Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 21/1258, UTR 21/1259 en UTR 21/1260
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 april 2024 in de zaak tussen
[eiseres] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente]
(gemachtigde: mr. D. J. Koopmans).
Verder heeft als partij aan de zaak deelgenomen:
de Staat der Nederlanden(de minister voor Rechtsbescherming).
Inleiding
Waar de zaak over gaat
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de WOZ-waardes van de onroerende zaken aan de [adres 1] (UTR 21/1258), de [adres 2] (UTR 21/1259) en de [adres 3] (UTR 21/1260) in [plaats] (de objecten).
Procesverloop
2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de objecten per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het belastingjaar 2020 achtereenvolgens vastgesteld op € 104.000,-, € 253.000,- en € 197.000,-. Tegelijk met deze beschikkingen zijn voor het jaar 2020 aan eiseres als eigenaar van de objecten aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZ-waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
2.1.
Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen. Op 23 februari 2021 is uitspraak op bezwaar gedaan over de beschikkingen (de bestreden uitspraak). Onder het kopje ‘beslissing’ staat vermeld dat het bezwaar (deels) gegrond wordt verklaard en de waarde van [adres 3] wordt verlaagd naar € 180.000,-. Daarnaast staat vermeld dat de waardes van [adres 2] en [adres 1] gehandhaafd blijven als ‘bovenstaand’. Boven het kopje ‘beslissing’ staan de WOZ-beschikkingen van de laatstgenoemde objecten als volgt weergegeven:
- [adres 1] [plaats] , WOZ-waarde € 104.000
- [adres 2] [plaats] , WOZ-waarde € 250.000
De aanslag onroerendezaakbelasting van [adres 3] is verlaagd. Daarnaast is een proceskostenvergoeding voor de bezwaarfase toegekend van € 530,-.
2.2.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en taxatiematrices.
2.3.
De rechtbank heeft het beroep op 25 maart 2024 op zitting behandeld. De gemachtigde van eiseres was daarbij aanwezig. De gemachtigde van de heffingsambtenaar is verschenen samen met taxateurs P [taxateur 1] en [taxateur 2] .
Beoordeling door de rechtbank
Beoordelingskader
3. De gemachtigde van eiseres heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere, ook algemeen geformeerde, brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van eiseres de specifieke gronden die in deze zaken aan de orde zijn toegelicht. De rechtbank zal het beroep dan ook beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten.
4. Tussen partijen zijn de WOZ-waardes in geschil. Eiseres bepleit lagere WOZ-waardes voor de objecten. Daarom rust op de heffingsambtenaar de bewijslast aannemelijk te maken dat de waardes niet hoger zijn vastgesteld dan de waardes in het economisch verkeer op de waardepeildatum. De rechtbank zal hierna per object haar oordeel geven.
[adres 1] (UTR 21/1258)
5. De onroerende zaak aan de [adres 1] is een in [plaats] gelegen bedrijfspand met een totale oppervlakte van 218 m² en is gelegen op een perceel met een kadastrale oppervlakte van 202 m². Eiseres bepleit een waarde van € 60.000,- voor de onroerende zaak. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 104.000,-.
6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.1.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde onderbouwd met het eigen aankoopcijfer van € 100.000,- dat op 22 december 2017 is gerealiseerd. Dit verkoopcijfer heeft de heffingsambtenaar vanwege de waardeontwikkeling tussen de datum van de aankoop en de waardepeildatum gecorrigeerd naar € 104.000,-. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar om de waarde te onderbouwen een vergelijking gemaakt met rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van twee andere in [plaats] gelegen bedrijfspanden. De rechtbank overweegt dat een rond de waardepeildatum gerealiseerd transactiecijfer van de eigen onroerende zaak zelf in beginsel de beste indicatie vormt voor de waarde van het object, tenzij aannemelijk wordt gemaakt dat geen sprake is van een marktconform cijfer. Met het eigen aankoopcijfer dat ongeveer een jaar voor de waardepeildatum is gerealiseerd, heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
6.2.
