Uitspraak
RECHTBANK Midden-Nederland
Civiel recht
Zittingsplaats Lelystad
Zaaknummer: C/16/577722 / KL ZA 24-176
Vonnis in kort geding van 4 september 2024
in de zaak van
de naamloze vennootschap
N.V. LUCHTHAVEN LELYSTAD,
gevestigd te Lelystad,
eisende partij,
hierna te noemen:
Luchthaven Lelystad,
Luchthaven Lelystad,
advocaat: mr. M. van Schie te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde] B.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen:
[gedaagde],
[gedaagde],
advocaat: mr. S. Kökbugur te Lelystad.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 18 juli 2024 met producties 1 t/m 20;
- de producties 1 t/m 6 van [gedaagde] ;
- de nagezonden pagina 6 van productie 1 van [gedaagde] ;
- de akte overlegging producties 21 t/m 23 van Luchthaven Lelystad.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 21 augustus 2024. Namens Luchthaven Lelystad is de heer [A] (commercieel manager) verschenen en werd bijgestaan door mr. Van Schie. Namens [gedaagde] is de heer [B] (bestuurder) verschenen en werd bijgestaan door mr. Kökbugur. De spreekaantekeningen die de advocaten hebben voorgelezen zijn toegevoegd aan het dossier. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat tijdens de mondelinge behandeling met partijen besproken is.
1.3.
De rechter heeft op de mondelinge behandeling gezegd dat op 4 september 2024 vonnis zal worden gewezen.
2.De beoordeling
De kern van de zaak
2.1.
Luchthaven Lelystad is eigenaar van het luchthaventerrein in Lelystad. [gedaagde] is jarenlang eigenaar geweest van twee erfpachtrechten van de percelen grond met opstallen aan de [adres 1] en [adres 2] op het terrein van Luchthaven Lelystad (hierna gezamenlijk te noemen: de percelen). Deze zaak gaat over de vraag of [gedaagde] het gebouw op het perceel aan de [adres 1] moet verwijderen, beide percelen moet ontruimen en in schone staat aan Luchthaven Lelystad moet opleveren. De voorzieningenrechter is van oordeel dat [gedaagde] dat moet doen.
De vorderingen zijn geschikt om te behandelen in kort geding
2.2.
De voorzieningenrechter verwerpt het verweer van [gedaagde] dat de vorderingen van Luchthaven Lelystad niet geschikt zijn om te worden behandeld in kort geding. Volgens [gedaagde] heeft toewijzing van de gevraagde voorziening onomkeerbare gevolgen. In kort geding kan de voorzieningenrechter in spoedeisende zaken op grond van een voorlopig oordeel over het geschil van partijen een voorlopige voorziening geven (artikel 254 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, hierna: Rv). De omstandigheid dat de gevolgen van een in kort geding gegeven voorziening feitelijk onomkeerbaar zijn, staat aan het geven van een dergelijke voorziening niet in de weg (zie ECLI:NL:HR:2023:499).
Er is een spoedeisend belang
2.3.
De voorzieningenrechter volgt [gedaagde] niet dat er geen spoedeisend belang aanwezig is bij de vorderingen van Luchthaven Lelystad. De erfpachtrechten zijn per 30 juni 2024 geëindigd (zie rechtsoverweging 2.8). [gedaagde] heeft de percelen niet verlaten en is sinds 30 juni 2024 zonder rechtsgrond op de percelen aanwezig. Luchthaven Lelystad heeft contact met een derde partij die geïnteresseerd is in de heruitgifte van de erfpachtrechten, maar de voortgang daarvan staat stil doordat [gedaagde] de percelen nog niet verlaten heeft. Daarmee is het spoedeisend belang van Luchthaven Lelystad bij haar vorderingen gegeven.
De erfpachtrechten zijn geëindigd
2.4.
