Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10678178 UC EXPL 23-5734 SGK/44740
Vonnis van 23 oktober 2024
inzake
de stichting
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eisende partij,
gemachtigde: mr. P.L.T. Roks,
tegen:
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde] ,
gedaagde partij,
gemachtigde: mr. J.J. Weldam.
De kern van de zaak
[gedaagde] huurt van [eiseres] een woning. [eiseres] wil dat de huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde] ernstige overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en nalatig is in het geven van uitvoering aan redelijke verzoeken van [eiseres] . De kantonrechter oordeelt dat geen sprake is van een tekortkoming die een ontbinding rechtvaardigt en wijst de vordering af.
1.De procedure
1.1.
Op 18 augustus 2023 heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard. [gedaagde] heeft schriftelijk op de dagvaarding gereageerd. De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat de zaak met partijen op een mondelinge behandeling moet worden besproken.
1.2.
Op 6 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand is nog een akte houdende overlegging producties + aanvulling eisen ontvangen van [eiseres] . Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt. De kantonrechter heeft tijdens de mondeling behandeling bepaald dat de zaak zes maanden wordt aangehouden, om te bezien of partijen de situatie samen kunnen oplossen.
1.3.
Op 2 september 2024 is een akte houdende uitlating tevens houdende overlegging producties van [eiseres] ontvangen waaruit volgt dat partijen de situatie samen niet hebben kunnen oplossen en [eiseres] haar vorderingen handhaaft. Op 4 september 2024 is ook een akte uitlaten van [gedaagde] ontvangen.
1.4.
De kantonrechter heeft vervolgens bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.Waar het over gaat
2.1.
[gedaagde] huurt sinds 31 augustus 2021 van [eiseres] de woning aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woning). De woning maakt deel uit van een groter complex. In mei 2023 heeft [eiseres] meldingen ontvangen van omwonenden dat zij (al enige tijd) overlast ervaren van [gedaagde] . [eiseres] heeft [gedaagde] vervolgens op 25 mei 2023 per brief uitgenodigd voor een gesprek op 6 juni 2023 en gesommeerd de overlast per direct en volledig te stoppen. [gedaagde] heeft op deze brief niet gereageerd en is niet verschenen bij het gesprek op 6 juni 2023. [eiseres] heeft [gedaagde] vervolgens nogmaals een brief gestuurd met het verzoek contact op te nemen en hem daarbij verzocht de zwarte vuilniszakken voor zijn ramen te verwijderen, omdat daardoor schade/lekkage kan ontstaan aan het glas. Omdat [gedaagde] ook op die brief niet reageerde, en de vuilniszakken niet verwijderde, heeft de gemachtigde van [eiseres] [gedaagde] op 27 juli 2023 een brief gestuurd. Nadat ook die brief onbeantwoord bleef, heeft [eiseres] [gedaagde] gedagvaard.
2.2.
[eiseres] vordert
primairontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen twee weken. Na aanvulling van eis vordert zij
subsidiairontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen drie maanden en
meer subsidiaireen voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, in die zin dat [eiseres] aan de toegewezen ontbinding en ontruiming geen rechten kan ontlenen zolang (a) [gedaagde] niet opnieuw ernstig te nemen overlast veroorzaakt en (b) [gedaagde] uitvoering geeft aan redelijke verzoeken en/of aanwijzingen van [eiseres] .
primairontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen twee weken. Na aanvulling van eis vordert zij
subsidiairontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning binnen drie maanden en
meer subsidiaireen voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning, in die zin dat [eiseres] aan de toegewezen ontbinding en ontruiming geen rechten kan ontlenen zolang (a) [gedaagde] niet opnieuw ernstig te nemen overlast veroorzaakt en (b) [gedaagde] uitvoering geeft aan redelijke verzoeken en/of aanwijzingen van [eiseres] .
2.3.
[eiseres] stelt dat [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met de algemene voorwaarden die op de huurovereenkomst van toepassing zijn verklaard (hierna: de algemene huurvoorwaarden) en artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW), door overlast te veroorzaken aan omwonenden en geen gehoor te geven aan redelijke verzoeken van [eiseres] gericht op de voorkoming van schade aan de woning. Ook na de mondelinge behandeling weigert [gedaagde] volgens [eiseres] ten onrechte en ondanks de door de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling gegeven duidelijke gedragsaanwijzing mee te werken aan een alleszins redelijk huisbezoek dat zij wil afleggen om zich een beeld te vormen van de wijze van bewoning en vast te stellen of een gebrek aan een raam, wat [gedaagde] zelf zou hebben gerepareerd c.q. hebben laten repareren, deskundig is verholpen.
