10.
Gedurende deze periode is sprake geweest van een doorlopend voldoende kenbaar gebruik van de steeg. [eiseres] gebruikt de steeg tussen de huizen al meer dan twintig jaar om fietsen en kliko’s vanuit haar achtertuin naar de straat te vervoeren, (mindervalide) bezoekers te ontvangen en bestellingen aan te nemen. Ook speelden de kinderen vroeger in de steeg. De steeg is nooit afgesloten geweest voor [eiseres] , totdat [gedaagde] er kwam wonen. In de jaren zeventig heeft de rechtsvoorganger van [gedaagde] weliswaar aan de binnenkant een draaislot op de deur geplaatst, maar die kon door [eiseres] opengemaakt worden. Het draaislot had niet als doel [eiseres] de toegang tot de steeg te belemmeren, maar juist om ongewenste bezoekers uit de steeg te houden.
4.11.
Ook heeft [eiseres] onweersproken gesteld dat de steeg de enige manier is om van haar achtertuin te komen en te gaan naar de straat, anders dan via het huis. Voor [gedaagde] en haar rechtsvoorgangers was dus kenbaar dat [eiseres] van de steeg gebruik maakte. De deur in de achtertuin van [eiseres] heeft alleen nut als zij gebruik kan maken van de steeg om vanaf de achtertuin naar de straat te komen en andersom. [gedaagde] en haar rechtsvoorgangers konden daaruit niets anders afleiden dan dat [eiseres] pretendeerde rechthebbende te zijn van een recht van overpad.
4.12.
Het frequente gebruik van de steeg wordt bovendien bevestigd door elf verschillende getuigenverklaringen. Mensen uit de straat, familie en bezoekers hebben verklaard al sinds jaar en dag regelmatig gebruik te maken van de steeg om naar het huis van [eiseres] te gaan. [gedaagde] betwist de waarheid van deze verklaringen. Volgens haar zijn de verklaringen gekleurd door [eiseres] , maar zelfs als de verklaringen allemaal buiten beschouwing zouden worden gelaten, is er voldoende om te kunnen spreken van regelmatig gebruik dat duidt op bezit van een erfdienstbaarheid.
Geen sprake van een persoonlijk recht van [eiseres] door toestemming rechtsvoorganger van [gedaagde]
4.13.
stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de steeg plaatsvond op basis van een persoonlijke mondelinge afspraak met de rechtsvoorganger van [gedaagde] . Volgens [gedaagde] geldt de toestemming voor het gebruik van de steeg alleen tussen [eiseres] en de rechtsvoorganger van [gedaagde] . Een persoonlijk recht gaat niet over op de volgende bewoner en dus hoeft [gedaagde] niet toe te staan dat [eiseres] de steeg blijft gebruiken. Door het persoonlijke recht kan er geen erfdienstbaarheid door verjaring ontstaan.
4.14.
Dat [eiseres] persoonlijk toestemming heeft gekregen van de rechtsvoorganger van [gedaagde] , zou onder meer blijken uit de verklaring van de verkoopmakelaren tegen wie [eiseres] gezegd heeft dat zij hoopte dat zij nog steeds gebruik mocht maken van de steeg als er een nieuwe bewoner kwam. Ook heeft [eiseres] tijdens de mondelinge behandeling ja geknikt toen werd gezegd dat er sprake was van toestemming van de rechtsvoorganger van [gedaagde] .
4.15.
Er zijn echter onvoldoende aanwijzingen dat er sprake is van een strikt persoonlijk gebruiksrecht. Het is niet gebleken dat de rechtsvoorganger van [gedaagde] expliciet heeft medegedeeld dat [eiseres] alleen een persoonlijke toestemming had om de steeg te gebruiken. Het is ook niet bekend wanneer deze toestemming dan zou zijn gegeven en wat de toestemming precies zou inhouden. Het heeft er alles van weg dat in ieder geval vanaf de jaren 60 van de vorige eeuw en waarschijnlijk al daarvoor, de bewoners van [straat] [nummeraanduiding 1] gebruik konden maken van de steeg als verbinding tussen hun tuin en de openbare weg.
4.16.
