Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 11409754 \ UV EXPL 24-250 WMB/61313
Vonnis in kort geding van 13 december 2024
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. F. Hoff,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.H. Andreae.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 21 november 2024 met producties 1 tot en met 9;
- de akte met producties 10 tot en met 13 van [eiser] ;
- de akte met producties 1 tot en met 4 van [gedaagde] ;
- de akte met productie 14 van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 29 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt;
- de pleitnota van [gedaagde] met daarin ook een eis in reconventie;
- de pleitnota van [eiser] .
1.2.
Op de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde, mr. Hoff. Ook zijn partner, mevrouw [A] , was bij de zitting aanwezig. [gedaagde] is samen met haar gemachtigde mr. Andreae verschenen. Twee andere bewoners van de woning waar [eiser] en [gedaagde] wonen waren bij de zitting aanwezig.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2. De kern van de zaak
2.1.
[eiser] huurt sinds 1 februari 2014 van [gedaagde] een deel van de woning aan het adres [adres] in ( [postcode] ) [plaats] . Op 4 juli 2024 heeft [gedaagde] de sloten van de toegangsdeuren van de woning vervangen. Voor de nieuwe sloten heeft [eiser] één gecertificeerde sleutel gekregen. [eiser] vordert (in conventie) dat de kantonrechter [gedaagde] veroordeelt om hem een tweede toegangssleutel te geven en om hem en zijn partner, [A] , de onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verschaffen, onder verbeurte van een dwangsom. [gedaagde] weigert dat te doen. Volgens haar heeft [eiser] geen recht op een tweede sleutel en verblijft [A] onrechtmatig in de woning. Daarnaast is er volgens [gedaagde] een huurachterstand ontstaan, omdat [eiser] de door haar doorgevoerde huurverhogingen niet heeft betaald. [gedaagde] vordert (in reconventie) dat [eiser] wordt veroordeeld om te bevorderen dat [A] de woning binnen veertien dagen ontruimt en de inschrijvingen van haarzelf en haar onderneming op het adres ongedaan maakt. Daarnaast vordert [gedaagde] een logeervergoeding van € 8.055,00 van [eiser] voor de tijd dat [A] (of anderen) bij [eiser] hebben ingewoond in de woning en de betaling van een huurachterstand van € 588,00.
2.2.
De vorderingen van [eiser] (in conventie) zullen worden toegewezen. De vorderingen van [gedaagde] (in reconventie) zullen worden afgewezen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
in conventie en in reconventie
Er is zowel in conventie als in reconventie sprake van spoedeisend belang
3.1.
Het gaat hier in conventie en in reconventie om in kort geding gevorderde voorlopige voorzieningen. De kantonrechter moet daarom eerst beoordelen of [eiser] en [gedaagde] ten tijde van dit vonnis bij die voorzieningen een spoedeisend belang hebben. De kantonrechter is van oordeel dat dit zowel voor de vorderingen van [eiser] als die van [gedaagde] het geval is.
3.2.
[eiser] heeft gesteld dat het gebrek aan een extra toegangssleutel een negatieve invloed heeft op zijn woongenot, doordat het voor hem en [A] niet mogelijk is om los van elkaar hun dagelijkse leven in te delen. Daarbij speelt een rol dat [A] een zwakke gezondheid heeft en veel moet rusten, en dat [eiser] waarschijnlijk op korte termijn avonddiensten moet werken in de horeca. De situatie dreigt volgens hem daardoor binnenkort onhoudbaar te worden. Het spoedeisend belang van zijn vorderingen is daarmee gegeven.
3.3.
[gedaagde] vordert de ontruiming van iemand die volgens haar onrechtmatig in de woning woont. Een dergelijke vordering tot ontruiming is naar zijn aard spoedeisend.
Het oordeel in deze procedure moet worden afgestemd op het vonnis van 15 mei 2024
3.4.
