Uitspraak
RECHTBANKMIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Utrecht
Zaaknummer: 10919376 \ UC EXPL 24-953 WMB/61313
Vonnis van 17 juli 2024
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: [gemachtigde] ,
tegen
1.[gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2] B.V.,
[gedaagde sub 2] B.V.,
3.
[gedaagde sub 3] B.V.,
[gedaagde sub 3] B.V.,
allen domicilie gekozen hebbend in [vestigingsplaats] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
hierna samen te noemen: [gedaagden] ,
4.[gedaagde sub 4] ,
wonend in [woonplaats 2] ,
hierna te noemen: [gedaagde sub 4] ,
gedaagde partijen in conventie,
waarvan 1 tot en met 3 eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. H. Giard.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 2 februari 2024;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [eiser] in conventie;
- de conclusie van antwoord in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 19 juni 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Op de mondelinge behandeling is [eiser] verschenen samen met zijn gemachtigde, de heer [gemachtigde] . Op de zitting waren ook de heer [A] , aannemer, en mevrouw [B] , partner van [eiser] , aanwezig. [gedaagde sub 4] is verschenen, mede in zijn hoedanigheid als (indirect) bestuurder en vertegenwoordiger van [gedaagden] , vergezeld door de gemachtigde van alle gedaagden, mr. Giard.
1.3.
De kantonrechter heeft aan het eind van de zitting bepaald dat een vonnis zal worden gewezen.
1.4.
Na de mondelinge behandeling heeft [eiser] op 24 juni 2024 een aanvullende akte met producties ingediend. [gedaagden] en [gedaagde sub 4] hebben bezwaar gemaakt tegen de indiening daarvan. De kantonrechter heeft partijen hierna laten weten geen acht te slaan op de inhoud van de akte, omdat het onderzoek ter zitting op 19 juni 2024 al was gesloten.
2.Waar gaat de zaak over?
2.1.
[eiser] verhuurt sinds 1 september 2023 het pand met het adres [adres] te ( [postcode] ) te [plaats] (hierna: het pand). Het pand omvat een winkelruimte en twee bovenwoningen. Op de huurovereenkomst staan de namen van [gedaagden] en [gedaagde sub 4] vermeld en de overeenkomst is door [gedaagde sub 4] ondertekend. [gedaagde sub 4] is de (direct) bestuurder van [gedaagde sub 2] B.V. (Hierna: [gedaagde sub 2] ) en van [gedaagde sub 3] B.V. (hierna: [gedaagde sub 3] ). [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn gezamenlijk de enige vennoten van [gedaagde sub 1] (hierna: [gedaagde sub 1] ), waarvan [gedaagde sub 4] dus de indirect bestuurder is.
2.2.
[eiser] stelt dat sinds september 2023 tot en met juni 2024 een huurachterstand is ontstaan van € 24.450,00 (inclusief een onbetaald gebleven deel van de overeengekomen waarborgsom), waarbij bovendien een bedrag van in totaal € 3.000,00 aan contractuele boetes is verbeurd. Op grond van de huurachterstand vordert [eiser] in deze procedure in conventie ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het pand. Daarnaast stelt [eiser] dat hij de huurovereenkomst met zowel [gedaagden] , als [gedaagde sub 4] in persoon heeft gesloten en vordert hij dat zij hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, de contractuele boetes, de buitengerechtelijke incassokosten en een gebruikersvergoeding inclusief boete voor elke ingegane maand waarin het pand niet ontruimd is.
2.3.
[gedaagde sub 4] voert aan dat hij in persoon geen partij is bij de overeenkomst en weigert daarom te betalen. [gedaagden] voert aan dat zij haar betalingen rechtsgeldig heeft opgeschort, omdat sprake is van gebreken in het pand (lekkage). [gedaagden] stelt bovendien schade te hebben geleden door de gebreken. [gedaagden] weigert om te betalen of te ontruimen en vordert in reconventie dat [eiser] wordt veroordeeld om de gebreken te herstellen en € 7.500,00 aan schadevergoeding aan haar te betalen.
3.De beoordeling
in conventie
[eiser] is bevoegd om als verhuurder deze procedure te voeren
3.1.
