ECLI:NL:RBMNE:2024:623

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Lelystad

zaaknummer / rolnummer: C/16/555524 / HL ZA 23-120

Vonnis van 7 februari 2024

in de zaak van

1.[eiser 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

2.
[eiseres],

wonende te [woonplaats 1] ,

eisers in conventie,

verweerders in reconventie,

advocaat mr. D.N. Allick te Amsterdam,

tegen

1.[gedaagde sub 1] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

2.
[gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats 3] ,

gedaagden in conventie,

eiseressen in reconventie,

advocaat mr. R.P. de Boer te Groenekan.

Partijen zullen hierna [eiser 2] c.s. (mannelijk enkelvoud) en [gedaagden] c.s. (vrouwelijk meervoud) genoemd worden.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding van 19 april 2023 met producties 1 t/m 14;
de akte wijziging eis van [eiser 2] c.s. met producties 15 t/m 21;
de conclusie van antwoord, tevens eis in reconventie met producties 1 t/m 48;
de conclusie van antwoord in reconventie met productie 22;
de akte overlegging producties 49 t/m 52 van [gedaagden] c.s.;
de akte overlegging producties van [eiser 2] c.s.;
de mondelinge behandeling op 15 december 2023 en het daarvan opgemaakte proces-verbaal;
de spreekaantekeningen van [eiser 2] c.s.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[gedaagden] c.s. hebben de woningen aan [adres 1] en [adres 2] te [plaats 1] (hierna gezamenlijk ook te noemen: de woningen) als erfgenamen in eigendom verkregen. De woning aan [adres 2] is verhuurd aan een derde partij tegen een huurprijs van € 250,00 per maand.

2.2.

De woningen zijn door [gedaagden] c.s. te koop aangeboden. [eiser 2] c.s. heeft een bod uitgebracht op de woningen. Dat bod is door [gedaagden] c.s. geaccepteerd.

2.3.

Op 23 januari 2022 hebben partijen één koopovereenkomst getekend voor beide woningen. In deze koopovereenkomst komen partijen overeen dat [adres 1] en [adres 2] voor een koopsom van € 620.000,00 verkocht wordt aan [eiser 2] c.s.

2.4.

Op 9 april 2022 komen partijen overeen dat zij de koopovereenkomst van
23 januari 2022 splitsen in twee afzonderlijke koopovereenkomsten voor elke woning. Verder spreken zij af dat zodra de twee nieuwe koopovereenkomsten onherroepelijk zijn geworden, de koopovereenkomst van 23 januari 2022 wordt ontbonden.

2.5.

De twee afzonderlijke koopovereenkomsten worden op 14 april 2022 door partijen getekend. Voor de woning aan [adres 1] wordt een koopsom overeengekomen van
€ 415.000,00 en voor de woning aan [adres 2] een koopsom van € 205.000,00.

2.6.

In beide koopovereenkomsten van 14 april 2022 is in artikel 11 de volgende regeling opgenomen:

“artikel 11 Ingebrekestelling/ Ontbinding

11.1.

Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.

11.2.

Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts [bedrijf 2] na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent

(10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.

11.3.

Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een

onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%o) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van

kosten van verhaal.

Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de

daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.”

2.7.

De betaling van de koopprijs en de eigendomsoverdracht van de woning aan [adres 2] heeft op 1 juni 2022 plaatsgevonden.

2.8.

In onderling overleg tussen partijen is de termijn voor eigendomsoverdracht van de woning aan [adres 1] eerst uitgesteld tot 24 juni 2022 en later tot
16 september 2022.

2.9.

Op 16 september 2022 heeft er geen eigendomsoverdracht van de woning aan [adres 1] plaatsgevonden. Op die dag stuurden [gedaagden] c.s. een brief aan [eiser 2] c.s. waarin onder meer het volgende staat:

“Rechten en plichten van beide partijen uit deze koopovereenkomst zijn schriftelijk vastgelegd in de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst d.d.14 april 2022.

Wij stellen vast dat u in gebreke bent gebleven om uw verplichtingen na te komen. Deze tekortkoming bestaat uit het feit dat u nagelaten hebt het woonhuis gelegen aan het [adres 1] te [plaats 1] heden, 16 september 2022, in eigendom te verkrijgen door het niet gereed hebben van uw financiering casu quo u heeft verzuimd de koopsom bij de notaris te deponeren.

Hierbij stellen wij u in gebreke. Tevens verzoeken en zo nodig sommeren wij u om uiterlijk op 24 september 2022 uw tekortkoming op te heffen en uw verplichtingen die voortvloeien uit de koopovereenkomst alsnog na te komen.

Voor het geval u hieraan geen gehoor geeft, behouden wij ons zowel het recht voor om de overeenkomst (buitengerechtelijk) te ontbinden als het recht om (in rechte) nakoming van de overeenkomst te vorderen. Alle binnen en buitengerechtelijke kosten komen geheel voor uw rekening.

Tevens maken wij vanaf heden aanspraak op vergoeding van de als gevolg van uw tekortkoming geleden en nog te lijden schade, vermeerderd met de wettelijke rente, vanaf heden, 16 september 2022.

Wij behouden ons voorts het recht voor om de boete op te eisen conform de in het koopcontract vastgestelde regeling.”

2.10.

[gedaagden] c.s. hebben op 31 oktober 2022 per brief aan [eiser 2] c.s. geschreven dat zij de koopovereenkomst van [adres 1] ontbinden. Zover relevant staat in die brief:

“Vervolgens hebben wij in plaats van de koopovereenkomst te ontbinden in een

aangetekend schrijven van 23 september jl. nakoming verlangt van uw

verplichtingen uit de koopovereenkomst op grond van het bepaalde in artikel 11.3

van de koopovereenkomst.

