ECLI:NL:RBMNE:2024:4902

• Datum uitspraak: 13 augustus 2024
• Publicatiedatum: 13 augustus 2024
• Zaaknummer: 23/745, 23/747
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Bestuursrecht; Belastingrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.C. Stijnen
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Beroep tegen WOZ-waarde van niet-woningen en verzoek om immateriële schadevergoeding

In deze zaak heeft de Rechtbank Midden-Nederland op 13 augustus 2024 uitspraak gedaan in een beroep van eiseres, een B.V., tegen de WOZ-waarde van twee niet-woningen. De heffingsambtenaar van de gemeente heeft in een beschikking van 28 februari 2022 de WOZ-waarde vastgesteld op € 407.000 voor de eerste niet-woning en € 417.000 voor de tweede, met als waardepeildatum 1 januari 2021. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen deze waarden, maar dit bezwaar werd ongegrond verklaard in de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2023. Eiseres heeft vervolgens beroep ingesteld, waarbij de heffingsambtenaar twee taxatierapporten heeft overgelegd ter onderbouwing van de vastgestelde waarden.

De rechtbank heeft de zaak behandeld op een digitale zitting op 22 juli 2024, waar de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar aanwezig waren. De rechtbank oordeelde dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarden niet te hoog zijn vastgesteld. Eiseres had lagere waarden bepleit, maar de rechtbank volgde de argumenten van de heffingsambtenaar en de gepresenteerde taxatierapporten. Eiseres had ook verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn, maar de rechtbank wees dit verzoek af, omdat de redelijke termijn niet was overschreden.

De rechtbank concludeerde dat het beroep ongegrond was en dat de uitspraak op bezwaar in stand bleef. Er was geen ruimte voor een veroordeling van proceskosten of vergoeding van griffierecht. De uitspraak werd openbaar uitgesproken en partijen zijn geïnformeerd over de mogelijkheid tot hoger beroep.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummers: UTR 23/745 en UTR 23/747

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 augustus 2024 in de zaak tussen

[eiseres] B.V. eiseres

(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE)

en

de heffingsambtenaar van gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar

(gemachtigde: A. Teunisse).

Inleiding

1.1

In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van
de WOZwaarde van de onroerende zaken aan [straat 1] [nummeraanduiding 1] en [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] in [plaats] (de niet-woningen).

1.2

In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de

heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de niet-woningen voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 407.000,- voor de [straat 1] en € 417.000,- voor de [straat 2] naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van deze niet-woningen ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

1.3

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.

1.4

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met twee taxatierapporten ingediend.

1.5

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 22 juli 2024. Hieraan hebben deelgenomen: gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [A] (taxateur).

Overwegingen

Beoordelingskader

2. Eiseres is gebruiker van de niet-woningen. Het betreft twee winkelpanden. Het winkelpand aan [straat 1] [nummeraanduiding 1] is gebouwd in 1995 en heeft een gebruiksoppervlakte van 457 m². Het winkelpand aan [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] is gebouwd in 1986 en heeft een gebruiksoppervlakte van 570 m².

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de niet-woningen aan [straat 1] [nummeraanduiding 1] en [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] per 1 januari 2021. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarden van respectievelijk € 407.000,- en € 417.000,-. Eiseres bepleit lagere waarden, namelijk een waarde van € 320.000,- voor de [straat 1] [nummeraanduiding 1] en een waarde van € 400.000,- voor de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] .

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de niet-woning heeft de heffingsambtenaar de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.

5. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de niet-woning dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.

6. Om de waarde van de niet-woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar twee taxatierapporten overgelegd met de berekeningen van de kapitalisatiefactoren. De [straat 1] [nummeraanduiding 1] wordt in het taxatierapport vergeleken met drie verkopen in [plaats] , namelijk:

• [straat 3] [nummeraanduiding 4] , [nummeraanduiding 5] , [nummeraanduiding 6] , verkocht op 15 april 2020 voor € 585.000,-;
• [straat 4] [nummeraanduiding 7/letter] , verkocht op 2 oktober 2020 voor € 400.000,-;
• [straat 5] [nummeraanduiding 8] + [nummeraanduiding 9] , verkocht op 10 februari 2020 voor € 1.074.307,-.