2.4.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd. Hij betwist dat hij overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden en na de sommatiebrief van 25 mei 2023 zijn ook geen meldingen meer ontvangen van overlast. Voor zover er sprake is van een tekortkoming stelt [gedaagde] dat deze tekortkoming van te geringe betekenis is en een ontbinding van de huurovereenkomst daarom niet gerechtvaardigd is. Wat betreft het door [eiseres] gewenste huisbezoek voert [gedaagde] aan dat het door [eiseres] gewenste huisbezoek niet alleszins redelijk is zoals [eiseres] stelt en de noodzaak voor het huisbezoek ontbreekt. [eiseres] heeft namelijk pas om het huisbezoek gevraagd in reactie op het verzoek van (de gemachtigde van) [gedaagde] om een gesprek op neutraal terrein om de situatie te bespreken en een oplossing te zoeken voor het geschil, zoals door de kantonrechter ook voorgesteld tijdens de mondelinge behandeling. Door een huisbezoek als voorwaarde te stellen voor dit gesprek heeft [eiseres] onnodig een drempel opgeworpen en niet aan de opdracht van de kantonrechter voldaan om met elkaar in gesprek te gaan om te kijken of de situatie kan worden opgelost.
3.De beoordeling
3.1.
Uit de wet [1] volgt dat wanneer een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, de verhuurder de huurovereenkomst via de rechter kan laten ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard en geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Bij de beoordeling of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt speelt niet alleen de aard en de ernst van de tekortkoming een rol, maar moeten ook de belangen van partijen bij het al dan niet voortduren van de overeenkomst worden afgewogen.
3.2.
Allereerst moet dus worden vastgesteld of [gedaagde] tekort is geschoten, waarna beoordeeld moet worden of die tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt.
Tekortkoming
3.3.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen tegenover [eiseres] . De kantonrechter overweegt daartoe als volgt.
Overlast
3.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter is voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden. [eiseres] heeft meerdere verklaringen overgelegd van omwonenden waarin zij melden dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt bestaande uit het bonken en smijten met deuren, het uitschelden en bedreigen van omwonenden, wat zelfs heeft geleid tot politie-inzet, en vanuit het raam bespugen en met heet water begooien van omwonenden die op een bankje buiten het complex zaten. [gedaagde] heeft onvoldoende aangevoerd wat aanleiding geeft tot twijfel aan de betrouwbaarheid van deze meldingen. [gedaagde] betwist weliswaar dat hij de door de omwonenden gemelde overlast heeft veroorzaakt, maar dit heeft hij niet onderbouwd – bijvoorbeeld door een verklaring van een omwonende. Bovendien heeft hij tijdens de mondeling behandeling erkend dat hij met een bandenlichter in zijn handen tegen zijn directe buurman heeft gezegd ‘
Je moet uitkijken jij’. Weliswaar stelt [gedaagde] dat hij de bandenlichter toevallig in zijn handen had omdat hij daarmee op dat moment aan het klussen was in zijn woning en niet om de buurman te bedreigen, maar voorstelbaar is dat de gedraging zeer bedreigend over is gekomen op de buurman. Volgens [gedaagde] heeft zijn directe buurman omwonenden tegen hem opgezet, maar [gedaagde] heeft niets aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter dat kan vaststellen. Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en in strijd heeft gehandeld met artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden waarin expliciet staat opgenomen dat hij ervoor moet zorgen dat andere huurders geen overlast of hinder van hem hebben. Dit betekent dat [gedaagde] wat dit betreft tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Je moet uitkijken jij’. Weliswaar stelt [gedaagde] dat hij de bandenlichter toevallig in zijn handen had omdat hij daarmee op dat moment aan het klussen was in zijn woning en niet om de buurman te bedreigen, maar voorstelbaar is dat de gedraging zeer bedreigend over is gekomen op de buurman. Volgens [gedaagde] heeft zijn directe buurman omwonenden tegen hem opgezet, maar [gedaagde] heeft niets aangevoerd op grond waarvan de kantonrechter dat kan vaststellen. Het voorgaande leidt de kantonrechter tot de conclusie dat [gedaagde] zich niet als goed huurder heeft gedragen en in strijd heeft gehandeld met artikel 7.9 van de algemene huurvoorwaarden waarin expliciet staat opgenomen dat hij ervoor moet zorgen dat andere huurders geen overlast of hinder van hem hebben. Dit betekent dat [gedaagde] wat dit betreft tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.