Bij de beoordeling van de vorderingen stelt de kantonrechter het volgende voorop. Partijen hebben al een aantal procedures gevoerd over de vraag of [eiser] zelf in de woning mag blijven wonen, zoals blijkt uit het verstekvonnis van 18 oktober 2023 (met zaaknummer: 10728929 UC EXPL 23-6672), het kort geding vonnis van 10 november 2023 (met zaaknummer: 10773648 UV EXPL 23-254) en het (verzet)vonnis van 15 mei 2024 (met zaaknummer: 10799750 UC EXPL 23-7865). Tijdens de zitting heeft [gedaagde] bovendien aangegeven dat zij tegen de laatste uitspraak in hoger beroep is gegaan en dat die beroepsprocedure nog loopt.
3.5.
De kantonrechter is in een kort geding in principe gehouden om zijn oordeel af te stemmen op een eerder gegeven oordeel van de rechter in de bodemprocedure, ongeacht of het vonnis waarin dat oordeel is gegeven in kracht van gewijsde is gegaan. Dat betekent dat de kantonrechter het oordeel in deze procedure in principe moet afstemmen op het vonnis van 15 mei 2024. Van dat uitgangspunt kan onder omstandigheden worden afgeweken als dat vonnis klaarblijkelijk op een misslag berust of als er sprake is van een zodanige wijziging van omstandigheden dat de bodemrechter waarschijnlijk op grond daarvan nu tot een ander oordeel zou zijn gekomen. [1] De kantonrechter ziet in dit geval geen aanleiding om aan te nemen dat sprake is van een dergelijke situatie.
3.6.
In deze procedure gaat de kantonrechter daarom uit van hetgeen in het vonnis van 15 mei 2024 is vastgesteld, namelijk:
i. dat het door [eiser] gehuurde deel van de woning als zelfstandige woonruimte moet worden aangemerkt (hierna: het gehuurde); [2]
dat [gedaagde] de huurovereenkomst met [eiser] niet op grond van dringend eigen gebruik heeft kunnen opzeggen;
dat de huurovereenkomst tussen partijen met onbepaalde tijd is verlengd en [eiser] dus in het gehuurde mag blijven wonen.
in reconventie
[A] hoeft het gehuurde niet te ontruimen
3.7.
De kantonrechter ziet aanleiding om eerst twee van de vorderingen van [gedaagde] in reconventie te behandelen, omdat de vorderingen in conventie samenhangen met de vraag of [A] het gehuurde moet ontruimen, zoals [gedaagde] in reconventie heeft gevorderd.
3.8.
[gedaagde] stelt dat [A] onrechtmatig bij [eiser] in het gehuurde inwoont en wijst er daarbij op dat niet [A] , maar de ex-partner van [eiser] samen met hem als medehuurder de huurovereenkomst heeft getekend. Daarnaast wijst zij op artikel 5 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst, waarin is opgenomen dat [eiser] niet zonder haar voorafgaande schriftelijke toestemming het gehuurde aan derden in gebruik mag geven. Volgens [gedaagde] volgt daaruit dat [A] het gehuurde moet ontruimen en dat [eiser] moet bevorderen dat [A] dat doet, omdat hij anders in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst tekortschiet.
3.9.
[gedaagde] vraagt de kantonrechter met haar vordering in dit kort geding om vooruit te lopen op het mogelijke oordeel van de bodemrechter. De vordering kan daarom alleen worden toegewezen als [gedaagde] voldoende aannemelijk maakt dat de bodemrechter zou oordelen dat [A] inderdaad onrechtmatig in het gehuurde verblijft en dat [A] om die reden zou moeten ontruimen. Dat heeft [gedaagde] onvoldoende gedaan. De kantonrechter zal de vordering van [gedaagde] daarom afwijzen en [A] hoeft het gehuurde dus niet te ontruimen.
Artikel 8 EVRM beschermt het recht om te gaan samenwonen
3.10.
