Uitspraak
vonnis
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
handelskamer
locatie Utrecht
zaaknummer / rolnummer: C/16/563578 / HA ZA 23-632
Vonnis van 28 augustus 2024
in de zaak van
1.[eiser sub 1] ,
2.
[eiseres sub 2],
[eiseres sub 2],
beiden wonende te [woonplaats] ,
eisers,
hierna gezamenlijk te noemen in mannelijk enkelvoud: [eiser sub 1] c.s.,
advocaat mr. P.F.M. Broos te Utrecht,
tegen
de vereniging
VVE [.] [..] [...] [straat] [nummeraanduiding 1] E.V. TE [plaats 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde,
hierna te noemen: de VvE,
advocaat mr. J.G.J. Elslo te Utrecht.
1.De procedure
1.1.
Op 26 september 2023 heeft [eiser sub 1] c.s. de VvE gedagvaard. De VvE heeft op 29 november 2023 gereageerd in de conclusie van antwoord tevens verweerschrift. Op 15 maart 2024 heeft de VvE aanvullende producties ingediend. Op 22 maart 2024 heeft [eiser sub 1] c.s. een akte overlegging producties en vermeerdering van eis ingediend.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft – gezamenlijk met de mondelinge behandeling van het verzoekschrift van [eiser sub 1] c.s. tegen de VvE (zaaknummer 10718014 UE VERZ 23-297) – plaatsgevonden op 27 maart 2024. De heer [eiser sub 1] en mevrouw [eiseres sub 2] zijn in persoon verschenen vergezeld door mr. Broos. Namens de VvE zijn verschenen de heer [A] (voorzitter), de heer [B] (bestuurder) en de heer [C] (bestuurder) vergezeld door mr. Elslo. Mr. Broos en mr. Elslo hebben pleitaantekeningen respectievelijk spreekaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De heer [eiser sub 1] heeft een statement voorgedragen en overgelegd. Van hetgeen verder is besproken, heeft de griffier aantekeningen bijgehouden.
1.3.
Vervolgens is bepaald dat vonnis wordt uitgesproken op dezelfde dag dat in deze zaak eveneens een beschikking wordt gegeven.
2. Het geschil
2.1.
Dit geschil heeft betrekking op het appartementsgebouw gelegen aan de [straat] [nummeraanduiding 1] te [plaats 1] . Het appartementsgebouw is bij akte van splitsing (hierna: de splitsingsakte) van 28 april 2004 gesplitst in 32 appartemensrechten (16 woningen en 16 parkeerplaatsen). Ook is in de splitsingsakte de VvE opgericht.
2.2.
[eiser sub 1] c.s. is eigenaar van het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van de woning met terras gelegen op de derde verdieping plaatselijk bekend als [straat] [nummeraanduiding 2] , indexnummer [indexnummer] (hierna: het appartement). Het appartement is gelegen op de bovenste verdieping van het appartementsgebouw.
2.3.
De (vier) appartementen op de bovenste verdieping van het appartementsgebouw zijn – oorspronkelijk – voorzien van een inpandig terras dat aan drie zijden was ingesloten door de buitengevel van het betreffende appartement en aan één zijde door een balustrade. Deze constructie wordt door partijen aangeduid als open loggia.
2.4.
Tijdens de ontwikkeling van het appartementsgebouw heeft de vorige eigenaar [1] van het appartement het bouwplan aangepast in die zin dat er een – zoals partijen dat aanduiden – patio(constructie) is gebouwd zoals op onderstaande illustratie in het rood is weergegeven.
2.5.
Dit komt voor het in het rood weergegeven deel neer op de volgende constructie:
de balustrade aan de voorzijde is vervangen door een glazen pui;
ter afsluiting van het blauwe deel is een glazen pui aangebracht;
er is een glazen dakconstructie en nieuwe vloer met verwarming aangebracht;
de vaste glazen puien aan beide zijkanten zijn verwijderd.
