ECLI:NL:RBMNE:2024:6524

• Datum uitspraak: 25 oktober 2024
• Publicatiedatum: 29 november 2024
• Zaaknummer: UTR 23/6298
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: E.M. van der Linde
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde vaststelling van onroerende zaak in gemeente [gemeente]

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 25 oktober 2024 uitspraak gedaan in een geschil over de vastgestelde WOZ-waarde van een woning in de gemeente [gemeente]. De heffingsambtenaar had de waarde van de woning vastgesteld op € 333.000,- per 1 januari 2022, wat door eiser werd betwist. Eiser ging in bezwaar tegen de beschikking van de heffingsambtenaar, maar zijn bezwaar werd ongegrond verklaard. Hierop heeft eiser beroep ingesteld bij de rechtbank. Tijdens de digitale zitting op 15 oktober 2024 hebben zowel de gemachtigde van eiser als de gemachtigde van de heffingsambtenaar hun standpunten toegelicht. De rechtbank heeft overwogen dat de heffingsambtenaar met een taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank heeft daarbij gekeken naar de vergelijkingsmethode die de heffingsambtenaar heeft toegepast en de referentiewoningen die zijn gebruikt voor de waardebepaling. Eiser voerde aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening had gehouden met de staat van de woning, de ligging en de VVE-reserves, maar de rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar deze aspecten voldoende had meegewogen. Uiteindelijk heeft de rechtbank het beroep van eiser ongegrond verklaard, waardoor de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar in stand blijft. Eiser krijgt geen vergoeding van proceskosten en het griffierecht wordt niet teruggegeven.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6298

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiser] , uit [woonplaats] , eiser

(gemachtigde: J.F.J.M. van Abbe),

en

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder

(gemachtigde: D. Koopmans).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] , gemeente [gemeente] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 333.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
14 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 15 oktober 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1933 gebouwde bovenwoning met een dakterras van 80 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 103 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 333.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten:

- [adres 2] , verkocht op 12 mei 2021 voor € 350.000,-;

- [adres 3] , verkocht op 30 maart 2021 voor € 313.500,-;

- [adres 4] , verkocht op 10 november 2021 voor € 330.000,-;

- [adres 5] , verkocht op 29 maart 2022 voor € 397.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook boven-/maisonnette woningen zijn die in dezelfde wijk in de gemeente [gemeente] liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Schending artikel 40 Wet WOZ

9. Eiser voert aan dat hij op basis van artikel 40 Wet WOZ de KOUDVL-factoren heeft opgevraagd van de woning en de referentiewoningen. Ook heeft hij de objectonderdelen en de bijbehorende waarde van de woning en de referentiewoningen opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze niet verstrekt met betrekking tot de ligging, kwaliteit en doelmatigheid van de woning en de referentiewoningen. Daardoor is eiser niet in de gelegenheid geweest om de onderbouwing en de daaruit voortkomende WOZ-waarde te controleren. De waarde is door de heffingsambtenaar niet aannemelijk gemaakt.

9.1

De heffingsambtenaar voert aan dat er geen verplichting bestaat om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDVL-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctie percentages te hanteren. Er is sprake van vrije bewijsleer. Op het taxatieverslag worden de onderhoudstoestand (daar valt ook de kwaliteit onder) en het voorzieningenniveau van de woning en de referentiewoningen vermeld. De uitstraling blijkt onder meer uit de foto’s en is zoveel mogelijk vergelijkbaar. Dit geldt ook voor de ligging, die in de regel verdisconteerd is in de verkoopcijfers van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar beschikte ten tijde van de beschikking niet over meer gegevens dan zijn verstrekt. De heffingsambtenaar verwijst ook naar de email van 4 oktober 2023, waarin precies deze vragen van eiser beantwoord worden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet.

Nieuwe referentiewoning in uitspraak op bezwaar

10. Eiser voert aan dat doordat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar een nieuwe referentiewoning heeft gebruikt, hij genoodzaakt was om beroep in te stellen om deze referentiewoning te kunnen controleren en de daarvoor benodigde gegevens boven water te krijgen. Eiser is daarom van mening dat de heffingsambtenaar de proceskosten moet betalen. ^[1]

10.1

De heffingsambtenaar voert in zijn verweerschrift aan dat uit de uitspraak waar eiser naar verwijst niet volgt dat eiser door het toevoegen van een nieuwe referentiewoning in de uitspraak op bezwaar recht heeft op een vergoeding van de proceskosten. Dat in beroep gaan voor eiser de enige mogelijkheid is om de juistheid van de referentiewoning te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen is volgens de heffingsambtenaar onjuist. De gemachtigde van eiser heeft zelf ook de beschikking over de in de uitspraak op bezwaar genoemde gegevens. Zou ten aanzien van de nieuwe referentiewoning wel tot de conclusie worden gekomen dat de motiveringsplicht van artikel 7:12, eerste lid van de Awb is geschonden, dan leidt dat niet tot een vergoeding van de proceskosten. Eiser is in dat geval door de schending niet benadeeld, nu men beschikte over de gegevens van deze referentiewoning. ^[2]

10.2

Voor zover eiser een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd. In de uitspraak op bezwaar staat het adres, het type woning, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de verkoopprijs, de verkoopdatum, de staat van onderhoud en de voorzieningen. Op basis van deze gegevens kan de gemachtigde van eiser de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrijstaat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrijstaat om in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken. De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiser voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiser over de voor de waardering relevante gegevens en was eiser dus in de gelegenheid om (voorafgaand aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. De beroepsgrond slaagt niet.