Voordat op de inhoudelijke verweren wordt ingegaan, is het nodig om vast te stellen dat partijen het eens zijn dat [eiser] bevoegd was om de huurovereenkomst als verhuurder te sluiten en hij op grond van die overeenkomst nu bevoegd is om deze procedure te voeren. In de conclusie van antwoord is aangevoerd dat het onduidelijk zou zijn of [eiser] wel de eigenaar is van het pand. Ter onderbouwing is daarbij gewezen op het feit dat de vader van [eiser] als eigenaar in het kadaster wordt vermeld. Tijdens de zitting heeft [eiser] de overlijdensakte van zijn vader aan [gedaagden] en [gedaagde sub 4] getoond, waarna zij hebben bevestigd dat daaruit wat hen betreft afdoende blijkt dat [eiser] de eigenaar is van het pand.
[gedaagde sub 4] is in persoon geen partij bij de huurovereenkomst
3.2.
Het eerste geschilpunt tussen partijen is de vraag of [gedaagde sub 4] naast [gedaagden] ook in persoon partij bij de huurovereenkomst is geworden. [eiser] stelt dat dit het geval is en wijst daarbij op het feit dat de huurovereenkomst door [gedaagde sub 4] is ondertekend en hij daarin apart bij naam wordt genoemd. Daarnaast heeft [eiser] een e-mail overgelegd van de advocaat die de huurovereenkomst voor [eiser] heeft opgesteld, waarin ook wordt aangeraden om [gedaagde sub 4] als partij bij de huurovereenkomst te betrekken. Verder wijst [eiser] op de koopovereenkomst waarin [gedaagde sub 4] in persoon (de activa van de onderneming) [gedaagde sub 1] op 1 juli 2023 van haar vorige eigenaren heeft overgekocht.
3.3.
[gedaagde sub 4] ontkent dat hij in persoon partij is geworden bij de huurovereenkomst. Hij voert aan dat hij uitdrukkelijk niet in persoon partij wilde worden, dat partijen dat onderling (alsnog) op die manier zijn overeengekomen en dat hij daarom alleen in zijn hoedanigheid als vertegenwoordiger van [gedaagden] de huurovereenkomst heeft ondertekend.
3.4.
Uit de manier waarop de huurovereenkomst is opgesteld en hetgeen partijen over en weer hebben betoogd, is niet met voldoende zekerheid vast te stellen wat partijen op dit punt hebben beoogd toen zij de overeenkomst sloten. Uit de aanhef van de overeenkomst lijkt te volgen dat [gedaagde sub 1] , vertegenwoordigd door haar vennoten [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] en [gedaagde sub 4] in persoon gezamenlijk partij zijn bij de huurovereenkomst, omdat zij tezamen afzonderlijk en/of gezamenlijk in de huurovereenkomst verder ‘huurder’ worden genoemd.
3.5.
De huurovereenkomst is ondertekend door [gedaagde sub 4] . Boven zijn handtekening is te lezen: (v.o.f. [gedaagde sub 1] (huurder) ( [gedaagde sub 2] B.V. (huurder) ( [gedaagde sub 3] B.V. (huurder) [gedaagde sub 4] . Onduidelijk is dan ook of [gedaagde sub 4] alleen namens zijn vennootschappen ondertekende of ook voor zichzelf.
3.6.
Ook uit de door [eiser] overgelegde e-mail van 15 oktober 2023 (productie B bij conclusie van antwoord in reconventie) volgt niet wat partijen daarover concreet hebben afgesproken. Daarin wordt weliswaar geadviseerd om [gedaagde sub 4] in persoon als partij bij de overeenkomst te betrekken, maar daaruit volgt niet dat partijen dit ook daadwerkelijk zijn overeengekomen. Bovendien wordt in de e-mail genoemd dat het goed mogelijk is dat [gedaagde sub 4] niet zelf huurder wil zijn en dat dat nog moet worden afgewacht. Hetzelfde geldt voor het feit dat [gedaagde sub 4] [gedaagde sub 1] in persoon heeft aangekocht. Ook daaruit volgt geen uitsluitsel wat betreft de vraag of hij in persoon ook huurder is geworden.
3.7.
Nu de huurovereenkomst geen duidelijkheid verschaft komt deze onduidelijkheid op grond van de contra proferentem-regel voor rekening en risico van [eiser] . Die regel houdt in dat onduidelijkheid over de betekenis van een overeenkomst ten nadele van de opsteller wordt uitgelegd. De gedachte achter de contra proferentem-regel is dat degene die een overeenkomst formuleert door een heldere woordkeuze en opmaak misverstanden kan vermijden en de opsteller daarom het risico van onduidelijkheden in de bewoordingen van een overeenkomst moet dragen Dit heeft tot gevolg dat de vordering tegen [gedaagde sub 4] wordt afgewezen.
[gedaagden] kon haar betalingsverplichtingen niet rechtsgeldig opschorten
3.8.