Dit alles had tot gevolg dat er een extra overdekte corridor is ontstaan tussen de kamer en de keuken. Het rode deel zal hierna met overdekte corridor worden aangeduid en het blauwe met de open loggia. In die zin worden ook de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. begrepen en onder 3.1. geherformuleerd.
2.6.
Naar aanleiding van lekkages in het appartement [eiser sub 1] c.s. is er destructief onderzoek uitgevoerd. Als gevolg daarvan is het appartement (tot op heden) niet meer bewoond en is er tussen partijen een dispuut ontstaan over de vraag wie aansprakelijk is voor de betaling van de (herstel)kosten. Dat heeft geleid tot het aanhangig maken van deze procedure.
3.De vorderingen en het verweer
3.1.
[eiser sub 1] c.s. heeft, gecombineerd in één processtuk, zowel een verzoekschrift als een dagvaarding bij de rechtbank ingediend. De verzoeken zijn genummerd I tot en met V en de vorderingen VI tot en met XII. In de dagvaardingsprocedure vordert [eiser sub 1] c.s. na vermeerdering van eis – samengevat – bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
VI. voor recht te verklaren dat de overdekte corridor van zijn appartement gemeenschappelijke delen zijn zoals bedoeld in de splitsingsakte;
VII. voor het geval de vervangende machtiging als bedoeld in het verzoekschrift onder II niet wordt verleend, de VvE te veroordelen om aan [onderneming 1] [2] opdracht te geven voor het uitvoeren van deze werkzaamheden;
VIII. voor het geval het verzoek onder II en de vordering onder VII worden afgewezen, de VvE te veroordelen om opdracht te geven aan de door het bestuur aangezochte aannemer(s) tot het uitvoeren van de onderhouds-, vernieuwings- en herstelwerkzaamheden aan de overdekte corridor van het appartement:
IX. voor recht te verklaren dat de VvE aansprakelijk is voor de gevolgschade die hij lijdt als gevolg van de constructiefouten aan de overdekte corridor;
X. de VvE te veroordelen om binnen 14 dagen na betekening van het vonnis aan [eiser sub 1] c.s. te betalen een bedrag van € 48.489,19;
XI. een zodanige beslissing te nemen als de kantonrechter in goede justitie vermeent te behoren;
XII. de VvE te veroordelen in de proceskosten, de nakosten daaronder begrepen.
3.2.
De VvE voert gemotiveerd verweer tegen de vordering met als conclusie dat deze dienen te worden afgewezen.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
4.De beoordeling
4.1.
Voorop gesteld wordt dat uit de dagvaarding (tevens verzoekschrift) en de daarop geven toelichting blijkt dat de vorderingen zien op de overdekte corridor, zoals hierboven nader is omschreven. Verder staat tussen partijen niet ter discussie dat de lekkages in de open loggia in ieder geval deels worden veroorzaakt door constructiefouten in dan wel onder de dorpels van de glazen puien, die de loggia afscheiden van het privégedeelte. De VvE heeft in dit verband meegedeeld dat deze fouten zich (in mindere mate) ook voordoen bij de andere 3 loggia’s op de bovenste verdieping. Zij heeft aangegeven voor het herstel daarvan verantwoordelijk te zijn. Daarom is in de ledenvergadering van 22 augustus 2023 besloten dat de VvE verantwoordelijkheid neemt voor verder onderzoek en herstel van de geconstateerde (vocht)schade. Voor zover de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. daarop zien, moeten zij bij gebrek aan belang worden afgewezen.
4.2.
De kern van het geschil betreft dus de status van de overdekte corridor. Behoort deze tot het gemeenschappelijke gedeelte van het appartementencomplex (standpunt [eiser sub 1] c.s.) of tot het privégedeelte van het appartement van [eiser sub 1] c.s. (standpunt van de VvE)? In het eerste geval komen de kosten van het herstel van de lekkage in beginsel voor rekening van de VvE, terwijl in het tweede geval de (herstel)kosten in beginsel door hemzelf dienen te worden gedragen. Bijkomend probleem vormt hierbij dan wel welke (herstel)kosten kunnen worden toegerekend aan de overdekte corridor en welke aan de open loggia.
