Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10862906 \ UC EXPL 24-23
Vonnis van 24 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. N.A.W.E. Jansen,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. J. Bouter.
1.De procedure
1.1.
De kantonrechter heeft de volgende stukken ontvangen en gelezen::
- de dagvaarding met producties 1-7;
- de conclusie van antwoord met producties 1-10;
- de brief van 24 mei 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord met producties 1-10;
- de brief van 24 mei 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- het verzoek van [eiser] om spreektijd, waarvoor de kantonrechter toestemming heeft gegeven (vijf minuten).
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 7 juni 2024. [eiser] en [gedaagde] waren aanwezig, bijgestaan door hun advocaten. De advocaat van [eiser] heeft spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen op de zitting is besproken.
1.3.
[eiser] heeft, in strijd met de in 4.4. van het Landelijk procesreglement voor rolzaken kanton genoemde termijn, producties nagezonden. [gedaagde] heeft hier gemotiveerd bezwaar tegen gemaakt.
Deze producties worden buiten beschouwing gelaten omdat de late indiening in de gegeven omstandigheden in strijd is met de goede procesorde.
1.4.
Aan het einde van de zitting is vonnis bepaald op vandaag.
2. De kern
2.1.
[eiser] huurde van 18 juni 2021 tot 30 april 2023 een appartement van [gedaagde] . [eiser] heeft bij aanvang van de huur een borgsom betaald. [gedaagde] heeft die borg niet geheel terugbetaald aan [eiser] . [gedaagde] heeft namelijk een aantal posten verrekend met de borg. [eiser] is het daar niet mee eens. Hij wil de borg volledig terugontvangen. Ook wil [eiser] dat [gedaagde] hem alle servicekosten terugbetaalt die hij in de huurperiode heeft betaald. [gedaagde] vindt dat hij [eiser] niets hoeft terug te betalen.
De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de posten op de borg in mindering mocht brengen. Wel heeft [gedaagde] te veel servicekosten in rekening gebracht waardoor hij toch nog een bedrag aan [eiser] zal moeten betalen. Hierna legt de kantonrechter uit hoe zij tot haar beslissing is gekomen.
3.De beoordeling
[gedaagde] mocht de posten ‘vervangen koolstoffilter’, ‘vervangen douchegordijn’ en ‘schilder, 50%’ van de borg aftrekken
3.1.
In artikel 10.5 van de huurovereenkomst staat dat de verhuurder, voordat hij de waarborgsom terugbetaalt, eventuele vorderingen op de huurder van de waarborgsom mag aftrekken. In de eindafrekening van 31 juli 2023 (productie 5 van [gedaagde] ) heeft [gedaagde] (onder meer) een koolstoffilter (€ 77,46), schilderwerk (€ 217,80) en een douchegordijn (€ 79,97) verrekend met het door [eiser] betaalde bedrag van € 1.990,00 aan borg. Deze posten heeft [gedaagde] terecht van de borg afgetrokken.
3.2.
[gedaagde] zou voor rekening van [eiser] het koolstoffilter in de afzuigkap en het douchegordijn vervangen. Op een handgeschreven en door beide partijen ondertekend briefje van de eindinspectie staat immers “
Verhuurder vervang Afzuigkapfilter voor rekening van huurder & Douchegordijn”. [eiser] erkent deze afspraak en hij erkent ook dat de handtekening op het briefje van hem is. [eiser] zegt wel dat hij zelf een douchegordijn voor het gehuurde heeft gekocht maar dat maakt de afspraak tussen partijen niet anders. Nergens blijkt uit dat de afspraak dat [gedaagde] het douchegordijn zou vervangen is gewijzigd en [gedaagde] betwist ook dat de afspraak is gewijzigd.
Verhuurder vervang Afzuigkapfilter voor rekening van huurder & Douchegordijn”. [eiser] erkent deze afspraak en hij erkent ook dat de handtekening op het briefje van hem is. [eiser] zegt wel dat hij zelf een douchegordijn voor het gehuurde heeft gekocht maar dat maakt de afspraak tussen partijen niet anders. Nergens blijkt uit dat de afspraak dat [gedaagde] het douchegordijn zou vervangen is gewijzigd en [gedaagde] betwist ook dat de afspraak is gewijzigd.
