Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Amersfoort
Zaaknummer: 10868517 \ AC EXPL 24-55
Vonnis van 4 september 2024
in de zaak van
[eisende partij],
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: [eisende partij] ,
gemachtigde: mr. P.J.A. De Jong,
tegen
STICHTING DE ALLIANTIE,
gevestigd te Hilversum,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie,
hierna te noemen: de Alliantie,
gemachtigde: mr. B.M. Wiardi (werkzaam bij de Alliantie).
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter beschikt over de volgende stukken:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in (voorwaardelijke) reconventie
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de akte overlegging producties van [eisende partij] .
1.2.
Op 5 augustus 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daarbij zijn verschenen de heer [eisende partij] met zijn zus en gemachtigde. Namens de Alliantie is mevrouw [A] (specialist rechtmatig wonen bij De Alliantie) met de gemachtigde verschenen. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Het geschil
in conventie en reconventie
2.1.
De moeder van [eisende partij] huurde vanaf 10 juli 1980 een woning aan de [adres] in [woonplaats] van (inmiddels) de Alliantie. [eisende partij] heeft een stoornis in het autistische spectrum en woonde na een korte periode uit huis laatstelijk al ongeveer 27 jaar bij zijn moeder in deze woning. Zijn moeder is op [2023] overleden. [eisende partij] woont nu nog steeds in de woning en wil ook in de woning blijven wonen.
2.2.
[eisende partij] vordert - samengevat – dat de kantonrechter bepaalt dat hij de huurovereenkomst voor de woning met ingang van [2023] (of een ander tijdstip) mag voortzetten voor onbepaalde tijd (of een andere periode), met veroordeling van de Alliantie in de proceskosten met rente en de nakosten.
[eisende partij] legt aan zijn vorderingen ten grondslag dat hij al ruim 27 jaar zijn hoofdverblijf in de woning heeft en hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd. Hij heeft voldoende inkomsten om de huur te betalen. Hij verzoekt daarom om de huur te mogen voortzetten op grond van artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW).
2.3.
De Alliantie voert als verweer aan dat [eisende partij] de huur niet kan voortzetten omdat hij de vordering op grond van artikel 7:268 lid 2 BW te laat heeft ingesteld en hij bovendien niet aan de overige vereisten van dit wetsartikel voldoet. De Alliantie concludeert dan ook tot niet-ontvankelijkheid dan wel afwijzing van de vordering van [eisende partij] , met veroordeling van [eisende partij] in de proceskosten.
2.4.
Alliantie vordert daarnaast in voorwaardelijke reconventie – samengevat – dat [eisende partij] de woning binnen vier weken moet ontruimen en de Alliantie deze ontruiming indien nodig zelf kan bewerkstelligen door inschakeling van een deurwaarder waarbij de kosten voor rekening van [eisende partij] komen. Ook vordert zij dat [eisende partij] een bedrag gelijk aan de huurprijs per maand betaalt tot de woning is ontruimd en vordert zij de proceskosten.
2.5.
[eisende partij] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen van de Alliantie, met veroordeling van de Alliantie in de kosten van deze procedure.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
De termijn voor het indienen van de vordering van artikel 7:268 BW
3.1.
Artikel 7:268 BW biedt aan de persoon die geen medehuurder is, maar die zijn hoofdverblijf wel in de woning heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd de mogelijkheid om de huur voort te zetten gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder. Als hij de huur ook na die periode wil voortzetten (en de verhuurder daarmee niet instemt), dan kan hij binnen die periode van zes maanden een daartoe strekkende vordering instellen bij de kantonrechter. [eisende partij] heeft zijn vordering bij de kantonrechter ingesteld op 28 december 2023. Dat is niet binnen de wettelijke termijn. [eisende partij] heeft aangevoerd dat een beroep van de Alliantie op overschrijding van de termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter is het met hem eens.
3.2.