4.3.
Voor de beantwoording van bovenstaande vraag zijn in eerste instantie maatgevend de akte van splitsing en de aan de minuut van de splitsingsakte gehechte tekening. Bij de uitleg van deze splitsingsstukken komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat voor de vaststelling van wat tot de privégedeelten respectievelijk tot de gemeenschappelijke gedeelten behoort, slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. [3] Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Daarbij mogen de stukken mede aan de hand van waarneming van de feitelijke kenmerken van het splitsingsobject uitgelegd worden. Voorts kan kennisneming van de feitelijke situatie ter plaatse van belang zijn voor de beantwoording van de vraag welke uitleg van de splitsingsstukken tot de meest aannemelijke rechtsgevolgen leidt, indien de splitsingsstukken die voor verschillende uitleg vatbaar zijn verwijzen naar feitelijke kenmerken van het splitsingsobject. [4] De akte van splitsing dient een nauwkeurige omschrijving in te houden van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. [5] Alle onderdelen van het pand die in de akte van splitsing niet voor privégebruik zijn bestemd, zijn gemeenschappelijk.
4.4.
Uit de splitsingsakte volgt dat het door de Koninklijke Notariële Broederschap (thans Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie) vastgestelde modelreglement van 2 januari 1992 van toepassing is met de in de splitsingsakte opgenomen wijzigingen of aanvullingen. [6] Het modelreglement bepaalt:
“(…)
Artikel 1
In het reglement wordt verstaan onder:
(…)
d. "gemeenschappelijke gedeelten": die gedeelten van het gebouw alsmede de daarbij behorende grond die blijkens de akte niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
e. "gemeenschappelijke zaken": alle zaken die bestemd zijn of worden om door alle eigenaars of een bepaalde groep van eigenaars gebruikt te worden voor zover niet vallende onder d;
f. "privé gedeelte": het gedeelte of de gedeelten van het gebouw en de daarbij behorende grond dat/die blijkens de akte bestemd is/zijn of wordt/worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;
(…)
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig:
a. de funderingen (…), alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, (…);
2. Het is een eigenaar of gebruiker zonder toestemming van de vergadering niet toegestaan veranderingen aan te brengen in de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, ook als deze zich in de privé gedeelten bevinden.
(….)”
De splitsingsakte bevat een wijziging van artikel 9 van het modelreglement en bepaalt: [7]
“(…)
Artikel 9 lid 1 (wijziging)
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden onder meer gerekend voor zover thans of te eniger tijd aanwezig:
a. (…)
- het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de
privé-gedeelten;
-
de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas;
de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas;
-
de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte;
de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte;
-
de balkonconstructies en de borstweringen;
de balkonconstructies en de borstweringen;
-
de daken (waaronder de dakconstructie, de dakisolatie en de dakbedekking), de schoorstenen en de ventilatiekanalen;
de daken (waaronder de dakconstructie, de dakisolatie en de dakbedekking), de schoorstenen en de ventilatiekanalen;
(…)
2. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken wordennietgerekend:
- de ramen, deuren en kozijnen met glas, hang- en sluitwerk, welke niet een scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte noch een scheiding vormen tussen de onderscheiden privé-gedeelten;
- de afwerklagen van de balkons en de terrassen;
- de vloeren en muren welke niet een scheiding vormen tussen het gemeenschappelijk en het privé gedeelte noch een scheiding vormen tussen de onderscheiden privé-gedeelten;
- alle voorzieningen, installaties en leidingen die ten dienste staan van slechts één appartement; deze zaken zijn voor rekening en risico van de eigenaar in wiens privé gedeelte deze zich bevinden respectievelijk ten behoeve van wiens privé gedeelte deze dienen als scheiding tussen binnen en buiten.