(…)

Wij verklaren in dit aangetekend schrijven dat u op 31 oktober 2022 hebt nagelaten het woonhuis gelegen aan het [adres 1] te [plaats 1] in eigendom te verkrijgen door het niet gereed hebben van uw financiering casu quo u heeft verzuimd de koopsom bij de notaris te deponeren, en dat wij onderhavige

overeenkomst ontbinden per 31 oktober 2022, op grond van het bepaalde in artikel

11.1

van de koopovereenkomst.”

2.11.

In de periode na 31 oktober 2022 hebben de advocaten van partijen veelvuldig contact met elkaar. Op 19 december 2022 schrijft de advocaat van [gedaagden] c.s. aan de advocaat van [eiser 2] c.s. onder meer:

“Ik vroeg mij af, bent u op de hoogte van de ontbinding en bent u op de hoogte van het feit dat er twee afzonderlijke koopovereenkomsten zijn getekend door uw cliënt, die onderling geen enkele koppeling of onderlinge verbondenheid (van elkaar afhankelijke voorwaarden bevatten?

(…)

Zolang clienten nog geen aanbod van een derde hebben ontvangen, staan clienten open voor een volledig gewaarborgde en een qua datum van overdracht vaststaand geplande 'alsnog overdracht' aan uw cliënt. Nadat er een aanbod een derde is ontvangen en cliënten dit aanbod hebben aanvaard, houdt die laatste mogelijkheid op en is uw cliënt definitief te laat."

2.12.

Op 22 december 2022 beantwoordt de advocaat van [eiser 2] c.s. het
e-mailbericht van 19 december 2022 met onder meer het volgende:

“Cliënt berichtte mij vanochtend per e-mail dat hij de offerte van zijn financier heeft ontvangen en dat hij de offerte vandaag gaat tekenen. De financier is ook doende de notaris in te schakelen.

Als het goed is, kan op korte termijn de levering plaatsvinden. Mij is een datum onbekend.”

2.13.

De advocaat van [gedaagden] c.s. beantwoordt het e-mailbericht van
22 december 2022 op dezelfde dag en schrijft dat hij graag een overdrachtsdatum van de notaris ontvangt met een bevestiging dat de volledige koopprijs door de notaris op de kwaliteitsrekening is ontvangen. De advocaat van [eiser 2] c.s. reageert per e-mailbericht van 22 december 2022 dat het doorgeven van een overdrachtsdatum niet gaat lukken en dat de financieringsovereenkomst op 22 december 2022 getekend wordt. Daarop antwoordt de advocaat van [gedaagden] c.s. op 22 december 2022 onder meer:

“Zou ik dan een kopie van de getekende financieringsovereenkomst kunnen ontvangen, uiterlijk morgen.

Cliënten willen niet opnieuw in vaagheden van uw cliënt blijven hangen.

Begrijpelijk, denk ik."

2.14.

Op 23 december 2022 stuurt [eiser 2] c.s. een e-mailbericht aan de advocaat van [gedaagden] c.s. Bij dat e-mailbericht is een e-mailbericht van de heer [A] , directeur van [bedrijf 1] (hierna: [A] ) en financieel adviseur van [eiser 2] c.s., gevoegd:

“(…)

Wij hebben de financiering voor de heer [eiser 1] in orde gemaakt met betrekking tot het object (aan de [locatie] in [plaats 1] ). De offerte van de geldverstrekker is volledig ondertekend. De vervolgstappen nu zijn dat de

geldverstrekker het papierwerk in orde aan het maken is, en dat de documenten naar de notaris gaan.

De notaris waar het zal passeren hebben wij al op de hoogte gebracht, en ik verwacht dat wij op korte termijn een dag plus tijdstip zullen ontvangen zodat we in januari kunnen passeren.

(…)”

2.15.

De advocaat van [gedaagden] c.s. stuurt op 29 december 2022 een
e-mailbericht aan [A] met onder meer:

“Zie onderstaande email van de heer [eiser 1] .

Zou u mij kunnen voorzien van een pdf van de ondertekende offerte?

Voorts ontvang ik graag de gegevens van de passerende notaris, alsmede zo snel [bedrijf 2] een mogelijke datum voor de overdracht.”

2.16.

Op 5 januari 2023 stuurt de advocaat van [gedaagden] c.s. het e-mailbericht van 29 december 2022 aan [A] door aan de advocaat van [eiser 2] c.s. en schrijft daarbij onder meer:

“Zou u er voor kunnen zorgdragen om mij binnen 24 uur, dus uiterlijk 6 januari a.s. voor 11.30, te voorzien van de onderstaand verzochte informatie en documentatie.

U begrijpt dat clienten thans, na ca 8 maanden, wel enige zekerheid willen verkrijgen terzake het uiteindelijk toch nog doorgaan van de verkoop aan uw client.

Mocht ik een en ander niet binnen de gestelde termijn ontvangen, dan zullen clienten de onroerende zaak weer in de verkoop zetten, met alle kosten en schade van dien, waarvoor uw client aansprakelijk is.”

2.17.