3.3.
Partijen hebben verder afgesproken dat [eiser] (een deel van) de schilderkosten betaalt naar aanleiding van door hem veroorzaakte waterschade in het appartement onder het gehuurde. Dat volgt uit de e-mailcorrespondentie tussen partijen die als productie 7 door [gedaagde] is overgelegd. [gedaagde] heeft daarom de helft van het schilderwerk met de borg verrekend. [eiser] zegt nu dat die kosten door [gedaagde] als verhuurder gedragen moeten worden, maar dat doet aan de eerder gemaakte afspraak niet af. [eiser] heeft zijn stelling niet geconcretiseerd en zonder nadere toelichting, die dus ontbreekt, kan niet zomaar worden teruggekomen op de eerder gemaakte afspraak over de verdeling van de betaling van de schilderkosten.
[eiser] moet een boete voor de hond betalen
3.4.
Op de eindafrekening staat de post ‘Boete i.v.m. art. 11.1’ die [eiser] , volgens [gedaagde] , moet betalen omdat hij een hond in het gehuurde heeft gehouden terwijl dat op grond van de huurovereenkomst niet is toegestaan en [gedaagde] daar geen toestemming voor heeft gegeven. [gedaagde] gaat uit van een boete van € 25,00 per dag, zoals genoemd in de boetebepaling in de huurovereenkomst (artikel 11.1 sub a). Op de eindafrekening staat een bedrag van € 2.625,00 en volgens [gedaagde] zou hij zelfs aanspraak kunnen maken op een boete van € 4.050,00. Maar omdat [eiser] zelf heeft gezegd dat de hond 40 dagen in het gehuurde is geweest, heeft [gedaagde] de boete om proceseconomische redenen in deze procedure beperkt tot € 1.000,00.
3.5.
[eiser] betwist dat hij een boete moet betalen. Hij voert aan dat de boetebepaling alleen betrekking heeft op overlast van een hond en niet op het hebben/houden van een hond. Zijn hond heeft bovendien geen overlast veroorzaakt. De kantonrechter volgt de redenering van [eiser] niet. Het boetebeding in artikel 11.1 sub a verwijst naar artikel 14.3 sub a van de huurovereenkomst waarin staat dat het niet is toegestaan om huisdieren te houden die overlast veroorzaken. In artikel 12.2 staat dat het in afwijking van artikel 14.3 sub a
in het geheel niet is toegestaan om honden te houden, anders dan met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Met artikel 12.2 wordt een nadere en specifieke invulling gegeven van artikel 14.3 sub a waardoor het boetebeding niet anders kan worden uitgelegd dan dat met het overtreden van het verbod om een hond in het gehuurde te houden een boete wordt verbeurd van € 25,00 per dag. Niet ter discussie staat dat [eiser] sinds 17 oktober 2022 een hond heeft en dat [gedaagde] daarvoor in zijn e-mailbericht van 18 oktober 2022 aan [eiser] geen toestemming heeft gegeven (productie 10 van [gedaagde] ). Ook staat onbetwist vast dat de hond 40 dagen in het gehuurde is geweest.
in het geheel niet is toegestaan om honden te houden, anders dan met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Met artikel 12.2 wordt een nadere en specifieke invulling gegeven van artikel 14.3 sub a waardoor het boetebeding niet anders kan worden uitgelegd dan dat met het overtreden van het verbod om een hond in het gehuurde te houden een boete wordt verbeurd van € 25,00 per dag. Niet ter discussie staat dat [eiser] sinds 17 oktober 2022 een hond heeft en dat [gedaagde] daarvoor in zijn e-mailbericht van 18 oktober 2022 aan [eiser] geen toestemming heeft gegeven (productie 10 van [gedaagde] ). Ook staat onbetwist vast dat de hond 40 dagen in het gehuurde is geweest.
3.6.
[eiser] voert nog aan dat de boete voor de hond niet houdbaar is op grond van artikel 3 lid 2 van de Richtlijn oneerlijke bedingen, maar dat argument gaat niet op. Een boete van
€ 25,00 per dag is niet onredelijk hoog en bovendien is de boete gemaximeerd tot
€ 5.000,00. In de gegeven omstandigheden is daarom geen sprake van een aanzienlijke verstoring van de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen ten nadele van [eiser] .
