Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/569661 / HL ZA 24-35
Vonnis van 16 oktober 2024
in de zaak van
de openbare maatschap
[eiseres],
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen:
[eiseres],
[eiseres],
advocaat: mr. I.N.A. Denninger in Haarlem,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE LELYSTAD,
zetelend in Lelystad,
gedaagde partij,
hierna te noemen:
Gemeente Lelystad,
Gemeente Lelystad,
advocaten: mrs. D.R. Pinxter en L.M.M. de Vet in Amsterdam.
1.De procedure
1.1.
De rechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen:
- de dagvaarding van 29 januari 2024 met producties 1 t/m 19;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 13;
- de conclusie van antwoord met producties 1 t/m 13;
- de akte overlegging producties 20 t/m 24 tevens vermindering van eis van [eiseres] .
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 11 juli 2024. Namens [eiseres] is verschenen de heer [A] (bestuurder) met mr. Denniger. Namens Gemeente Lelystad zijn verschenen de heer [B] (programmamanager), de heer
[C] (voormalig projectleider, niet meer werkzaam voor Gemeente Lelystad) en de heer [D] (technisch projectleider) met mr. Pinxter en mr. De Vet. De spreekaantekeningen die de advocaten hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken is.
[C] (voormalig projectleider, niet meer werkzaam voor Gemeente Lelystad) en de heer [D] (technisch projectleider) met mr. Pinxter en mr. De Vet. De spreekaantekeningen die de advocaten hebben voorgelezen zijn aan het dossier toegevoegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken is.
1.3.
De rechter heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat uiterlijk op 11 september 2024 vonnis zal worden gewezen. Die datum is helaas niet gehaald, reden waarom het vonnis vandaag wordt uitgesproken.
2.De kern van de zaak
2.1.
[eiseres] is een projectontwikkelaar en heeft met Gemeente Lelystad op 27 februari 2020 een koop- en ontwikkelingsovereenkomst (hierna: de overeenkomst) gesloten voor de ontwikkeling van een woningbouwproject in Lelystad. [eiseres] stelt dat Gemeente Lelystad tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichting uit de overeenkomst en vordert daarom een schadevergoeding. Daarin geeft de rechtbank [eiseres] gelijk. [eiseres] wil ook dat Gemeente Lelystad een door [eiseres] betaalde boete terugbetaalt, omdat deze onverschuldigd zou zijn voldaan. Daarin krijgt [eiseres] geen gelijk.
3.De beoordeling
Wat zijn partijen overeengekomen?
3.1.
Gemeente Lelystad zou de grond die [eiseres] van haar kocht voor eigen rekening en risico bouwrijp laten maken en zou de grond in
‘bouwrijpe staat’opleveren (artikel 9.1 sub a van de overeenkomst). In artikel 1 van de overeenkomst wordt ‘
bouwrijpe staat’gedefinieerd als
“vrij van opstallen en, zo nodig, gesaneerd zodanig dat het perceel geschikt is voor het door Koper beoogde gebruik”. De bepalingen in de overeenkomst over de
‘bouwrijpe staat’ van de grond zijn standaardbepalingen in overeenkomsten van Gemeente Lelystad en partijen hebben daar niet over onderhandeld. Partijen kwamen verder overeen dat de eigendomsoverdracht uiterlijk binnen twee maanden zou plaatsvinden nadat Gemeente Lelystad had medegedeeld dat de grond bouwrijp was gemaakt en [eiseres] zou beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning en 70% van de appartementen onherroepelijk had verkocht (artikel 8.1 van de overeenkomst).
‘bouwrijpe staat’opleveren (artikel 9.1 sub a van de overeenkomst). In artikel 1 van de overeenkomst wordt ‘
bouwrijpe staat’gedefinieerd als
“vrij van opstallen en, zo nodig, gesaneerd zodanig dat het perceel geschikt is voor het door Koper beoogde gebruik”. De bepalingen in de overeenkomst over de
‘bouwrijpe staat’ van de grond zijn standaardbepalingen in overeenkomsten van Gemeente Lelystad en partijen hebben daar niet over onderhandeld. Partijen kwamen verder overeen dat de eigendomsoverdracht uiterlijk binnen twee maanden zou plaatsvinden nadat Gemeente Lelystad had medegedeeld dat de grond bouwrijp was gemaakt en [eiseres] zou beschikken over een onherroepelijke omgevingsvergunning en 70% van de appartementen onherroepelijk had verkocht (artikel 8.1 van de overeenkomst).
