Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/5082
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 2024 in de zaak tussen
[eiser] uit [woonplaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. K.L. Vos).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
2. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 422.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag ‘onroerendezaakbelasting’ en ‘watersysteemheffing gebouwd’ opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 11 september 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de vastgestelde waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
4. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Partijen hebben laten weten dat een zitting achterwege kan blijven. Vervolgens heeft de rechtbank het onderzoek gesloten.
Overwegingen
Feiten en geschil
5. Eiser is eigenaar van de woning, een hoekwoning uit 1956. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 115 m². De woning beschikt over een overkapping van 5 m² en een garage van 19 m². De woning ligt op een perceel van 370 m².
6. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 422.000,-.
Het beoordelingskader
7. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
8. De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
9. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 27 oktober 2020 voor € 320.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 13 november 2020 voor € 314.999,-;
- [adres 4] , verkocht op 10 december 2021 voor € 360.500,-
- [adres 5] , verkocht op 13 september 2022 voor € 580.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
10. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
11. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
12. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de slechte staat van zijn woning. Volgens eiser blijkt uit de door hem overgelegde foto’s en de e-mail van makelaar [A] van 17 november 2017, dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. In dat kader voert eiser nog aan dat er geen feitelijk onderzoek van de woning heeft plaatsgevonden. Volgens eiser stelt de heffingsambtenaar ten onrechte dat de taxateur de waarde van de woning van eiser, het onderhoudsniveau van de woning en de voorzieningen daarvan heeft onderzocht. Eiser stelt dat er geen taxateur inpandig is geweest om onderzoek naar het pand uit te voeren en dat hij daar ook geen uitnodiging voor heeft ontvangen.
12. De heffingsambtenaar stelt dat het niet noodzakelijk is om iedere woning inpandig op te nemen om de WOZ-waarde vast te stellen en dat er wel degelijk onderzoek heeft plaatsgevonden. Daarbij geeft de heffingsambtenaar aan dat er redenen kunnen zijn die een taxateur aanleiding geven voor een inpandige opname, maar dat dit in dit geval niet nodig was omdat al met een onderhoudstoestand rekening wordt gehouden die als ‘slecht’ is aangemerkt. De heffingsambtenaar wijst op de woningwaarde per m2, die volgens hem significant lager ligt dan de woningwaarden per m2 van de referentiewoningen, waaruit blijkt dat voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen, waaronder de staat van onderhoud en voorzieningen.
12. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat er bij het vaststellen van de WOZ-waarde voldoende rekening is gehouden met de staat van de woning. De slechte staat van het onderhoud van de woning van eiser wordt door de heffingsambtenaar niet betwist. Verder blijkt uit de overgelegde taxatiematrix dat daar voldoende rekening mee is gehouden, alleen al vanwege de flinke verschillen in m2-prijs. Daardoor bestaat er voldoende ruimte in de matrix om het verschil in staat van onderhoud te kunnen ondervangen. Voor zover eiser het standpunt heeft willen innemen dat de taxatie slechts inpandig kan worden gedaan, slaagt deze beroepsgrond niet. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar niet gehouden de woning in het kader van de waardering ten behoeve van de Wet WOZ inpandig te doen opnemen. [1] In het belastingrecht is sprake van een vrije bewijsleer en daarbij past niet het voorschrijven van een verplichting tot inpandige opname van een onroerende zaak, ook niet indien de door de heffingsambtenaar bij beschikking vastgestelde waarde door eiser in bezwaar en beroep wordt betwist. Het feit dat de woning in het kader van de onderhavige waardering niet inpandig is opgenomen, maakt daarom niet dat de waarde onjuist is vastgesteld. Bovendien heeft eiser ook niet onderbouwd dat en waarom de taxatie onjuist zou zijn of welke elementen anders zouden zijn als de taxateur binnen zou zijn geweest. Ook om die reden slaagt de beroepsgrond niet. Ten aanzien van de door eiser overgelegde kopie van de e-mail van makelaar [A] , overweegt de rechtbank dat, voor zover deze e-mail al als een waardebepaling kan worden opgevat, dit een waardebepaling uit 2017 betreft, ruim vier jaar voor de waardepeildatum. Bovendien betrof dit een waardebepaling in het kader van een mogelijke verkoop van een woning en niet een taxatie in het kader van WOZ. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om deze e-mail als uitgangspunt te hanteren voor de vaststelling van de WOZ-waarde.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.