Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/4112
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 september 20224 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. W.G. Vos)
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 1.440.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 10 juli 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar (deels) gegrond verklaard en de waarde van de woning verlaagd naar € 1.352.000,-. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
1.3.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 augustus 2024. Eiser heeft zich daarbij laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich ook laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door de heer [taxateur] , taxateur.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 2000. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 279 m². De woning heeft een kelder van 6m², een carport van 18 m² en een garage van 18 m². De woning ligt op een perceel van 543 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.185.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van de woning van € 1.352.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
De waarde van een woning wordt vaak het beste benaderd door de verkoopprijs van de eigen woning als deze kort voor of na de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) is verkocht. Meestal is er geen recent eigen verkoopcijfer beschikbaar om de WOZ-waarde te bepalen. Dan wordt de waarde bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd en waarmee de waarde wordt betwist, meewegen.
3.2.
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar in beroep een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten:
- [adres 2] , verkocht op 11 december 2020 voor € 1.185.000,-;
- [adres 3] , verkocht op 22 juni 2021 voor € 1.150.000,-;
- [adres 4] , verkocht op 14 januari 2023 voor € 1.340.000,-;
- [adres 6] , verkocht op 21 juni 2021 voor € 1.000.000,-.
Volgens de heffingsambtenaar valt uit de verkoopprijzen van deze referentiewoningen af te leiden dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde omgeving liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar, doelmatigheid en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar inzichtelijk gemaakt dat in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentieobjecten.
4.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Gecorrigeerde koopsom
5. Eiser stelt dat voor de referentiewoningen die de heffingsambtenaar hanteert om de WOZ-waarde te onderbouwen de gerealiseerde koopsommen fors worden verhoogd tot gecorrigeerde koopsommen zonder duidelijke toelichting. Volgens eiser maken de genoemde trendpercentages evenmin iets duidelijk waarbij eiser zich afvraagt of het deze wel geschikt zijn om toe te passen op woningen in duurdere prijsklassen.
5.1.
Op de zitting is door de taxateur toegelicht dat de verkoopcijfers van de referentiewoningen worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum per datum koopovereenkomst. De daarbij gebruikte trendpercentages worden uitgesplitst per type woning en per gebied en worden vermeld in de taxatiematrix. De rechtbank volgt deze uitleg van de heffingsambtenaar en kan deze indexeringscijfers afleiden uit de taxatiematrix. Voor de waarde op een bepaald tijdstip is de prijs maatgevend die onder de omstandigheden als opgenomen in artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ zou zijn overeengekomen bij een op dat tijdstip gesloten koopovereenkomst. [1] Dat betekent dat de heffingsambtenaar – bij de indexering van de transactieprijs van de referenties naar de waardepeildatum – terecht is uitgaan van het moment dat de koopovereenkomst van de desbetreffende transactie is gesloten. Voor zover de gemachtigde van eiser heeft bedoeld te zeggen dat de trendcijfers onredelijk hoog zijn, is dat naar het oordeel van de rechtbank door hem niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Gebruiksoppervlakte
6. Eiser stelt dat de gebruikte gebruiksoppervlakten onjuist zijn waardoor de uiteindelijke m2-prijs onjuist is vastgesteld. Eiser stelt dat de referentiewoning aan [adres 2] een gebruiksoppervlakte heeft van 287 m2 en niet 258 m2 zoals gehanteerd door de heffingsambtenaar. Volgens eiser is de taxatiematrix zeer onzorgvuldig opgesteld en niet geschikt om te worden gehanteerd als document om de vastgestelde waarde van zijn woning te onderbouwen.
6.1.
De taxateur heeft op de zitting uitgelegd dat de heffingsambtenaar de kelder van 6 m2 en de garage van 17 m2 als aparte objectonderdelen zijn opgenomen in de matrix en geen onderdeel uitmaken van de gebruiksoppervlakte. Deze verklaring voor de afwijking komt de rechtbank niet onaannemelijk voor. Bovendien heeft de taxateur terecht opgemerkt dat wanneer de heffingsambtenaar zou uitgaan van meer gebruiksoppervlakte dit niet in het voordeel van eiser zou zijn. De rechtbank ziet geen reden om aan de juistheid van de gebruikte gebruiksoppervlakten te twijfelen, gelet op de uitleg van de taxateur. De beroepsgrond slaagt niet.
Carport en garage
7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar uitgaat van onjuiste oppervlaktes voor wat betreft de carport en de garage. Eiser heeft daarbij aangevoerd dat zowel de carport als de garage beiden een oppervlakte hebben van 18 m2.
7.1.
De rechtbank overweegt dat deze cijfers inmiddels zijn gecorrigeerd in de taxatiematrix en dat de heffingsambtenaar de door eiser genoemde oppervlaktes heeft gehanteerd. De omstandigheid dat eiser stelt dat in de aanslag over belastingjaar 2024 weer verkeerde oppervlaktes zijn gebruikt, valt buiten de omvang van dit geding en zal de rechtbank om die reden buiten beschouwing laten.
Stijging WOZ-waarde
8. Eiser bepleit een WOZ-waarde van € 1.185.000,- voor zijn woning. Hij wijst daarbij op de koopsom van de woning aan [adres 2] . De gemachtigde van eiser heeft op de zitting nog aangevoerd dat de woning aan [adres 1] als enige woning binnen hetzelfde hofje zo flink is gestegen, terwijl de woningen nagenoeg gelijk zijn aan elkaar.
8.1.
De rechtbank overweegt ten aanzien van de bepleite waarde van € 1.185.000,- ten eerste dat de heffingsambtenaar de waarde terecht heeft onderbouwd aan de hand van meerdere referentiewoningen, en niet enkel de koopsom van één woning er aan ten grondslag heeft gelegd. Ten tweede overweegt de rechtbank dat het door eiser genoemde bedrag van € 1.185.000,- de verkoopprijs op de datum van het sluiten van de koopovereenkomst betreft. Zoals onder 5.1. besproken dient dit cijfer nog te worden gecorrigeerd naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Voor zover eiser een beroep heeft willen doen op het gelijkheidsbeginsel in het licht van de stijging van WOZ-waardes binnen het hofje heeft de rechtbank niet kunnen vaststellen dat het gaat om identieke woningen. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 september 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.