Op 6 januari 2023 beantwoordt de advocaat van [eiser 2] c.s. het e-mailbericht van 5 januari 2023 en schrijft dat zijn cliënt niet meer informatie kan verstrekken dan hij reeds heeft verstrekt. Daarop reageert de advocaat van [gedaagden] c.s. dezelfde dag onder meer als volgt:

“- [adres 1] zal weer in de verkoop worden gezet;

-Indien uw client vóór dat er een aanbod wordt ontvangen van een derde, alsnog 100% zekerheid kan bieden voor de financiering van de met uw client overeengekomen koopprijs -100%, dus als de financiering door de hypotheeknemer niet volledig de koopprijs dekt, dan dient uw client 100% zekerheid te bieden voor het betalen uit eigen middelen van het ontbrekende bedrag-dan zou uw client alsnog de koper en toekomstig eigenaar kunnen worden, met dien verstande dat uw client de extra kosten van clienten voor het wederom in de markt zetten van het object (derhalve dus in ieder geval de courtage van de makelaar) aan clienten dient te vergoeden.

-Voor zover er van een derde eerder dan van uw dient - zoals hiervoor bedoeld - een aanbod wordt ontvangen, zullen clienten de onderhandelingen met deze derde voeren en behouden zij hun rechten op vergoeding door uw client van schade en kosten, ten gevolge van de wanprestatie van uw client, uitdrukkelijk voor, naast het incasseren van de contractuele boete.”

2.18.

In de periode tussen 6 januari 2023 en 2 maart 2023 worden door [A] en de advocaat van [eiser 2] c.s. e-mailberichten aan de advocaat van [gedaagden] c.s. gestuurd met onder meer de teksten
“alles loopt”(op 10 januari 2023)
, “ik verwacht dat we daar binnen één week kunnen passeren”(op 20 februari 2023),
“alleen zijn we afhankelijk van de geldverstrekker (die heeft alles goedgekeurd inderdaad)”(op 27 februari 2023),
“Ik zorg dat jullie morgen een bevestiging krijgen vanuit de gelverstrekker, of de notaris. Zoals eerder aangegeven; de financiering is rond en er kan nu deze week of volgende week gedraaid worden”(op 1 maart 2023),
“volgens mij is alles rond en kan er gedraaid worden”(op 2 maart 2023),
“alles is rond”(op 2 maart 2023).

2.19.

De verkopend makelaar, de heer [B] (hierna: [B] ), stuurt op 27 februari 2023 een e-mailbericht aan partijen en hun advocaten met de volgende tekst:

“Afgelopen vrijdag en zaterdag hebben wij frequent contact gehad inzake de financiering van vermelde woning. U heeft toegezegd mij vandaag te voorzien van 1. De bevestiging van de geldverstrekker, [bedrijf 2] Financieringen, dat de hypotheekaanvraag "rond" is en de stukken richting notaris gaan, heden al dan niet met een nadere datum en 2. De bevestiging van de notaris dat deze op de hoogte is en de datum van transport is geagendeerd. Vanwege vertrek van een der verkopers i.v.m. vakantie dient de notaris een volmacht op te stellen.”

2.20.

De advocaat van [gedaagden] c.s. stuurt het e-mailbericht van
27 februari 2023 van [B] een half uur later door aan partijen en de advocaat van [eiser 2] c.s. met zover relevant de volgende tekst:

“Ik zou onderstaande mail van de heer [B] even aan willen scherpen:

-Ik begreep dat de stukken voor de notaris uiterlijk op dinsdag door de notaris ontvangen zullen worden:

-Transport dient uiterlijk deze week plaats te vinden;

-Omdat een van de verkoopsters alleen dinsdag nog beschikbaar is, dient er bij de notaris dinsdag 28 februari a.s.een volmacht klaar te liggen, die door een van de dames kan worden getekend op het kantoor in Woerden.”

2.21.

Op 1 maart 2023 heeft de advocaat van [gedaagden] c.s. aan de advocaat van [eiser 2] c.s. een e-mailbericht gestuurd waarin onder meer staat:

“- de heer [eiser 2] (c.s.) krijgt bij deze de tijd om uiterlijk donderdag 2 maart 2023 om 16.00 uur aan te tonen dat de volledige financiering rond is en dat de overeengekomen koopprijs naar de kwaliteitsrekening van de notaris, die de transportakte opstelt en passeert is overgeboekt;

- om 16.00 uur op donderdag 2 maart 2023 vervallen alle voorstellen, daaronder begrepen nadere voorstellen, zoals die blijken uit de omvangrijke emailcorrespondentie tussen alle bij de voorgenomen verkoop van [adres 1] te [plaats 1] betrokken adviseurs, en achten de verkopers van voornoemde object zich vrij om de gesprekken met potentiële kopers te hervatten.”

2.22.

De advocaat van [gedaagden] c.s. heeft op 2 maart 2023 een e-mailbericht aan de advocaat van [eiser 2] c.s. gestuurd met onder meer:

“Het is 16.01 uur en ik heb geen bevestiging ontvangen van de passerende notaris (of de notaris in [plaats 2] ) dat alle gelden, volgens de eindnota, zijn ontvangen op diens kwaliteitsrekening, waardoor er dus geen zekerheid is voor de alsnog-overdracht van [adres 1] te [plaats 1] aan uw client [eiser 1] .

Derhalve is niet voldaan aan de voorwaarden van verkoopsters, gesteld aan de alsnog-overdracht van [adres 1] te [plaats 1] aan uw voornoemde client (welke voorwaarden blijken uit de uitgebreid gewisselde emailcorrespondentie), waardoor deze overdracht thans definitief van de baan is (m.a.w. definitief niet door zal gaan).

2.23.

[adres 1] is in de periode na 2 maart 2023 door [gedaagden] c.s. aan een derde partij verkocht en geleverd voor een koopprijs van € 357.500,00. De eigendomsoverdracht heeft op 19 april 2023 plaatsgevonden.

2.24.