Artikel 9 lid 2 wordt vernummerd tot artikel 9 lid 3;
(…)”
De splitsingstekening van de bovenste verdieping van het appartementsgebouw ziet er als volgt uit:
4.5.
Uit de splitsingsakte en splitsingstekening blijkt dat de op de bovenste verdieping gelegen appartementen ieder beschikken over een open inpandig terras. Deze inpandige terrassen zijn op de splitsingstekening met een stippellijn aangegeven. De betreffende ruimte mag als inpandig terras worden aangeduid omdat het gaat om een buitenruimte die zich – zonder uitstekend deel – binnen de bouwconstructie bevindt. Ten tijde van de bouwwerkzaamheden is het open inpandig terras van het appartement van [eiser sub 1] c.s. opgesplitst in de hiervoor genoemde overdekte corridor en open loggia. Hoewel uit het modelreglement (artikel 9 lid 1) volgt dat de terrassen behoren tot de gemeenschappelijke ruimte [8] komt het woord “terrassen” in het gewijzigde artikel 9 lid 1 van de voor dit wooncomplex geldende splitsingsakte niet meer voor. Verder staan in de aanhef van de artikelen 9 lid 1 van het modelreglement en de splitsingsakte telkens de woorden “onder meer”. Dit wijst in de richting van een niet limitatieve opsomming van gemeenschappelijke gedeelten en zaken. Dit maakt dat genoemde splitsingsstukken op dit punt onduidelijk en dus voor verschillende uitleg vatbaar zijn. Daarom moet in dit specifieke geval worden vastgesteld welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is. Dit geschiedt op basis van de criteria zoals vermeld in rechtsoverweging 4.3.
4.6.
Vooropgesteld wordt dat uit de splitsingsakte ondubbelzinnig voortvloeit dat het aan [eiser sub 1] c.s. in eigendom overgedragen appartementsrecht recht geeft op
het uitsluitend gebruik van het betreffende appartement met terras(onderstreping rechtbank). [9] De feitelijke situatie ter plaatse van de overdekte corridor en de feitelijke kenmerken daarvan kunnen tot geen andere conclusie leiden dan dat deze enkel bestemd is om door [eiser sub 1] c.s. als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en niet door alle of een bepaalde groep eigenaars. Immers, uit de overgelegde foto’s blijkt ondubbelzinnig dat de overdekte corridor een extra, directe en open verbinding van de woonkamer naar de keuken van het appartement vormt. Teneinde dit te realiseren is in de overdekte corridor een afwerkvloer aangebracht die naadloos aansluit op de afwerkvloeren in de woonkamer en keuken. In deze afwerkvloer is zelfs een met de rest van het appartement verbonden vloerverwarming doorgetrokken. Evenals de afwerkvloeren in de (overige) privé-gedeelten van het appartement (zie artikel 9 lid 1 van de splitsingsakte) moet daarom ook de afwerkvloer met verwarming in de overdekte corridor als privézaak worden aangemerkt. De facto is met het bouwen van de onderhavige overdekte corridor en de wijze waarop deze is geconstrueerd de oppervlakte van het woongedeelte van het appartement vergroot. Het privékarakter van de overdekte corridor (en ook de open loggia) wordt temeer benadrukt door het feit dat de appartementseigenaren in de ALV van 31 maart 2018 hebben besloten om voortaan in privé verantwoordelijk te zijn voor (het onderhoud van) alle buitenramen en -deuren, die op grond van de splitsingsakte (artikel 9 lid 1) als gemeenschappelijk hebben te gelden. [eiser sub 1] c.s. maakte in die vergadering als penningmeester deel uit van het bestuur.