Op 27 februari 1987 is door Luchthaven Lelystad het perceel grond aan de [adres 1] aan de rechtsvoorganger van [gedaagde] in erfpacht uitgegeven. Uit de erfpachtakte blijkt dat dit erfpachtrecht op 31 december 2016 eindigde. Op 4 september 1992 is door Luchthaven Lelystad het perceel grond aan de [adres 2] aan de rechtsvoorganger van [gedaagde] in erfpacht uitgegeven. Uit de erfpachtakte blijkt dat dit erfpachtrecht op 31 december 2022 eindigde. Op 18 februari 2003 heeft [gedaagde] beide erfpachtrechten met opstallen in eigendom verkregen.
2.5.
Luchthaven Lelystad heeft op 22 maart 2016 een brief aan [gedaagde] gestuurd. In die brief staat dat Luchthaven Lelystad alleen bereid is tot een nieuwe erfpachtperiode als de bestaande bebouwing wordt vervangen door nieuwbouw en zij daarvan uiterlijk op 1 juli 2016 een gedetailleerd ontwerp van [gedaagde] heeft ontvangen. Luchthaven Lelystad schrijft in een brief van 15 september 2017 aan [gedaagde] dat de termijnen uit de brief van 22 maart 2016 zijn overschreden en de huidige erfpachtrechten tot aan realisering van de nieuwbouw op tijdelijke basis worden voortgezet. Verder schrijft Luchthaven Lelystad dat als de nieuwbouw niet uiterlijk op 1 juli 2018 gerealiseerd is, alle afspraken vervallen.
2.6.
In de periode na 15 september 2017 hebben partijen regelmatig contact, maar het komt niet tot realisatie van nieuwbouw op de percelen. Op 21 december 2022 schrijft Luchthaven Lelystad in een brief aan [gedaagde] dat zij een voorstel doet om de erfpachtrechten tijdelijk met één jaar te verlengen tot 31 december 2023. Verder staat er in de brief dat als er voor 31 december 2023 geen overeenstemming wordt bereikt over een nieuwe erfpachtovereenkomst, de tijdelijke erfpachtovereenkomst wordt beëindigd en [gedaagde] de percelen leeg en vrij van bebouwing aan Luchthaven Lelystad moet opleveren.
2.7.
Op 10 juni 2023 stuurt [gedaagde] een e-mailbericht aan Luchthaven Lelystad waarin zij verzoekt om tijdelijke verlenging van de erfpachtrechten tot 31 december 2024. Op 30 juni 2023 stuurt (de advocaat van) Luchthaven Lelystad een brief aan [gedaagde] . In de brief staat dat Luchthaven Lelystad de erfpachtrechten niet zal voortzetten. In de brief worden beide erfpachtrechten opgezegd en aan [gedaagde] medegedeeld dat beide percelen per 30 juni 2024 opgeleverd moeten zijn.
2.8.
Voor zover [gedaagde] stelt dat de erfpachtrechten niet zijn geëindigd, volgt de voorzieningenrechter haar daarin niet. De erfpachtrechten zijn van rechtswege geëindigd op respectievelijk 31 december 2016 en 31 december 2022. Daarna zijn de erfpachtrechten op tijdelijke basis voortgezet. Luchthaven Lelystad heeft de erfpachtrechten in haar brief van 30 juni 2023 per 30 juni 2024 opgezegd. Daarmee zijn de erfpachtrechten per 30 juni 2024 geëindigd.
Geen misbruik van recht door Luchthaven Lelystad
2.9.
[gedaagde] stelt dat Luchthaven Lelystad misbruik maakt van haar recht om de erfpachtrechten op te zeggen en ontruiming van de percelen te vorderen. Volgens [gedaagde] heeft Luchthaven Lelystad geen legitiem belang bij ontruiming, omdat zij vijf partijen heeft gevonden die de bestaande opstallen tegen betaling willen overnemen en willen herontwikkelen. Ter onderbouwing van haar stelling heeft [gedaagde] intentieverklaringen van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [bedrijf 1] ) en [bedrijf 2] B.V. (hierna: [bedrijf 2] ) overgelegd.
2.10.