Op 6 april 2023 heeft de heer [C] (hierna: [C] ) van [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ), een e-mailbericht aan [A] gestuurd. Bij het e-mailbericht zit een factuur van [bedrijf 2] van 6 april 2023 gevoegd. In de factuur wordt € 5.000,00 voor
“Intrekkingskosten inzake financiering [adres 1] ”bij [eiser 2] c.s. in rekening gebracht. In het e-mailbericht staat verder onder meer:

“Helaas dat het dossier [adres 1] te Hilversum geen doorgang heeft gekregen bij de Notaris Westdam.

Alles en iedereen stond klaar om de aanvragers van een passende financiering te voorzien. Wij konden leveren en daarom het verzoek om de onderstaande factuur per omgaande door aanvragers aan [bedrijf 2] te voldoen!”

2.25.

Het e-mailbericht van 6 april 2023 van [C] heeft [A] op dezelfde dag naar [eiser 2] c.s. doorgestuurd. Verder staat in het e-mailbericht van [A] zover relevant:

“Zie onderstaande mail van [bedrijf 2] . Zit dus ook de factuur bij (wat uiteraard ook nogmaals een bevestiging is dat de financiering volledig rond was), en dat het dossier bij de notaris lag om te passeren. Oftewel lichten stonden op groen, en is het uiteindelijk niet doorgegaan omdat de verkopers zich terug trokken terwijl wij de financiering konden draaien, en deze dus helemaal rond was.”

2.26.

Op 13 april 2023 heeft de voorzieningenrechter van deze rechtbank vonnis gewezen in een kortgedingprocedure (bekend met rolnummer 555011 KL ZA 23-97) tussen [eiser 2] c.s. als eiser en [gedaagden] c.s. als gedaagden. [eiser 2] c.s. vorderde in die procedure onder andere levering van de woning aan [adres 1] . De voorzieningenrechter oordeelde – kortgezegd – dat het [gedaagden] c.s. vrij stond om de woning aan [adres 1] aan een derde partij te leveren.

3.Het geschil

in conventie

3.1.

[eiser 2] c.s. vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

[gedaagden] c.s. veroordeelt te gehengen en te gedogen dat de notaris/het notariskantoor althans een op dat kantoor werkzame notaris aan [eiser 2] c.s. de waarborgsom van € 41.500,00 terugbetaalt op een nader door [eiser 2] c.s. aan te wijzen bankrekeningnummer;

[gedaagden] c.s. ieder hoofdelijk voor het geheel veroordeelt om een bedrag van € 41.500,00 aan [eiser 2] c.s. te betalen uit hoofde van de vervallen contractuele boete;

[gedaagden] c.s. ieder hoofdelijk voor het geheel veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis een bedrag van € 205.000,00 aan [eiser 2] c.s. te betalen dan wel aan een door [eiser 2] c.s. aan te wijzen notaris, welk bedrag vermeerderd dient te worden met de kosten koper van [eiser 2] c.s. en de overdrachtsbelasting (voor rekening van [gedaagden] c.s.), beiden te berekenen p.m. conform de eerste levering van de woning aan [eiser 2] c.s., alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente over € 205.000,00 te rekenen vanaf de dag van de dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

[eiser 2] c.s. te veroordelen na ontvangst van de onder punt 3 genoemde bedragen de woning [adres 2] , kadastraal bekend als [plaats 1] , sectie N, nummer [nummer] aan [gedaagden] c.s. te doen leveren door een door [eiser 2] c.s. aan te wijzen notaris, met bepaling dat de kosten van levering voor [gedaagden] c.s. komen;

[gedaagden] c.s. hoofdelijk voor het geheel te veroordelen aan [eiser 2] c.s. een bedrag ad. € 3.000,00 alsmede een bedrag ad. € 5.000,00 te betalen, beiden te vermeerderen met de wettelijke rente over de over de deze bedragen te berekenen vanaf de dag van het overleggen van deze akte in rechte tot aan de dag der algehele voldoening, te berekenen p.m;

[gedaagden] c.s. te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

[gedaagden] c.s. hebben de vorderingen gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing.

in reconventie

3.3.

[gedaagden] c.s. vorderen dat de rechtbank bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis [eiser 2] c.s. veroordeelt tot betaling van:

het bedrag van € 41.500,00 als zijnde de verschuldigd geworden contractuele boete;

het bedrag van € 57.500,00 als zijnde de schade door het genoegen moeten nemen met een lagere koopprijs dan de bedongen koopprijs in de koopovereenkomst;

het bedrag van € 4.175,00 als zijnde schade door het opnieuw moeten betalen van makelaarskosten om de woning alsnog aan een derde te kunnen verkopen;

het bedrag van € 1.716,81 als zijnde schadepost van doorlopende kosten aan de woning gedurende de periode tussen de datum dat [eiser 2] c.s. de woning had moeten afnemen en de datum van verkoop aan de nieuwe koper;

het bedrag van € 6.367,12 als zijnde de wettelijke rente over de koopsom vanaf 31 oktober 2022 tot 19 april 2023;

de proceskosten en nakosten.

3.4.

[gedaagden] c.s. leggen aan hun vorderingen ten grondslag dat [eiser 2] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van [adres 1] . Door de tekortkoming van [eiser 2] c.s. hebben [gedaagden] c.s. schade geleden.

3.5.

[eiser 2] c.s. heeft de vorderingen gemotiveerd bestreden en geconcludeerd tot afwijzing.

4.De beoordeling

in conventie

4.1.

In de kern gaat het geschil in conventie om de vraag of [gedaagden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomsten van 14 april 2022 of de aanvullende afspraken die tussen partijen zijn gemaakt. De rechtbank komt tot de conclusie dat daar geen sprake van is.