3.7.
De kantonrechter gaat voor bij aan het op de zitting gevoerde debat over de vraag of [gedaagde] als professioneel verhuurder moet worden aangemerkt. De beantwoording van die vraag zou relevant kunnen zijn bij de beoordeling of de verhuurder zich mag beroepen op de boetebepaling in artikel 11.2 van de huurovereenkomst, maar dat is hier niet het geval: [gedaagde] beroept zich op het bepaalde in artikel 11.1 (sub a) en niet op artikel 11.2.
3.8.
[eiser] moet dus een boete van € 1.000,00 (40 x € 25,00) betalen voor de hond.
De kantonrechter moet bepalen welk bedrag aan servicekosten redelijk is
3.9.
In artikel 4.5 van de huurovereenkomst staat dat het voorschot op ‘de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van het gehuurde’ € 100,00 per maand bedraagt (hierna: de servicekosten). [eiser] stelt dat hij tijdens de huurperiode van 18 juni 2021 tot 30 april 2023 te veel servicekosten aan [gedaagde] heeft betaald en daarom vordert hij veroordeling van [gedaagde] tot (terug)betaling van een bedrag van € 2.243,33. Volgens [eiser] is de verhouding tussen de servicekosten en de daadwerkelijke kosten niet redelijk. Hij verwijst naar rechtspraak van de Hoge Raad van 24 april 2020 (ECLI:NL:HR:2020:808). Hieruit volgt, onder meer, dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte, zoals [eiser] , ook na het sluiten van de huurovereenkomst waarin overeenstemming is bereikt over servicekosten, de hoogte van die kosten ter toetsing kan voorleggen aan de rechter.
3.10.
De kantonrechter zal de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten bepalen op een bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd (artikel 7:259 lid 1 van het Burgerlijke Wetboek (BW). Het Besluit servicekosten en het Beleidsboek Servicekosten van de Huurcommissie vormen daarbij de leidraad. Daarna zal worden bekeken tot welk bedrag de vordering van [eiser] al dan niet voor toewijzing in aanmerking komt.
3.11.
Zowel [eiser] (productie 5) als [gedaagde] (productie 8) hebben een overzicht van de servicekosten en de werkelijk gemaakt kosten in het geding gebracht. De kantonrechter gaat ervan uit dat de posten op dit overzicht door partijen als servicekosten zijn overeengekomen. Gelet hierop komt de kantonrechter niet toe aan de vraag of en wanneer [eiser] dit overzicht heeft ontvangen.
3.12.
De in beide overzichten genoemde posten, voor zover hier van belang, zijn het vertrekpunt bij de beoordeling of de servicekosten in een redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte servicekosten en zullen hierna beoordeeld worden.
Vloerbedekking algemene ruimtes: € 12,06 per maand
3.13.
In de servicekosten mag een vergoeding voor roerende zaken (stoffering) in het gehuurde worden berekend. De servicekosten voor de post ‘Vloerbedekking’ in de algemene ruimtes bedragen volgens het overzicht van [gedaagde] € 15,78 per maand. [gedaagde] heeft de post onderbouwd met twee facturen van [onderneming 1] . De eerste factuur van € 2.965,10 ziet op het plaatsen van een schoonloopmat en de bekleding van de trap en overloop. De tweede factuur van € 217,89 heeft alleen betrekking op een schoonloopmat. Het bedrag van de eerste factuur heeft [gedaagde] geïndexeerd met een factor 1,2574. [gedaagde] heeft de kosten voor bekleding van de trap en overloop gedeeld door 2 (appartementen) op de verdieping. De kosten voor de schoonloopmat zijn gedeeld door 3 (appartementen). Verder heeft [gedaagde] een afschrijvingsfactor van 0,1 (10 jaar) gehanteerd.
3.14.
De kantonrechter vindt een afschrijving van 10 jaar voor vloerbedekking in de algemene ruimtes redelijk. Ook de verdeling over twee appartementen (verdieping) dan wel drie appartementen (verdieping én begane grond) ligt voor de hand. In het licht van de door [gedaagde] gegeven toelichting waarom hij rekent met drie appartementen in plaats van vier, heeft [eiser] onvoldoende gesteld voor de conclusie dat een andere verdeling gemaakt zou moeten worden.