Daarnaast wordt de [straat 1] vergeleken met verschillende huurtransacties uit de omgeving in [plaats] , namelijk:

• [straat 6] [nummeraanduiding 10] , verhuurd met ingang van 1 april 2019 voor € 164.419,- per jaar;
• [straat 7] [nummeraanduiding 11] , verhuurd met ingang van 1 oktober 2019 voor € 208.819,- per jaar;
• [straat 6] [nummeraanduiding 12] , verhuurd met ingang van 29 september 2020 voor € 43.250,- per jaar;
• [straat 1] [nummeraanduiding 13] , verhuurd met ingang van 1 mei 2019 voor € 51.300,- per jaar.

7. In het taxatierapport ten aanzien van de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk:

• [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 14] , verkocht op 31 augustus 2021 voor € 2.250.000,-;
• [straat 2] [nummeraanduiding 15] - [nummeraanduiding 6] , verkocht op 16 november 2018 voor € 850.000,-;
• [straat 2] [nummeraanduiding 15] - [nummeraanduiding 16] , verkocht op 29 oktober 2019 voor € 565.000,-;
• [straat 2] [nummeraanduiding 17] - [nummeraanduiding 6] , verkocht op 17 december 2019 voor € 1.675.000,-.

8. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de niet-woningen op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiseres heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen. In dit geval is daarbij van belang dat de door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschriften, de latere brieven en een ‘pinpointbrief’ staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. Daar kan de rechtbank niets mee. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of verweerder zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.

Het oordeel van de rechtbank

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatierapporten en de toelichting die tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de niet-woningen niet te hoog is vastgesteld. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit.

10. Eiseres stelt dat de niet-woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] en de niet-woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] soortgelijke panden zijn en daarom met eenzelfde huurwaarde moeten worden gewaardeerd, namelijk met € 78,- per m². Eiseres stelt daarnaast dat er geen huurinformatieformulieren, geen berekening van de kapitalisatiefactor en geen leegstandsanalyse is overgelegd terwijl daar wel om is gevraagd.

11. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de objecten inderdaad op elkaar lijken, maar dat bij de berekening van de waarde ook naar de ligging wordt gekeken. De niet-woningen hebben een andere ligging en kunnen daarom niet zomaar op dezelfde waarde worden gewaardeerd. Ten aanzien van de niet-woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] , heeft de heffingsambtenaar uitgelegd dat eiseres als gebruiker van het pand zelf de beschikking heeft over de huurovereenkomsten. Uit het taxatierapport inzake [straat 1] [nummeraanduiding 1] blijkt verder dat de gemiddelde huurwaarde per m² van de niet-woning het laagst ligt ten opzichte van de gemiddelde huurwaarden van de referentieobjecten. Ten aanzien van de niet-woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] , heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat dit object in juli 2023 is verkocht voor € 4,8 miljoen. Daaruit zou ook blijken dat de WOZ-waarde van de niet-woning aan de [straat 2] niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft dit standpunt niet weersproken. De heffingsambtenaar heeft verder op de zitting toegelicht dat het leegstandsrisico is verdisconteerd in de berekening van de waarden. Ook dit standpunt heeft eiseres niet weersproken. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in deze standpunten. Op basis daarvan en op basis van de taxatierapporten is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van zowel de niet-woning aan de [straat 1] [nummeraanduiding 1] , als de niet-woning aan de [straat 2] [nummeraanduiding 2] - [nummeraanduiding 3] , niet te hoog is vastgesteld.

Verzoek om immateriële schadevergoeding

12.1

De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop verweerder het bezwaarschrift ontvangt.

12.2

Het bezwaarschrift ten aanzien van beide zaken is ontvangen op 7 april 2022. Dat betekent dat er meer dan twee jaar is verstreken tot de uitspraak van de rechtbank.

12.3

In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan gemachtigde van eiseres worden toegerekend. ^[1] Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.

Conclusie en gevolgen

13. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarden van de niet-woningen niet te hoog zijn vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling van de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- wijst het verzoek om schadevergoeding af.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van

mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 augustus 2024.

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Voetnoten

1. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar haar uitspraak van 20 november 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:6191, overwegingen 17 tot en met 23.