De twee koopovereenkomsten van 14 april 2022 zijn niet gekoppeld

4.2.

[eiser 2] c.s. stelt dat de koopovereenkomst van [adres 1] gekoppeld was aan de koopovereenkomst van [adres 2] . Omdat de woning aan [adres 2] verhuurd is tegen een huurprijs van € 250,00, is die woning volgens [eiser 2] c.s. als belegging niet interessant en vertegenwoordigt de woning niet de waarde van € 205.000,00 die hij daarvoor heeft betaald. Slechts op advies van de geldverstrekkende instantie is de koopovereenkomst van 23 januari 2022 gesplitst in de twee afzonderlijke koopovereenkomsten van 14 april 2022, aldus [eiser 2] c.s. Voorts heeft [eiser 2] c.s. gesteld dat [gedaagden] c.s. de woning aan [adres 1] niet aan hem wilden verkopen als hij niet tevens de woning aan [adres 2] zou kopen.

4.3.

[gedaagden] c.s. hebben de stellingen van [eiser 2] c.s. gemotiveerd betwist.

4.4.

Partijen zijn het niet met elkaar eens over de vraag of de koopovereenkomst van [adres 1] onlosmakelijk verbonden is met de koopovereenkomst van [adres 2] .

4.5.

Uit de inhoud van koopovereenkomsten van 14 april 2022 volgt niet dat de ene koopovereenkomst op enige wijze gekoppeld is aan de andere koopovereenkomst. Het feit dat bij de koopovereenkomst van 23 januari 2022 beide woningen door [gedaagden] c.s. werden verkocht aan [eiser 2] c.s. is onvoldoende voor aanwezigheid van onlosmakelijke verbondenheid tussen de twee afzonderlijke koopovereenkomsten van
14 april 2022. Omdat [eiser 2] c.s. de aankoop van de twee woningen wilde splitsen in twee afzonderlijke koopovereenkomsten, is de koopovereenkomst van 23 januari 2022 op zijn verzoek bij overeenkomst van 9 april 2022 ontbonden. Uit de overeenkomst van 9 april 2022 blijkt niet dat de woningen na ontbinding van de koopovereenkomst van 23 januari 2022 op enige wijze aan elkaar gekoppeld bleven. De stelling van [eiser 2] c.s. dat [gedaagden] c.s. de woning aan [adres 1] niet aan hem wilden verkopen als hij niet tevens de woning aan [adres 2] zou kopen, is door [eiser 2] c.s. niet onderbouwd. De Whatsapp-berichten waaruit dat volgens [eiser 2] c.s. zou blijken zijn niet in het geding gebracht. De enkele omstandigheid dat de woning aan [adres 2] volgens [eiser 2] c.s. niet de waarde vertegenwoordigt die hij daarvoor heeft betaald is onvoldoende voor aanwezigheid van onlosmakelijke verbondenheid tussen de twee afzonderlijke koopovereenkomsten van 14 april 2022.

4.6.

De slotsom luidt dat de koopovereenkomsten van 14 april 2022 niet onlosmakelijk met elkaar zijn verbonden.

Geen tekortkoming [gedaagden] c.s.

4.7.

[eiser 2] c.s. stelt dat [gedaagden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst van [adres 1] , omdat het aan hen te wijten is dat de levering daarvan geen doorgang kon vinden. De koopovereenkomst van [adres 1] is volgens [eiser 2] c.s. niet ontbonden, omdat partijen na 31 oktober 2022 voortdurend met elkaar in contact zijn gebleven en aanvullende afspraken hebben gemaakt. Aangezien in het
e-mailbericht van 27 februari 2023 van de advocaat van [gedaagden] c.s. het vereiste van bewijs van financiering niet wordt herhaald, gold dat vereiste volgens [eiser 2] c.s. niet meer. [eiser 2] c.s. meent dat [gedaagden] c.s. tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst van [adres 1] , en dat daarom de koopovereenkomst van [adres 2] moet worden ontbonden, de waarborgsom van
€ 41.500,00 door de notaris moet worden terugbetaald en [gedaagden] c.s. moeten worden veroordeeld tot betaling van de contractuele boete van € 41.500,00.

4.8.

[gedaagden] c.s. hebben de stellingen van [eiser 2] c.s. gemotiveerd betwist.

4.9.

In onderling overleg tussen partijen is de overeengekomen datum voor eigendomsoverdracht van [adres 1] op verzoek van [eiser 2] c.s. tweemaal uitgesteld tot uiteindelijk 16 september 2022. Op 16 september 2022 heeft er geen eigendomsoverdracht plaatsgevonden, omdat [eiser 2] c.s. niet beschikte over de benodigde financiering. De rechtbank volgt [eiser 2] c.s. niet in zijn betoog dat het aan [gedaagden] c.s. te wijten is dat de levering geen doorgang kon vinden. De omstandigheid dat er op 16 september 2022 geen eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden komt volledig voor risico van [eiser 2] c.s. Met hun brief van 16 september 2022 hebben [gedaagden] c.s. [eiser 2] c.s. in gebreke gesteld en verzocht tot nakoming. Omdat de eigendomsoverdracht ook op 31 oktober 2022 nog niet had plaatsgevonden, is de rechtbank van oordeel dat [gedaagden] c.s. de koopovereenkomst van [adres 1] op
31 oktober 2022 rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden.

4.10.