De heffingsambtenaar heeft geen rekening gehouden met de VVE reserves

11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar tijdens de oorspronkelijke taxatie en tijdens de herbeoordeling geen rekening heeft gehouden met de VVE reserves. Eventuele vermogensrechten waaronder het onderhoudsreserve van de VVE dienen buiten beschouwing gelaten te worden. Doordat de heffingsambtenaar hier geen rekening mee heeft gehouden is de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld. Ter zitting heeft eiser nog aangevoerd dat de koopaktes waar de heffingsambtenaar naar verwijst niet zijn overlegd en dat hij dit hierdoor niet kan controleren.

11.1

De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat hij alle koopaktes heeft bekeken en dat nergens uit blijkt dat er een VVE reserve is. Als er sprake is van een VVE reserve zou dat uit de akte moeten blijken. Naar aanleiding van de opmerking van eiser dat de koopaktes niet zijn overlegd en dat hij dit daardoor niet kan controleren heeft de heffingsambtenaar aangegeven dat de koopaktes openbare gegevens zijn die gemachtigde zelf bij het Kadaster op kan vragen. De rechtbank kan het standpunt van de heffingsambtenaar volgen. Nergens blijkt uit dat er sprake is van VVE reserves. Er hoeft dan ook geen rekening mee gehouden te worden. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de staat van de woning

12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de staat van de woning. De uitstraling, het onderhoud, de kwaliteit en de voorzieningen zouden niet hoger dan met een 1 beoordeeld moeten worden. De woning is sloopwaardig. Zowel de keuken als de badkamer zijn zeer verouderd en zitten vol zichtbare gebreken. Daarnaast is er sprake van vochtvlekken, lekkages en scheurvorming. Ook is het schilderwerk afgebladderd. Eiser verwijst naar de ingediende foto’s.

12.1

De heffingsambtenaar voert aan dat de staat van de woning aansluit bij de in de taxatiematrix genoemde objectkenmerken. Uit de taxatiematrix volgt dat de staat van onderhoud van de woning door de taxateur is gekwalificeerd als 2 (op korte termijn verbeteringen noodzakelijk) en de voorzieningen als 2 (eenvoudig/verouderd). Volgens de heffingsambtenaar is hiermee weldegelijk rekening gehouden met de staat van de woning. Er is volgens de heffingsambtenaar geen aanleiding gebleken om de kwalificaties naar 1 te zetten.

12.2

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Uit de foto’s van de woning van eiser is op te maken dat de keuken verouderd is en gebreken vertoond en dat het toilet gedateerd is. De overige door eiser overlegde foto’s geven geen goed beeld van de algemene staat van de woning omdat dit detailfoto’s zijn. De rechtbank is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar door de staat van onderhoud en de voorzieningen als 2 te kwalificeren voldoende rekening heeft gehouden met de door eiser genoemde staat van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.

Onvoldoende rekening gehouden met de ligging van de woning

13. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. De woning ligt namelijk midden in een drukke winkelstraat tegenover een horecagelegenheid. De bedrijvigheid leidt tot meer geluidsoverlast, drukte en minde privacy wat een negatief effect heeft op de waarde

13.1

De heffingsambtenaar voert aan dat drie van de vier referentiewoningen een gelijke ligging hebben. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Eventuele negatieve gevolgen voor de waarde hiervan is door de gelijke ligging verdisconteerd in de verkoopprijzen.

Referentiewoning [adres 2]

14. Eiser voert aan dat de referentiewoning [adres 2] een lagere WOZ-waarde onderbouwt, op basis van de prijs per eenheid.

14.1

De heffingsambtenaar voert aan dat [adres 2] verschilt met de woning voor wat betreft de staat van onderhoud en voorzieningen, deze zijn beide gekwalificeerd op 3. Dit is verdisconteerd in de woningwaarden per m²; de woningwaarde per m² van [adres 2] is € 3.322,13 en de woningwaarde per m² van de woning is € 3,078,45. Volgens de heffingsambtenaar is [adres 2] een geschikte referentiewoning die onderbouwt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Met de verschillen in de m²-prijs van de woning en de referentiewoning aan de [adres 2] is voldoende rekening gehouden met de verschillen in staat van onderhoud en voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaagt niet.

Conclusie en gevolgen

15. Het beroep is ongegrond. Dat betekend dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De uitspraak op bezwaar blijft in stand en eiser krijgt geen gelijk. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. ECLI:NL:RBMNE:2022:5129.

2. ECLI:NL:GHARL:2020:4809.