Geen gehoor
3.5.
[eiseres] heeft verder onderbouwd en onweersproken gesteld dat [gedaagde] niet heeft gereageerd op diverse brieven van [eiseres] ten aanzien van de overlast, (tot de mondelinge behandeling) geen gehoor heeft gegeven aan het verzoek van [eiseres] om de vuilniszakken voor zijn ramen te verwijderen en geen gehoor heeft gegeven nadat [eiseres] een door [gedaagde] zelf gemeld gebrek aan een raam in zijn woning wilde onderzoeken en waar nodig tot herstel over wilde gaan. Ook hiermee heeft [gedaagde] zich niet als goed huurder gedragen en bovendien in strijd gehandeld met de algemene huurvoorwaarden waarin staat dat hij alle aanwijzingen van de verhuurder die te maken hebben met het goed en veilig gebruiken van de woning meteen moet opvolgen (artikel 7.3) en dat wanneer de verhuurder onderhoud of herstel in de woning wil (laten) uitvoeren, [gedaagde] toegang moet geven tot de woning (artikel 8.5). Dit betekent dat [gedaagde] ook wat dit betreft tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst
Tekortkoming rechtvaardigt geen ontbinding
3.6.
Naar het oordeel van de kantonrechter rechtvaardigen de tekortkomingen echter geen ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft daarbij het volgende in aanmerking genomen.
3.7.
[gedaagde] is een 63-jarige, kwetsbare man die de Nederlandse taal niet goed machtig is en die de nodige bagage uit het verleden met zich meedraagt. Voordat hij in de woning is komen wonen heeft hij een periode op straat geleefd en zijn vertrouwen in de medemens lijkt (daardoor) te zijn aangetast. Dit heeft zijn weerslag op de relatie met de andere bewoners uit het complex - enerzijds senioren en anderzijds mensen met een zorgvraag - die eveneens de nodige bagage met zich mee dragen. [gedaagde] heeft verteld dat hij erg op zichzelf is, terwijl zijn directe buurman – waarmee het voorval met de bandenlichter heeft plaatsgevonden – erg naar buiten is gekeerd. [gedaagde] heeft zich (daardoor) door zijn buurman bedreigd gevoeld. Het is de kantonrechter verder duidelijk geworden dat er meer overlast in het complex plaatsvindt (zo volgt uit de overlastmeldingen van omwonenden “er wonen wel veel enge mannen”) en [gedaagde] zelf ook overlast ervaart. Zo is direct onder de woning van [gedaagde] , zonder met hem te overleggen, een bankje geplaatst waar omwonenden ‘hangen’. Voorstelbaar is dat [gedaagde] daarvan overlast heeft ervaren. Verder blijkt uit de overlastmeldingen, hoewel de kantonrechter niet kan vaststellen wie de agressor is van het een en ander, dat omwonenden richting [gedaagde] (ook) dreigende uitlatingen doen [2] . Weliswaar mogen deze omstandigheden nimmer een rechtvaardiging zijn voor overlastgevend gedrag, maar de kantonrechter is van oordeel dat de uitlatingen en gedragingen van [gedaagde] hier niet los van kunnen worden gezien. Verder is zwaarwegend dat niet is gebleken dat [gedaagde] na 25 november 2023, het moment waarop [eiseres] [gedaagde] heeft gesommeerd de overlast te stoppen, nog overlast heeft veroorzaakt.
3.8.
Wat betreft het geen gehoor geven aan verzoeken van [eiseres] is tijdens de mondelinge behandeling gebleken dat daarbij niet zozeer sprake is van onwil aan de zijde van [gedaagde] , maar dat dit voortkomt uit het aangetaste vertrouwen van [gedaagde] . [gedaagde] heeft verteld dat hij moeite heeft met afspraken met [eiseres] in het complex en daarom daar geen gehoor aan geeft, maar hij wel gehoor zal geven aan een uitnodiging voor een afspraak op een neutrale locatie, zoals het hoofdkantoor van [eiseres] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter [gedaagde] duidelijk uitgelegd dat hij wél moet reageren wanneer [eiseres] met hem wil praten of aan hem vraagt iets te doen en hij thuis is als [eiseres] hem wil bezoeken en hij reageert op brieven en telefoontjes. Verder heeft de kantonrechter gezegd dat [gedaagde] de vuilniszakken voor zijn ramen moet verwijderen.