Dat wat eiseres op de zitting heeft aangevoerd maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
6.3.
Eiseres heeft naar voren gebracht dat voor de waardebepaling van de onroerende zaak uitgegaan had moeten worden uitgegaan van een residuele grondwaarde (van € 60.000,-), dat wil zeggen de grondwaarde minus de sloopkosten van de opstal. Daar betrekt eiseres bij dat het pand gesloopt zal worden en zal worden vervangen door een nieuw appartementencomplex.
6.4.
De rechtbank volgt dit niet. Dat het eigen aankoopcijfer van 22 december 2017 geen reële marktwaarde vertegenwoordigde op de waardepeildatum (1 januari 2019) is niet aannemelijk gemaakt door eiseres. Dat er voor het bedrijfsobject sloopplannen bestonden op de waardepeildatum dan wel tussen de waardepeildatum en het begin van het belastingjaar (1 januari 2021) is door eiseres niet gesteld en de rechtbank ziet daarvoor ook geen enkel aanknopingspunt. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar weliswaar toegelicht dat er in 2021 voor het perceel een bouwvergunning is verleend ten behoeve van woningbouw, maar dat is een omstandigheid die zich heeft voorgedaan ná de toestandsdatum en is dus naar het oordeel van de rechtbank niet relevant is voor de beoordeling van de waarde in de onderhavige zaak. De beroepsgrond slaagt niet.
6.5.
De beroepsgrond van eiseres dat de referentieobjecten aan de [adres 4] en [adres 5] niet vergelijkbaar zijn, kan ook niet slagen omdat de rechtbank, wat ook zij van de vergelijkbaarheid van deze referentieobjecten, aannemelijk vindt dat € 104.000,- een reële waarde is reeds gelet op het eigen gerealiseerde aankoopcijfer. De stelling van eiseres dat ten onrechte geen huurovereenkomsten zijn overgelegd kan ook niet slagen, omdat geen huurovereenkomsten ten grondslag liggen aan de onderbouwing van de waarde van het object.
[adres 3] (UTR 21/1260
7. De onroerende zaak die is gelegen aan de [adres 3] is een in [wijk] gelegen appartement met een gebruiksoppervlakte van circa 70 m², met een balkon van 5 m² en een berging.
8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.
8.1.
Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix opgesteld waarin de woning wordt vergeleken met vier andere aan de [straat] gelegen appartementen. De referentiewoningen zijn rondom de waardepeildatum verkocht en zijn goed vergelijkbaar, omdat het gaat om in dezelfde straat gelegen appartementen met het bouwjaar 1951 en die wat grootte en uitstraling betreft goed vergelijkbaar zijn. Vooral [adres 6] vindt de rechtbank heel goed vergelijkbaar omdat hij net als eiseresses onroerende zaak tegenover een tankstation is gelegen en dezelfde kwalificaties heeft voor kwaliteit, staat van onderhoud en voorzieningen. Nu voor de onroerende zaak van eiseres een ruim lagere woningwaarde per m² is gehanteerd ( € 2.464,-) dan de verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen (variërend van € 2.888,- tot € 3.357,- per m²) vindt de rechtbank aannemelijk dat de WOZ-waarde niet te hoog is. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders.
8.2.
Eiseres betwist de juistheid van de gebruiksoppervlaktes van de referentiewoningen zoals genoemd in de taxatiematrix onder verwijzing naar de ‘BAG-gebruiksoppervlaktes’ die op de iWOZ-brochures van de referentiewoningen staan vermeld.
8.3.
De rechtbank ziet geen aanleiding om de heffingsambtenaar niet te volgen in de door hem gehanteerde gebruiksoppervlaktes. Door de taxateur van de heffingsambtenaar is op de zitting uitgelegd waar deze verschillen vandaan komen en de rechtbank kan die toelichting volgen. In de iWOZ-brochures zijn namelijk de totale gebruiksoppervlaktes opgenomen inclusief onderdelen zoals bergingen. In de taxatiematrix worden deze onderdelen uitgesplitst en apart gewaardeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
[adres 2] (UTR 21/1259)
9. De onroerende zaak aan de [adres 2] (de woning) is een in [plaats] gelegen benedenwoning met een gebruiksoppervlakte van 69 m², een tuin van 40 m² en een berging. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 250.000,- voor de onroerende zaak.