3.2.
In artikel 6.1 van de overeenkomst zijn algemene voorwaarden
‘Algemene Verkoopvoorwaarden 2018 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Lelystad’(hierna: de algemene voorwaarden) op de overeenkomst van toepassing verklaard. Daarin is (in artikel 4.1 en 4.3), weliswaar in iets andere bewoordingen, ook overeengekomen dat de grond bouwrijp wordt overgedragen. In artikel 2.17 van de algemene voorwaarden is bepaald dat als [eiseres] in verzuim is, zij aan gemeente Lelystad een boete van € 500,00 per dag verschuldigd is.
‘Algemene Verkoopvoorwaarden 2018 betreffende de verkoop van onroerende zaken door de gemeente Lelystad’(hierna: de algemene voorwaarden) op de overeenkomst van toepassing verklaard. Daarin is (in artikel 4.1 en 4.3), weliswaar in iets andere bewoordingen, ook overeengekomen dat de grond bouwrijp wordt overgedragen. In artikel 2.17 van de algemene voorwaarden is bepaald dat als [eiseres] in verzuim is, zij aan gemeente Lelystad een boete van € 500,00 per dag verschuldigd is.
Puin en heipalen in de grond aangetroffen
3.3.
Nadat de grond op 2 augustus 2022 door Gemeente Lelystad aan [eiseres] was geleverd, werd er door [eiseres] op 22 september 2022 puin in de grond aangetroffen. Vanwege het puin is er in overleg tussen partijen onderzoek gedaan naar de bouwrijpheid van het perceel en zijn er op 4 november 2022 proefsleuven gegraven. Bij het graven van de proefsleuven werd
“grof gruis”gevonden in de bovenste laag van de grond. Partijen spraken op 10 november 2022 af dat de eerste anderhalve meter van de grond afgegraven zou worden.
“grof gruis”gevonden in de bovenste laag van de grond. Partijen spraken op 10 november 2022 af dat de eerste anderhalve meter van de grond afgegraven zou worden.
3.4.
Op 23 november 2022 stuurt [eiseres] een e-mailbericht aan Gemeente Lelystad dat er naast het aangetroffen puin ook 95 heipalen in de grond zijn aangetroffen. [eiseres] schrijft verder dat zij op zoek gaat naar partijen die werkzaamheden kunnen uitvoeren om de grond bouwrijp en vrij van belemmeringen te maken.
3.5.
Om de grond bouwrijp te maken, heeft [eiseres] ervoor gekozen om de grond te ontgraven, het heipalenplan aan te passen, het puin en de heipalen te verwijderen en schone grond terug te brengen.
De aangetroffen heipalen zijn een tekortkoming
3.6.
Bij het sluiten van de overeenkomst waren partijen bekend met de aanwezigheid van 5 heipalen in de grond. Het is tussen partijen niet in geschil dat de 90 extra aangetroffen heipalen een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Gemeente Lelystad oplevert. Door de aanwezigheid van zoveel heipalen was de grond namelijk niet geschikt voor het door [eiseres] beoogde gebruik. Partijen zijn het erover eens dat dit inhoudt: het realiseren van nieuwbouwwoningen.
Het aangetroffen puin is een tekortkoming
3.7.
Partijen verschillen van mening of het aangetroffen puin de bouwrijpheid van de grond in de weg stond en dus een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Gemeente Lelystad oplevert.
3.8.
Om onderzoek te doen naar de vraag of het aangetroffen puin de bouwrijpheid van de grond in de weg staat, hebben partijen gezamenlijk onderzoeksbureau [naam] B.V. (hierna: [naam] ) ingeschakeld. Uit het onderzoeksrapport van 11 mei 2023 van [naam] volgt dat de hoeveelheid aangetroffen puin dermate veel is dat maatregelen getroffen moesten worden. [naam] heeft een berekening gemaakt van de redelijke kosten als gevolg van
“het aantreffen van het extra puin”. Gelet op de conclusies uit het onderzoek van [naam] geldt dat de grond zoals dat op 2 augustus 2022 door Gemeente Lelystad aan [eiseres] is geleverd dus niet geschikt was voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. Daarom levert ook het aangetroffen puin in de grond een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Gemeente Lelystad op.