Voor het overlijden van de moeder van [eisende partij] was er al contact tussen (de zus en de begeleider van) [eisende partij] en de Alliantie over de woonsituatie van [eisende partij] en zijn moeder. [eisende partij] heeft relatief kort voor het overlijden – volgens de zus van [eisende partij] op advies van de Alliantie – een verzoek gedaan tot medehuurderschap en na het overlijden heeft hij een aanvraag gedaan om de huur voort te mogen zetten. De Alliantie heeft op 7 juni 2023 laten weten welke documenten zij in ieder geval nodig heeft om een dergelijke aanvraag te kunnen beoordelen. De Alliantie heeft vervolgens op 6 juli 2023 aangegeven dat de door/namens [eisende partij] aangeleverde documenten niet aantoonden dat er sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en stelde voor om een (teams)overleg in te plannen over de situatie. Op 12 juli 2023 heeft (de begeleider van) [eisende partij] aanvullende stukken gemaild om aan te tonen dat er wel sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding en heeft hij aangegeven bereid te zijn tot een gesprek. Hier is door de Alliantie niet meer op gereageerd, ook niet na meerdere verzoeken van (de begeleider van) [eisende partij] in september en oktober 2023 en een brief van de advocaat van [eisende partij] in november 2023. De zus van [eisende partij] heeft daarnaast in oktober 2023 een klacht ingediend bij de Alliantie over de gang van zaken – die klacht is overigens (nog) niet afgerond – maar ook hierna heeft er geen gesprek plaatsgevonden. Uit het voorgaande volgt dat de Alliantie ermee bekend was wat [eisende partij] wilde, maar in eerste instantie traag en op een gegeven moment helemaal niet meer heeft gereageerd op de verzoeken van [eisende partij] . Dit terwijl de Alliantie zelf heeft voorgesteld om in gesprek te gaan over de situatie van [eisende partij] . Gelet op deze omstandigheden waardoor [eisende partij] is blijven wachten op een overleg met de Alliantie acht de kantonrechter een beroep op het verstrijken van de termijn naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. [eisende partij] is dus ontvankelijk in zijn vordering.
De overige voorwaarden van artikel 7:268 BW
3.3.
Uit artikel 7:268 lid 3 BW volgt aan welke voorwaarden [eisende partij] moet voldoen om de huur te mogen voortzetten. Hij moet zijn hoofdverblijf in de woning hebben en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding hebben gevoerd. Daarnaast moet hij voldoende waarborg bieden voor de betaling van de huur en als het gaat om een woning waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is, moet hij een huisvestingsvergunning overleggen. De Alliantie heeft niet weersproken dat [eisende partij] zijn hoofdverblijf had in de woning en voldoende waarborg biedt voor de betaling van de huur en daar zal de kantonrechter dan ook vanuit gaan. De andere twee eisen heeft de Alliantie wel weersproken. Daarop zal de kantonrechter hierna ingaan.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
3.4.
Of er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moet volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. Daarbij geldt dat slechts in geval van bijzondere omstandigheden een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind aangemerkt kan worden als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding, omdat gebruikelijk is dat kinderen uitvliegen en doorgaans sprake is van een aflopende samenlevingssituatie.
3.5.
[eisende partij] heeft aangevoerd dat hij sinds 1998 zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde en hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn moeder. Hij heeft aangevoerd dat zij samen boodschappen deden, zij beide financieel bijdroegen in de huishouding, zij een gezamenlijke inboedel- en WA-verzekering hadden en [eisende partij] de krant betaalde. Ook betaalde [eisende partij] kostgeld aan zijn moeder waarvan, naar de kantonrechter begrijpt, boodschappen werden gedaan. Verder heeft [eisende partij] aangevoerd dat zijn moeder hun rond reed in de auto terwijl hij de (reparatie)kosten voor de auto betaalde en ze samen op vakantie en naar de film gingen. Daarnaast heeft [eisende partij] aangevoerd dat zij over en weer voor elkaar zorgden. De moeder van [eisende partij] begeleidde hem vanwege zijn stoornis in het autistische spectrum en [eisende partij] heeft, vooral de laatste jaren, ook voor zijn moeder gezorgd vanwege haar medische klachten. [eisende partij] heeft zijn standpunten onderbouwd met rekeningafschriften, enkele bonnetjes en verklaringen van zijn zus, vrienden/kennissen, buren en het wijkteam van [naam] . De Alliantie heeft in haar conclusie van antwoord in algemene bewoordingen weersproken dat er sprake is van een gemeenschappelijke huishouding. Op de zitting heeft de Alliantie vervolgens verklaard dat zij het bestaan van een gemeenschappelijke huishouding tussen [eisende partij] en zijn moeder niet zozeer het probleem acht. Zij heeft aangegeven dat zij vooral de duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding betwist. Daarmee heeft de Alliantie, gelet op hetgeen door [eisende partij] onderbouwd is aangevoerd, onvoldoende weersproken dat er sprake was van een gemeenschappelijke huishouding tussen [eisende partij] en zijn moeder.
