Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2062
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 april 2024 in de zaak tussen
[eiser] , te [woonplaats] , eiser
(gemachtigde: mr. R.E.J. Dolfin),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder,
(gemachtigde: P.E. Boersma)
1. In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning).
1.1
In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de vastgesteld op € 937.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
1.2
Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 5 januari 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd.
1.3
Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
1.4
Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 maart 2024. Verschenen zijn: eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde villa die in 1975 is gebouwd. De woning heeft een garage. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 212 m2 en is gelegen op een perceel van 396 m2.
Het geschil
3. Partijen zijn het niet eens over de WOZ-waarde van het woning. Volgens eiser is de waarde te hoog vastgesteld en is de WOZ-waarde niet hoger dan € 800.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning onderbouwd met een taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze taxatiematrix is de waarde van de woning vastgesteld op € 937.000,-.
Beoordeling door de rechtbank
Het beoordelingskader
4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.
4.1
Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank meewegen wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd.
4.2
Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen, te weten:
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 2] in [woonplaats] (referentie 1);
- [adres 3] in [woonplaats] (referentie 2);
- [adres 4] in [woonplaats] (referentie 3);
- [adres 5] in [woonplaats] (referentie 4);
(gezamenlijk: de referenties).
De beoordeling van de zaak
De beoordeling van de zaak
Heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?
5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 937.000,- niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referenties goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat de woning en referentie 1 en 2 geschakelde villa’s/landhuizen zijn en referentie 3 en 4 zijn 2-onder-1-kap-woningen. Alle referenties liggen in [woonplaats] [wijk] . De referenties zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. De woning is in 1975 gebouwd en de referenties zijn gebouwd tussen 1964 en 1989. Ze liggen allemaal in een woonwijk en zijn wat uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar.
5.1
De heffingsambtenaar heeft de onderlinge verschillen tussen de woning en referenties in de taxatiematrix weergegeven. De woning en de referenties hebben allemaal een voldoende bouwkundige kwaliteit. Referentie 1 en 2 zijn qua type woning het beste vergelijkbaar. Referentie 1 is minder qua onderhoud en voorzieningen dan de woning van eiser en heeft ook een lagere verkoopprijs per m². Referentie 2 is hetzelfde gekwalificeerd als de woning, maar deze referentie heeft een hogere verkoopprijs per m² dan de woning. Volgens de rechtbank is de waarde van de woning hierdoor niet te hoog vastgesteld. Dit wordt onderstreept door referentie 4. Deze woning is een 2-onder-1-kap in plaats van een geschakelde villa en verkeert in een slechtere staat dan de woning, aangezien deze woning direct na verkoop gerenoveerd moest worden. Toch is de verkoopprijs per m² van deze referentie niet veel lager dan die van de woning. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiserVergelijkbaarheid van de referenties
6. Eiser voert op de zitting aan dat de referenties die de heffingsambtenaar heeft gebruikt in de taxatiematrix niet geschikt zijn als referenties.
6.1
De rechtbank oordeelt dat de referenties voldoende geschikt zijn voor een vergelijking. De heffingsambtenaar heeft er op de zitting terecht op gewezen dat de woningen niet identiek hoeven te zijn. Hij heeft daarnaast toegelicht dat er niet veel woningen rondom de waardepeildatum zijn verkocht met een vergelijkbare oppervlakte als de woning van eiser. In die situatie is het begrijpelijk dat er wat meer onderlinge verschillen zijn. Verder wees hij er terecht op dat via de toegepaste grondstaffel rekening wordt gehouden met het verschil in perceeloppervlakte. Er is wel verschil in gebruiksoppervlakte tussen de woning en referenties 3 en 4, maar dit verschil is niet dusdanig dat de referenties hierdoor niet geschikt zijn voor een vergelijking. De rechtbank neemt hierbij in haar overweging mee dat de heffingsambtenaar op de zitting heeft toegelicht dat deze referenties vooral gebruikt zijn om te laten zien dat het verschil tussen een woning die gerenoveerd moet worden en een woning die niet gerenoveerd moet worden, € 1.200,- per m² bedraagt. Alles bij elkaar genomen is de rechtbank van oordeel dat de referenties voldoende vergelijkbaar zijn. De beroepsgrond slaagt dus niet.
Heeft de heffingsambtenaar de woning juist gekwalificeerd?
7. Eiser voert aan dat zijn woning geen moderne/luxe voorzieningen heeft. De heffingsambtenaar heeft deze kwalificaties onterecht toegekend op basis van de verkoopadvertentie van de woning in april 2018. Volgens hem zit de keuken met plakband aan elkaar en kan de kraan in het toilet niet gebruikt worden. De apparatuur heeft het einde van de levensduur bereikt of is al deels vervangen. Ook waren er op de waardepeildatum een aantal gebreken aan de woning die niet zijn meegenomen bij het vaststellen van de waarde. Zo verkeerden het houtwerk aan de achterzijde en het schilderwerk in slechte staat. De schuifpui en grote pui aan de achterzijde moeten vervangen worden. Hetzelfde geldt voor de dakpannen en dakgoten, omdat die het einde van de hun levensduur hebben bereikt. Eiser heeft tijdens de onlinezitting twee foto’s op zijn telefoon laten zien ter onderbouwing.