Dat er in de communicatie met de makelaar en tijdens de mondelinge behandeling door [eiseres] is gesproken over toestemming is onvoldoende voor een gebruik van de steeg op basis van persoonlijke toestemming van de rechtsvoorganger van [gedaagde] aan [eiseres] . [eiseres] heeft toegelicht dat zij in het gesprek met de makelaar bedoelde dat er niks was vastgelegd over het gebruik. Ook heeft [eiseres] uitgelegd dat zij met het woord toestemming wilde uitdrukken dat de rechtsvoorganger van [gedaagde] wist van het gebruik van de steeg en daar niet tegen optrad.
Conclusie
4.17.
De gevorderde verklaring voor recht dat er een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan door verjaring ten laste van [gedaagde] , wordt toegewezen. Het is voldoende gebleken dat er voor 2023 (veel) meer dan 20 jaar sprake was van bezit van een erfdienstbaarheid. Dat betekent dat [eiseres] gebruik mag blijven maken van de steeg. Ook moet [gedaagde] meewerken aan de inschrijving van het recht van erfdienstbaarheid in het openbare register van het Kadaster. Als zij dat niet doet, treedt dit vonnis in de plaats van de op te maken notariële akte volgens artikel 3:300 lid 2 BW Pro. De overige stellingen van partijen behoeven in dit licht geen bespreking meer.
Buitengerechtelijke kosten
4.18.
[eiseres] heeft gesteld buitengerechtelijke kosten gemaakt te hebben en heeft vergoeding daarvan gevorderd. Er moet voldaan worden aan het vereiste dat alleen redelijke kosten die in redelijkheid zijn gemaakt kunnen worden toegewezen. In dit geval is niet gebleken dat niet aan dit vereiste is voldaan, zodat de rechtbank de gevorderde vergoeding van buitengerechtelijke kosten van € 925,00 zal toewijzen.
De proceskosten
4.19.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,86
- griffierecht
€
1.301,00
- salaris advocaat
€
1.563,00
(3 punten × € 521,00)
Totaal
€
2.993,86
in reconventie
4.20.
Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen in reconventie moeten worden afgewezen. Die vorderingen zijn spiegelbeeldig aan de toegewezen vorderingen in conventie, namelijk een verklaring voor recht dat er géén erfdienstbaarheid is ontstaan en dat het [eiseres] verboden wordt gebruik te maken van de steeg. Omdat er wel sprake is van een erfdienstbaarheid en [eiseres] de steeg mag blijven gebruiken, worden deze vorderingen afgewezen.
De proceskosten
4.21.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- salaris advocaat
€
521,00
(1 punt × € 521,00)
Totaal
€
521,00
in conventie en in reconventie
Nakosten
4.22.
Omdat [gedaagde] in conventie en in reconventie de proceskosten moeten betalen,
wordt zij ook veroordeeld tot betaling van de nakosten in conventie en reconventie. Die
kosten worden vastgesteld op € 278,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing).
Wettelijke handelsrente
4.23.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de proceskosten wordt afgewezen. De artikelen 6:119a en 6:119b BW zien alleen op vorderingen tot betaling op basis van een overeenkomst. Deze bepalingen zijn niet van toepassing op vorderingen tot betaling van proceskosten.
Uitvoerbaar bij voorraad
4.24.
Het vonnis wordt, zoals gevorderd door [eiseres] , uitvoerbaar bij voorraad verklaard voor de onderdelen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank
in conventie
5.1.
verklaart voor recht dat ten behoeve van het perceel van [eiseres] aan de [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats] als heersend erf, ten laste van het perceel van [gedaagde] aan de [straat] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] te [plaats] als dienend erf, een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan voor het gebruik van de steeg, om te komen van en te gaan naar de openbare weg,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen een maand na betekening van het vonnis mee te werken aan de inschrijving van het recht van erfdienstbaarheid in het openbare register van het Kadaster, op kosten van [eiseres] ,
5.3.
bepaalt dat indien tijdige nakoming van het onder 5.2 genoemde uitblijft, het gewezen vonnis in de plaats komt van de op te maken notariële akte volgens artikel 3:300 lid 2 BW Pro,
5.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling tegen kwijting aan [eiseres] een bedrag van € 925,00 aan buitengerechtelijke kosten,
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.993,86, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in reconventie
5.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af,
5.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 521,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
5.8.
veroordeelt [gedaagde] in de nakosten van € 278,00, te betalen binnen veertien dagen na betekening. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,
5.9.
verklaart dit vonnis, behalve onderdeel 5.1., 5.2 en 5.3, uitvoerbaar bij voorraad,
5.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.A.T. van Rens en in het openbaar uitgesproken op 11 december 2024.
Type: LLO 5719