Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/3303 en UTR 23/3304
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 juni 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , uit [woonplaats] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D.J. Koopmans).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaken aan de [adres 1] (object 1) en de [adres 2] (object 2), beiden gelegen in [plaats] .
2. In de beschikking van 30 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van object 1 voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 251.000,- en object 2 vastgesteld op € 308.000,-, beiden naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenaar van de objecten ook een aanslag onroerendzaakbelasting, rioolheffing en watersysteemheffing opgelegd. Bij de onroerendzaakbelasting is de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf gehanteerd.
3. Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 19 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd.
4. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
5. Het beroep is behandeld op de online zitting van 6 mei 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] , taxateur van de heffingsambtenaar.
Feiten
6. Eiseres is huurder van de objecten 1 en 2. Beide objecten zijn winkels in de binnenstad van [plaats] met als bouwjaar (ca.) 1900. Van object 1 is het oppervlakte van de winkel 30 m2 en van de opslag 25 m2. Object 2 heeft een winkeloppervlakte van 57 m2 en de opslag heeft een oppervlakte van 55 m2.
Het geschil
7. In geschil is de hoogte van de WOZ-waardes van beide objecten. Volgens eiseres zijn de waardes te hoog vastgesteld. Eiseres is van mening dat de waarde van object 1 vastgesteld moet worden op € 119.000,- en dat de waarde van object 2 niet hoger kan zijn dan € 249.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de objecten onderbouwd met taxatiematrices. De heffingsambtenaar handhaaft in de beroep de vastgestelde WOZ-waardes van € 251.000,- (object 1) en € 308.000,- (object 2).
Overwegingen
Procedeergedrag
8. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
9. De rechtbank zal deze stellingen daarom niet bespreken. De gemachtigde van eiseres heeft op de zitting wel standpunten ingenomen die specifieker op de onroerende zaken betrekking hebben en de rechtbank zal die wel beoordelen. Daarbij bewaakt de rechtbank de goede procesorde, waarbij de beoordeling van standpunten achterwege blijft als de rechtbank of de heffingsambtenaar zich daarop, door het late moment waarop ze zijn ingenomen, onvoldoende heeft kunnen voorbereiden.
Beoordelingskader
10. In geschil is de hoogte van de WOZ-waarde van de objecten. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. De heffingsambtenaar heeft om de waarde van de objecten te onderbouwen de huurwaardekapitalisatiemethode toegepast. Hierbij wordt de brutohuurwaarde vermenigvuldigd met de kapitalisatiefactor. De bruto huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode.
[adres 1] (object 1)
Huurwaarde
11. Eiseres stelt dat de huurwaarde per m2 van dit object hoger is dan de referentieobjecten en dat de huurwaarde lager zou moeten zijn. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het oordeel dat de huurwaarde per m2 van het object niet te hoog is vastgesteld. De huurwaarde per m2 van het object (€ 347,-) ligt binnen de bandbreedte van de huurwaardes per m2 van de referentieobjecten (€ 364,- tot € 570,-). Daarnaast is de huurwaarde van het object de laagste van de referentieobjecten. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de huurprijs per m2 per jaar van het object niet te hoog is. Eiseres heeft daarnaast geen enkele toelichting gegeven waarom dit niet zou kloppen en wat de huurwaarde dan zou moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
12. Eiseres voert tevens aan dat de kapitalisatiefactor van het object te hoog is. De kapitalisatiefactor van het object is 13,2, maar die van de [adres 3] is lager. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in het oordeel dat de kapitalisatiefactor niet te hoog is vastgesteld. De kapitalisatiefactor van het object (13,2) ligt binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten (13,0 tot 17,8). Hiermee heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van het object onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft verder op geen enkele wijze onderbouwd waarom de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld en wat dit dan had moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Huurkorting
13. Eiseres voert tenslotte aan dat de huurkorting van het referentieobject [adres 4] niet zichtbaar is in de huurovereenkomst. De heffingsambtenaar heeft op de zitting bevestigd dat de huurkorting in de huurovereenkomst van de [adres 4] was weggevallen en heeft toegelicht dat er wel rekening is gehouden met de huurkorting. Eiseres heeft vervolgens geen nadere onderbouwing gegeven voor deze beroepsgrond. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de toelichting op de zitting de huurkorting van de [adres 4] voldoende heeft toegelicht en aannemelijk heeft gemaakt dat hier bij de berekening van de waarde rekening mee is gehouden. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2] (Object 2)
Huurwaarde
14. Eiseres stelt dat de huurwaarde per m2 van het object te hoog is en lager zou moeten zijn. Eiseres voert hiervoor onder meer aan dat de winkel is gelegen op de begane grond en de huurwaardes van de referentieobjecten lager zijn. De rechtbank volgt het standpunt van eiseres niet. De gemiddelde huurprijs per m2 per jaar van het object is € 211,-. Deze waarde ligt binnen de bandbreedte van de gemiddelde huurprijs per m2 per jaar van de referentieobjecten (€ 189,- tot € 300,-). Op basis van de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de huurprijs per m2 per jaar van het object niet te hoog is. Eiseres heeft verder op geen enkele wijze onderbouwd waarom de huurwaarde niet zou kloppen. Eiseres had bijvoorbeeld de meest recente huurgegevens over kunnen leggen. Hiertoe is zij ook in de gelegenheid gesteld, maar heeft dit nagelaten. De beroepsgrond slaagt niet.
