ECLI:NL:RBMNE:2024:738

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/3747

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2024 in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: R. Sterenberg)

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder

(gemachtigde: S.A. Sital-Lachchi).

Inleiding

In de beschikking van 28 januari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 186.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
2 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 januari 2024. Eiser en zijn gemachtigde, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Beoordeling door de rechtbank

Inleiding

1. De woning is een in 1968 gebouwde eindwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 97 m2. De woning is gelegen op een perceel van 142 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum
1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk maximaal € 150.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 186.000,-.

Beoordelingskader

3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [woonplaats], te weten:

[adres 2], verkocht op 21 juli 2022 voor € 285.000,-.
[adres 3], verkocht op 10 augustus 2021 voor € 260.000,-.
[adres 4], verkocht op 14 januari 2022 voor € 295.000,-.

Beoordeling van het geschil

Heeft de heffingsambtenaar de waarde aannemelijk gemaakt?

6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij allemaal in dezelfde buurt zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning in kwaliteit, onderhoud en voorzieningen. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

De door de heffingsambtenaar gehanteerde referentiewoningen

8. Eiser stelt dat referentiewoning [adres 2] niet goed bruikbaar is als onderbouwing, omdat deze woning niet identiek is aan zijn woning. Deze woning is namelijk helemaal opgeknapt. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De rechtbank overweegt hierbij dat referentiewoningen niet identiek hoeven te zijn aan de woning van eiser. Wel dienen de referentiewoningen in voldoende mate vergelijkbaar te zijn en dient de heffingsambtenaar rekening te houden met verschillen tussen de woning van eiser en de referentiewoningen. De rechtbank acht [adres 2] in voldoende mate vergelijkbaar, omdat de woning even groot is, hetzelfde bouwjaar heeft en in dezelfde straat is gelegen. Uit de taxatiematrix blijkt verder dat de staat van onderhoud, kwaliteit en de voorzieningen van de woning van eiser op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen ondergemiddeld zijn. De KOUDV-factoren van
[adres 2] zijn daarentegen op een ‘3’ gewaardeerd. De waarde is gecorrigeerd voor deze verschillen. Daarnaast is de WOZ-waarde van de woning van eiser € 99.000,- lager vastgesteld dan de verkoopprijs van [adres 2]. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar in voldoende mate rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van eiser en [adres 2]. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat [adres 2] geen bruikbare referentiewoning is.

Staat van onderhoud

9. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slechte staat van zijn woning. De heffingsambtenaar heeft hierover toegelicht dat de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen, mede aan de hand van de door eiser overgelegde foto’s, op een ‘2’ zijn gewaardeerd. Dit betekent dat de staat van onderhoud, kwaliteit en voorzieningen matig zijn. De waarde van de woning van eiser is hierdoor in de taxatiematrix met ongeveer € 55.000,- gecorrigeerd. Bovendien is er voldoende ruimte in de waardebepaling om eventueel met een slechtere staat van de woning rekening te houden. De waarde in de taxatiematrix is namelijk vastgesteld op € 238.000,- en de WOZ-waarde van de woning van eiser op € 186.000,-. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning van eiser.

Ligging

10. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning van eiser ligt namelijk naast een woning waar arbeidsmigranten wonen. Eiser onderbouwt niet dat de ligging van de woning een waardedrukkend effect heeft. Met de enkele stelling dat de woning naast een woning met arbeidsmigranten ligt en dat daardoor overlast ontstaat heeft eiser onvoldoende aannemelijk gemaakt dat dit in het geval van eiser een waardedrukkend effect heeft en dat de waarde van de woning te hoog is. De beroepsgrond slaagt daarom niet.

Het taxatierapport van eiser

11. Eiser stelt dat het dat zijn ingebrachte taxatierapport meer waarde heeft dan de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. Volgens eiser dient de waarde van zijn woning daarom € 150.000,- te zijn. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van het Hof Amsterdam van 15 december 2020.^[1]In deze uitspraak is het Hof van oordeel dat een taxatie waaraan een taxateur mede een fysieke (bij voorkeur inpandige) inspectie van de woning ten grondslag legt te prefereren is boven een zuiver modelmatige methode van waarderen waarbij een dergelijke fysieke opname niet heeft plaatsgevonden. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De uitspraak van het Hof ging namelijk over de situatie dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning niet aannemelijk heeft gemaakt. Daarom was de vraag aan de orde of het taxatierapport evenveel waarde heeft als het taxatierapport van de heffingsambtenaar. De situatie in de zaak van eiser is anders, want alleen als de heffingsambtenaar niet in de bewijslast slaagt om de waarde van de woning aannemelijk te maken, komt de vraag aan de orde of eiser de door hem bepleite waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning van eiser wél aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank hoeft daarom niet aan het door eiser overlegde taxatierapport toe te komen.

11.1.

Daarnaast acht de rechtbank het taxatierapport van het NWWI niet bruikbaar om de WOZ-waarde van de woning mee te onderbouwen. Dit taxatierapport is ten eerste niet opgesteld met het doel om de WOZ-waarde van de woning van eiser te bepalen, maar om de verkoopprijs te taxeren. Ten tweede zijn twee referentiewoningen in het taxatierapport niet goed bruikbaar als onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. Eem 50 is namelijk meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht en [adres 6] heeft niet op de openbare markt te koop gestaan. Bovendien is de woning niet in overeenstemming met de Wet WOZ getaxeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2022, maar naar de waardepeildatum 13 juni 2023. Daarom kent de rechtbank aan dit rapport niet de waarde toe die eiser hieraan toekent.

Conclusie en gevolgen

12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van
mr.D. Burggraaf, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 februari 2024.

griffier

de rechter is verhinderd de

uitspraak te ondertekenen.

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.