[gedaagden] heeft in haar conclusie verschillende (inhoudelijke) verweren aangevoerd. Tijdens de zitting is gebleken dat zij een deel van die verweren niet langer handhaaft. Anders dan [gedaagden] in eerste instantie nog betoogde, kan daarom worden vastgesteld dat de algemene voorwaarden die [eiser] heeft overgelegd van toepassing zijn op de huurovereenkomst. Daarnaast heeft [gedaagden] op de zitting bevestigd dat zij het totaalbedrag van € 24.450,00, waaronder dus ook begrepen het onbetaald gebleven deel van de waarborgsom van € 3.200,00, moest betalen maar onbetaald heeft gelaten.
3.9.
Als reden hiervoor heeft [gedaagden] aangevoerd dat het pand verschillende gebreken heeft in de zin van artikel 7:204 BW. Volgens haar zijn er problemen met het dak en de aansluiting van het pand op de riolering, waardoor er zowel in de winkel als in de bovenwoningen lekkage is ontstaan. [gedaagden] voert aan dat zij bij [eiser] heeft geklaagd over de gebreken en hem meermaals heeft verzocht die te herstellen. [eiser] heeft dat volgens [gedaagden] telkens geweigerd, waarna [gedaagden] haar betalingen heeft opgeschort. Aldus betoogt [gedaagden] dat geen sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, maar van een rechtsgeldige opschorting van de betalingsverplichtingen die door de gebreken wordt gerechtvaardigd.
3.10.
Dat betoog van [gedaagden] gaat om verschillende redenen niet op. Allereerst ontbreekt het [gedaagden] aan enige onderbouwing van haar standpunt. Volgens [gedaagden] zou de vermeende lekkage onder andere tot gevolg hebben dat er rioolwater vanuit de badkamers van de bovenwoningen vrij de winkel in loopt. [gedaagden] heeft echter niets overgelegd om haar stelling te staven, behalve een aantal foto’s (zonder enige toelichting) waaruit niets van dergelijke extreme water- en rioleringsoverlast blijkt. Daarnaast heeft [gedaagden] geenszins onderbouwd dat zij eerder dan in haar conclusie van antwoord over de vermeende gebreken bij [eiser] heeft geklaagd.
3.11.
[eiser] heeft daarentegen gemotiveerd ontkend dat sprake is van dergelijke (verstrekkende) gebreken. Ter onderbouwing heeft [eiser] een proces-verbaal overgelegd van een onderzoek dat namens [eiser] samen met een aannemer in het pand is uitgevoerd naar aanleiding van het standpunt van [gedaagden] in haar conclusie van antwoord. [gedaagde sub 4] was (namens [gedaagden] ) bij dat onderzoek aanwezig en heeft de inhoud van het proces-verbaal niet weersproken. Hoewel daarin blijkt van een aantal kleinere problemen, waarvan [eiser] bovendien al een deel heeft laten oplossen, blijkt geenszins van de gebreken zoals die door [gedaagden] zijn aangevoerd.
3.12.
Er is daarom geen reden om aan te nemen dat het pand gebreken vertoont in de zin van artikel 7:204 BW of dat [gedaagden] daarover zou hebben geklaagd. Daar komt nog bij dat het enkele bestaan van gebreken op zichzelf geen grond zou geven om de betaling van de huur zomaar volledig op te schorten en dat opschorting bovendien is uitgesloten in artikel 28.1 van de toepasselijke algemene voorwaarden. [gedaagden] kon haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst dus niet rechtsgeldig opschorten.
Conclusie: [gedaagden] moet het pand ontruimen en € 27.450,00 aan [eiser] betalen
3.13.
Het staat daarmee vast dat [gedaagden] zonder rechtsgeldige reden niet aan haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst heeft voldaan, waardoor er tot en met juni 2024 een betalingsachterstand van € 24.450,00 is ontstaan. Bovendien volgt daaruit ook dat [gedaagden] op grond van de huurovereenkomst een boete van € 300,00 per maand heeft verbeurd voor een totaal van € 3.000,00 over september 2023 tot en met juni 2024. [gedaagden] heeft die boetes niet weersproken en geen beroep op matiging gedaan. [gedaagden] zal daarom (hoofdelijk) worden veroordeeld tot betaling van het totale bedrag van de betalingsachterstand vermeerderd met de boetes van € 27.450,00.
3.14.