In het e-mailbericht van 19 december 2022 heeft de advocaat van [gedaagden] c.s. aan [eiser 2] c.s. geschreven dat [gedaagden] c.s. onder voorwaarden bereid waren de woning alsnog aan [eiser 2] c.s. te leveren. De advocaat van [gedaagden] c.s. noemt dat in het e-mailbericht een ‘alsnog overdracht’. Slechts in geval van een volledig gewaarborgde en qua datum van overdracht vaststaande overdracht waren [gedaagden] c.s. bereid [adres 1] alsnog aan [eiser 2] c.s. te leveren. De advocaat van [gedaagden] c.s. schrijft in het e-mailbericht dat zodra [gedaagden] c.s. een aanbod van een derde hebben ontvangen en dat aanbod hebben aanvaard, de mogelijkheid tot levering aan [eiser 2] c.s. ophoudt. Doordat er door [eiser 2] c.s. meermaals werd gesteld dat de financiering rond was en [gedaagden] c.s. inmiddels een derde partij hadden gevonden die geïnteresseerd was in de aankoop van [adres 1] , was het zonder meer redelijk dat door [gedaagden] c.s. aan [eiser 2] c.s. werd verzocht om bewijs dat de financiering daadwerkelijk rond was, zodat de overdracht volledig gewaarborgd zou zijn.

4.11.

[gedaagden] c.s. hebben meermaals om dat bewijs verzocht, maar dat is niet door [eiser 2] c.s. geleverd. Dat de advocaat van [gedaagden] c.s. in zijn e-mailbericht van 27 februari 2023 het vereiste van bewijs van financiering eenmalig niet heeft herhaald, maakt dat niet anders. In het e-mailbericht schrijft de advocaat van [gedaagden] c.s. dat hij het bijgevoegde e-mailbericht van 27 februari 2023 van [B] wilde aanscherpen. In het e-mailbericht van [B] staat het vereiste van een bevestiging van de geldverstrekker dat de financiering volledig rond is wel genoemd.

4.12.

Tijdens de mondelinge behandeling is namens [eiser 2] c.s. verklaard dat het enige bewijs dat de financiering rond was de e-mailberichten van 6 april 2023 van [C] en [A] zijn. Deze e-mailberichten dateren van na de door de advocaat van [gedaagden] c.s. in zijn e-mailbericht van 1 maart 2023 gestelde deadline van 2 maart 2023. Dat betekent dat [eiser 2] c.s. niet tijdig heeft voldaan aan het redelijke verzoek van [gedaagden] c.s. voor bewijs dat de financiering daadwerkelijk rond was. Daar komt bij dat ook uit die e-mailberichten niet blijkt dat de financiering rond was. [C] schrijft slechts dat ze klaar stonden om [eiser 2] c.s. van een passende financiering te voorzien. Uit het
e-mailbericht blijkt niet dat de financiering rond was. [A] verwijst slechts naar het
e-mailbericht van [C] en naar een factuur van [bedrijf 2] van 6 april 2023. Uit de factuur van [bedrijf 2] blijkt evenmin dat de financiering voor aankoop van [adres 1] rond was. [eiser 2] c.s. voldeed niet aan de voorwaarde van [gedaagden] c.s. van een volledig gewaarborgde en qua datum van overdracht vaststaande overdracht voor een ‘alsnog overdracht’ van [adres 1] . Het stond [gedaagden] c.s. daarom vrij om de woning aan een derde partij te verkopen.

4.13.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat [gedaagden] c.s. niet tekort zijn geschoten in hun verplichtingen uit de koopovereenkomst van [adres 1] of de afspraken die na ontbinding daarvan met [eiser 2] c.s. zijn gemaakt.

Koopovereenkomst [adres 2] wordt niet ontbonden

4.14.

[eiser 2] c.s. stelt dat [gedaagden] c.s. oneigenlijke winst hebben gemaakt doordat de koopovereenkomst van [adres 1] is ontbonden en de koopovereenkomst van [adres 2] in stand is gebleven. Volgens [eiser 2] c.s. kan de koopovereenkomst van [adres 2] daarom op grond van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) niet in stand blijven. De koopovereenkomst van [adres 2] moet daarom worden ontbonden en de woning worden terug geleverd aan [gedaagden] c.s., aldus [eiser 2] c.s.

4.15.

[eiser 2] c.s. stelt voorts dat er sprake is van onvoorziene omstandigheden als bedoeld in artikel 6:258 BW. Door de onvoorziene omstandigheid dat de koopovereenkomst van [adres 1] is ontbonden, moet volgens [eiser 2] c.s. de gekoppelde koopovereenkomst van [adres 2] ook worden ontbonden en de woning worden terug geleverd aan [gedaagden] c.s.

4.16.

[gedaagden] c.s. hebben de stellingen van [eiser 2] c.s. gemotiveerd betwist.

4.17.

In rechtsoverweging 4.6 is beslist dat de koopovereenkomsten van [adres 1] en [adres 2] niet zijn gekoppeld. Verder is in rechtsoverweging 4.9 beslist dat de eigendomsoverdracht van [adres 1] niet heeft plaatsgevonden, wegens een omstandigheid die voor risico van [eiser 2] c.s. komt. Van een (onvoorziene) omstandigheid waarbij [gedaagden] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mogen verwachten is daarom geen sprake. Het beroep van [eiser 2] c.s. op de artikelen 6:248 en 6:258 BW slaagt dan ook niet.

Slotsom in conventie

4.18.

De slotsom is dat [gedaagden] c.s. niet tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomsten van 14 april 2022 of de aanvullende afspraken die tussen partijen zijn gemaakt. De vorderingen van [eiser 2] c.s. zullen daarom worden afgewezen.

Proceskosten in conventie

4.19.