3.9.
De kantonrechter stelt vast dat de vuilniszakken inmiddels zijn verwijderd, maar volgens [eiseres] heeft [gedaagde] na de mondelinge behandeling toch weer geweigerd mee te werken aan een huisbezoek dat [eiseres] wil afleggen om zich een beeld te vormen van de wijze van bewoning en vast te stellen of een gebrek aan een raam, wat [gedaagde] zelf zou hebben gerepareerd c.q. hebben laten repareren, deskundig is verholpen.
3.10.
De kantonrechter stelt voorop dat zij de noodzaak van het door [eiseres] gewenste huisbezoek ziet. Uit de overgelegde correspondentie volgt echter duidelijk dat het [gedaagde] is die initieel om een gesprek had verzocht – om te kijken of partijen het ontstane geschil konden oplossen, zoals door de kantonrechter ook aan partijen was opgedragen – en hij daarbij nadrukkelijk verzocht had om een gesprek op een neutrale locatie. Gelet op hetgeen is besproken tijdens de mondelinge behandeling had [eiseres] dit verzoek moeten respecteren en is het onredelijk om in reactie op dit verzoek te vragen om een gesprek in de woning c.q. huisbezoek om zich een beeld te vormen van de wijze van bewoning en vast te stellen of het gebrek aan het raam deskundig is verholpen. Dit neemt echter niet weg dat [gedaagde] wel moet meewerken aan het door [eiseres] gewenste huisbezoek zodat zij kan vaststellen of het gebrek aan het raam deskundig is verholpen [3] . Uit de algemene huurvoorwaarden volgt ook expliciet dat [gedaagde] verplicht is [eiseres] toe te laten in de woning, wanneer [eiseres] de woning wil inspecteren of controleren, bijvoorbeeld bij inspecties, taxaties of controles van technische en andere gebreken (artikel 14.1). Door de handelwijze van [eiseres] heeft zij – zoals [gedaagde] ook stelt – het huisbezoek nu echter, indirect, als voorwaarde gesteld voor het door [gedaagde] gewenste gesprek op een neutrale locatie en naar het oordeel van de kantonrechter is dat niet redelijk en is [gedaagde] niet tekortgeschoten door onder deze omstandigheden niet in te stemmen met het huisbezoek/een gesprek in zijn woning.
3.11.
Alles overwegende komt de kantonrechter tot de conclusie dat er geen sprake is van een tekortkoming die een ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. De kantonrechter heeft hierbij ook de belangen van beide partijen bij het al dan niet voortduren van de huurovereenkomst in acht genomen. Het belang van [gedaagde] bij behoud van de woning is evident. Anderzijds heeft [eiseres] een gerechtvaardigd belang de rust in het complex te herstellen en behouden. Echter, gelet op het feit dat er geen meldingen zijn ontvangen dat [gedaagde] na 25 mei 2023 nog overlast heeft veroorzaakt aan omwonenden in combinatie met de hiervoor geschetste context waarin de tekortkomingen moeten worden gezien, weegt het belang van [gedaagde] zwaarder dan het belang van [eiseres] .
3.12.
De kantonrechter constateert dat het vertrouwen van partijen over en weer geschaad is en dat dit de huurrelatie bemoeilijkt. Het ligt op het bord van beide partijen om zich in te spannen de huurrelatie te verbeteren, waarbij geldt dat [gedaagde] geen récht heeft op een andere woning, maar dit wel een onderwerp van gesprek kan zijn tussen partijen. De kantonrechter geeft [gedaagde] verder mee dat dit vonnis geen vrijbrief is om terug te vallen in zijn “oude gedrag”. De weegschaal is nu in het voordeel van [gedaagde] doorgeslagen, maar in een eventueel nieuwe procedure kan dat anders zijn. [gedaagde] dient dit vonnis daarom als een waarschuwing aan zijn adres te lezen.
3.13.
Omdat geen sprake is van een tekortkoming die een ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt, bestaat er ook geen grond voor een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst, nog daargelaten dat de door [eiseres] genoemde voorwaarden te onbepaald zijn om toe te kunnen wijzen.
Proceskosten
3.14.
De kantonrechter zal de proceskosten tussen partijen compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt. Redengevend daarvoor is dat [eiseres] weliswaar in het ongelijk is gesteld, maar [gedaagde] voorafgaand aan deze procedure geen gehoor gaf, waardoor [eiseres] genoodzaakt was om deze procedure te starten.
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. D.C.P.M. Straver, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.