3.15.
De door [gedaagde] toegepaste indexering volgt de kantonrechter niet. [gedaagde] heeft niet geconcretiseerd waarop hij die indexering heeft gebaseerd en niet toegelicht wat de juridische grondslag daarvan is. Bij de berekening van servicekosten wordt namelijk in beginsel uitgegaan van daadwerkelijk gemaakte kosten die over de gebruiksduur worden afgeschreven. Verder constateert de kantonrechter dat in de berekening van [gedaagde] ten onrechte 2x een schoonloopmat voor een bedrag van € 217,00 is meegenomen terwijl dat bedrag maar 1x meetelt.
3.16.
Dit leidt tot de volgende berekening voor de bekleding van trap en overloop:
€ 2.965,10 - € 217,89 = € 2.747,21, gedeeld door twee (appartementen) = € 1.373,61 per appartement. Met inachtneming van een afschrijving van 10 jaar komt de kantonrechter uit op een bedrag van € 11,45 per maand. Voor de droogloopmat geldt: € 217,89 gedeeld door drie (appartementen) = € 72,63. Met inachtneming van een afschrijving van 10 jaar komt dat uit op een bedrag van € 0,61 per maand. Een redelijk bedrag aan servicekosten voor de post Vloerbedekking is dus € 12,06 per maand.
Stucken en sauzen algemene ruimtes: € 4,19 per maand
3.17.
[gedaagde] mag ook de schilderwerkzaamheden in de algemene ruimtes door middel van de servicekosten aan [eiser] doorberekenen. De servicekosten voor deze post bedragen volgens het overzicht van [gedaagde] € 5,27 per maand. [gedaagde] heeft deze post onderbouwd met een factuur van [onderneming 2] van € 1.509,97. Dit laatste bedrag heeft [gedaagde] geïndexeerd met een factor 1,2574. Verder heeft [gedaagde] rekening gehouden met een afschrijving van 10 jaar en drie appartementen.
3.18.
Ook ten aanzien van deze post vindt de kantonrechter een afschrijving van 10 jaar en een verdeling over drie appartementen redelijk. Zoals hiervoor besproken, neemt de kantonrechter geen indexering mee omdat de grondslag daarvoor ontbreekt.
[eiser] heeft nog aangevoerd dat de factuur geen betrekking kan hebben op deze post. De gang is hooguit 6m2 en op de factuur staat 259m2 spackwerk. De kantonrechter volgt [eiser] niet. Naast het overleggen van een (onduidelijke) foto heeft hij zijn stelling niet geconcretiseerd terwijl [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft benadrukt dat het om stuc- en sauswerk in de algemene ruimte gaat en dat die wanden al twee verdiepingen hoog zijn. Dat sprake is van hooguit 6m2, zoals [eiser] stelt, kan dan niet worden aangenomen.
3.19.
De post ‘Stucken en sauzen’ berekent de kantonrechter daarom op een bedrag van
€ 4,19 per maand (€ 1.509,97 gedeeld door 3, rekening houdend met een afschrijving van 10 jaar).
Laminaatvloer aankoop en verwijderen vloerbedekking en aanbrengen nieuwe vloer en plinten: € 24,49 per maand
3.20.
De servicekosten voor deze posten bedragen volgens [gedaagde] € 24,49 (€ 10,27 en € 14,22) per maand. [gedaagde] heeft deze posten onderbouwd met facturen van [onderneming 1] (€ 2.987,02) en van [onderneming 3] (€ 1.706,10). Op de factuur van [onderneming 1] (aankoop laminaatvloer) heeft [gedaagde] aangetekend dat voor het gehuurde (43m2) uitgegaan moet worden van een bedrag van € 1.232,41. Verder hanteert [gedaagde] bij de berekening een afschrijvingsperiode van 10 jaar.
3.21.