[eiser 2] c.s. is in conventie in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] c.s. worden begroot op:

- griffierecht 314,00

- salaris advocaat 1.228,00 (2 punten × tarief II € 614,00)

- nakosten
278,00(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal € 1.820,00

in reconventie

4.20.

In de kern gaat het geschil in reconventie om de vraag of [eiser 2] c.s. tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst van [adres 1] . De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend.

4.21.

In rechtsoverweging 4.9 is beslist dat [gedaagden] c.s. de koopovereenkomst van [adres 1] rechtsgeldig buitengerechtelijk hebben ontbonden.

Contractuele boete

4.22.

Ingevolge artikel 11.2 van de koopovereenkomst van [adres 1] is de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een opeisbare boete verschuldigd van tien procent van de koopsom.

4.23.

[eiser 2] c.s. betoogt dat de door [gedaagden] c.s. gevorderde contractuele boete moet worden afgewezen (primair) of krachtens artikel 6:94 BW worden gematigd (subsidiair). [eiser 2] c.s. voert daartoe aan dat hij veel inspanningen heeft geleverd om de financiering rond te krijgen, het aan [gedaagden] c.s. te wijten is dat de levering in de week van 27 februari 2023 niet heeft plaatsgevonden, het een overeenkomst tussen twee particulieren is, het boetebeding een prikkel tot nakomen van de overeenkomst is en [eiser 2] c.s. te allen tijde wenste na te komen en dat er nooit is onderhandeld over de boete.

4.24.

Volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad mag een rechter een overeengekomen boete (op grond van artikel 6:94 BW) pas matigen als de toepassing van het boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Die maatstaf geldt ook als het gaat om een koopovereenkomst van een woning tussen particulieren. De rechter behoort terughoudend te zijn bij het uitoefenen van zijn bevoegdheid tot matiging (zie HR 13 juli 2012, ECLI:NL:HR:2012:BW4986).

4.25.

De rechtbank ziet in hetgeen [eiser 2] c.s. aanvoert geen reden om de hoogte van de contractuele boete af te wijzen of te matigen. Het onderhavige boetebeding is een gebruikelijk beding in koopovereenkomsten van woningen. Ook de hoogte van de boete, 10% van de koopsom, is gebruikelijk. Dat [eiser 2] c.s. geen financiering kon verkrijgen voor de aankoop van [adres 1] is een omstandigheid die voor zijn rekening en risico komt. In onderling overleg tussen partijen is de termijn voor eigendomsoverdracht tweemaal uitgesteld, eerst tot 24 juni 2022 en later tot 16 september 2022. Ook na de buitengerechtelijke ontbinding door [gedaagden] c.s. is [eiser 2] c.s. nog in de gelegenheid gesteld om de woning van [gedaagden] c.s. te kopen. Uit de correspondentie tussen partijen blijkt dat de door [gedaagden] c.s. geboden ‘alsnog overdracht’ niet plaats heeft gevonden, omdat [eiser 2] c.s. niet aan het redelijke verzoek van [gedaagden] c.s. heeft voldaan om bewijs over te leggen waaruit blijkt dat [eiser 2] c.s. de benodigde financiering kon verkrijgen.

4.26.

[gedaagden] c.s. hebben onderbouwd dat zij de woning aan [adres 1] hebben verkocht voor een lagere prijs (€ 357.500,00) dan zij met [eiser 2] c.s. waren overeengekomen (€415.000,00). De schade die [gedaagden] c.s. heeft geleden overstijgt daarmee de hoogte van de contractuele boete. De gevorderde contractuele boete van 10% van € 415.000,00 zal daarom worden toegewezen. Dat komt neer op een bedrag van € 41.500,00.

Schadevergoeding lagere verkoopprijs

4.27.

[gedaagden] c.s. vorderen, naast de contractuele boete, schadevergoeding doordat zij de woning aan [adres 1] voor een lagere verkoopprijs hebben verkocht aan een derde partij. Zij vorderen het verschil tussen de verkoopprijs aan de derde partij
(€ 357.500,00) en de verkoopprijs die zij met [eiser 2] c.s. waren overeengekomen (€415.000,00) als schadevergoeding.

4.28.

[eiser 2] c.s. betoogt dat artikel 11.2 van de koopovereenkomst slechts een grondslag biedt voor aanvullende schadevergoeding. Daarnaast betwist [eiser 2] c.s. de hoogte van de door [gedaagden] c.s. geleden schade en wijst op hun schadebeperkingsplicht.

4.29.

In rechtsoverweging 4.26 is geoordeeld dat vaststaat dat [gedaagden] c.s. de woning aan [adres 1] voor een lagere prijs aan een derde hebben verkocht dan zij met [eiser 2] c.s. waren overeengekomen. Dat [gedaagden] c.s. niet aan hun schadebeperkingsplicht hebben voldaan is door [eiser 2] c.s. onvoldoende onderbouwd en de rechtbank ook niet gebleken. De rechtbank volgt [eiser 2] c.s. in zijn verweer dat artikel 11.2 van de koopovereenkomst van [adres 1] slechts een grondslag biedt voor aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de contractuele boete. Daarom zal het verschil tussen de door [gedaagden] c.s. daadwerkelijk geleden schade wegens de verminderde verkoopopbrengst (€ 57.500,00) en de hoogte van de contractuele boete (€ 41.500,00) als schadevergoeding worden toegewezen. Dat komt neer op een bedrag van € 16.000,00.

Schadevergoeding makelaarscourtage

4.30.

[gedaagden] c.s. vorderen de kosten aan makelaarscourtage voor het opnieuw door de makelaar in de markt zetten van de woning aan [adres 1] .

