Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10964717 \ UC EXPL 24-1519
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
[eiseres],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
gemachtigde: mr. N.F. Hijlkema,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J.J. Faber.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
1.2.
Op 16 september 2024 is de zaak besproken tijdens een mondelinge behandeling, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. [eiseres] en [gedaagde] waren aanwezig, bijgestaan door hun gemachtigden.
1.3.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag uitspraak zal worden gedaan.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] huurde van 7 mei 2018 tot en met 31 mei 2023 van [gedaagde] woonruimte in Utrecht. In deze procedure vordert [eiseres] over de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 mei 2023 vaststelling van de daadwerkelijk gemaakte servicekosten en terugbetaling van het per saldo teveel betaalde servicekostenvoorschot (€ 1.611,20).
3.De beoordeling
3.1.
De vordering van [eiseres] tot betaling van € 1.611,20 wordt toegewezen. Over de periode van januari 2021 t/m mei 2023 heeft [eiseres] maandelijks € 70,- servicekostenvoorschot betaald, dat is in totaal € 2.030,-, terwijl de daadwerkelijk gemaakte kosten over deze periode in totaal € 418,80 hebben bedragen (zie hierna r.o. 3.2 en 3.3). Dat betekent dat [eiseres] per saldo € 1.611,20 teveel heeft betaald. [gedaagde] moet dat aan [eiseres] terugbetalen.
Vaststelling van de werkelijke kosten
3.2.
De servicekosten hadden jaarlijks moeten worden afgerekend, maar dat is niet gebeurd. Voor het eerst bij het einde van de huurovereenkomst heeft [eiseres] om een afrekening verzocht. Partijen zijn het daar niet over eens geworden. Volgens [eiseres] is de verhouding tussen het betaalde voorschot en de daadwerkelijke kosten niet redelijk. Zij verwijst naar rechtspraak van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808). Hieruit volgt, onder meer, dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte, zoals [eiseres] , ook na het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over servicekosten, de hoogte van die kosten ter toetsing kan voorleggen aan de rechter. De kantonrechter bepaalt de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd (artikel 7:259 lid 1 van Pro het Burgerlijke Wetboek (BW).
3.3.
De overeengekomen servicekosten bestaan uit de gemeentelijke belastingen en heffingen en onderhoudskosten van de CV-ketel. Dat zijn partijen in artikel 6 van Pro de huurovereenkomst overeengekomen. Welke gemeentelijke belastingen en heffingen voor rekening van de huurder komen is geregeld in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft in haar begroting van de werkelijke servicekosten verschillende andere kostenposten genoemd, namelijk WOZ, rioolrecht, OZB, water, glasschade en glas- en inboedelverzekering (productie IV bij dagvaarding). Uit niets volgt echter dat partijen in aanvulling op de huurovereenkomst hebben afgesproken dat die kostenposten via de servicekosten aan [eiseres] in rekening kunnen worden gebracht. [eiseres] zegt dat zij de gemeentelijke belastingen en heffingen die voor haar rekening komen altijd zelf heeft betaald. Dat heeft [gedaagde] niet weersproken. Dan blijft alleen het CV-onderhoud als kostenpost over. [eiseres] heeft de kosten voor CV-onderhoud begroot conform een opgave van [gedaagde] . Die begroting neemt de kantonrechter over.
3.4.
De kantonrechter stelt de omvang van de kosten vast zoals begroot door [eiseres] : € 163,29 in 2021, € 180,36 in 2022 en € 75,15 in 2023. Dat is € 418,80 in totaal. Dit betekent dat [eiseres] gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te veel servicekosten heeft betaald.
Het beroep van [gedaagde] op rechtsverwerking slaagt niet
3.5.
Het verweer van [gedaagde] dat [eiseres] haar recht op een afrekening van de servicekosten heeft verwerkt, gaat niet op. Voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking is vereist dat er, behalve tijdsverloop, bijkomende omstandigheden zijn op grond waarvan [gedaagde] erop mocht vertrouwen dat [eiseres] haar recht op een afrekening van de servicekosten niet meer geldend zou maken. Zulke omstandigheden heeft [gedaagde] niet gesteld.
3.6.
[gedaagde] heeft ter onderbouwing van haar beroep op rechtsverwerking gewezen op een mail van [eiseres] van 20 april 2022. Volgens [gedaagde] heeft [eiseres] daarin ondubbelzinnig aangegeven vrede te hebben met de servicekosten. In de mail, geschreven in reactie op een aangekondigde verhoging van de huurprijs, heeft [eiseres] enkel de (ongewijzigde) hoogte van het voorschot genoemd. [eiseres] heeft niets gezegd over de hoogte van de daadwerkelijke servicekosten of het systeem van voorschotbetaling en afrekening. [gedaagde] kan er op basis van de tekst van deze mail dus ook niet gerechtvaardigd op hebben vertrouwd, dat [eiseres] niet meer om een afrekening van de servicekosten zou vragen.
