Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 23/4621 en UTR 23/4659
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 december 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [vestigingsplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
1.1
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de
WOZwaarde van twee onroerende zaken in [vestigingsplaats] (de niet-woningen).
1.2
In de beschikking van 23 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woningen voor het belastingjaar 2023, naar de waardepeildatum 1 januari 2022, als volgt vastgesteld:
Adres
Vastgestelde waarde
Zaaknummer
[adres 1]
€ 2.063.000,-
23/4621
[adres 2]
€ 924.000,-
23/4659
Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze niet-woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarden van de niet-woningen gehandhaafd.
1.4
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 november 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiser is eigenaar van de niet-woningen, twee hotels met een restaurant in [vestigingsplaats] . Het hotel aan de [adres 1] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1953 m². Het hotel aan de [adres 2] heeft een totale gebruiksoppervlakte van 868 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de niet-woningen per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarden van respectievelijk € 2.063.000,- en € 924.000,-. Eiser bepleit dat de waarden lager moeten zijn.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woningen heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast in plaats van de huurwaardekapitalisatiemethode omdat er weinig huurcijfers beschikbaar zijn als gevolg van de Coronacrisis. Daarom is het niet mogelijk om een kapitalisatiefactor te onderbouwen. De vergelijkingsmethode houdt in dat de waarde van de niet-woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van niet-woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referenties hoeven dus niet identiek te zijn. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
5. Om de waarde van de niet-woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar recente verkoopcijfers van andere niet-woningen overgelegd, namelijk:
- [adres 3] (hotel), verkocht in 2020 voor € 1.100.000,-;
- [adres 4] (kantoorpand), verkocht in januari 2020 voor € 1.050.000,-;
- [adres 5] (restaurant/kamers), verkocht op 9 december 2021 voor € 580.000,-;
- [adres 6] (hotel), verkocht op 2 mei 2022 voor € 1.818.000,-.
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarden van de niet-woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog zijn vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door gemachtigde van eiser opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ vol staan met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Het oordeel van de rechtbank
7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.
[adres 1] en [adres 2]
8.1
Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de niet-woningen niet op de juiste manier heeft gewaardeerd en staat een andere methode voor, namelijk de methode zoals omschreven in een boek over Hotelvastgoed. Tijdens de zitting heeft gemachtigde van eiser ook aangevoerd dat hij in de bezwaarfase graag in gesprek was gegaan met de heffingsambtenaar over de waarde van de niet-woningen maar dat dat niet gebeurd is.
8.2
De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat er meermaals geprobeerd is in contact te komen met gemachtigde van eiser om een hoorzitting te plannen. Daar heeft gemachtigde van eiser nooit op gereageerd. Gemachtigde van eiser heeft geen inhoudelijke standpunten naar voren gebracht tot het moment van de zitting. Over de waardering van de niet-woningen heeft de heffingsambtenaar toegelicht waarom er verkoopcijfers van andere hotels zijn gebruikt. Namelijk omdat er als gevolg van de Coronacrisis geen bruikbare huurcijfers beschikbaar waren. De verkoopcijfers zijn vervolgens omgerekend naar een vierkante-meterprijs ter vergelijking. De heffingsambtenaar heeft daaraan toegevoegd dat dat een normale en tevens juiste wijze van waarderen is.
8.3
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunten en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarden van de niet-woningen op de juiste wijze vastgesteld. Dat gemachtigde van eiser pas op de zitting aanvoert dat hij graag in gesprek was gegaan over de waarde, strookt niet met zijn gedrag gedurende de procedure. Hij heeft immers nooit gereageerd. De beroepsgronden die pas tijdens de zitting zijn ingenomen zijn dan ook onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.
9. Het beroep is ongegrond. Er is geen aanleiding voor een vergoeding van het betaalde griffie recht of een veroordeling van de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
10.1
Eiser heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
10.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 22 maart 2023. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot deze uitspraak van de rechtbank.
10.3
In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiser een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiser worden toegerekend. [1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 december 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.