Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11084176 \ UC EXPL 24-2955 JB/61315
Vonnis van 18 december 2024
in de zaak van
STICHTING ACHMEA DUTCH RETAIL PROPERTY FUND,
gevestigd in Amsterdam,
eisende partij,
gemachtigde: mr. E.A.J.M. van de Wijngaard,
tegen
[gedaagde] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. W.H.J. Luijer.
Partijen worden hierna Achmea en [gedaagde] genoemd.
1.De procedure
1.1.
In het dossier zitten de volgende stukken:
- de dagvaarding van Achmea van 23 april 2024;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;
- de conclusie van antwoord van [gedaagde] ;
- de aanvullende producties van Achmea;
- de aanvullende producties van [gedaagde] .
1.2.
Op 25 november 2024 is de zaak besproken tijdens de mondelinge behandeling. Daarvan heeft de griffier aantekeningen gemaakt. Namens Achmea waren [A] , medewerker bij [onderneming] (de beheerder van het gehuurde), en haar gemachtigde mr. [B] aanwezig. Namens [gedaagde] waren [C] (directeur) en haar gemachtigde mr. W.H.J. Luijer aanwezig.
1.3.
Aan het eind van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat een vonnis zal worden uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 1 september 2021 een bedrijfsruimte van Achmea. Sinds december 2022 heeft [gedaagde] de huur niet meer betaald. Dat betekent dat [gedaagde] een huurachterstand heeft van bijna twee jaar. Daarom eist Achmea, samengevat, dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, [gedaagde] het pand ontruimt, en dat zij de achterstallige, lopende en toekomstige huur en boetes betaalt, vermeerderd met de rente en de kosten die Achmea voor deze rechtszaak heeft gemaakt. De kantonrechter zal de eis (grotendeels) toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
De voorzieningenrechter heeft tussen partijen een kortgedingvonnis gewezen
3.1.
Achmea heeft naast deze zaak ook een zaak in kort geding tegen [gedaagde] aangespannen waarin zij – samengevat – ontruiming van het pand, betaling van de achterstallige en toekomstige huur en boetes heeft gevorderd. In die zaak heeft de voorzieningenrechter op 26 juli 2024 een vonnis gewezen (ECLI:NL:RBMNE:2024:4379). Samengevat heeft de rechter daarin beslist dat [gedaagde] het pand moet ontruimen, en dat zij aan Achmea moet betalen:
- de achterstallige huur tot en met 30 juni 2024;
- € 7.560,58 per maand tussen 1 juli 2024 tot en met het eind van de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden;
- de door Achmea verbeurde contractuele boetes tot en met 30 juni 2024;
- de contractuele boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf 1 juli 2024 tot en met de dag dat [gedaagde] het hele bedrag heeft betaald.
[gedaagde] heeft een huurachterstand, maar wil niet betalen
3.2.
Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] sinds 1 september 2021 de huur niet meer heeft betaald en dat zij daardoor tot en met april 2024 een betalingsachterstand heeft opgelopen van € 108.087,36. [gedaagde] heeft zowel in het kort geding als in deze zaak aangevoerd dat zij vindt dat zij dit bedrag niet aan Achmea verschuldigd is. Zij heeft toegelicht dat zij al langere tijd probeert een koper te vinden om haar onderneming voort te zetten in de hoop dat zij de opbrengst daarvan kan gebruiken om de huurachterstand te betalen. Volgens [gedaagde] wordt dat haar echter onmogelijk gemaakt door Achmea. [gedaagde] heeft namelijk al eerder een voorstel tot indeplaatsstelling aan Achmea gedaan, maar Achmea heeft dat voorstel volgens haar zonder gegronde reden of nadere toelichting afgewezen. [gedaagde] vindt dat Achmea aansprakelijk is voor de gederfde winst. Ook is Achmea zelf op zoek gegaan naar een nieuwe huurder. Daardoor is volgens [gedaagde] de verkoopwaarde van de onderneming gekelderd tot de waarde van de inventaris.
Het verweer van [gedaagde] slaagt niet
3.3.
