Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23 / 4620
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2024 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar
(gemachtigde: B. Schras)
Inleiding
In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan [straat 1] [nummeraanduiding 1] in [plaats] (de niet-woning).
1.1
In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de
heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 1.105.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.3
Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 12 september 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.4
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een bruto kapitalisatiefactorberekening en huurtransacties overgelegd.
1.5
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 juli 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [A] (taxateur).
Overwegingen
Beoordelingskader
2. Eiseres is gebruiker van de niet-woning, een winkelpand in het centrum van [plaats] . De niet-woning heeft een totale gebruiksoppervlakte van 1184 m². Het winkelpand beschikt over een magazijn van 29 m².
3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 1.105.000,-. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 799.000,-.
4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de niet-woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
5. Om de waarde van de niet-woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de niet-woning wordt vergeleken met twee verkopen in [plaats] , namelijk:
- [straat 2] [nummeraanduiding 2] , verkocht op 1 november 2019 voor € 1.900.000,-;
- [straat 2] [nummeraanduiding 3] , verkocht op 22 december 2020 voor € 1.100.000,-.
Procedeergedrag
6.1
Op de zitting heeft de heffingsambtenaar uitdrukkelijk verzocht om de ter zitting aangevoerde beroepsgronden van gemachtigde van eiseres niet in behandeling te nemen en hierbij verwezen naar een uitspraak van 6 februari 2024 van de rechtbank Midden-Nederland [1] . Gelet op het procedeergedrag van gemachtigde van eiseres is het voor hem onmogelijk om verweer te voeren. De heffingsambtenaar stelt verder dat er tot de zitting geen inhoudelijke gronden zijn aangevoerd die enige relatie hebben met het gewaardeerde object. Verder heeft de gemachtigde van eiser, hoewel hij daartoe uitgebreid in de gelegenheid is gesteld, geen gebruik gemaakt van een (schriftelijke) hoorzitting om zijn gronden uiteen te zetten.
6.2
Bij de beoordeling van dit beroep bewaakt de rechtbank de goede procesorde en neemt daarbij het volgende in aanmerking. De door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank snapt dan ook dat de heffingsambtenaar in bezwaar en beroep niets kan met dergelijke geschriften. Zeker niet als er geen toelichting wordt gegeven in het kader van een hoorzitting. De goede procesorde verzet zich vervolgens tegen het betrekken van standpunten in beroep, als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen (op zitting), onvoldoende heeft kunnen voorbereiden. In dit geval heeft de heffingsambtenaar uitdrukkelijk aangegeven op deze manier onmogelijk verweer te kunnen voeren. Daarom laat de rechtbank de op de zitting aangevoerde beroepsgronden buiten beschouwing.
6.3
Dat betekent dat gemachtigde van eiseres, zowel in het beroepschrift, de latere brieven, de ‘pinpointbrief’, als op de zitting geen concrete gronden heeft aangevoerd die mee kunnen worden genomen in de beoordeling van het geschil.
Het oordeel van de rechtbank
7.1
De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde en de kapitalisatiefactor op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde huur- en kooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. De rechtbank oordeelt dat de heffingsambtenaar daarmee aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van € 1.105.000,- van de niet-woning niet te hoog is. Omdat eiseres geen concrete gronden heeft aangevoerd heeft dat tot gevolg dat het beroep ongegrond is.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
8.1
De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.
8.2
Het bezwaarschrift is ontvangen op 6 maart 2023. Dat betekent dat er niet meer dan twee jaar verstreken is en dat de redelijke termijn niet is overschreden. Het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van
mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.