ECLI:NL:RBMNE:2024:6518

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/6646

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 oktober 2024 in de zaak tussen

[eiser], uit [woonplaats], eiser

(gemachtigde: M.M. Vrolijk),

de heffingsambtenaar van de gemeente [woonplaats], verweerder

(gemachtigde: P.H.M. Verhoef).

Procesverloop

1.1

In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 341.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.2

Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van
17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.3

Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

1.4

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 30 augustus 2024. De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting.

Overwegingen

Feiten

2. De woning is een in 1974 gebouwde rijwoning met een dakkapel van 3 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 121 m2 en is gelegen op een perceel van 130 m2.

Geschil

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 300.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 341.000,-.

Beoordelingskader

4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [woonplaats], te weten:

- [adres 2], verkocht op 6 januari 2022 voor € 450.000,-;

- [adres 3], verkocht op 4 maart 2022 voor € 399.000,-;

- [adres 4], verkocht op 11 september 2021 voor € 311.000,-.

Beoordeling van het geschil

7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook rij- of hoekwoningen zijn die in de gemeente [woonplaats] liggen, in 1974 zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de kwaliteit van de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde m²-prijs te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

Ingetrokken beroepsgronden

9. Gemachtigde van eiser heeft op de zitting een pleitnota overlegd waarin staat dat verschillende beroepsgronden worden ingetrokken en waarin wordt verwezen naar nummers van alinea’s uit de verschillende beroepschriften. Echter, niet in alle beroepschriften zijn de alinea’s genummerd. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser gezegd dat de rechtbank dan maar moet nummeren om te kunnen bepalen welke beroepsgronden zijn ingetrokken. Dat heeft de rechtbank gedaan en zij heeft bij de nummering dezelfde systematiek toegepast als de gemachtigde van eiser heeft toegepast in de beroepschriften die wel zijn genummerd. Als het zo zou zijn dat de rechtbank een beroepsgrond ingetrokken heeft geacht terwijl dit niet de bedoeling was, dan komt dit voor risico van de gemachtigde van eiser.

9.1

Uit bovenstaand volgt dat eiser de gronden met betrekking tot de nieuwe referentie in de uitspraak op bezwaar en de referentiewoning [adres 4] heeft ingetrokken. Op de zitting heeft eiser ook nog de grond over de duurzaamheid ingetrokken. De rechtbank zal deze gronden dan ook niet verder bespreken.

De gedateerde keuken en badkamer

10. Eiser stelt dat er onvoldoende rekening is gehouden met gedateerde keuken en badkamer. Dat de keuken en badkamer gedateerd zijn zal volgens eiser een lagere WOZ-waarde aantonen. Volgens eiser hebben de referentiewoningen geen gedateerde keuken en badkamer. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld.

10.1

Volgens de heffingsambtenaar is er voldoende rekening gehouden met de gedateerde keuken en badkamer. De vastgestelde waarde van de woning wordt namelijk onderbouwd met verkoopcijfers van soortgelijke objecten welke ten tijde van de verkoop in een vergelijkbare staat verkeerden.

10.2

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat er voldoende rekening is gehouden met de gedateerde badkamer van de woning. Eiser heeft ondanks herhaaldelijke verzoeken hiertoe geen foto’s overlegd, ook niet na de informatiebeschikking van de heffingsambtenaar. Eiser maakt dus niet aannemelijk dat de keuken en badkamer dusdanig gedateerd is dat niet meer kan worden gesproken van een “gemiddeld” voorzieningenniveau. Daarnaast is het algemeen bekend dat er veel kopers zijn en er niet zoveel huizen beschikbaar zijn. Het aanwezig zijn van gedateerde voorzieningen leidt er in de huidige huizenmarkt niet toe dat een woning minder snel verkocht wordt. Dat betekent dat het voorzieningenniveau geen grote invloed heeft op de waarde van de woning in de huidige huizenmarkt. De beroepsgrond slaagt niet.

Het objecttype

11. Partijen zijn het erover eens, en ook de rechtbank stelt vast, dat er in bezwaar ten onrechte vanuit is gegaan dat de woning een hoekwoning is. Volgens eiser was hij hierdoor gedwongen om in beroep te gaan. Daarom moet er in elk geval een proceskostenveroordeling volgen. Op de zitting heeft eiser toegelicht dat dit een principekwestie is. In de bezwaarfase moeten de objectkenmerken duidelijk zijn.^[1]

11.1

De rechtbank ziet niet in waarom eiser door de vergissing gedwongen was om in beroep te gaan. Eiser heeft dit op de zitting niet kunnen verduidelijken. In de pleitnota heeft de gemachtigde toegelicht dat eiser pas in beroep kennis heeft kunnen nemen van de juiste objectkenmerken, maar het gaat om de woning van eiser. De rechtbank gaat ervan uit dat eiser op de hoogte is van de objectkenmerken van zijn eigen woning. De beroepsgrond slaagt niet.

Schending artikel 40 Wet WOZ

12. Eiser heeft op zitting aangevoerd dat er sprake is van schending van artikel 40 Wet WOZ, omdat hij in bezwaar om de indexering van de verkoopcijfers en een onderbouwing daarvan en de KOUDV-factoren heeft verzocht. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar deze gegevens ten onrechte niet overlegd. Dit is een nieuwe beroepsgrond. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht deze beroepsgrond buiten beschouwing te laten omdat dit in strijd is met de goede procesorde. De rechtbank ziet daar in dit geval geen aanleiding toe.

De gemachtigde van eiser heeft precies dezelfde beroepsgrond aangevoerd in het beroepschrift in andere zaken, die ook op deze zitting zijn behandeld. De taxateur heeft op de zitting bevestigd dat het standpunt van de heffingsambtenaar in deze zaak hetzelfde is als in die andere zaken. De heffingsambtenaar heeft dus een standpunt kunnen innemen op de zitting en de rechtbank zal de beroepsgrond bespreken.

12.1

De beroepsgrond slaagt niet. De rechtbank stelt vast dat de KOUDV- en liggingsfactoren vermeld staan in het taxatieverslag. Deze zijn dus in de bezwaarfase verstrekt. Verder geldt dat, zoals de heffingsambtenaar op de zitting heeft bevestigd, er in bezwaar geen indexatie heeft plaatsgevonden. De heffingsambtenaar heeft dus ook geen onderbouwing kunnen en hoeven geven van de gehanteerde indexeringspercentages.

Onderbouwing van het indexeringscijfer in beroep

13. Op de zitting heeft eiser, naar de rechtbank begrijpt, ook nog aangevoerd dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt welke parameters ter grondslag liggen aan het indexeringscijfer. Deze beroepsgrond is te laat, omdat de heffingsambtenaar geen tijd meer heeft gehad om de gevraagde gegevens (voor zover beschikbaar) op te zoeken en te overleggen. De rechtbank laat deze beroepsgrond vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing.^[2]

Conclusie en gevolgen

14. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.

Beslissing

De rechtbank verklaart het beroep ongegrond

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Moed, rechter, in aanwezigheid van
P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 oktober 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.