Omdat het gehuurde een zelfstandige woonruimte betreft, geldt op grond van de wet het uitgangspunt dat [eiser] het gehuurde (ook zonder toestemming van [gedaagde] ) aan derden in gebruik mag geven. [3] Van dat uitgangspunt kan in de huurovereenkomst worden afgeweken, zoals in dit geval in artikel 5 van de algemene bepalingen is gedaan. Een toestemmingvereiste zoals in dat artikel is opgenomen, is echter niet zonder meer op elke situatie van toepassing. Zo verzet het in artikel 8 EVRM opgenomen recht op eerbiediging van het familie- en gezinsleven zich er onder andere tegen dat het een huurder zonder meer wordt verboden om op enig moment, zonder voorafgaande toestemming van zijn verhuurder, (weer) in het gehuurde samen te gaan wonen.
3.11.
Het is niet in geschil dat [A] bij [eiser] is ingetrokken omdat zij in het kader van hun affectieve relatie wilden samenwonen, zonder dat zij (mede)huurder is geworden van het gehuurde. Artikel 8 EVRM beschermt in beginsel het recht van [eiser] om dat zonder voorafgaande toestemming van [gedaagde] met [A] in het gehuurde te doen. Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, doet het daarbij dus ook niet ter zake dat er in de huurovereenkomst is overeengekomen dat [eiser] geen coöptatierecht of een recht op kamerwissel heeft. Het gaat hier immers niet over de vraag of [eiser] recht heeft op inspraak bij het kiezen van een nieuwe huisgenoot (coöptatie) of dat hij recht heeft op een kamerwissel, maar om de vraag of hij het recht heeft om te gaan samenwonen in het gehuurde. In principe heeft hij dat recht en mag [A] dus bij hem inwonen.
Het is onvoldoende aannemelijk dat bijzondere omstandigheden aan het samenwonen in de weg staan
3.12.
Dat zou alleen anders worden als er bijzondere omstandigheden zijn die het bezwaarlijk maken dat [A] in het gehuurde inwoont. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [gedaagde] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de bodemrechter zal oordelen dat van dergelijke bijzondere omstandigheden sprake is.
3.13.
Het is duidelijk dat het gehuurde geschikt is om door twee personen te worden bewoond, aangezien [gedaagde] het zelf in 2014 aan twee personen heeft verhuurd en [eiser] daar in 2014 samen met zijn ex-partner is ingetrokken. [gedaagde] heeft gesteld dat er desondanks sprake zou zijn van overlast als gevolg van het feit dat [A] bij [eiser] inwoont. [A] zou volgens [gedaagde] door haar gedrag voor strubbelingen zorgen met de overige bewoners en daarnaast hekelt [gedaagde] het feit dat [A] haar eenmanszaak op het adres heeft ingeschreven. Verder lijkt [gedaagde] ook te betogen dat er door de aanwezigheid van [A] een lekkage is ontstaan in de woning vanuit het gehuurde.
3.14.
De door [gedaagde] aangehaalde gedragingen van [A] , zoals het klagen over reparatiewerkzaamheden en over het feit dat er een deurbel met camera is geïnstalleerd bij de voordeur, zijn naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter onvoldoende om van overlast te kunnen spreken. [eiser] heeft verder toegelicht dat de activiteiten van de eenmanszaak van [A] stil liggen vanwege haar chronische ziekte. Het was overigens niet zo dat er bedrijfsmatig bezoek werd ontvangen in het gehuurde. De kantonrechter ziet daarom niet in op welke manier [gedaagde] en/of de overige bewoners van het pand overlast ondervinden door de inschrijving op zichzelf. Wat betreft de (vermeende) lekkage heeft [gedaagde] verder op geen enkele manier toegelicht of onderbouwd hoe die volgens haar verband houdt met het feit dat [A] in het gehuurde verblijft, waardoor de kantonrechter aan dat punt verder voorbijgaat.
De argumenten van [gedaagde] waarom zij het gehuurde zelf moet kunnen gebruiken doen niet ter zake
3.15.
Naast de genoemde punten heeft [gedaagde] verschillende argumenten aangedragen waarom zij zelf naar het gehuurde zou moeten kunnen verhuizen. Zo heeft [gedaagde] erop gewezen dat zij al tijden een slechte gezondheid heeft en dat zij kort voor de zitting te horen heeft gekregen dat zij kanker heeft. Om die reden wil zij zelf gebruik maken van het gehuurde om de nodige rust en toegang tot een eigen toilet te hebben, wat zij niet heeft in het woongedeelte op de eerste verdieping van de woning, waar zij nu op is aangewezen.