het uitsluitend gebruik van het betreffende appartement met terras(onderstreping rechtbank). [9] De feitelijke situatie ter plaatse van de overdekte corridor en de feitelijke kenmerken daarvan kunnen tot geen andere conclusie leiden dan dat deze enkel bestemd is om door [eiser sub 1] c.s. als afzonderlijk geheel te worden gebruikt en niet door alle of een bepaalde groep eigenaars. Immers, uit de overgelegde foto’s blijkt ondubbelzinnig dat de overdekte corridor een extra, directe en open verbinding van de woonkamer naar de keuken van het appartement vormt. Teneinde dit te realiseren is in de overdekte corridor een afwerkvloer aangebracht die naadloos aansluit op de afwerkvloeren in de woonkamer en keuken. In deze afwerkvloer is zelfs een met de rest van het appartement verbonden vloerverwarming doorgetrokken. Evenals de afwerkvloeren in de (overige) privé-gedeelten van het appartement (zie artikel 9 lid 1 van de splitsingsakte) moet daarom ook de afwerkvloer met verwarming in de overdekte corridor als privézaak worden aangemerkt. De facto is met het bouwen van de onderhavige overdekte corridor en de wijze waarop deze is geconstrueerd de oppervlakte van het woongedeelte van het appartement vergroot. Het privékarakter van de overdekte corridor (en ook de open loggia) wordt temeer benadrukt door het feit dat de appartementseigenaren in de ALV van 31 maart 2018 hebben besloten om voortaan in privé verantwoordelijk te zijn voor (het onderhoud van) alle buitenramen en -deuren, die op grond van de splitsingsakte (artikel 9 lid 1) als gemeenschappelijk hebben te gelden. [eiser sub 1] c.s. maakte in die vergadering als penningmeester deel uit van het bestuur.
4.7.
Wat betekenen voorgaande overwegingen voor het ontstaan van de schade die verband houdt met de (constructie van de) overdekte corridor? Het antwoord kan worden gevonden in de artikelen 17, 18 en 21 van het modelreglement en de aanvullingen daarop in de artikelen 17 en 18 van de splitsingsakte. Daarin is – kort gezegd – bepaald dat op iedere appartementseigenaar de verplichting rust om de privégedeelten deugdelijk te onderhouden en dat deze aansprakelijk voor de daarin ontstane schade. Daarbij wordt benadrukt dat het bouwen van de overdekte corridor door (de rechtsvoorganger van) [eiser sub 1] c.s. niet alleen tot gevolg heeft gehad dat deze tot het privégedeelte van het appartement van [eiser sub 1] c.s. is gaan behoren maar ook de daaraan ontstane schade niet meer kan worden aangemerkt als een schade die zijn grond vindt in een van buiten het privégedeelte komende oorzaak.
4.8.
De rechtbank komt nu toe aan een beoordeling van de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. De vordering onder VI ligt voor afwijzing gereed. Hetzelfde geldt voor de (deels voorwaardelijke) vorderingen onder VII, VIII, IX, X en XI. Deze stuiten allen af op het argument dat de overdekte corridor tot het privégedeelte van het appartement van [eiser sub 1] c.s. behoort.
4.9.
[eiser sub 1] c.s. is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van de VvE betalen. Aangezien deze dagvaardingsprocedure verbonden is aan de verzoekschriftprocedure (beide zaken hebben immers betrekking op hetzelfde feitensubstraat waaruit verschillende vorderingen en verzoeken voortvloeien), de VvE in één processtuk op de vorderingen en de verzoeken heeft gereageerd en de procedures gelijktijdig op zitting zijn behandeld, is de rechtbank van oordeel dat het salaris (in beide procedures) dient te worden beperkt. Het salaris wordt daarom berekend met een factor van 0,75. De proceskosten van de VvE worden gelet op het voorgaande begroot op:
- betaald griffierecht € 2.837,00
- salaris advocaat
€ 1.179,00(2,0 punten × factor 0,75 × tarief € 786,00)
€ 1.179,00(2,0 punten × factor 0,75 × tarief € 786,00)
Totaal € 4.016,00
4.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
5.De beslissing
De rechtbank:
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser sub 1] c.s. af;
5.2.
veroordeelt [eiser sub 1] c.s. in de proceskosten van € 4.016,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW als de proceskosten niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan;
5.3.
verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M.P. Drijkoningen en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2024. [10]