Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/5786
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 31 januari 2024 in de zaak tussen
[eiser] , uit [plaats] , eiser
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder
(gemachtigde: B. Schras).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [plaats] (de woning).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 31 augustus 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op
€ 2.420.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
€ 2.420.000,-. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 7 november 2022 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd.
1.3.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 21 december 2023. Eiser was daarbij aanwezig. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde.
Overwegingen
Feiten en geschil
2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning uit 1953. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 416 m². De woning beschikt over een aangebouwde berging van 16 m² en een aangebouwde garage van 40 m². Ook heeft de woning een binnenzwembad. De woning ligt op een perceel van 4766 m².
2.1.
Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 1.900.000,- dan wel € 2.100.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 2.420.000,-.
Het beoordelingskader
3. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
3.1.
Voor de waardering van een woning in het kader van de Wet WOZ geldt als hoofdregel dat het eigen aankoopcijfer leidend is. [1] Dat is immers de prijs die de meest biedende gegadigde voor die woning bereid is te betalen. De woning moet dan wel voldoende dicht bij de waardepeildatum zijn gekocht. Ook moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling tussen de datum van de koop en de waardepeildatum. Van het eigen aankoopcijfer kan worden afgeweken als er bijzondere omstandigheden spelen. Het is aan degene die zich op deze bijzondere omstandigheden beroept om aannemelijk te maken dat het eigen aankoopcijfer niet marktconform is en dus niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.
3.2.
De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft naar de staat waarin de zaak op die datum verkeert, maar als een de staat van de woning tussen de waardepeildatum (hier: 1 januari 2021) en het begin van het belastingjaar wijzigt als gevolg van bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, dan wel van bestemming verandert, dan wordt de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar (hier: aan het begin van 2022) waarvoor de waarde wordt vastgesteld (de toestandsdatum). [2]
3.3.
Volgens de heffingsambtenaar blijkt uit het eigen verkoopcijfer van de woning dat de WOZ-waarde van de woning van eiser niet te hoog is vastgesteld.
De beoordeling van de zaak
4. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank betrekt bij haar oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 2.650.000,-. Eiser heeft de woning op 26 augustus 2021 aangekocht. Vanwege de prijsontwikkeling tussen de waardepeildatum 1 januari 2021 en het moment van verkoop heeft de heffingsambtenaar de betaalde prijs terug geïndexeerd naar € 2.420.000,-. Daarbij heeft de heffingsambtenaar vanwege de substantiële prijsstijging een afwaardering van 9,5% toegepast. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar - ook gezien de gegeven toelichting tijdens de zitting - het eigen aankoopcijfer terecht als uitgangspunt heeft genomen. Feiten of omstandigheden waaruit blijkt dat de eigen aankoopprijs niet de juiste waarde aangeeft zijn de rechtbank niet gebleken.
4.1.
Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hierna uit.
Uitspraak op bezwaar
5. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de bestreden uitspraak niet op alle inhoudelijke gronden van het bezwaarschrift heeft gereageerd. Eiser wijst in dat kader op artikel 7:12 van Pro de Algemene wet bestuursrecht en stelt dat de bestreden uitspraak ondeugdelijk gemotiveerd is.
5.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat hij in de bestreden uitspraak voldoende uitleg heeft gegeven, maar dat partijen simpelweg van mening verschillen. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat er een volledige heroverweging heeft plaatsgevonden aan de hand van de bezwaargronden. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en is van oordeel dat in de bestreden uitspraak voldoende is ingegaan op de bezwaren van eiser. De omstandigheid dat eiser het niet eens is met de uitleg die de heffingsambtenaar geeft aan vaste rechtspraak maakt niet dat die uitleg onvoldoende gemotiveerd is. Deze beroepsgrond slaagt niet.
Eigen verkoopcijfer
6. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van het eigen verkoopcijfer. Eiser heeft in zijn beroepschrift en ter zitting uitgelegd dat er volgens hem sprake is van feiten en omstandigheden waaruit volgt dat de door hem betaalde prijs niet marktconform is. Eiser wijst daarbij op de omstandigheid dat hij de enige bieder was op de woning en dat hij uit eigen beweging zijn eerste bod ter hoogte van de vraagprijs heeft overboden met € 50.000,-. Ook heeft eiser twee taxateurs afzonderlijk geraadpleegd die concluderen dat de waarde van de woning niet hoger kan zijn dan € 1.900.000,- en € 2.100.000,-.
6.1.
De heffingsambtenaar stelt daar tegenover dat er geen sprake is van bijzondere feiten of omstandigheden die maken dat de door eiser betaalde koopsom niet marktconform is. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat met het terug indexeren van het aankoopcijfer van € 2.650.000,- naar € 2.420.000,- voldoende rekening is gehouden met de marktontwikkeling tussen de waardepeildatum en aankoop. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Eiser heeft geen omstandigheden aangevoerd die aannemelijk maken dat de aankoopprijs niet de juiste waarde weergeeft. De enkele stelling dat hij te veel heeft betaald voor de woning, mede gelet op het feit dat hij de vraagprijs heeft overboden, is daarvoor onvoldoende. De verkoopprijs is namelijk op een ‘normale’ manier tot stand gekomen. Eiser heeft bewust de aankoopprijs betaald voor de woning in een vrije markt. Daarbij betrekt de rechtbank dat eiser toen ook al bewust was van de slechte staat en al voornemens was om de woning te slopen. Ondanks deze omstandigheden, is eiser als meestbiedende koper bereid geweest om deze aankoopprijs te betalen waardoor dit de waarde is zoals bedoeld in de wet. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Toestandsdatum
7. Eiser voert verder aan dat de staat van de woning bij aankoop dusdanig slecht was dat deze zal moeten worden gesloopt. Volgens eiser moet gelet op de huidige staat worden uitgegaan van de toestandsdatum 1 januari 2022. Eiser wijst in dat kader op het feit dat er een procedure loopt voor de aanvraag van een bouw- en sloopvergunning en dat hij voornemens was en is om de woning te slopen.
7.1.
De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat op basis van de brochure en foto’s het voor eiser bij aankoop al duidelijk was dat de woning in een slechte staat verkeerde en hij toen al van plan was om te gaan slopen. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. De omstandigheid dat eiser vanaf het begin voornemens was om de woning te slopen en dat dit nog niet was gebeurd omdat de vergunning op zich liet wachten, doet niets af aan het feit dat de woning bij aankoop al in dezelfde staat verkeerde en dat de woning op de toestandsdatum nog niet gesloopt was. Eiser heeft dus niet aannemelijk gemaakt dat zich tussen de waardepeildatum en de toestandsdatum een verandering heeft voorgedaan als bedoeld in artikel 18, derde lid, aanhef en onder b, van de Wet WOZ. De rechtbank ziet daarom geen aanleiding om, zoals eiser voorstelt, alleen naar de grondwaarde te waarderen of het object te kwalificeren als leegstaand bouwperceel. Deze beroepsgrond slaagt niet.
WOZ-waarde 2021
8. Eiser stelt ten slotte dat de waarde van de woning ten opzichte van het jaar daarvoor te hard is gestegen en stelt dat dit onevenredig is.
8.1.
De heffingsambtenaar wijst in dat kader op het feit dat er bij de waardering in een nieuw belastingjaar geen sprake is van indexering op basis van de oude WOZ-waarde, maar dat er een gehele nieuwe onderbouwing en berekening aan ten grondslag ligt. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in dit standpunt. Het systeem van de Wet WOZ brengt mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor. Deze beroepsgrond slaagt niet
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 31 januari 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.