3.16.
De medische situatie van [gedaagde] is uiteraard heel spijtig, maar die leidt niet tot de conclusie dat de vordering van [gedaagde] tot ontruiming van [A] moet worden toegewezen. Maar zelfs als dat wel het geval was geweest, had dat [gedaagde] onvoldoende geholpen. De vordering van [gedaagde] ziet immers alleen op de ontruiming van [A] en niet ook op de ontruiming van [eiser] . Zelfs als de vordering tot ontruiming van [A] zou zijn toegewezen, zou het gehuurde dus niet beschikbaar komen voor [gedaagde] . [eiser] zou er dan immers nog wonen. Zoals al is genoemd, is in het vonnis van 15 mei 2024 namelijk bepaald dat [eiser] in de woning mag blijven, en daar moet de kantonrechter daarom op dit moment van uitgaan.
[eiser] hoeft geen logeervergoeding te betalen
3.17.
[gedaagde] heeft daarnaast gevorderd dat [eiser] een logeervergoeding aan haar moet betalen van € 8.055,00 op grond van artikel 6 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst. Daarin is opgenomen dat huurders een vergoeding voor service/overnachtingskosten van € 5,00 per dag moeten betalen voor logés die langer dan twee nachten in het gehuurde overnachten.
3.18.
Naar vaste rechtspraak geldt dat de kantonrechter in een kort geding terughoudend moet zijn in het toewijzen van geldvorderingen als deze. [4] In ieder geval moet daarvoor voldoende aannemelijk worden dat de door [gedaagde] gestelde vordering bestaat. Naar oordeel van de kantonrechter is dat niet voldoende aannemelijk geworden. De vordering zal daarom worden afgewezen.
3.19.
Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft [A] niet als logee in de zin van het aangehaalde artikel te gelden, omdat zij duurzaam met [eiser] samenwoont. Het moet er daarom op dit moment voor gehouden worden dat [eiser] voor het verblijf van [A] geen (logeer)vergoeding hoeft te betalen. [gedaagde] heeft daarnaast gesteld dat er al anderen langdurig met [eiser] in het gehuurde verbleven voordat [A] in december 2022 kwam inwonen. Dat dat het geval is, is niet voldoende aannemelijk geworden. [eiser] ontkent namelijk dat er anderen bij hem hebben ingewoond en [gedaagde] heeft haar stellingen verder niet onderbouwd.
in conventie
[gedaagde] moet een tweede toegangssleutel aan [eiser] afgeven
3.20.
Aangezien het er op dit moment op gehouden moet worden dat [eiser] met [A] in het gehuurde mag samenwonen, is het logisch dat hij voldoende sleutels tot zijn beschikking moet hebben om dat op een normale manier te kunnen doen. [eiser] heeft toegelicht dat het gebrek aan een tweede toegangssleutel, zeker in het licht van de medische situatie van [A] , voor veel problemen zorgt in hun dagelijks leven. Naar oordeel van de kantonrechter vormt het gebrek aan een tweede toegangssleutel daarom een belemmering van zijn woongenot.
3.21.
Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, ziet de kantonrechter ook niet in hoe en waarom het mogen beschikken over een tweede sleutel onlosmakelijk verbonden zou zijn met het zijn van medehuurder. In de huurovereenkomst is dat in ieder geval niet expliciet zo afgesproken.
3.22.
De kantonrechter zal [gedaagde] daarom veroordelen om een tweede toegangssleutel aan [eiser] ter beschikking te stellen. Daarnaast zal de kantonrechter [gedaagde] veroordelen om [eiser] en [A] de onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verlenen en [gedaagde] verbieden om handelingen te verrichten die tot gevolg hebben dat [eiser] en/of [A] geen toegang hebben tot het gehuurde. De veroordelingen zullen gelden op straffe van een dwangsom zoals gevorderd en in de beslissing vermeld.
in reconventie
[eiser] hoeft geen huurachterstand te betalen
3.23.
