Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 22/4228
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 26 april 2024 in de zaak tussen
[V.O.F.], eiseres
(gemachtigde: D.A.N. Bartels),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap Utrecht, verweerder
(gemachtigde: M. Boerlage).
Verder heeft als partij deelgenomen:
de Staat der Nederlanden (de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (het object).
1.1.
In de beschikking van 30 april 2021 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde het object voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 441.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2019. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2.
In de uitspraak op bezwaar van 19 mei 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Hierbij is de WOZ-waarde van het object gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrix ingediend.
1.4.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 18 maart 2024. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door mevrouw [taxateur], taxateur.
Overwegingen
2. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaak aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten, voor zover deze niet zijn aangevoerd in strijd met de goede procesorde.
2.1.
De onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] wordt gekwalificeerd als logies/hotel, heeft als bouwjaar ca. 1900 en beschikt over een totale oppervlakte van 151m2.
2.2.
In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.
Beoordelingskader
2.3.
Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de objecten op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een overzicht met gerealiseerde huren overgelegd, waarin hij de waarde bepaalt met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde wordt zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. De kapitalisatiefactor is door de heffingsambtenaar onderbouwd door middel van een drietal gerealiseerde verkopen.
2.4.
Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
2.5.
De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waardes heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
3. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 33.975,- per jaar (huurwaarde per m2: € 225,-). De heffingsambtenaar heeft, om de huurwaarde van dit object te onderbouwen, een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in de binnenstad van [woonplaats] rondom de waardepeildatum.
3.1.
De kapitalisatiefactor van 13,0 voor de onroerende zaak is vastgesteld door middel van een vergelijking met drie, naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbare, objecten waarvan gerealiseerde verkoopcijfers beschikbaar zijn en waarvan de kapitalisatiefactor is berekend aan de hand van die verkoopcijfers en een getaxeerde huurwaarde. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De referentieobjecten zijn gelegen in de binnenstad van [woonplaats] en de heffingsambtenaar heeft referentieobjecten gehanteerd waarvan de verkoop- en huurtransacties voldoende dicht rondom de waardepeildatum zijn gesloten. De gerealiseerde huurwaarde per m2 en de kapitalisatiefactor van het object van eiseres vallen binnen de bandbreedte van de referentieobjecten. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Ontbreken van stukken
4. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting gesteld dat door de heffingsambtenaar niet alle stukken heeft overgelegd die hij op grond van artikel 40 van Pro de Wet WOZ had moeten verstrekken. De rechtbank acht deze grond in strijd met de goede procesorde aangevoerd. Het had op de weg van eiseres gelegen om na ontvangst van het verweerschrift van 27 juni 2023 aan te geven of en welke stukken of informatie zij nog miste. De rechtbank is van oordeel dat de algemene stellingen uit de pinpointbrief van de gemachtigde van eiseres niet concreet genoeg zijn om onder deze beroepsgrond te kunnen scharen. Omdat deze beroepsgrond in strijd met de goede procesorde is aangevoerd, zal de rechtbank deze verder buiten beschouwing laten.
Vergelijkbaarheid referentieobjecten
5. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar referentieobjecten heeft geselecteerd die onvoldoende vergelijkbaar zijn met het object van eiseres. De referentieobjecten zijn namelijk bijna allemaal kantoren, terwijl het object van eiseres een pand is waar logies mogelijk is. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte deze referentieobjecten als onderbouwing gebruikt, waardoor de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
5.1.
De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De heffingsambtenaar heeft er terecht op gewezen dat het niet om het feitelijke gebruik van de objecten gaat, maar om wat er op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. Zo heeft de gemachtigde van de heffingsambtenaar er op de zitting op gewezen dat dit pand ooit een studentenwoning was en dat er nu nog gedeeltelijk kamers worden verhuurd. Bovendien mag er gewoond worden, wat volgens de heffingsambtenaar meer waarde meebrengt dan een pand zonder woonbestemming. De rechtbank kan deze uitleg van de heffingsambtenaar volgen. Daarmee volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat het niet om het feitelijke gebruik gaat maar om wat er op basis van het bestemmingsplan mogelijk is. De beroepsgrond slaagt niet.
Datum transactie
Datum transactie
6. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiser de vraag opgeworpen van welke datum wordt uitgegaan door de heffingsambtenaar bij de indexering naar de waardepeildatum. Omdat het onduidelijk is van welke datum wordt uitgegaan, is niet inzichtelijk gemaakt hoe de indexering heeft plaatsgevonden en heeft de heffingsambtenaar met de door hem gebruikte onderbouwingen niet aannemelijk gemaakt dat de eindwaarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
De rechtbank stelt vast dat uit de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatiematrix volgt dat wordt uitgegaan van de datum waarop de koopovereenkomst is gesloten. De rechtbank acht dit voldoende inzichtelijk. Voor zover eiseres heeft willen stellen dat door de heffingsambtenaar van een verkeerde datum wordt uitgegaan, is deze stelling niet onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurwaarde
7. Eiseres stelt dat de heffingsambtenaar onvoldoende inzicht heeft gegeven in de huurinformatie door geen huurovereenkomsten en huurinlichtingenformulieren te overleggen. Omdat de heffingsambtenaar onvoldoende inzichtelijk heeft gemaakt met welke stukken de door hem gehanteerde huurwaarde wordt onderbouwd, is niet aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde per m2 niet te hoog is vastgesteld.
7.1.
De rechtbank overweegt dat het door de heffingsambtenaar gehanteerde huurcijfer is onderbouwd met het eigen huurcijfer dat is gerealiseerd op 1 mei 2019. Daarbij merkt zij op dat eiseres tevens beschikt over deze huurinformatie. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar referentiehuurcijfers overgelegd waarmee de gehanteerde huurwaarde in lijn ligt. De rechtbank ziet in het huuroverzicht terug dat de huurwaarde (per m2) lager is vastgesteld dan het eigen gerealiseerde huurcijfer en de gerealiseerde huurcijfers van de referentieobjecten. Er is daarom geen reden om aan te nemen dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van het object te hoog heeft vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
Immateriële schadevergoeding
8. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van Pro het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
8.1.
De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan eiseres worden toegerekend. Voor een nadere motivering van dit oordeel verwijst de rechtbank naar en sluit zij aan bij haar uitspraak van 20 november 2023, overwegingen 17 tot en met 23. [1]
8.2.
Het bezwaarschrift is door verweerder ontvangen op 30 april 2021. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Conclusie en gevolgen
9. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
9.1.
Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. T. Mennen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 26 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.