3.6.
De gemeenschappelijke huishouding moet, zoals aangegeven, een duurzaam karakter hebben. De duurzaamheid van de gemeenschappelijke huishouding kan worden afgeleid uit objectieve factoren zoals de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding bestaat en subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de huurder en de samenwoner. Tussen partijen is niet in geschil dat [eisende partij] totdat hij ongeveer 20 jaar was bij zijn moeder heeft ingewoond en, na een korte periode op zichzelf te hebben gewoond, weer bij zijn moeder is gaan wonen toen hij ongeveer 22/23 jaar was. Sinds die tijd woonde [eisende partij] samen met zijn moeder, dat is ongeveer 27 jaar. Gelet op de lange duur van de samenleving en de stoornis in het autistische spectrum van [eisende partij] , lag uitvliegen van [eisende partij] in redelijkheid niet meer in de verwachting. [eisende partij] heeft geprobeerd om zelfstandig te wonen, maar dit was gelet op zijn stoornis lastig voor hem. [eisende partij] heeft ook aangevoerd dat het echt de bedoeling was van hem en zijn moeder om samen te blijven wonen, zij ondervonden steun aan elkaar. De aanvraag die zijn zus in het verleden heeft gedaan voor een zelfstandige woning voor [eisende partij] – vanwege de onzekere situatie – maakt dit niet anders. Zowel [eisende partij] als zijn zus hebben verklaard dat [eisende partij] en zijn moeder het niet eens waren met deze aanvraag. De Alliantie heeft de duurzaamheid weersproken maar heeft hiervoor, ook na vragen hierover van de kantonrechter, geen argumenten aangevoerd. Zij heeft aangevoerd dat het op de weg ligt van [eisende partij] dit aan te tonen vanwege de verzwaarde stelplicht. Op [eisende partij] rust echter geen verzwaarde stelplicht (zie Hoge Raad 10 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU6932 en de conclusie van de procureur-generaal bij de Hoge Raad van 3 februari 2023, ECLI:NL:PHR:2023:133). [eisende partij] heeft voldoende gesteld en de Alliantie heeft onvoldoende gemotiveerd weersproken dat er sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. [eisende partij] voldoet dus aan deze voorwaarde uit artikel 7:268 BW.
Huisvestingsvergunning
3.7.
De kantonrechter overweegt dat tussen partijen niet ter discussie staat dat [eisende partij] op dit moment geen huisvestingsvergunning heeft. Tussen partijen bestaat discussie of [eisende partij] in aanmerking zou komen voor een huisvestingsvergunning. De Alliantie heeft aangevoerd dat [eisende partij] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning voor het gehuurde omdat op grond van artikel 12 van de Huisvestingsverordening Eemnes 4- of meerkamerwoningen met voorrang toegewezen worden aan huishoudens van ten minste twee personen. [eisende partij] heeft daartegenover aangevoerd dat hij nu geen huisvestingsvergunning heeft overlegd omdat hij daarbij afhankelijk is van de medewerking van de Alliantie. [eisende partij] moet voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning een huurovereenkomst kunnen overleggen (die hij niet heeft) of hij heeft instemming nodig van de verhuurder, maar de Alliantie heeft die toestemming niet gegeven. Daarnaast heeft [eisende partij] aangevoerd dat hij voldoet aan de inkomenseis voor de huisvestingsvergunning en er bovendien de mogelijkheid bestaat om het gehuurde aan hem toe te wijzen.