10. De rechtbank constateert het volgende over de hoogte van de WOZ-waarde. Met de beschikking van 29 februari 2020 is de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 253.000,-. Zoals onder 2.1. vermeld staat, is in de bestreden uitspraak op bezwaar onder het kopje ‘beslissing’ aangegeven dat de waarde van [adres 2] wordt gehandhaafd als ‘bovenstaand’. Daarboven staat onder het kopje ‘beslissing’ een WOZ-waarde vermeld voor [adres 2] van € 250.000.-. In de uitspraak op bezwaar staat op pagina 3 dat de waarde € 250.000,- is.
Vervolgens staat in het verweerschrift vermeld dat de vastgestelde waarde € 253.000 is en wordt toegelicht dat uit de taxatiematrix blijkt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. In het verweerschrift wordt voor de onderbouwing van de waarde van de woning verwezen naar de als bijlage bijgevoegde matrix. In de matrix wordt de waarde van de woning vastgesteld op € 250.000,-. Daarbij is de woningwaarde voor de woning € 3.304,- per m² bepaald en afgeleid uit de verkoopcijfers van vier referentiewoningen. De woningwaarde per m² van de referentiewoningen is € 3.470,-, € 3.007,-, € 2.884,- en € 3.536,-.
11. Eiseres bepleit een waarde van maximaal € 250.000,- en volgens hem blijkt uit de uitspraak op bezwaar en de taxatiematrix dat de waarde volgens de heffingsambtenaar € 250.000,- moet zijn.
12. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat sprake is van een kennelijke verschrijving en dat de bij de beschikking vastgestelde waarde van € 253.000,- nog altijd geldt. Dit blijkt volgens hem uit de beslissing zoals genoemd in de bestreden uitspraak. Daar staat dat het bezwaar gegrond wordt verklaard vanwege [adres 3] . Daarnaast staat ook in het verweerschrift een WOZ-waarde van € 253.000,- genoemd. De rechtbank is het niet met de heffingsambtenaar eens dat sprake is van een kennelijke verschrijving. Uit de formulering van de beslissing in de bestreden uitspraak kan dat niet worden opgemaakt, juist omdat wordt verwezen naar een waarde van € 250.000,- op pagina 1 van de bestreden uitspraak op bezwaar, waarmee wordt gesteld dat dit de juiste waarde is. Dit wordt herhaald en bevestigd op pagina 3 door de overweging in de bestreden uitspraak waarin op de bezwaargronden wordt ingegaan. Daar staat vermeld: ‘Gelet hierop is de onderhoudsstaat voldoende tot uiting gekomen in de waarde van
€ 250.000,-.’ Daarbij komt dat in beroep met de taxatiematrix nogmaals een vastgestelde waarde wordt onderbouwd van € 250.000,-. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van
€ 253.000,- niet te hoog is vastgesteld. Ook de aanslag onroerendezaakbelasting is daarom te hoog vastgesteld. Het beroep is daarom gegrond en de bestreden uitspraak moet worden vernietigd voor zover die ziet op de beslissing over de waarde en de aanslag onroerendezaakbelasting van [adres 2] .
13. Eiseres heeft op de zitting aangegeven het wel eens te zijn met de waarde van € 250.000,- en ook de rechtbank vindt op basis van de taxatiematrix waarin de woning is vergeleken met vier goed vergelijkbare woningen die recent zijn verkocht, aannemelijk dat € 250.000,- een reële waarde is voor de woning van eiseres.
Immateriële schadevergoeding
14. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst de verzoeken aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.
15. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.
15.1.