Kapitalisatiefactor
15. Eiseres voert ook aan dat de kapitalisatiefactor van het object te hoog is. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. De kapitalisatiefactor van het object is 13,0. Dit ligt binnen de bandbreedte van de kapitalisatiefactoren (13,9 tot 19,4) van de referentieobjecten. Daarnaast heeft het object de laagste kapitalisatiefactor van de referentieobjecten. Hiermee heeft de heffingsambtenaar de kapitalisatiefactor van het object onderbouwd en aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatiefactor van het object niet te hoog is vastgesteld. Eiseres heeft verder op geen enkele wijze onderbouwd waarom de kapitalisatiefactor te hoog is vastgesteld en wat dit dan had moeten zijn. De beroepsgrond slaagt niet.
Conclusie
16. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde en kapitalisatiefactor van beide objecten op inzichtelijke wijze gebaseerd op gerealiseerde huur- en kooptransacties van voldoende vergelijkbare objecten. Hiermee heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waardes van beide objecten voor het belastingjaar 2022 niet te hoog zijn vastgesteld.
Verzoek om immateriële schadevergoeding
17. De gemachtigde van eiseres heeft namens haar verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
18. In dit geval gaat de rechtbank echter uit van een verlengde termijn van drie jaar voor de bezwaar- en de beroepsfase samen. Daaraan ligt ten grondslag dat de gemachtigde van eiseres een zeer groot aantal bezwaar- en (hoger)beroepsprocedures heeft lopen bij deze rechtbank, dat hij geen personeel heeft en dat zijn handelswijze noodzakelijkerwijs leidt tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Die handelswijze kan aan de gemachtigde van eiseres worden toegerekend.
19. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 1 juli 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschift is nog geen drie jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen.
Proceskosten van de heffingsambtenaar
20. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om eiseres in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen. Daarbij wijst de heffingsambtenaar onder meer op de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 3 maart 2023 [2] , waarin die rechtbank aanleiding zag om deze gemachtigde van eiseres in een procedure van een andere cliënt vanwege zijn procesgedrag in de proceskosten te veroordelen.
21. Eiseres is een rechtspersoon en dat betekent dat zij in de proceskosten kan worden veroordeeld, ook als geen sprake is van kennelijk onredelijk gebruik van procesrecht. De daartoe in artikel 8:75 van de Awb opgenomen beperking geldt immers alleen voor natuurlijke personen. Rechtspersonen kunnen op grond van de wet dus gemakkelijker in de proceskosten worden veroordeeld dan natuurlijke personen, die zo beter beschermd worden tegen een procesrisico. Dat betekent echter nog niet dat de enkele omstandigheid dat het beroep ongegrond wordt verklaard moet leiden tot een proceskostenveroordeling ten laste van een rechtspersoon die bij de bestuursrechter procedeert. Dat verhoudt zich niet tot de ongelijke procespositie die een rechtspersoon ten opzichte van een bestuursorgaan net zo goed heeft.
22. De heffingsambtenaar wijst wel op het procesgedrag van de gemachtigde van eiseres, maar dat gedrag wordt naar het oordeel van de rechtbank genormeerd door de goede procesorde en, in uitzonderlijke gevallen, door de bevoegdheid die de bestuursrechter op grond van artikel 8:25 van de Awb heeft om een gemachtigde te weigeren. De rechtbank heeft de standpunten van eiseres met inachtneming van de goede procesorde beoordeeld. Hoewel de gemachtigde van eiseres in de fase van het vooronderzoek op bedroevende wijze procedeert is naar het oordeel van de rechtbank van onredelijk gebruik van procesrecht in dit geval geen sprake. Ook anderszins is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling ten laste van eiseres.
Conclusie en gevolgen
23. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de objecten niet te hoog is vastgesteld. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af. Daarnaast wordt het verzoek om vergoeding van de proceskosten van de heffingsambtenaar ook afgewezen.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Vlaar, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 juni 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.