Het beroep van [gedaagde] op de goede trouw slaagt niet
3.7.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] zich op het standpunt gesteld dat het beroep van [eiseres] op de wettelijke huurbepalingen in strijd is met de goede trouw. Dat standpunt gaat niet op.
3.8.
Pas als een beroep op de wettelijke bepalingen in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, komt [eiseres] dat beroep niet toe. [gedaagde] heeft zulke feiten of omstandigheden niet naar voren gebracht. [gedaagde] heeft in dit verband namelijk alleen naar voren gebracht dat de overeengekomen huurprijs voor de woning meer dan redelijk was. [gedaagde] meent dat zij een redelijke en billijke verhuurder is geweest, ook omdat zij de huurprijs tijdens de huurperiode van vijf jaar maar één keer heeft verhoogd. [gedaagde] had een hogere huurprijs kunnen bedingen én de huurprijs vaker kunnen verhogen, maar zij heeft dat niet gedaan. Dat is naar het oordeel van de kantonrechter onvoldoende om te oordelen dat het beroep van [eiseres] op afrekening van de servicekosten onaanvaardbaar is. De huurprijs en servicekosten staan ook los van elkaar. De huurprijs kan achteraf niet feitelijk worden verhoogd, door het recht op verrekening van de servicekosten te blokkeren.
Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt niet
3.9.
[gedaagde] heeft zich op het standpunt gesteld dat [eiseres] de huurovereenkomst te laat heeft opgezegd, omdat zij zich niet heeft gehouden aan de in artikel 3.3 van de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn van twee maanden. De late opzegging is volgens [gedaagde] een toerekenbare tekortkoming. [gedaagde] houdt [eiseres] aansprakelijk voor de schade die zij door de te late opzegging heeft geleden. [gedaagde] beroept zich op verrekening van haar schadevordering met de vordering van [eiseres] . De vordering van [eiseres] zou daardoor geheel teniet zijn gegaan.
3.10.
Het beroep van [gedaagde] op verrekening slaagt niet. Voor verrekening is vereist dat er sprake is van een tegenvordering. [gedaagde] heeft geen schadevordering op [eiseres] . [eiseres] is namelijk niet tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Zij heeft de huurovereenkomst niet te laat opgezegd. [eiseres] heeft per mail van 17 april 2023 opgezegd per 1 juni 2023. Zij heeft dus ruim een maand opzegtermijn in acht genomen en de geldende opzegtermijn was één maand. De in de huurovereenkomst afgesproken opzegtermijn is weliswaar twee maanden, maar een contractuele opzegtermijn voor de huurder die langer is dan de wettelijke opzegtermijn, is nietig (artikel 7:259 lid 7 BW Pro). Dat betekent dat op die bepaling dan geen beroep kan worden gedaan. De wettelijke opzegtermijn bedraagt in dit geval één maand, omdat de betaaltermijn één maand is (artikel 7:259 lid 5 BW Pro).
[eiseres] heeft geen belang bij de apart gevorderde verklaringen voor recht
3.11.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] geen belang bij de gevorderde verklaringen voor recht, naast (toewijzing van) haar vordering tot terugbetaling. Het oordeel dat [eiseres] € 1.611,20 teveel aan servicekostenvoorschot heeft betaald, behelst namelijk al de vaststelling in rechte dat de servicekosten over 2021, 2022 en 2023 moeten worden vastgesteld, zoals door [eiseres] begroot.
[gedaagde] moet wettelijke rente betalen
3.12.
De gevorderde rente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum dat de dagvaarding aan [gedaagde] is betekend (26 februari 2024). [eiseres] heeft wettelijke rente gevorderd met ingang van ‘de dag der ingebrekestelling’, maar [eiseres] heeft niet gesteld dat of wanneer [gedaagde] in gebreke is gesteld.
[gedaagde] moet proceskosten betalen
3.13.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
137,39
- griffierecht
€
248,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
895,39
3.14.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
Uitvoerbaar bij voorraad
3.15.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, zoals [eiseres] heeft gevraagd. Dat betekent dat de beslissing van de kantonrechter moet worden gevolgd, ook als een van de partijen hoger beroep instelt. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.611,20, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over het toegewezen bedrag, met ingang van 26 februari 2024 tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 895,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.
ABK 62937