Het laten ontstaan van een dergelijke betalingsachterstand die gelijk staat aan meer dan negen maanden huur vormt een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De huurovereenkomst zal daarom worden ontbonden en [gedaagden] zal worden veroordeeld tot ontruiming van het pand binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis. Zoals gevorderd zal [gedaagden] daarbij verder (hoofdelijk) worden veroordeeld tot betaling van een gebruikersvergoeding van € 3.000,00 voor elke maand of gedeelte daarvan dat het pand niet ter vrije beschikking is gesteld aan [eiser] , vermeerderd met een bedrag van € 300,00 in het geval zij dat bedrag niet (tijdig) betaald.
[gedaagden] moet buitengerechtelijke incassokosten betalen
3.15.
[eiser] vordert verder betaling van € 1.867,50 aan buitengerechtelijke incassokosten van [gedaagden] op grond van artikel 33 van de toepasselijke algemene voorwaarden. Om die vordering toe te kunnen wijzen is het aan [eiser] om conform het rapport Voorwerk II te stellen en onderbouwen dat er namens hem buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Daarvoor moet het gaan om verrichtingen die meer omvatten dan een enkele (eventueel herhaalde) aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. [eiser] heeft dat voldoende gedaan en [gedaagden] heeft de vordering niet weersproken. De vordering is daarom op zichzelf toewijsbaar. Wel is er aanleiding om het bedrag aan kosten ambtshalve te matigen tot een bedrag dat redelijk is op grond van artikel 242 Rv. Daarvoor wordt aangesloten bij het tarief uit het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Een bedrag van € 1.293,70 zal daarom worden toegewezen.
3.16.
Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:
- hoofdsom
€
27.450,00
- buitengerechtelijke incassokosten
€
1.293,70
+
Totaal
€
28.743,70
in reconventie
3.17.
[gedaagden] eist in reconventie dat [eiser] de gebreken zoals bedoeld onder randnummer 3.9. op straffe van een dwangsom herstelt en daar binnen zeven dagen na het uitspreken van het vonnis mee aanvangt. Verder vordert [gedaagden] € 7.500,00 schadevergoeding voor gederfde winst. Dit is volgens [gedaagden] het bedrag dat zij in mindering heeft moeten brengen op de (onder)huurpenningen van de bewoners van de bovenwoningen als gevolg van de lekkage.
3.18.
Gelet op wat in conventie is overwogen, heeft [gedaagden] geen belang meer bij deze vordering tot herstel van vermeende gebreken, nu hij veroordeeld wordt het pand te ontruimen. De gevorderde schadevergoeding wordt afgewezen, nu deze niet dan wel onvoldoende is onderbouwd. De specificatie daaromtrent die volgens de conclusie van antwoord nog zou volgen, is niet overgelegd. Vanwege dat gebrek aan onderbouwing voor haar vorderingen is er ook geen ruimte voor nadere bewijslevering door [gedaagden] De vorderingen in reconventie zullen worden afgewezen.
in conventie en reconventie
[gedaagden] moet de proceskosten van [eiser] betalen in conventie en reconventie
3.19.
[gedaagden] is in conventie grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
135,97
- griffierecht
€
706,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.788,97
3.20.
[gedaagden] is in reconventie in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2,00 punten × € 406,00)
Totaal
€
812,00
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
wijst de vorderingen met betrekking tot [gedaagde sub 4] af;
4.2.
ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagden] bestaande huurovereenkomst met ingang van heden;
4.3.
veroordeelt [gedaagden] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het pand (het gehuurde) aan de [adres] ( [postcode] ) in [plaats] :
- met al wie en al wat zich daarin vanwege [gedaagden] bevindt te ontruimen en te verlaten,
- het pand door afgifte van de sleutels in lege en behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van [eiser] te stellen,
- het pand daarna verlaten en ontruimd te houden;
4.4.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 28.743,70 aan achterstallige huur, berekend tot en met de maand juni 2024, inclusief het restant van de waarborgsom en de buitengerechtelijke incassokosten;
4.5.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 3.000,00 met ingang van de maand juli 2024 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, ook die laatste maand voor een gehele te rekenen;
4.6.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling aan [eiser] een bedrag van € 300,00 met ingang van de maand juli 2024 per maand, voor elke maand dat het gehuurde niet ter vrije beschikking is gesteld van [eiser] en [gedaagden] niet op tijd de huur betaalt;
4.7.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 1.788,97, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in reconventie
4.8.
wijst de vorderingen van [gedaagden] af;
4.9.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten van € 812,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe;
in conventie en in reconventie
4.10.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de kosten van betekening als [gedaagden] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
4.11.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
4.12.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. Y.M. Vanwersch, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken door mr. C.J.M. Hendriks, kantonrechter, op 17 juli 2024.