De voorzieningenrechter heeft in het kort geding beslist dat het verweer van [gedaagde] niet slaagt. Tijdens de mondelinge behandeling hebben partijen geen andere (relevante) stukken overgelegd. Wel heeft [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij via haar makelaar verschillende huurders heeft aangedragen, waaronder een huurder die de [naam gedaagde] -formule wilde voortzetten, maar [gedaagde] heeft deze stelling niet (met stukken) onderbouwd. Partijen hebben verder aangegeven dat sinds deze uitspraak geen ontwikkelingen meer hebben plaatsgevonden die van belang zijn voor de beoordeling van deze zaak. De kantonrechter ziet daarom geen aanleiding om af te wijken van het oordeel van de voorzieningenrechter. Voor de motivering verwijst de kantonrechter naar het vonnis in kort geding. Dat betekent dat de eis van Achmea (grotendeels) wordt toegewezen. Dat wordt hierna uitgelegd.
De huurovereenkomst wordt ontbonden
3.4.
Achmea heeft gevorderd dat de huurovereenkomst wordt ontbonden. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij zich hier niet langer tegen verzet. De kantonrechter zal de huurovereenkomst per 25 december 2024 ontbinden. De huurachterstand van bijna 21 maanden is namelijk een ernstige tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen van [gedaagde] uit de huurovereenkomst, die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
3.5.
Achmea heeft daarnaast gevorderd dat [gedaagde] het gehuurde ontruimt. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat de ontruiming heeft plaatsgevonden op 4 augustus 2024. Daarom zal dit deel van de vordering worden afgewezen.
[gedaagde] moet de achterstallige huur en de huur tot de ontruiming betalen
3.6.
Achmea heeft gevorderd dat [gedaagde] de achterstallige huur tot en met april 2024 en de huur vanaf mei 2024 tot de dag van de ontruiming betaalt. [gedaagde] wil niet betalen, omdat zij vindt dat zij een geslaagd beroep kan doen op verrekening. De kantonrechter is van oordeel dat dit verweer niet slaagt. De voorzieningenrechter heeft in kort geding beslist dat er geen aanleiding is om aan te nemen dat Achmea onheus heeft gehandeld tegenover [gedaagde] door zelf nieuwe potentiële huurders achter de hand te houden of potentiële kopers van [gedaagde] af te houden. Achmea is ook niet verplicht om potentiële huurders die zich bij haar melden door te verwijzen naar [gedaagde] . In de bodemzaak heeft [gedaagde] haar stelling vervolgens niet verder onderbouwd. Daarom ziet de kantonrechter geen reden om van het oordeel van de voorzieningenrechter af te wijken.
3.7.
Dat betekent dat [gedaagde] de gevorderde achterstallige huur tot en met april 2024 van € 108.087,36 alsnog aan Achmea moet betalen. Daarnaast is de huur vanaf mei 2024 tot de ontruiming op 4 augustus 2024 blijven doorlopen. Daarom moet [gedaagde] ook vanaf mei 2024 tot en met augustus 2024 de huurprijs van € 7.560,58 per maand aan Achmea betalen.
[gedaagde] moet maximaal zes maanden huur na de ontruiming betalen
3.8.
Ook heeft Achmea een schadevergoeding van € 7.560,58 gevorderd voor elke maand na de ontruiming tot de dag waarop Achmea erin slaagt de bedrijfsruimte onder dezelfde voorwaarden aan een derde te verhuren, maar ten hoogste tot en met 31 augustus 2031. Dat is de dag waarop de huurovereenkomst met [gedaagde] zou eindigen.
3.9.
De kantonrechter overweegt dat het op dit moment niet mogelijk is om de omvang van de schade te begroten. Het is namelijk nog niet bekend wanneer het bedrijfspand weer wordt verhuurd aan een derde. Daarnaast rust op Achmea de verplichting de eigen schade te beperken. Dat betekent dat zij zich maximaal moet inspannen om een nieuwe huurder voor het gehuurde te vinden. Niet is gebleken dat Achmea sinds de ontruiming enige inspanningen daartoe heeft verricht. Daarom zal de kantonrechter de schadevergoeding – zoals gebruikelijk – tot zes maanden na de ontruiming toewijzen. Dit gaat om de maanden september 2024 tot en met februari 2025 en om maximaal € 34.563,48 (6 x € 7.560,58). De overige schade moet nader worden opgemaakt bij staat. Op die manier wordt de schade begroot op een moment waarop meer inzicht bestaat in de omvang van de schade en de inspanningen die Achmea zich heeft getroost om een nieuwe huurder te vinden.
[gedaagde] moet de verbeurde boetes en de boetes tot de dag van de ontbinding betalen
3.10.