4.31.

[eiser 2] c.s. betoogt dat [gedaagden] c.s. niet hebben onderbouwd dat er sprake is van extra kosten.

4.32.

In het licht van de gemotiveerde betwisting van [eiser 2] c.s. hebben [gedaagden] c.s. onvoldoende onderbouwd dat zij de makelaarskosten verschuldigd zijn wegens een tekortkoming van [eiser 2] c.s. Als de woning aan [adres 1] was verkocht aan [eiser 2] c.s., is het aannemelijk dat [gedaagden] c.s. ook kosten aan hun makelaar verschuldigd zouden zijn voor de verkoop van de woning. Dit deel van de vordering zal daarom worden afgewezen.

Schadevergoeding bijkomende kosten

4.33.

[gedaagden] c.s. vorderen bijkomende kosten als gemeentelijke belastingen, gas- en elektriciteitskosten, vastrecht wateraansluiting en hun opstalverzekering over de periode tussen de datum dat [eiser 2] c.s. de woning had moeten afnemen en de datum van verkoop van [adres 1] aan de derde partij.

4.34.

[eiser 2] c.s. betwist de door [gedaagden] c.s. gevorderde kostenposten. [eiser 2] c.s. voert aan dat [gedaagden] c.s. niet hebben geopteerd voor een leegstandtarief bij hun energiemaatschappij, er geen watergeld verschuldigd is bij leegstand, de kosten over een onjuiste periode worden gevorderd en dat hij in het verleden reeds een bedrag van € 3.000,00 aan [gedaagden] c.s. heeft voldaan.f

4.35.

Bij akte overlegging producties hebben [gedaagden] c.s. een aangepast overzicht gemaakt met bijkomende kosten die zij van [eiser 2] c.s. vorderen. Uit het overzicht en de daarbij gevoegde facturen blijkt dat zij kosten vorderen over een periode vanaf 31 oktober 2022 tot en met 18 april 2023. Slechts de afvalstofheffing wordt over het gehele jaar 2023 gevorderd. [gedaagden] c.s. hebben niet toegelicht op grond waarvan [eiser 2] c.s. deze kostenpost over het gehele jaar 2023 aan hun verschuldigd is. Die kostenpost zal daarom worden afgewezen. Het overig gevorderde komt de rechtbank niet onrechtmatig of ongegrond voor. Er zal daarom een bedrag van € 797,93 worden toegewezen. Het door [eiser 2] c.s. betaalde bedrag van € 3.000,00 zal daarop niet in mindering worden gebracht. Uit de door [gedaagden] c.s. overgelegde overeenkomst die ten grondslag ligt aan de betaling van € 3.000,00 blijkt dat die vergoeding betrekking heeft op kosten over een periode tot 16 september 2022.

Wettelijke rente over koopsom

4.36.

[gedaagden] c.s. vorderen de wettelijke rente over de met [eiser 2] c.s. overeengekomen koopsom van € 415.000,00 vanaf 31 oktober 2022 tot 19 april 2023.

4.37.

[eiser 2] c.s. betoogt dat de grondslag voor de vordering tot betaling van wettelijke rente over de koopsom ontbreekt. Voorts betwist [eiser 2] c.s. dat de schade wegens gederfde rente € 6.367,12 bedraagt, omdat de bankrente lager was dan de gevorderde wettelijke rente.

4.38.

Bij deugdelijke nakoming van de koopovereenkomst van [adres 1] zouden [gedaagden] c.s. uiterlijk op 16 september 2022 een bedrag van € 415.000,00 van [eiser 2] c.s. hebben ontvangen en daarover rente hebben genoten. De woning is uiteindelijk op 19 april 2023 aan een derde partij geleverd, waardoor [gedaagden] c.s. wegens de tekortkoming van [eiser 2] c.s. tot 19 april 2023 rente hebben misgelopen. De schadevergoeding verschuldigd wegens vertraging in de voldoening van een geldsom, is op grond van artikel 6:119 BW gefixeerd op de wettelijke rente. De door [gedaagden] c.s. gevorderde wettelijke rente over de overeengekomen koopsom van € 415.000,00 over een periode vanaf 31 oktober 2022 tot 19 april 2023 zal daarom worden toegewezen. Dat komt neer op een bedrag van € 6.367,12.

Proceskosten

4.39.

[eiser 2] c.s. is in reconventie grotendeels in het ongelijk gesteld en zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagden] c.s. in reconventie worden begroot op € 614,00 (2 punten × factor 0,5 x tarief II € 614,00).

5.De beslissing

De rechtbank

in conventie

5.1.

wijst de vorderingen af,

5.2.

veroordeelt [eiser 2] c.s. in de proceskosten van € 1.820,00 aan de zijde van [gedaagden] c.s., te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiser 2] c.s. niet tijdig aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiser 2] c.s. € 92,00 extra betalen, plus de kosten van betekening,

in reconventie

5.3.

veroordeelt [eiser 2] c.s. om aan [gedaagden] c.s. een bedrag te betalen van
€ 64.665,05,

5.4.

veroordeelt [eiser 2] c.s. in de proceskosten van € 614,00 aan de zijde van [gedaagden] c.s.,

in conventie en in reconventie

5.5.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. van Jaarsveld en in het openbaar uitgesproken op 7 februari 2024.

Vonnis inzake ontbinding koopovereenkomsten en schadevergoeding na tekortkoming in nakoming

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

1.[eiser 1] ,

1.[gedaagde sub 1] ,

1.De procedure

3.Het geschil

in conventie

4.De beoordeling

in conventie

5.De beslissing