In de servicekosten mag een vergoeding voor roerende zaken (stoffering) in het gehuurde worden berekend. Laminaat is daar een voorbeeld van. Een afschrijving van 10 jaar vindt de kantonrechter redelijk. De stelling van [eiser] dat de aankoopfactuur van [onderneming 1] uit 2014 is en er geen relatie bestaat met het gehuurde wordt verworpen. [gedaagde] heeft toegelicht dat hij het laminaat (104 m2) in 2014 heeft gekocht en op voorraad bewaarde. Verder blijkt uit de factuur van [onderneming 3] dat de vloer in 2020 in het gehuurde is gelegd. [eiser] heeft onvoldoende onderbouwd gesteld dat het verwijderen van de vloerbedekking uit het gehuurde niet onder de servicekosten zou mogen vallen, want voordat een nieuwe vloer kan worden gelegd, zal eerst de oude verwijderd moeten worden.
3.22.
Net als [gedaagde] berekent de kantonrechter deze posten op een (totaal)bedrag van € 24,49 per maand.
Fonds: keuken, inclusief montage: geen serviceskosten
3.23.
De servicekosten voor deze post bedragen volgens [gedaagde] na indexering en afschrijving € 15,78 per maand. [gedaagde] verwijst naar een factuur van [onderneming 4] van 14 mei 2012. [onderneming 4] heeft de keuken geleverd die zich in het gehuurde bevindt.
3.24.
De door [gedaagde] als servicekosten opgevoerde afschrijving van de keuken (een onroerende zaak) kan niet worden aangemerkt als een geleverde zaak of dienst in verband met de bewoning van het appartement. De keuken maakt onlosmakelijk onderdeel uit van het gehuurde en is noodzakelijk om het appartement te kunnen verhuren. Dergelijke kapitaalskosten moeten uit de (kale) huurprijs worden gedekt en [gedaagde] kan die kosten niet als servicekosten op [eiser] afwentelen. Deze post vervalt dus.
Nieuw kooktoestel, oven: € 8,02 per maand
3.25.
De servicekosten voor deze post bedragen € 8,02 in het overzicht van [gedaagde] . [gedaagde] heeft ter onderbouwing een factuur van [onderneming 5] van 28 november 2020 van
€ 359,00 overgelegd en een factuur van [onderneming 6] van € 122,21 van 19 december 2020 voor het vervangen en transport van een kooktoestel. [gedaagde] is bij de berekening uitgegaan van een afschrijving van 20 jaar.
3.26.
Voor wat betreft de aankoop en installatie van een nieuw kooktoestel (roerende zaak) in het gehuurde mag [gedaagde] servicekosten in rekening brengen. Een afschrijving van 20 jaar is naar het oordeel van de kantonrechter redelijk. Voor de conclusie dat de factuur van [onderneming 6] niet echt zou zijn, zoals [eiser] stelt, zijn onvoldoende concrete aanknopingspunten in de gedingstukken aanwezig. Dat [onderneming 6] inmiddels niet meer zou bestaan is niet relevant bij de beoordeling of de servicekosten in een redelijke verhouding staan tot de werkelijk gemaakte servicekosten. De kantonrechter volgt dus de berekening van [gedaagde] van deze post.
Koolstoffilter: geen servicekosten
3.27.
[gedaagde] heeft een bedrag van € 6,45 per maand berekend voor een koolstoffilter. Deze post vervalt. Vast staat dat de kosten voor het koolstoffilter tot de eigen kosten van de huurder behoren (artikel 12.7 van de huurovereenkomst). Niet valt daarom in te zien dat de kosten voor een koolstoffilter als servicekosten worden opgevoerd.
Afschrijving en vernieuwing closetpot/bril, douchecabineontkalking en aanrechtblad: geen servicekosten
3.28.
Voor deze posten heeft [gedaagde] een bedrag van € 9,08 aan maandelijkse servicekosten berekend. De werkelijke kosten bedragen volgens het overzicht € 1.089,00 met een afschrijving van 10 jaar.
3.29.
Ook deze post vervalt. [gedaagde] heeft geen factuur overgelegd waaruit de werkelijke kosten kunnen worden afgeleid. Bovendien kan de afschrijving/vernieuwing van een closetpot of aanrechtblad (onroerende zaken) niet worden aangemerkt als een geleverde zaak of dienst in verband met de bewoning van het appartement. Dergelijke kapitaalskosten moeten uit de (kale) huurprijs worden gedekt en [gedaagde] kan die kosten niet als servicekosten opvoeren.
Beheerder, jaarlijkse inspectie: € 3,29 per maand
3.30.