In artikel 25.3 van de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst staat dat bij te late betaling direct een opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand moet worden betaald, met een minimum van € 300,00 per maand. Achmea heeft een overzicht overgelegd waaruit blijkt dat zij vanwege de te late betalingen tot en met april 2024 in totaal 17 keer een boete in rekening heeft gebracht bij [gedaagde] . Daarom vordert Achmea een bedrag van € 5.100,00 aan verbeurde boetes (17 x € 300,00). De kantonrechter zal deze vordering toewijzen.
3.11.
Daarnaast vordert Achmea betaling van de overeengekomen boeterente over de nog openstaande bedragen vanaf mei 2024 tot de dag dat de hele vordering is voldaan. Deze eis wordt toegewezen tot 19 december 2024. Op die dag wordt namelijk de huurovereenkomst (met bijbehorende algemene voorwaarden) ontbonden.
[gedaagde] moet de beslagkosten betalen
3.12.
Voorafgaand aan deze rechtszaak heeft Achmea bij de rechtbank een verzoekschrift ingediend om beslag te laten leggen onder [gedaagde] . Achmea heeft hiervoor € 1.004,77 aan kosten gemaakt. Dit bedrag vordert zij terug van [gedaagde] . Uit de stukken die Achmea heeft overgelegd, blijkt dat de voorzieningenrechter op 9 april 2024 verlof heeft verleend om beslag te laten leggen. In artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering staat dat deze kosten kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Daarvan is niet gebleken. Daarom wijst de kantonrechter dit deel van de vordering toe.
[gedaagde] moet de buitengerechtelijke kosten betalen
3.13.
Daarnaast vordert Achmea vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 15.000,00. Dat zijn kosten die Achmea heeft gemaakt om te proberen te voorkomen dat zij naar de rechter moest stappen. In deze zaak zijn partijen een vergoeding van buitengerechtelijke kosten overeengekomen die van de wettelijke regeling afwijkt. Daarom zal de vordering worden getoetst aan het rapport Voor-werk II, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die worden geacht redelijk te zijn. [gedaagde] heeft niet betwist dat buitengerechtelijke werkzaamheden hebben plaatsgevonden en zij is aangemaand tot betaling van de huurachterstand. Daarom komen de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten voor toewijzing in aanmerking. Gelet op de gebruikelijke tarieven en het toewijsbare bedrag aan huurachterstand en boetes ten tijde van de dagvaarding (€ 111.349,86), acht de kantonrechter een bedrag van € 1.888,50 redelijk. [gedaagde] moet daarom dit bedrag aan buitengerechtelijke kosten aan Achmea betalen.
[gedaagde] moet de kosten van de rechtszaak (proceskosten) betalen
3.14.
Omdat [gedaagde] de partij is die ongelijk krijgt, moet zij de kosten van de rechtszaak (proceskosten) betalen. Hiervoor gelden vaste tarieven. De kantonrechter begroot de proceskosten van Achmea op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
721,00
- salaris gemachtigde
€
1.900,00
(2 punten × € 950,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.868,37
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
3.15.
De kantonrechter zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroept instelt tegen deze beslising. De beslissing geldt in dat geval tot het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
ontbindt per 19 december 2024 de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] , gelegen in object [object] , unit [unitnummer] , en bestaande uit ca. 316 m2 b.v.o. gelegen op de begane grond;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan Achmea te betalen:
€ 108.087,36 aan achterstallige huur tot en met april 2024;
€ 7.560,58 per maand vanaf mei 2024 tot en met augustus 2024;
€ 34.563,48 als vergoeding van de schade die door Achmea is/wordt geleden als gevolg van de voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. Dit bedrag is gelijk aan zes maanden huur vanaf de maand september 2024. Dit bedrag moet worden verminderd met de inkomsten die Achmea zal hebben door het gehuurde ter beschikking te stellen aan een ander over deze periode. De kantonrechter verwijst de zaak voor de overige gevorderde schade naar de schadestaatprocedure om het schadebedrag vast te stellen;
€ 5.100,00 aan verbeurde contractuele boetes tot en met april 2024;
de contractuele boeterente van 1% per maand met een minimum van € 300,00 per maand over de openstaande bedragen vanaf mei 2024 tot en met de dag van algehele voldoening, maar uiterlijk tot 25 december 2024;
€ 1.004,77 aan beslagkosten;
€ 1.888,50 aan buitengerechtelijke kosten;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.868,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats en in het openbaar uitgesproken door mr. A.A.T. Werner op 18 december 2024.