Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10937283 \ UC EXPL 24-1220 WMB/61313
Vonnis van 18 september 2024
in de zaak van
STICHTING CAZAS WONEN,
gevestigd in Woerden,
eisende partij,
hierna te noemen: Cazas Wonen,
gemachtigde: mr. G.J. Scholten,
tegen
[gedaagde],
wonend in [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. R. Gardeslen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 9 februari 2024 met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de conclusie van antwoord met producties;
- de brief van de griffier van 7 mei 2024, waarmee partijen zijn opgeroepen voor de mondelinge behandeling;
- de akte van 7 augustus 2024 met aanvullende producties van Cazas Wonen;
- de akte van 8 augustus 2024 met aanvullende producties van [gedaagde] ;
- de mondelinge behandeling van 9 augustus 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Cazas Wonen is op de mondelinge behandeling verschenen, vertegenwoordigd door mevrouw [A] , [functie] van Cazas Wonen, samen met haar gemachtigde, mr. Scholten. [gedaagde] is verschenen, bijgestaan door mr. Gardeslen en een stagiaire bij het kantoor van mr. Gardeslen, mr. [B] . Tijdens de zitting heeft mr.
[B] de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen. Mr. Scholten heeft geen gebruik gemaakt van pleitaantekeningen.
1.3.
Aan het eind van de zitting heeft de kantonrechter bepaald dat er een vonnis zal worden gewezen.
2. De kern van de zaak
2.1.
[gedaagde] , geboren op [geboortedatum] 1949, huurt sinds 25 juli 1994 de woning met het adres [adres] ( [poscode] ) in [plaats] van (de rechtsvoorgangers van) Cazas Wonen (hierna: de woning). De huurprijs bedraagt € 570,00 per maand. Op 22 november 2023 is door de politie een hennepkwekerij in de woning aangetroffen. Cazas Wonen wil daarom dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [gedaagde] veroordeelt om de woning te ontruimen. [gedaagde] voert aan dat hij weliswaar een fout heeft gemaakt door de hennepkwekerij in zijn woning te dulden, maar dat die fout niet zodanig ernstig is dat daarmee de ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. De kantonrechter zal de vorderingen van Cazas Wonen toewijzen. Hierna wordt uitgelegd waarom.
3.De beoordeling
[gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst
3.1.
Cazas Wonen vraagt de kantonrechter in deze procedure om de huurovereenkomst tussen haar en [gedaagde] te ontbinden. Daarvoor is vereist dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat hij die tekortkoming niet heeft hersteld (verzuim) of niet meer kan herstellen. [1] De kantonrechter is van oordeel dat aan die vereisten is voldaan, omdat sprake is van een ernstige tekortkoming die [gedaagde] niet meer kan herstellen.
3.2.
Duidelijk is dat de installatie voor het kweken van hennep die door de politie in de woning is aangetroffen, een professionele installatie betrof met daarin 143 hennepplanten, waarbij er gebruik werd gemaakt van een kweektent van 2,4 bij 3,6 meter met daarbij een opticlimate watergekoelde airconditioner. In de kamer waar de kweektent stond zijn aanwijzingen gevonden dat er al twee eerdere oogsten hadden plaatsgevonden. De grote hoeveelheid energie die nodig was voor een dergelijke installatie werd bovendien gestolen via een aparte draad in de meterkast, waarmee de elektriciteitsmeter werd omzeild. Daardoor is onder andere een brandgevaarlijke situatie ontstaan in de meterkast van de woning, omdat die niet tegen een dergelijke hoeveelheid energieverbruik bestand is.
3.3.
Van dat alles heeft Cazas Wonen foto’s uit het politierapport overgelegd en daar toelichting bij gegeven. [gedaagde] heeft niets daarvan weersproken. Waar hij dat nog leek te ontkennen in zijn conclusie van antwoord, heeft [gedaagde] bovendien op de zitting erkend dat hij een ernstige fout heeft gemaakt door te dulden dat de hennepkwekerij in de woning aanwezig was en dat hij daarom ernstig tekort is geschoten jegens Cazas Wonen. Naar vaste rechtspraak geldt daarnaast dat [gedaagde] een dergelijke tekortkoming in het verleden niet meer ongedaan kan maken en dus niet meer kan herstellen. [2] In principe staat daarmee vast dat Cazas Wonen de huurovereenkomst kan ontbinden, waarna [gedaagde] de woning zal moeten ontruimen.