[gedaagde] berekent een servicekostenbedrag van € 9,53 per maand voor de beheerder. Hij heeft verwezen naar een factuur van [onderneming 7] van 30 december 2022, ten bedrage van € 342,99 voor de jaarlijkse inspectie van de appartementen van de [straat 1] [nummer] .
3.31.
De kosten voor een huismeester kunnen als servicekosten worden aan de huurder worden doorberekend. De kantonrechter verwerpt de bezwaren van [eiser] tegen de factuur van [onderneming 7] . Op de factuur staat een aantal werkzaamheden die de beheerder heeft uitgevoerd. [eiser] heeft die werkzaamheden niet betwist. De kantonrechter gaat er daarom vanuit dat er een ‘een jaarlijkse inspectie’ door de beheerder heeft plaatsgevonden en dat dat gemiddeld ongeveer 3 uren in beslag neemt. Wel zal voor het bepalen van de redelijke servicekosten aangesloten worden bij het maximale uurtarief dat de Huurcommissie hiervoor hanteert. Dat betekent in dit geval dat voor de jaren 2021 en 2022 zal worden uitgegaan van een uurtarief van € 39,00 en voor het jaar 2023 van € 40,00.
3.32.
De kantonrechter berekent deze post daarom op een bedrag van € 3,25 per maand [€ 117,00 (€ 39,00 x 3 uren) gedeeld door 3 (appartementen)] voor de jaren 2021 en 2022 en € 3,33 voor het jaar 2023 (gemiddeld € 3,29).
Ketel: ontluchten, bijvullen, controle en controle afvoerkanaal: € 8,95 per maand
3.33.
[gedaagde] heeft de servicekosten in verband met de ketel berekend op € 8,95 per maand. Hij heeft deze post onderbouwd met een factuur van [onderneming 8] en een factuur van [onderneming 9] , omgerekend € 65,00 en € 42,47 per appartement. [eiser] heeft dat niet gemotiveerd betwist. Dat de facturen dateren van na de huurperiode betekent niet dat deze periodieke kosten ten behoeve van het gehuurde niet gemaakt zijn.
Fonds voor de dakwerkzaamheden en ontstopping: geen servicekosten
3.34.
De in verband met dit fonds door [gedaagde] berekende servicekosten komen uit op een bedrag van € 9,52. [gedaagde] verwijst ter onderbouwing van dit bedrag naar een factuur van [onderneming 10] van € 4,250,00.
3.35.
Deze post vervalt. De factuur betreft ‘uitgevoerd dakwerk aan het pand gelegen aan de [straat 2] ’. [eiser] heeft dus terecht opgemerkt dat de factuur geen betrekking heeft op het appartement aan de [straat 1] . Maar ook in het geval die werkzaamheden wel zouden zien op de [straat 1] [nummer] kan [gedaagde] de (onderhouds)kosten in verband met het dak (een onroerende zaak) niet door middel van de servicekosten, en ook niet in de vorm van een ‘fonds’ bij de huurder in rekening brengen.
3.36.
Voor zover [gedaagde] heeft bedoeld (alleen) de kosten voor een ontstoppingsfonds in rekening te brengen helpt hem dat niet. In het Beleidsboek servicekosten (paragraaf 4.3.13) staat aan aantal voorwaarden waaraan een fonds moet voldoen. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat aan die voorwaarden is voldaan.
Verzekering glas: € 0,68 per maand
3.37.
[gedaagde] voert een bedrag van € 0,93 per maand aan servicekosten op voor een glasverzekering en onderbouwt die post met een prolongatieoverzicht van de gebouwen- en aansprakelijkheidsverzekeringen van, onder meer, het gehuurde. [eiser] betwist dit onderdeel van de servicekosten omdat onduidelijk is welk aanwijsbaar voordeel hij van deze verzekering heeft.
3.38.
Uitsluitend de kosten van glasverzekering kunnen aan de huurder worden doorberekend. In dit geval maakt de glasverzekering kennelijk onderdeel uit van de ‘gebouwenverzekering’. Een specificatie heeft [gedaagde] niet gegeven. De kantonrechter zal daarom, in de lijn van de Huurcommissie in dit soort gevallen, uitgaan van een verdeling waarbij 15% van de kosten van de opstalverzekering (de gebouwenverzekering) worden aangemerkt als de kosten voor de glasverzekering.