3.8.
De situatie van [eisende partij] gaat eigenlijk om voortzetting van de huur door [eisende partij] vanwege het overlijden van zijn moeder (de contractuele huurder). De Alliantie heeft verwezen naar artikel 12 van de Huisvestingsverordening Eemnes. In dit artikel staat:
‘Woonruimte kan bij aanbieding overeenkomstig de tabel worden gelabeld voor de aangewezen doelgroepen.’ Op de vragen van de kantonrechter of er in dit geval sprake is van ‘aanbieding’ en of het gehuurde ook ‘gelabeld’ is, heeft de Alliantie geen onderbouwde toelichting gegeven. Dat het geval van [eisende partij] (eventuele voortzetting van een huurovereenkomst) valt onder ‘aanbieding’ en het gehuurde ‘gelabeld’ is als 4- of meerkamerwoning zoals bedoeld in de Huisvestingsverordening Eemnes is de kantonrechter daarmee niet duidelijk geworden. De Alliantie heeft verder niet weersproken dat [eisende partij] voldoet aan de inkomenseis voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Of het geval van [eisende partij] dus valt onder de Huisvestingsverordening en zo ja, dat [eisende partij] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning acht de kantonrechter gelet op deze omstandigheden onvoldoende duidelijk geworden. De afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 sub c BW kan daarom in dit geval niet worden toegepast.
‘Woonruimte kan bij aanbieding overeenkomstig de tabel worden gelabeld voor de aangewezen doelgroepen.’ Op de vragen van de kantonrechter of er in dit geval sprake is van ‘aanbieding’ en of het gehuurde ook ‘gelabeld’ is, heeft de Alliantie geen onderbouwde toelichting gegeven. Dat het geval van [eisende partij] (eventuele voortzetting van een huurovereenkomst) valt onder ‘aanbieding’ en het gehuurde ‘gelabeld’ is als 4- of meerkamerwoning zoals bedoeld in de Huisvestingsverordening Eemnes is de kantonrechter daarmee niet duidelijk geworden. De Alliantie heeft verder niet weersproken dat [eisende partij] voldoet aan de inkomenseis voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. Of het geval van [eisende partij] dus valt onder de Huisvestingsverordening en zo ja, dat [eisende partij] niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning acht de kantonrechter gelet op deze omstandigheden onvoldoende duidelijk geworden. De afwijzingsgrond van artikel 7:268 lid 3 sub c BW kan daarom in dit geval niet worden toegepast.
Conclusie
3.9.
Omdat geen van de gevallen als bedoeld in artikel 7:268 lid 3 BW hier van toepassing is, wordt de vordering van [eisende partij] dat hij de huurovereenkomst van de door zijn overleden moeder gehuurde woning voortzet toegewezen zoals hierna bepaalt.
3.10.
Omdat de vordering van [eisende partij] wordt toegewezen, wordt de voorwaarde van de door de Alliantie ingestelde voorwaardelijke vordering in reconventie niet vervuld. De kantonrechter hoeft deze vordering dus niet te beoordelen.
Proceskosten
3.11.
De Alliantie is in conventie het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eisende partij] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal De Alliantie niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
.De proceskosten van [eisende partij] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
542,00
(2,00 punten × € 271,00)
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
764,00
3.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.13.
Omdat aan de door de Alliantie ingestelde reconventionele vordering niet is toegekomen, blijft een proceskostenveroordeling hiervoor achterwege.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
bepaalt dat [eisende partij] de huurovereenkomst tussen de moeder van [eisende partij] en de Alliantie met betrekking tot de woning aan de [adres] in [woonplaats] voortzet met ingang van [2023] ,
4.2.
veroordeelt De Alliantie in de proceskosten van € 764,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3.
veroordeelt De Alliantie tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
4.5.
wijst de vorderingen van De Alliantie af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.G.F. van der Kraats, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. F.H. Charbon, kantonrechter, op 4 september 2024.