Degene aan wie een bevoegdheid toekomt, kan die bevoegdheid niet inroepen voor zover hij haar misbruikt (artikel 3:13 lid 1 Burgerlijk Wetboek, hierna: BW). Van misbruik is in ieder geval sprake als degene vanwege de onevenredigheid tussen het belang bij uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad naar redelijkheid niet tot uitoefening had kunnen komen. (artikel 3:13 lid 2 BW).
2.11.
Het staat voorop dat de erfpachtrechten zijn geëindigd en Luchthaven Lelystad daarom het recht heeft om de percelen leeg en schoon opgeleverd te krijgen. De door [gedaagde] overgelegde intentieverklaringen van [bedrijf 1] en [bedrijf 2] zijn onvoldoende onderbouwing voor de stelling dat Luchthaven Lelystad geen legitiem belang heeft bij uitoefening van haar recht. De intentieverklaringen zijn algemeen van aard en
“onder voorbehoud van een aantal nog te nader uit te werken voorwaarden”(intentieverklaring [bedrijf 1] ) en onder voorbehoud van een aantal uitgeschreven voorwaarden (intentieverklaring [bedrijf 2] ). Er is niets gedaan om de intentie van [bedrijf 1] of [bedrijf 2] handen en voeten te geven. De intentieverklaringen zijn verstuurd aan [gedaagde] en er is geen contact opgenomen met Luchthaven Lelystad. De intentieverklaring van [bedrijf 1] is niet geconcretiseerd en aan een aantal uitgeschreven voorwaarden van [bedrijf 2] zou kunnen zijn voldaan zonder betrokkenheid van Luchthaven Lelystad (zoals bijvoorbeeld een bevredigende inspectie van het perceel door een inspecteur, een due dillegence onderzoek naar de juridische en financiële status van het perceel en een bevestiging dat er geen juridische belemmeringen zijn voor de verkoop van het perceel), maar dat is niet gedaan. Omdat het slechts bij twee algemene en weinig concrete intentieverklaringen is gebleven, kan niet gezegd worden dat Luchthaven Lelystad op basis daarvan misbruik maakt van haar recht door de erfpachtrechten van [gedaagde] op te zeggen en de ontruiming van de percelen te vorderen.
“onder voorbehoud van een aantal nog te nader uit te werken voorwaarden”(intentieverklaring [bedrijf 1] ) en onder voorbehoud van een aantal uitgeschreven voorwaarden (intentieverklaring [bedrijf 2] ). Er is niets gedaan om de intentie van [bedrijf 1] of [bedrijf 2] handen en voeten te geven. De intentieverklaringen zijn verstuurd aan [gedaagde] en er is geen contact opgenomen met Luchthaven Lelystad. De intentieverklaring van [bedrijf 1] is niet geconcretiseerd en aan een aantal uitgeschreven voorwaarden van [bedrijf 2] zou kunnen zijn voldaan zonder betrokkenheid van Luchthaven Lelystad (zoals bijvoorbeeld een bevredigende inspectie van het perceel door een inspecteur, een due dillegence onderzoek naar de juridische en financiële status van het perceel en een bevestiging dat er geen juridische belemmeringen zijn voor de verkoop van het perceel), maar dat is niet gedaan. Omdat het slechts bij twee algemene en weinig concrete intentieverklaringen is gebleven, kan niet gezegd worden dat Luchthaven Lelystad op basis daarvan misbruik maakt van haar recht door de erfpachtrechten van [gedaagde] op te zeggen en de ontruiming van de percelen te vorderen.
Belangenafweging
2.12.
In kort geding moet de voorzieningenrechter een afweging maken van de wederzijdse belangen van partijen bij toe- of afwijzing van de gevraagde voorziening (artikel 254 Rv).
2.13.