“het aantreffen van het extra puin”. Gelet op de conclusies uit het onderzoek van [naam] geldt dat de grond zoals dat op 2 augustus 2022 door Gemeente Lelystad aan [eiseres] is geleverd dus niet geschikt was voor het realiseren van nieuwbouwwoningen. Daarom levert ook het aangetroffen puin in de grond een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door Gemeente Lelystad op.
3.9.
Gemeente Lelystad heeft nog aangevoerd dat [eiseres] het aangetroffen puin had mogen verwachten, omdat puin in de grond in binnenstedelijk gebied volgens haar vaak voorkomt. Dat is de rechtbank niet met Gemeente Lelystad eens. Voordat de grond aan [eiseres] werd geleverd heeft er door Gemeente Lelystad een bodemonderzoek plaatsgevonden. Uit dit onderzoek is volgens Gemeente Lelystad niet naar voren gekomen dat de grond ongeschikt was voor het door [eiseres] beoogde gebruik. Daarom had ook niet van [eiseres] verwacht mogen worden dat zij voor het sluiten van de overeenkomst van het aangetroffen puin in de grond op de hoogte was.
Gemeente Lelystad is in verzuim komen te verkeren
3.10.
Nadat [eiseres] de heipalen en het puin in de grond had aangetroffen, was nakoming van de overeenkomst door Gemeente Lelystad nog mogelijk. Daarom is in principe een ingebrekestelling nodig (artikel 6:74 lid 2 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). De rechtbank stelt daarbij voorop dat een ingebrekestelling niet bedoeld is om het verzuim vast te stellen, maar om een schuldenaar nog een mogelijkheid voor nakoming te geven (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:HR:2004:AO9494). De omstandigheden van het geval kunnen met zich meebrengen dat het verzuim van de schuldenaar ook intreedt als de schuldenaar niet of niet toereikend reageert op een verzoek van de schuldeiser om binnen een redelijke termijn toe te zeggen dat hij binnen een gestelde, eveneens redelijke, termijn zal nakomen, of om zich binnen een redelijke termijn uit te laten over de wijze waarop en de termijn waarbinnen hij door de schuldeiser omschreven gebreken in de uitvoering van de overeenkomst zal herstellen (zie ECLI:NL:HR:2019:1581).
3.11.
Het is tussen partijen niet in geschil dat de grond na het aantreffen van het puin en de (extra) heipalen spoedig bouwrijp gemaakt moest worden om vertraging in het bouwproces te voorkomen. Op 22 september 2022 en op 23 november 2022 werd Gemeente Lelystad voor het eerst geïnformeerd over respectievelijk het aangetroffen puin en de aangetroffen heipalen. Partijen hebben daarna verschillende overleggen gevoerd. Op 19 december 2022 heeft (de advocaat van) [eiseres] Gemeente Lelystad in gebreke gesteld en daarbij een termijn van 10 dagen genoemd om de grond bouwrijp te maken. Weliswaar is deze gegeven termijn kort en misschien wel te kort, maar in de brief is ook verzocht om binnen 7 dagen te reageren op de vraag of Gemeente Lelystad haar aansprakelijkheid erkent. Gemeente Lelystad heeft niet binnen 7 dagen gereageerd, maar pas op 28 december 2022. In de brief van die datum schrijft Gemeente Lelystad bovendien dat zij ten aanzien van het puin haar aansprakelijkheid afwijst. Een ruimere termijn voor nakoming had dus geen verschil gemaakt. Ten aanzien van de heipalen is Gemeente Lelystad vanaf 23 november 2022 op de hoogte van haar tekortkoming. Zij heeft niet toegezegd dat zij haar tekortkoming binnen een redelijke termijn zal herstellen en zich ook niet uitgelaten over de wijze waarop en de termijn waarbinnen zij de tekortkoming zou herstellen. Gemeente Lelystad is dus voldoende in de gelegenheid gesteld om tot nakoming over te gaan. Daarom is zij ten aanzien van de aangetroffen heipalen en het puin in verzuim komen te verkeren.