3.39.
Dit leidt tot de volgende berekening. De premie voor de opstalverzekering bedraagt € 162,12 voor drie appartementen. Een bedrag van € 24,32 (15%) kan worden aangemerkt als kosten voor de glasverzekering. Dat komt uit op een bedrag van € 0,68 per appartement per maand.
Administratiekosten: € 3,08 per maand
3.40.
[gedaagde] heeft de administratiekosten berekend op een bedrag van € 6,25 per maand. Een verhuurder kan bij de huurder administratiekosten in rekening brengen voor alle administratieve handelingen om tot een serviceafrekening te komen. Volgens het Beleidsboek servicekosten bedraagt die vergoeding maximaal 5% van de opgevoerde kostenposten. Als de hierboven beoordeelde servicekosten-posten worden opgeteld komt de kantonrechter uit op een totaalbedrag van € 61,68. 5 % van € 61,68 is € 3,08. Het door [gedaagde] berekende bedrag is dus te hoog. De kantonrechter zal daarom uitgaan van het bedrag van € 3,08.
[gedaagde] moet een deel van de door [eiser] betaalde servicekosten terugbetalen
3.41.
De redelijke servicekosten bedragen in dit geval (afgerond) € 64,80 per maand. De kantonrechter zal van dit bedrag uitgaan bij de beoordeling van de vordering tot terugbetaling van € 2.243,33. [eiser] heeft gehuurd van 18 juni 2021 tot 30 april 2023. Hij heeft over die periode van 22 maanden € 2.243,33 aan servicekosten betaald, terwijl in deze procedure is bepaald dat een bedrag van € 1.425,60 als een redelijke vergoeding kan worden beschouwd voor de geleverde zaken en diensten. Dat betekent dat [eiser] € 817,73 (€ 2.243,33 - € 1.425,60) te veel servicekosten heeft betaald. [gedaagde] zal dat bedrag aan [eiser] moeten terugbetalen. De vordering van [eiser] tot betaling zal tot dit bedrag worden toegewezen.
Conclusie ten aanzien van de gevorderde hoofdsommen en rente
3.42.
Het openstaande bedrag aan borg is € 1.275,00 (€ 1.990,00 minus een betaling door [gedaagde] van € 715,00). Op dit bedrag mocht [gedaagde] de kosten van het koolstoffilter, douchegordijn en schilderwerk in mindering brengen. Dan resteert een bedrag van € 899,00 dat [gedaagde] aan [eiser] aan borg zal moeten betalen. Daarnaast zal [gedaagde] een bedrag van € 817,73 aan te veel betaalde servicekosten aan [eiser] moeten betalen. In totaal is [gedaagde] dus nog een bedrag € 1.716,73 aan [eiser] verschuldigd.
3.43.
[eiser] heeft echter een boete verbeurd van € 1.000,00 omdat hij in strijd met de huurovereenkomst gedurende (in ieder geval) veertig dagen een hond in het gehuurde heeft gehouden. Dit bedrag strekt in mindering op het bedrag dat [gedaagde] aan [eiser] moet betalen, zodat de toewijsbare hoofdsom € 716,73 bedraagt.
3.44.
De gevorderde rente wordt toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding. Niet is gesteld op grond waarvan de rente vanaf een eerdere ingangsdatum verschuldigd zou zijn.
Proceskosten
3.45.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. Omdat [eiser] heeft geprocedeerd op basis van een toevoeging, zal [gedaagde] niet worden veroordeeld tot betaling van de explootkosten en betekeningskosten. Op grond van artikel 40 van de Wet op de Rechtsbijstand is [eiser] als rechtzoekende namelijk geen kosten verschuldigd voor het uitbrengen van een exploot.
De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- griffierecht
€
87,00
- salaris gemachtigde
€
270,00
(2,00 punten × € 135,00)
- nakosten
€
67,50
Totaal
€
424,50
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.46.
De kantonrechter zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals door [eiser] is gevraagd. Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als een van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.
4.De beslissing
De kantonrechter
4.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 716,73, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 22 december 2023, tot de dag van volledige betaling,
4.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 424,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
4.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
4.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. V.E.J.A. Boots en in het openbaar uitgesproken op 24 juli 2024.
1257