Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/6311
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. J.F.J.M. van Abbe)
en
de heffingsambtenaar van gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: I. Beek).
Inleiding
1.1.
Deze zaak gaat over het beroep van eiser tegen de WOZ-waarde van een woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.2
De heffingsambtenaar heeft in de beschikking van 22 februari 2023 (het primaire besluit) op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 910.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 10 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend met een taxatiematrix.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 14 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kapwoning gebouwd in 1924. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 124 m². De woning beschikt over een 481 m² grond en een aanbouw van 65 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar heeft in beroep een waarde voorgesteld van € 910.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 866.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.
7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk:
- [adres 2] , verkocht op 6 september 2021 voor € 900.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 9 december 2021 voor € 820.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 maart 2021 voor € 749.000,-;
- [adres 5] , verkocht op 12 juli 2022 voor € 949.000,-.
Het oordeel van de rechtbank
8.1
De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de referentiewoningen uit de taxatiematrix goed bruikbaar zijn, omdat de woningen in dezelfde omgeving liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast zijn de referentiewoningen wat bouwjaar, gebruiksoppervlakte en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
8.2
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
Schending van art. 40 Wet WOZ
9.1
Eiser heeft de beroepsgrond dat er sprake zou zijn van schending van art. 40 van de Wet WOZ op de zitting ingetrokken. Daarom wordt deze grond niet besproken.
Ligging en matige staat van de woning
10.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de matige staat van de woning. Zo zou de woning slecht geïsoleerd zijn, is de kwaliteit van de woning matig en is er ook geen rekening gehouden met de enkele beglazing. Als gevolg daarvan zou de waarde van de woning te hoog zijn vastgesteld. Daarnaast stelt eiser dat de referentiewoningen een betere ligging hebben dan onderhavige woning en dat daarom de ligging gecorrigeerd moet worden naar een 2.
10.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de aanbouw van de woning in 2011 is gebouwd en dat die aanbouw is voorzien van isolatie. Mede door die verduurzaming is de heffingsambtenaar uitgegaan van een gemiddelde staat van de woning. Ten aanzien van de ligging van de woning stelt de heffingsambtenaar dat er wel voldoende rekening is gehouden met de ligging van de woning door de ligging te waarderen op een 4 (onder gemiddeld) in de taxatiematrix. Daarnaast is een extra referentiewoning toegevoegd, namelijk de [adres 6] , waarvan de ligging goed vergelijkbaar is met onderhavige woning. Bovendien is er in de bezwaarfase een informatiebeschikking genomen nadat eiser, noch diens gemachtigde, niet had gereageerd op een verzoek om informatie over de toestand van de woning aan te leveren op basis waarvan de staat van de woning anders gewaardeerd had moeten worden. Dat maakt dat er tot op heden een omgekeerde en verzwaarde bewijslast van toepassing is met betrekking tot de WOZ-waarde. Eiser heeft de informatiebeschikking niet aangevochten. Eiser heeft de informatiebeschikking niet aangevochten.
10.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn motivering. De ingebrachte foto’s en beschrijving van de woning zijn op zichzelf niet voldoende om aan te nemen dat de staat van de woning anders gewaardeerd had moeten worden. Daarnaast geeft uitleg van de heffingsambtenaar en de taxatiematrix een duidelijk beeld van hoe de mindere ligging is meegenomen in de waardebepaling. De enkele stelling van eiser dat de ligging gecorrigeerd moet worden naar een 2, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen. Bovendien heeft eiser niet voldaan aan het verzoek om informatie aan te leveren over de woning. Door de omgekeerde en verzwaarde bewijslast die volgt uit de informatiebeschikking, is het aan eiser om informatie over te leggen waaruit blijkt dat zijn standpunten kloppen. In dit geval betekent dat, dat eiser niet heeft aangetoond dat de staat en de ligging van de woning anders gewaardeerd hadden moeten worden. Dat betekent dat de beroepsgrond niet slaagt.
[adres 7]
11.1
Eiser stelt zich op het standpunt dat de woning aan de [adres 7] , het buurpand van onderhavige woning, meegenomen had moeten worden in de waardebepaling. Dit buurpand is namelijk zowel in december 2022 en in januari 2024 verkocht en een buurpand is volgens eiser een belangrijk gegeven. Dat de tweede verkooptransactie ruim twee jaar na de waardepeildatum ligt, zou volgens eiser geen probleem zijn. Eiser verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Den Haag [1] .
11.2
Ter zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de verkooptransacties van de woning aan de [adres 7] niet geschikt zijn ter vergelijking van onderhavige woning. In 2022 was het pand namelijk in zeer slechte, sloopwaardige staat. Daarna is de woning volledig verbouwd en uitgebouwd en in begin 2024 inderdaad opnieuw verkocht, maar die verkooptransactie ligt te ver van de waardepeildatum om mee te nemen. Daar heeft de heffingsambtenaar aan toegevoegd dat gemachtigde van eiser de tweede verkooptransactie zodanig laat heeft ingediend dat hij niet de tijd heeft gehad om te onderzoeken wat de vergelijking met het buurpand zou doen met de waardebepaling als het wel meegenomen zou worden.
11.3
De rechtbank ziet geen aanleiding om de verkooptransactie van de [adres 7] uit 2022 mee te nemen in de waardebepaling. De heffingsambtenaar heeft met de iWoz kaarten en de toelichting op de zitting voldoende onderbouwd dat de staat van de woning zodanig afweek van onderhavige woning, dat daar niet mee vergeleken kan worden. De beroepsgrond slaagt niet.
11.4
De rechtbank is van oordeel dat de verkooptransactie uit 2024 van de woning aan de [adres 7] niet meegenomen kan worden omdat deze verkoop te ver van de waardepeildatum af ligt. De uitspraak waar eiser naar verwijst ziet op het betrekken van een eigen verkoopcijfer dat meer dan twee jaar van de waardepeildatum af lag. Die situatie is hier niet van toepassing. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
12. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 december 2024.
De rechter is verhinderd deze uitspraak te tekenen.
de griffier de rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.