De kantonrechter ziet geen reden om voor [gedaagde] een uitzondering te maken
3.4.
[gedaagde] beroept zich echter op de zogenaamde tenzij-formule van artikel 6:265 BW Pro, die inhoudt dat een (huur)overeenkomst niet kan worden ontbonden vanwege een tekortkoming als die tekortkoming daarvoor niet ernstig genoeg is geweest. Om te beoordelen of dat het geval is, moet de kantonrechter een belangenafweging maken. Daarbij is het aan [gedaagde] om feiten en omstandigheden aan te dragen, die, mede gelet op de belangen van Cazas Wonen, maken dat zijn fout de ontbinding van de overeenkomst niet rechtvaardigt.
3.5.
[gedaagde] heeft in dat kader gewezen op het feit dat hij al lange tijd in de woning woont, dat hij is aangewezen op een AOW-uitkering van € 1.047,60 netto per maand en dat hij een broze gezondheid heeft. Om die reden kan Cazas Wonen volgens hem geen geslaagd beroep doen op haar zerotolerancebeleid in verband met het kweken van hennep in haar woningen. Oftewel, hij stelt dat zijn persoonlijke omstandigheden maken dat zijn woonbelang zwaarder weegt dan de belangen van Cazas Wonen om zorg te dragen voor een drugsvrije, veilige en leefbare omgeving rondom haar woningen. Daarmee vraagt [gedaagde] de kantonrechter feitelijk om voor hem, ondanks zijn ernstige fout, een uitzondering te maken en hem een tweede kans te geven. [gedaagde] heeft de kantonrechter echter geen enkel aanknopingspunt gegeven om tot het oordeel te komen dat zo’n uitzondering in dit geval gerechtvaardigd is.
i.
[gedaagde] heeft op geen enkele manier openheid van zaken gegeven
[gedaagde] heeft op geen enkele manier openheid van zaken gegeven
3.6.
[gedaagde] heeft op geen enkele manier openheid van zaken gegeven, terwijl hij daar meermaals de gelegenheid toe heeft gehad. Ondanks meerdere uitnodigingen van Cazas Wonen om in gesprek te gaan – waaronder ook per e-mail aan zijn advocaat – heeft [gedaagde] helemaal niets van zich laten horen. Ook uit zichzelf heeft hij na de inval van de politie op geen enkel moment contact proberen te zoeken met Cazas Wonen om duidelijkheid te geven over zijn situatie of om bijvoorbeeld afspraken te maken over vervolgstappen om nog in de woning te kunnen blijven. Daarvoor heeft hij telkens wisselende redenen gegeven, namelijk ofwel dat hij in afwachting was tot Cazas Wonen langs zou komen, ofwel dat hij geen van de uitnodigingsbrieven heeft gezien, ofwel dat zijn strafrechtadvocaat hem heeft gezegd dat hij niet met Cazas Wonen moest gaan praten.
3.7.
Ook tijdens de zitting is echter gebleken dat [gedaagde] geen openheid van zaken wilde geven aan de kantonrechter, omdat hij aangeeft bang te zijn. Over de reden voor zijn angst heeft [gedaagde] geen nadere toelichting gegeven, maar de kantonrechter leidt uit zijn verklaringen ter zitting af dat hij vreest voor zijn veiligheid. Verder heeft [gedaagde] verklaard dat hij evenmin zijn familie heeft ingelicht over de situatie waar hij in terecht is gekomen en dat zij ook niet weten van deze procedure. Naar eigen zeggen heeft zijn dochter wel € 15.000,00 aan Stedin voor hem betaald in verband met de gestolen energie, maar heeft hij haar voorgelogen over de reden voor zo’n enorme energierekening. Zijn zoon en ex-vrouw, waarmee hij zegt ook een goede relatie te hebben, zijn volgens hem helemaal nergens van op de hoogte. De enige die wel op de hoogte lijkt te zijn is een vrienden ( [C] ), die zich richting Cazas Wonen voordeed als familie van [gedaagde] , maar dat niet bleek te zijn. Zij is ook degene die volgens [gedaagde] voor hem verschillende advocaten heeft gezocht, nadat de hennepkwekerij was ontdekt.
ii.