Onder verwijzing naar rechtsoverwegingen 15 tot en met 22 van de uitspraak van deze rechtbank van 20 november 2023 [1] , stelt de rechtbank vast dat de hoeveelheid zaken van de gemachtigde van eiseres en de momenten waarop hij beschikbaar is voor zittingen niet op elkaar aansluiten. Veel zaken kunnen niet of niet tijdig op zitting worden behandeld, omdat hij geen ruimte heeft in zijn agenda. De handelwijze van de gemachtigde van eiseres leidt noodzakelijkerwijs tot het oplopen van de duur van de behandeling van de door hem ingestelde beroepen en daarmee tot het overschrijden van de redelijke termijn. Deze handelwijze kan eiseres worden toegerekend. Gelet op het grote aantal door de gemachtigde van eiseres ingediende beroepen, afgezet tegen zijn beperkte beschikbaarheid voor zittingen is de rechtbank van oordeel dat de redelijke termijn moet worden verlengd met 12 maanden.
15.2.
Tussen de ontvangst van het bezwaarschrift en de dag van deze uitspraak zit 4 jaar. Dit leidt tot de conclusie dat in deze zaken de redelijke termijn is overschreden met 12 maanden en dat een schadevergoeding moet worden toegekend.
15.3.
Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. [2] De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. [3] Vanwege de overschrijding met 12 maanden heeft eiseres dus recht op € 100,- schadevergoeding. De termijnoverschrijding is deels te wijten aan de heffingsambtenaar en deels aan de rechtbank, zodat de rechtbank de heffingsambtenaar en de Staat ieder in een met die verwijtbaarheid overeenkomend deel van de schade zal veroordelen. Als de verlenging van de termijn evenredig worden verdeeld wordt over de periodes die de heffingsambtenaar en rechtbank mogen doen over hun procedures, betekent dat dat de bezwaarprocedure 3 maanden langer had mogen duren en de beroepsprocedure 9 maanden. De bezwaarfase heeft afgerond 11 maanden geduurd en daarmee 2 maanden te lang. De beroepsfase heeft afgerond 3 jaar en een maand geduurd, dus 10 maanden te lang. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar afgerond € 17,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen en de Staat afgerond
€ 83,-.
15.4.
De rechtbank heeft de Staat aangemerkt als partij bij dit beroep. Omdat het bedrag van de schadevergoeding minder dan € 5.000,- is, hoeft de minister voor Rechtsbescherming niet in de gelegenheid te worden gesteld hierop verweer te voeren.
De proceskostenvergoeding
16. Op grond van artikel 30a, eerste en tweede lid van de Wet WOZ worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. [4] De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. [5]
17. Omdat het beroep gegrond is, is er aanleiding voor een proceskostenvergoeding. Daarnaast heeft eiseres op vergoeding van het door hem betaalde griffierecht. De proceskosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.312,50.
18. Voor vergoeding komen in aanmerking: 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen op de zitting en 1 punt voor het verzoek om schadevergoeding dat wordt toegewezen, met een waarde per punt van € 875,-). De rechtbank hanteert daarbij een wegingsfactor van 0,5 (licht gewicht), omdat de gemachtigde van eiseres gebruik maakt van een gestandaardiseerde werkwijze. De heffingsambtenaar moet deze proceskosten vergoeden.
19. De rechtbank wijst de Staat en de heffingsambtenaar erop dat zij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en immateriële schadevergoeding uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep gegrond
- vernietigt de bestreden uitspraak, voor zover die ziet op de onroerende zaak
[adres 2] ;
- stelt de waarde van [adres 2] vast op € 250.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig verminderd;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van het vernietigde gedeelte van de uitspraak op bezwaar;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 17,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- veroordeelt de Staat tot het betalen van € 83,- aan schadevergoeding aan eiseres;
- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 49,- aan eiseres moet vergoeden;
- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.312,50 aan proceskosten aan eiseres.
Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es-de Vries, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 8 april 2024.
griffier
rechter
De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen.
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.