Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4917
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 oktober 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. A. Bakker),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [plaats] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: T.J. Stigt).
Inleiding
1. In de beschikking van 19 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 134.000,-, naar waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2. Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
4. Op 22 februari 2023 heeft de zitting plaatsgevonden. Tijdens de zitting heeft de gemachtigde van eiser zijn beroepsgronden onderbouwd met een taxatierapport van Eerlijke WOZ. Naar aanleiding van de zitting en hetgeen hierop is besproken, is op 24 februari 2023 een brief gestuurd naar de heffingsambtenaar met de vraag of het taxatierapport in de bezwaarfase is ontvangen, en zo ja, om het taxatierapport naar de rechtbank toe te sturen. De heffingsambtenaar heeft op 10 maart 2023 gereageerd dat het taxatierapport niet is ontvangen in de bezwaarfase. De rechtbank heeft eiser verzocht om te reageren op deze brief, wat hij heeft nagelaten. Vervolgens is een nieuwe zittingsdatum gepland.
5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 25 juli 2024. Verschenen zijn:
A. Bakker als gemachtigde van eiser, B. Olieman als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur van de gemeente [plaats] .
A. Bakker als gemachtigde van eiser, B. Olieman als gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] als taxateur van de gemeente [plaats] .
Feiten
6. Eiser is eigenaar van een flatwoning, welke in 1989 is gebouwd. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 63 m2. Bij de woning behoren een berging en een parkeerplaats.
Het geschil
7. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van de woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 127.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde WOZ-waarde van € 134.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
8. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf referentiewoningen. Het betreffen de volgende in [woonplaats] gelegen woningen:
- [adres 2] , verkocht op 6 april 2020 voor € 130.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 15 juni 2020 voor € 140.500,-;
- [adres 4] , verkocht op 27 oktober 2020 voor € 136.500,-;
- [adres 5] , verkocht op 13 september 2021 voor € 172.855,-;
- [adres 6] , verkocht op 31 mei 2021 voor € 167.000,-.
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 134.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De referentiewoningen zijn allemaal flatwoningen die in hetzelfde complex liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. De referentiewoningen hebben hetzelfde bouwjaar en gebruiksoppervlakte als de woning en zijn qua uitstraling en doelmatigheid voldoende vergelijkbaar.
10. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
Gelijkheidsbeginsel
12. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Eiser heeft achttien woningen in hetzelfde appartementencomplex aangedragen die volgens hem nagenoeg identiek zijn en een lagere WOZ-waarde hebben.
12. De rechtbank overweegt het volgende. Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als er sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen voortkomend uit een door de heffingsambtenaar gevoerd begunstigend beleid of uit een oogmerk van begunstiging, of wanneer in een meerderheid van de vergelijkbare gevallen een juiste wetstoepassing achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Bij de beoordeling of in de meerderheid van de vergelijkbare gevallen een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, moeten uitsluitend (nagenoeg) identieke objecten worden vergeleken. Dat zijn objecten waarvan de onderlinge verschillen verwaarloosbaar zijn. [1] Een beroep op de meerderheidsregel moet worden ondersteund met de stelling dat tenminste twee identieke woningen lager zijn gewaardeerd.
14. Dat sprake is van een begunstigend beleid is de rechtbank niet gebleken. Eiser zegt wel dat er sprake is van begunstigend beleid, maar heeft niet aannemelijk gemaakt dat de belastingplichtige eigenaren van de andere woningen hebben geprofiteerd van begunstigend beleid. Het enkele feit dat de WOZ-waarde van sommige woningen lager is vastgesteld, betekent nog niet dat er sprake is van begunstigend beleid.
14. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat er geen sprake is van het achterwege blijven van een juiste wetstoepassing in de meerderheid van gelijke gevallen. Degene die een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel moet aannemelijk maken dat er sprake is van identieke objecten. In dit geval is dat eiser. De heffingsambtenaar heeft betwist dat er sprake is van identieke objecten en gewezen op het verschil in grootte, voorzieningenniveau, onderhoudstoestand en de bijgebouwen. Gelet op de gemotiveerde betwisting van de heffingsambtenaar, is het aan eiser om aannemelijk te maken dat de woningen toch identiek zijn. Eiser heeft zijn stelling echter niet voorzien van enige feitelijke onderbouwing. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
Willekeur en rechtsongelijkheid?
16. Eiser heeft in het beroepschrift de beroepsgrond ‘willekeur en rechtsongelijkheid’ opgenomen. Daarin noemt hij ook het vertrouwensbeginsel. Voor zover de rechtbank eiser goed begrijpt, voert hij aan dat omdat verweerder aangeeft modelmatig te taxeren in de primaire fase, hij erop mocht vertrouwen dat zijn woning gelijk gewaardeerd zou worden als andere woningen in dezelfde woonplaats.
16. De rechtbank kan eiser hierin niet volgen. In de primaire fase wordt als toelichting op de vastgestelde waarde uitgelegd hoe die vaststelling tot stand is gekomen. Het zegt dus niets over hoe verweerder in het vervolg haar bevoegdheden zal uitoefenen. Daarnaast staat het verweerder ook vrij om in een procedure over de vastgestelde WOZ-waarde de waarde te onderbouwen op de door hem te bepalen manier, ook al is de waarde bij het nemen van de primaire beschikking door middel van een modelmatige waardebepaling vastgesteld. Van gewekt vertrouwen kan dus geen sprake zijn. Willekeur of rechtsongelijkheid is ook niet gebleken. Verschillende woningen kunnen verschillend worden gewaardeerd, ook al wordt dezelfde methode gebruikt. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
18. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 oktober 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.