De kantonrechter acht de kans op recidive reëel
De kantonrechter acht de kans op recidive reëel
3.8.
Dat alles maakt dat het voor de kantonrechter volledig ongrijpbaar is gebleven hoe [gedaagde] in deze situatie verzeild is geraakt. De kantonrechter heeft er om die reden ook geen vertrouwen in dat [gedaagde] zich niet nogmaals zal laten overhalen om zijn huis ter beschikking te stellen voor criminele activiteiten, zij het vanwege angst of vanwege het feit dat hij geld nodig heeft. De kantonrechter wil wel aannemen dat [gedaagde] bang is voor represailles, maar juist dat maakt ook dat er een heel reëel gevaar is voor recidive. Duidelijk is ook dat hij nog steeds om geld verlegen zit, terwijl hij noch zijn sociale vangnet, noch enige hulporganisatie heeft aangesproken voor hulp. Sterker nog, hij heeft op de zitting aangegeven dat hij weigert om hulp te vragen. De kantonrechter kan daarom niet anders dan concluderen dat hij nog even vatbaar is voor de druk die volgens hem op hem is uitgeoefend om zich (opnieuw) met criminele activiteiten in te laten.
iii.
[gedaagde] heeft geen verantwoordelijkheid genomen voor het feit dat hij anderen in gevaar heeft gebracht
[gedaagde] heeft geen verantwoordelijkheid genomen voor het feit dat hij anderen in gevaar heeft gebracht
3.9.
De kantonrechter acht het verder volledig ongeloofwaardig dat [gedaagde] er pas na langere tijd achter kwam dat de hennepkwekerij in de woning aanwezig was. Volgens hem zou hij een onderhuurder hebben gehad – van wie hij overigens geen enkel detail wil delen – die de hennepkwekerij heimelijk zou hebben geïnstalleerd. Gelet op de grote van de afzuiginstallatie, de plaatsing daarvan op de vliering waar hij de sleutel van had, de grote hoeveelheid planten, de sterke wietlucht die zich volgens het politierapport gelijk bij het openen van de deur naar de kwekerij verspreidde en het feit dat er ook buiten de woning een voor de buren alarmerend zoemgeluid te horen was, maken [gedaagde(-s)] verklaringen op dat punt onhoudbaar.
3.10.
Bovendien blijkt uit zijn reactie tijdens de inval van de politie dat [gedaagde] goed wist wat hij aan het doen was en heeft hij op de zitting aangegeven dat hij zijn vermeende onderhuurder pas na de inval de toegang tot de woning heeft ontzegd. Zelfs als de kantonrechter mee zou gaan in zijn verhaal, dan blijkt daaruit dat [gedaagde] de gevaren die dergelijke criminele activiteiten met zich brengen voor lief nam, in ruil voor een financiële vergoeding. De installatie zorgde immers nu al voor een zeer reëel brandgevaar door het hoge stroomverbruik, zoals blijkt uit de foto’s in het politierapport.
3.11.
De paniek van [gedaagde] tijdens de inval die in het politierapport wordt beschreven, lijkt daarom ook alleen maar te hebben gezien op het mogelijke verlies van zijn woning. Cazas Wonen heeft er naar oordeel van de kantonrechter daarom terecht op gewezen dat het bij [gedaagde] niet wil indalen dat hij ook anderen in gevaar heeft gebracht met zijn handelen. Nergens blijkt namelijk uit dat de (on)veiligheid van anderen een rol heeft gespeeld in zijn overwegingen. Uit de verklaringen van de buren die hij heeft overgelegd, volgt dan wel dat zij geen overlast van hem hebben ervaren, maar daaruit blijkt niet of hij zijn buren op de hoogte heeft gesteld van de gevaren waaraan hij hen heeft blootgesteld. Ook daarin lijkt hij dus geen verantwoordelijkheid te hebben genomen voor zijn handelen.
iv.
De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] wegen niet op tegen zijn gebrek aan openheid, verantwoording en welwillendheid
De persoonlijke omstandigheden van [gedaagde] wegen niet op tegen zijn gebrek aan openheid, verantwoording en welwillendheid
3.12.