[gedaagde] heeft verder gesteld dat [eiser] een huurachterstand heeft van € 588,00 en zij vordert betaling van dat bedrag. Volgens haar is de huurachterstand ontstaan doordat [eiser] de door [gedaagde] doorgevoerde huurverhogingen niet heeft betaald. Ook voor deze geldvordering geldt dat de kantonrechter terughoudend moet zijn in het toewijzen daarvan en dat in ieder geval voldoende aannemelijk moet zijn dat de vordering bestaat. Dat is naar oordeel van de kantonrechter niet het geval.
3.24.
[gedaagde] heeft onvoldoende helder kunnen maken waarop zij het door haar gevorderde bedrag baseert. Het is namelijk niet op voorhand duidelijk wat er tussen partijen geldt wat betreft de mogelijkheid voor [gedaagde] om de huur te verhogen. [gedaagde] wijst erop dat in artikel 2 van de algemene bepaling bij de huurovereenkomst is bepaald dat de ‘huurprijs kan worden gewijzigd overeenkomstig de regels die de huurprijzenwet woonruimte daarvoor stelt’. Het is onduidelijk wat daar precies mee wordt bedoeld. Er is in ieder geval niet expliciet in de huurovereenkomst opgenomen dat de huurprijs wordt geïndexeerd en de huurprijs is tussen 2014 en 2024 ook nooit verhoogd.
3.25.
Wel heeft [gedaagde] verschillende huurverhogingen aangezegd na de uitspraak van 15 mei 2024. In een e-mail van 17 mei 2024 aan [eiser] , zegt [gedaagde] een huurverhoging aan met een percentage van 5,5% per 1 juni 2024, waardoor de maandelijkse huurprijs (inclusief servicekosten) van € 900,00 zou worden opgehoogd naar € 939,00. Uit het door [gedaagde] opgestelde overzicht van de huurbetalingen, blijkt dat [eiser] die hogere huurprijs vanaf dat moment ook heeft betaald.
3.26.
Of de bodemrechter zal oordelen dat [eiser] naast de genoemde huurverhoging meer of andere huurverhogingen moet betalen dan dat hij al heeft gedaan, staat op dit moment onvoldoende vast. [gedaagde] heeft tijdens de zitting nog gewezen op een e-mail van 26 juni 2024, waarin zij twee huurverhogingen met terugwerkende kracht aanzegt per 1 februari 2023 en 1 januari 2024. Zij heeft echter niet duidelijk kunnen maken op welke grondslag zij meent die huurverhogingen met terugwerkende kracht te kunnen doorvoeren en hoe deze huurverhogingen zich verhouden tot de eerder op 17 mei 2024 aangezegde huurverhoging per 1 juni 2024. De kantonrechter zal de vordering van [gedaagde] daarom in dit kort geding afwijzen.
in conventie en reconventie
[gedaagde] moet de proceskosten in conventie en in reconventie betalen
3.27.
[gedaagde] is in conventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten
.De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op:
.De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
Totaal
€
765,00
3.28.
[gedaagde] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op € 543,00 aan salaris gemachtigde.
3.29.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De kantonrechter:
in conventie
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis aan [eiser] een extra toegangssleutel van de sloten van de buitendeuren van het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] af te geven;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] en zijn partner [A] vrije en onbelemmerde toegang tot het gehuurde te verschaffen en verbiedt [gedaagde] om handelingen te verrichten welke tot gevolg hebben dat [eiser] en/of zijn partner [A] geen toegang hebben tot het gehuurde aan het adres [adres] te [plaats] ;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] een dwangsom te betalen van € 1.000,00 voor iedere dag of iedere keer dat [gedaagde] niet aan de veroordelingen bij punt 4.1. en punt 4.2. voldoet, tot een maximum van € 40.000,00 is bereikt;
4.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 765,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
4.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;
in reconventie
4.6.
wijst de vorderingen van [gedaagde] af;
4.7.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 543,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en reconventie
4.8.
verklaart dit vonnis, met uitzondering van het bij punt 4.6. bepaalde, uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.W. Wagenaar en in het openbaar uitgesproken op 13 december 2024.