Het belang van Luchthaven Lelystad bij toewijzing van de voorziening is dat zij met een schone lei de erfpachtrechten opnieuw kan uitgeven aan een derde partij die zal overgaan tot herontwikkeling van de opstallen op de percelen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft Luchthaven Lelystad gezegd dat er al in 2014 met [gedaagde] werd gesproken over herontwikkeling van de percelen. Dit is door [gedaagde] niet weersproken. In haar brief van 22 maart 2016 aan [gedaagde] heeft Luchthaven Lelystad haar wens tot herontwikkeling nog eens herhaald. Inmiddels heeft zij contact met een derde partij die geen interesse heeft in het overnemen van de huidige opstallen van [gedaagde] .
2.14.
Het belang van [gedaagde] is het financiële belang dat zij de opstallen die zich op de percelen bevinden kan verkopen en geen kosten hoeft te maken om de opstallen op het perceel van [adres 1] te slopen en het perceel leeg en schoon aan Luchthaven Lelystad op te leveren. Voorts heeft [gedaagde] gewezen op het belang van drie huurders die in de loods gevestigd zijn en het belang van het bedrijf van één van de bestuurders van [gedaagde] dat op de percelen gevestigd is.
2.15.
Naar het oordeel van de voorzieningenrechter weegt het belang van Luchthaven Lelystad zwaarder dan het belang van [gedaagde] . Toen [gedaagde] op 18 februari 2003 beide erfpachtrechten in eigendom verkreeg, had zij kunnen weten dat het perceel aan de [adres 1] aan het eind van de erfpachttermijn leeg en schoon opgeleverd moest worden. Die verplichting staat in de algemene voorwaarden die behoort bij de erfpachtakte en kan daarom geen verrassing voor [gedaagde] zijn. Luchthaven Lelystad heeft haar wens om de opstallen op de percelen te vernieuwen al op 22 maart 2016 aan [gedaagde] uitgesproken. Daarna heeft Luchthaven Lelystad [gedaagde] voldoende kansen gegeven om aan haar voorwaarden te voldoen om nieuwe erfpachtrechten te verkrijgen. Doordat [gedaagde] ondanks toezeggingen niet heeft voldaan aan die voorwaarden en na 30 juni 2024 zonder rechtsgrond op de percelen aanwezig is, zit zij de voortgang van Luchthaven Lelystad in de weg om de erfpachtrechten opnieuw uit te geven aan een andere partij. Aan de belangen van de huurders van [gedaagde] en het belang van het bedrijf van één van de bestuurders van [gedaagde] gaat de voorzieningenrechter voorbij, want de huurders en het bedrijf van [gedaagde] hadden de opstallen ook moeten verlaten bij vervanging of renovatie van de bestaande gebouwen door [gedaagde] .
De termijn voor oplevering en een dwangsom
2.16.
De opleververplichtingen zijn tussen partijen niet in geschil. Beide percelen moeten in schone staat aan Luchthaven Lelystad opgeleverd worden. Voor het perceel aan de [adres 1] geldt dat het perceel vrij van bebouwingen opgeleverd moet worden. Voor het perceel aan de [adres 2] geldt dat Luchthaven Lelystad een vergoeding verschuldigd is aan [gedaagde] . Deze vergoeding is geen onderwerp van dit geschil.
2.17.
Luchthaven Lelystad heeft tijdens de mondelinge behandeling haar vorderingen verminderd, in de zin dat als de gevorderde termijn van 4 weken waarbinnen de percelen opgeleverd moeten worden de voorzieningenrechter onredelijk voorkomt, de termijn in goede justitie bepaald mag worden.
2.18.
De voorzieningenrechter is met [gedaagde] van oordeel dat de termijn van vier weken waarbinnen de percelen aan Luchthaven Lelystad opgeleverd moeten worden onredelijk is, omdat de opstal op de [adres 1] nog gesloopt moet worden en daar een vergunning voor verkregen moet worden. Een termijn van vier weken voor het aanvragen van een sloopvergunning en een termijn van twee maanden voor oplevering nadat de sloopvergunning onherroepelijk is geworden is naar het oordeel van de voorzieningenrechter een redelijke termijn.
2.19.