De kantonrechter heeft bij de beoordeling oog voor het feit dat uit het door [gedaagde] overgelegde huisartsenbericht blijkt dat hij al twee keer een TIA heeft gehad. Uit het huisartsenbericht volgt ook dat [gedaagde] in zijn algemeenheid een zwakke gezondheid heeft, hoewel hij tijdens de zitting wel heeft aangegeven dat de daarin genoemde dialyse stamt uit 2010 en dat zijn nieren alleen nog gemonitord worden bij de huisarts. [gedaagde] heeft daarom een belang bij een stabiele woonsituatie om te zorgen dat zijn gezondheid niet onnodig verder verslechterd. Dat belang weegt echter niet op tegen zijn gebrek aan openheid, verantwoording en welwillendheid in het vinden van een passende oplossing voor de situatie die nu is ontstaan. Zijn zwakke gezondheid maakt namelijk niet dat [gedaagde] niet de gevolgen van zijn handelen hoeft te dragen en op zijn handen kan gaan zitten. Dat laatste heeft hij tot nog toe wel gedaan. Uit niets blijkt immers dat hij in overleg wil zoeken naar een oplossing, zoals hij wel zegt te willen doen.
3.13.
Hetzelfde geldt voor het feit dat [gedaagde] al lang in de woning woont. Het weegt mee dat hij in de 30 jaar dat hij al in de woning woont nooit in de problemen is gekomen, maar ook dat weegt niet op tegen zijn opstelling richting Cazas Wonen. Ook dat maakt namelijk niet dat hij niet verantwoordelijk kan worden gehouden voor zijn handelen.
v.
De strafbeschikking en het besluit van de burgemeester maken de balans niet anders
De strafbeschikking en het besluit van de burgemeester maken de balans niet anders
3.14.
[gedaagde] heeft er ten slotte nog op gewezen dat hij een volgens hem lage strafbeschikking heeft gekregen van € 1.000,00 en dat de burgemeester zijn woning niet heeft gesloten. De kantonrechter ziet daarin echter geen reden om te oordelen dat de tekortkoming van [gedaagde] niet ernstig (genoeg) is geweest, zoals [gedaagde] heeft betoogd. Het is immers niet duidelijk welke andere overwegingen een rol hebben gespeeld voor de officier van justitie en de burgemeester. Beide beslissingen veranderen bovendien niets aan de manier waarop [gedaagde] heeft gehandeld na de ontdekking van hennepkwekerij.
De kantonrechter zal [gedaagde] veroordelen om binnen 3 maanden te ontruimen
3.15.
De conclusie is dat de belangafweging in het nadeel van [gedaagde] uitvalt. De kantonrechter zal daarom de huurovereenkomst tussen Cazas Wonen en [gedaagde] ontbinden en [gedaagde] veroordelen om de woning te ontruimen. De kantonrechter ziet daarbij wel aanleiding om de ontruimingstermijn te verlengen, vanwege [gedaagde(-s)] zwakke gezondheid en het feit dat hij al 30 jaar in de woning woont. Anders dan Cazas Wonen heeft gevorderd, krijgt hij daarom drie maanden de tijd om de woning te ontruimen. Uiteraard dient [gedaagde] gedurende deze termijn een gebruiksvergoeding te betalen die gelijk is aan de huur.
3.16.
De kantonrechter wil [gedaagde] op het hart drukken dat hij die tijd gebruikt om zijn sociale vangnet, zoals zijn kinderen, aan te spreken en in te lichten over de situatie om te voorkomen dat hij onder de invloed blijft van degenen die hem in deze situatie hebben gebracht.
[gedaagde] moet € 776,59 aan proceskosten betalen
3.17.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Cazas Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,59
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,59
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
ontbindt de huurovereenkomst tussen Cazas Wonen en [gedaagde] met betrekking tot de woning, gelegen aan het adres [adres] te ( [poscode] ) [plaats] met onmiddellijke ingang;
4.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen drie maanden na betekening van het in deze te wijzen vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met al degenen die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en al hetgeen zich daarin vanwege [gedaagde] bevindt, almede het gehuurde, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde, geheel ter vrije beschikking aan Cazas Wonen te stellen;
4.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,59, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers en in het openbaar uitgesproken op 18 september 2024.