7.1
De heffingsambtenaar voert aan dat eiser stelt dat de (schuif)pui vervangen moet worden, maar hij onderbouwt deze stelling niet objectief en verifieerbaar. Dit geldt ook voor de algemene stellingen over de dakpannen en dakgoten. Dit is een algemene stelling die niet in elk individueel geval opgaat. Bovendien zijn de referenties om en nabij hetzelfde jaar gebouwd (tot maximaal 14 jaar jonger). En bij de referenties is ook nog altijd niets vervangen. De heffingsambtenaar wijst erop dat niet alleen gekeken wordt naar de tekst van de verkoopadvertentie, maar naar de foto’s.
7.2
De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar tijdens de zitting heeft toegelicht dat de voorzieningen ook op modern/luxe gekwalificeerd zijn op basis van de foto’s van de verkoopadvertentie uit 2018. De rechtbank begrijpt dat een verkoopmakelaar een aantrekkelijke tekst schrijft over een te verkopen woning, maar de heffingsambtenaar heeft zich dus niet alleen daarop gebaseerd. De rechtbank overweegt dat de foto’s ongeveer 2,5 jaar voorafgaand aan de waardepeildatum gemaakt zullen zijn. Op basis van deze foto’s en de iWOZ-rapporten van de referenties kan de rechtbank de kwalificatie modern/luxe op de waardepeildatum volgen. De rechtbank stelt verder vast dat de heffingsambtenaar het onderhoud heeft gekwalificeerd op voldoende tot goed. De rechtbank overweegt dat goed volgens de legenda bij de matrix betekent dat het onderhoud op peil is. Voldoende betekent dat het onderhoud niet op peil is, maar dat onderhoud niet op korte termijn noodzakelijk is. Met de kwalificatie voldoende/goed gaat de heffingsambtenaar er dus ook vanuit de woning niet volledig op peil is en enig onderhoud nodig heeft. Verder heeft eiser geen foto’s ingebracht. Hij heeft alleen tijdens de zitting twee foto’s op zijn telefoon laten zien. De rechtbank vindt dit onvoldoende om te twijfelen aan de kwalificatie die de heffingsambtenaar heeft gehanteerd. De beroepsgrond slaagt niet.
Is sprake van een schending van het gelijkheidsbeginsel?
8. Volgens eiser is het gelijkheidsbeginsel geschonden. De WOZ-waarde van de woningen aan de [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] is lager vastgesteld dan de WOZ-waarde van zijn woning. Volgens eiser kan dit niet kloppen, omdat de perceeloppervlakte van nummer [adres 7] gelijk is aan die van zijn woning, terwijl de perceeloppervlakte van de nummers [adres 6] en [adres 8] zelfs groter is.
8.1
De heffingsambtenaar betwist dat sprake is van gelijke gevallen. Volgens hem zijn de woonoppervlakte en perceeloppervlakte van de woningen niet gelijk. Verder is sprake van een verschil in onderhoud en bouwkundige kwaliteit.
8.2
De rechtbank overweegt dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in een WOZ-zaak slaagt als eiser stelt en – bij betwisting – aannemelijk maakt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven. Eiser heeft gewezen op de woningen die liggen aan [adres 6] , [adres 7] en [adres 8] . Naar het oordeel van de rechtbank zijn deze woningen niet identiek. Ze hebben namelijk allemaal een kleinere gebruikersoppervlakte en [adres 6] en [adres 8] zijn bovendien hoekwoningen met een groter perceel. De woningen zijn daarom niet geschikt als onderbouwing van een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Daarvoor moeten ze namelijk identiek zijn met hooguit verwaarloosbare verschillen, en daar is geen sprake van. Het beroep op het gelijkheidsbeginsel kan daarom niet slagen.
Niet gereageerd op gronden bezwaar
9. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar niet gereageerd op de argumenten die hij heeft aangevoerd in het bezwaarschift.
9.1
Volgens de heffingsambtenaar is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Daarvoor is niet vereist dat op alle gronden in bezwaar expliciet moet worden ingegaan. Duidelijk moet zijn waarom het bezwaar ongegrond is verklaard en waarom de waarde is gehandhaafd. Dat is het geval.
9.2
De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de bezwaargronden van eiser. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat. Bovendien hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan. Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in dit geval in zijn verweerschrift uiteengezet waarom hij de argumenten van eiser niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Eiser heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiser is geschaad in zijn processuele belangen. [1] Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.
Conclusie en gevolgen
10. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is daarom ongegrond. Eiser krijgt geen gelijk en krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Wolbrink, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 april 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.