3.12.
Gemeente Lelystad heeft nog aangevoerd dat de ingebrekestelling slechts een formaliteit was, omdat [eiseres] al was begonnen met herstelwerkzaamheden. Omdat Gemeente Lelystad na de brief van 19 december 2022 geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om haar tekortkomingen te herstellen, ontbreekt de relevantie van de stelling van de Gemeente. De Gemeente Lelystad is namelijk niet in haar belangen geschaad door het reeds aangevangen herstel door [eiseres] .
[eiseres] heeft aan haar schadebeperkingsplicht voldaan
3.13.
Gemeente Lelystad is tekort geschoten in de nakoming van de overeenkomst en is in verzuim. Daarom moet zij de schade die [eiseres] hierdoor lijdt betalen. Gemeente Lelystad stelt dat haar schadevergoedingsplicht voor een groot deel moet worden verminderd, omdat [eiseres] niet heeft voldaan aan haar plicht om haar schade te beperken (artikel 6:101 BW).
3.14.
[eiseres] moest na het aantreffen van de extra heipalen en het puin in de grond spoedig maatregelen nemen om vertraging van het bouwproces en daarmee verband houdende (vertragings)schade te voorkomen. De vraag die beantwoord moet worden is of [eiseres] al het redelijke heeft gedaan om haar schade te beperken. Bij het nemen van maatregelen heeft [eiseres] de adviezen van haar aannemer en het door haar ingeschakelde heibedrijf gevolgd. Daarbij is – kortgezegd – het heipalenplan bijgesteld, de grond rondom de aangetroffen heipalen afgegraven, het puin en de heipalen verwijderd en schone grond teruggebracht. Hoewel [naam] dit als de meest veilige werkwijze heeft beoordeeld, was dit volgens haar ook de duurste oplossing en had het gebruik van een boorstelling met ‘crushkop’ tot minder kosten geleid. Onder verwijzing naar de opinie van het door haar ingeschakelde heibedrijf is [eiseres] het daar niet mee eens.
3.15.
Vooropgesteld wordt dat het aan de tekortkomingen van Gemeente Lelystad is te wijten dat [eiseres] in de situatie is komen te verkeren waarin zij schadebeperkend moest handelen. Omdat Gemeente Lelystad zich niet heeft uitgelaten over de wijze waarop en de termijn waarbinnen zij haar tekortkomingen zou herstellen, is [eiseres] in de positie gebracht dat zij zelf spoedig een keuze moest maken voor herstel. Onder die omstandigheden mocht [eiseres] redelijkerwijs de adviezen van haar aannemer en het heibedrijf volgen. Dat achteraf na onderzoek mogelijk een (kosten)efficiëntere oplossing bestond, betekent niet dat [eiseres] op het moment dat zij maatregelen nam haar schadebeperkingsplicht geschonden heeft.
Gemeente Lelystad moet schadevergoeding betalen
3.16.
In verband met de extra heipalen en het puin in de grond vordert [eiseres] schadevergoeding van Gemeente Lelystad. [eiseres] vordert € 9.000,00 aan kosten voor het opstellen van een gewijzigd funderingsplan en € 234.821,90 aan kosten van haar aannemer voor extra grondwerk.
3.17.
Gemeente Lelystad voert aan dat de factuur voor het opstellen van het gewijzigde funderingsplan niet gespecificeerd is en het niet te controleren is of deze kosten verband houden met het aangetroffen puin en de extra heipalen in de grond. Hoewel de factuur niet gespecifieerd is, heeft de constructeur schriftelijk verklaard dat de kosten in rekening gebracht zijn vanwege het aangetroffen puin en de extra heipalen. Ook [naam] heeft een kostenpost van € 4.200,00 opgenomen voor het aanpassen van het funderingsplan. Omdat de factuur die door [eiseres] in het geding is gebracht niet gespecifieerd is, zal het bedrag voor het wijzigen van het funderingsplan in redelijkheid worden toegewezen dat door [naam] is begroot.