Tegen (de hoogte van) de gevorderde dwangsom heeft [gedaagde] geen verweer gevoerd. De gevorderde dwangsom zal worden toegewezen. De voorzieningenrechter ziet aanleiding om de dwangsom te maximeren tot € 150.000,00, omdat [gedaagde] een offerte heeft overgelegd van [bedrijf 3] B.V. die de opstallen op de percelen voor een bedrag van ongeveer € 117.000,00 kan slopen.
Vergoeding gelijk aan erfpachtcanon is verschuldigd
2.20.
[gedaagde] is een vergoeding aan Luchthaven Lelystad verschuldigd voor iedere dag dat zij zich nog op de percelen bevindt. Het is niet in geschil dat [gedaagde] de vergoeding voor het jaar 2024 aan Luchthaven Lelystad heeft betaald. Als [gedaagde] de percelen voor het einde van het jaar aan Luchthaven Lelystad heeft opgeleverd, moet Luchthaven Lelystad de betaalde vergoeding naar rato aan [gedaagde] terugbetalen. Als [gedaagde] de percelen uiterlijk op 31 december 2024 nog niet aan Luchthaven Lelystad heeft opgeleverd, moet [gedaagde] een bedrag van € 53,11 betalen voor iedere dag na 31 december 2024 dat de oplevering aan Luchthaven Lelystad nog niet heeft plaatsgevonden.
Het vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard
2.21.
Luchthaven Lelystad vordert het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. [gedaagde] voert hiertegen verweer.
2.22.
Het uitgangspunt is dat een uitgesproken veroordeling, hangende een hogere voorziening, uitvoerbaar moet zijn en zonder de voorwaarde van zekerheidstelling ten uitvoer kan worden gelegd. In rechtsoverweging 2.15 is beoordeeld dat het belang van Luchthaven Lelystad bij voortgang in de heruitgifte van de erfpachtrechten zwaarder weegt dan het financiële belang van [gedaagde] . Als dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard, zit dat de voortgang van Luchthaven Lelystad bij heruitgifte van de erfpachtrechten in de weg. Daarom zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard.
Proceskosten
2.23.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Luchthaven Lelystad worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
688,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.085,37
2.24.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
3.De beslissing
De voorzieningenrechter
3.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier weken na betekening van dit vonnis een sloopvergunning aan te vragen en binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van de sloopvergunning het perceel [adres 1] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie [letter] , nummer [nummer 1] , te ontruimen en dit perceel leeg, vrij van bebouwing zoals
vastgelegd in de erfpachtakte van 27 februari 1987 met bijbehorende algemene
bepalingen en in schone staat, te verlaten en vrij van onderhuur en andere
gebruiksrechten aan Luchthaven Lelystad op te leveren en ter beschikking te stellen zoals
vastgelegd in voornoemde erfpachtakte,
3.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen twee maanden na het onherroepelijk worden van de sloopvergunning als bedoeld onder rechtsoverweging 3.1 het perceel [adres 2] te [plaats] , kadastraal bekend gemeente Lelystad, sectie [letter] , nummer [nummer 2] , te ontruimen en dit perceel ontruimd zoals vastgelegd in de erfpachtakte van 4 september 1992 met bijbehorende algemene bepalingen en in schone staat, te verlaten en vrij van onderhuur en andere gebruiksrechten aan eiseres op te leveren en ter beschikking te stellen zoals bedoeld in voornoemde erfpachtakten,
3.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Luchthaven Lelystad een dwangsom te betalen van € 50.000,00 ineens en € 1.000,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat [gedaagde] de percelen niet conform de veroordeling onder rechtsoverweging 3.1 aan Luchthaven Lelystad oplevert en ter beschikking stelt, met een maximum van € 150.000,00,
3.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan Luchthaven Lelystad een schadevergoeding te betalen van € 53,11 voor iedere dag na 31 december 2024 dat de percelen niet overeenkomstig rechtsoverweging 3.1 en 3.2 aan Luchthaven Lelystad zijn opgeleverd,
3.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.085,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
3.6.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
3.7.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
3.8.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in het openbaar uitgesproken op 4 september 2024.