3.18.
Gemeente Lelystad voert aan dat het onduidelijk voor haar is in hoeverre de kosten van de aannemer betrekking hebben op herstel van haar tekortkomingen. Ook moet volgens haar worden meegewogen dat [eiseres] in die periode hoe dan ook grondwerk moest verrichten, ook als het perceel was opgeleverd zonder tekortkomingen. De rechtbank volgt Gemeente Lelystad niet in dit verweer. [eiseres] heeft de facturen van haar aannemer en de onderliggende werkoverzichten in het geding gebracht. Daarmee zijn de kosten voldoende gespecificeerd. [naam] heeft beoordeeld dat de hoeveelheden en eenheidsprijzen kloppen. Als Gemeente Lelystad het niet eens is met de werkzaamheden van de aannemer of de hoogte van de kosten, had het op haar weg gelegen om concreet aan te voeren waarom de genoemde bedragen of werkzaamheden niet kloppen. Omdat Gemeente Lelystad dat niet heeft gedaan, heeft zij haar verweer onvoldoende onderbouwd. De kosten van de aannemer zullen worden toegewezen.
Gemeente Lelystad hoeft de door haar opgelegde boete niet terug te betalen
3.19.
Op 7 december 2021 en 19 mei 2022 heeft Gemeente Lelystad op verzoek van [eiseres] de leveringsdatum van het perceel uitgesteld. [eiseres] voldeed niet aan de voorwaarde voor levering dat zij 70% van de appartementen die zij op het perceel zou bouwen onherroepelijk had verkocht. Na het tweede verleende uitstel heeft Gemeente Lelystad op grond van artikel 2.17 de algemene voorwaarden een boete opgelegd van (uiteindelijk) € 13.500,00. [eiseres] vindt dat zij de boete onverschuldigd heeft betaalt en vordert terugbetaling van het bedrag.
3.20.
Op het moment dat [eiseres] voor de tweede keer om uitstel van de leveringsdatum verzocht was niet 70% van de appartementen onherroepelijk verkocht. Dat betekent dat [eiseres] niet voldeed aan één van de voorwaarden voor levering van het perceel (artikel 8.1 van de overeenkomst). [eiseres] was daarom in verzuim en Gemeente Lelystad mocht een boete op te leggen. De boete is daarom niet door [eiseres] onverschuldigd betaald.
Slotsom en nevenvorderingen
3.21.
Gemeente Lelystad moet (€ 234.821,90 + € 4.200,00) = € 243.821,90 aan [eiseres] betalen.
3.22.
[eiseres] vordert ook buitengerechtelijke kosten van € 10.947,50. De hoofdvordering, vervangende schadevergoeding, valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. De vordering zal daarom worden getoetst aan de oriëntatiepunten uit het Rapport BGK-integraal, maar met toepassing van de wettelijke tarieven die geacht worden redelijk te zijn. Gemeente Lelystad heeft niet betwist dat de buitengerechtelijke kosten in redelijkheid zijn gemaakt. De buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden toegewezen tot het wettelijk tarief van € 2.994,11.
3.23.
De wettelijke rente over het bedrag van € 243.821,90 zal zoals gevorderd worden toegewezen vanaf 1 februari 2023. [eiseres] heeft niet gesteld wanneer zij de buitengerechtelijke kosten heeft betaald. Daarom zal de wettelijke rente over het bedrag van € 2.994,11 worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding.
3.24.
Gemeente Lelystad is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
6.617,00
- salaris advocaat
€
5.428,00
(2,00 punten × € 2.714,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
12.335,37
3.25.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
4.De beslissing
De rechtbank
4.1.
veroordeelt Gemeente Lelystad om aan [eiseres] € 243.821,90 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 februari 2023 tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt Gemeente Lelystad om aan [eiseres] € 2.994,11 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 januari 2024 tot de dag van volledige betaling,
4.3.
veroordeelt Gemeente Lelystad in de proceskosten van € 12.335,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als Gemeente Lelystad niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.4.
veroordeelt Gemeente Lelystad tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
4.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. M.M.J. Schoenaker en in het openbaar uitgesproken op 16 oktober 2024.