Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummer: UTR 23/2634
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 11 maart 2023 in de zaak tussen
[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats 1] , eiseres
(gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder
(gemachtigde: mr. M.F.M. Boerlage).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [vestigingsplaats 2] (de onroerende zaak).
1.1.
De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 30 juni 2022 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de onroerende zaak vastgesteld op € 1.390.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2021 en geldt voor het belastingjaar 2022. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiseres ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd.
1.2.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 24 mei 2023 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
1.3.
Eiseres heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift.
1.4.
Het beroep is behandeld op de online zitting van 29 januari 2024. Eiseres heeft zich op de zitting laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde en taxateur [taxateur] .
Beoordeling door de rechtbank
2. In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak, waarvan eiseres de gebruiker is. De onroerende zaak heeft een totale oppervlakte van 2.875 m2. Eiseres bepleit een lagere waarde voor de onroerende zaak van € 999.000. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.390.000.
3. Het door de gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd. De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan. [1]
4. Pas op zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. De rechtbank zal het beroep beoordelen aan de hand van de op de zitting ingenomen standpunten. Gebleken is namelijk dat de heffingsambtenaar op de zitting adequaat op de standpunten van eiseres heeft kunnen reageren en ook de rechtbank was voldoende in staat om de zaak te beoordelen.
5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer.
6. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de onroerende zaak onderbouwd met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode. Partijen zijn het erover eens dat deze methode geschikt is om de waarde te bepalen en de rechtbank volgt partijen daarin.
7. De heffingsambtenaar is uitgegaan van een brutohuurwaarde van € 169.625 per jaar (€ 59 per m²). Voor de huurwaarde heeft de heffingsambtenaar onder meer gewezen op de eigen huurprijs van de onroerende zaak en die van het buurpand, [adres 2] . Het gaat om nieuwe huurovereenkomsten die op 1 juli 2019 zijn ingegaan. De heffingsambtenaar heeft op basis van de jaarhuurprijzen die in de eerste vijf jaar zijn overeengekomen een gemiddelde jaarhuurprijs van € 190.000 berekend. Omdat vanwege corona een huurvrije periode van 20 maanden in 2021 is overeengekomen is op dit gemiddelde nog een korting toegepast van € 5 per m². Daarmee bedraagt de huurprijs van de onroerende zaak en het buurpand gemiddeld € 61 per m² (€ 175.375 totaal). De heffingsambtenaar heeft de kapitalisatiefactor van 8,2 onderbouwd door de onroerende zaak te vergelijken met drie andere voldoende vergelijkbare onroerende zaken, waarvan aan de hand van de verkoopcijfers de kapitalisatiefactoren zijn bepaald. Het gaat om [adres 3] (kapitalisatiefactor 12,1), [adres 4] (kapitalisatiefactor 15,0) en [adres 5] (kapitalisatiefactor 11,6). De rechtbank overweegt dat het eigen huurcijfer het meest geschikt is om de (huur)waarde van de onroerende zaak uit af te leiden. Nu de huurwaarde in lijn is met het eigen huurcijfer is aannemelijk dat de huurwaarde niet te hoog is. De rechtbank ziet verder dat de kapitalisatiefactor die voor eiseres’ onroerende zaak is aangehouden ruim lager is dan de kapitalisatiefactoren die zijn afgeleid uit de verkoopcijfers van de referentieobjecten. Aanknopingspunten dat de kapitalisatiefactor lager had moeten uitvallen heeft de rechtbank niet. De rechtbank is daarom van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde WOZ-waarde van € 1.390.000 niet te hoog is.
8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat wordt hierna verder toegelicht.
9. Eiseres stelt dat de referentie-objecten onvoldoende vergelijkbaar zijn. Haar onroerende zaak is geen winkel, opslagruimte of showroom. Volgens eiseres kan de onroerende zaak het best worden getypeerd als een ‘overdekte marktplaats’, omdat sprake is van een winkelroute, de artikelen ( bankstellen ) niet zijn geprijsd en de prijs op basis van onderhandelingen tot stand komt.
10. De heffingsambtenaar heeft de onroerende zaak van eiseres getypeerd als winkel/showroomruimte. De referentieobjecten zijn getypeerd als ‘winkel’ dan wel als ‘showroom’. Ook al zou eiseres worden gevolgd in haar typering van de onroerende zaak als ‘overdekte marktplaats’, dan maakt dat niet dat de referentieobjecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank oordeelt dat niet zozeer relevant is hoe de onroerende zaak wordt gebruikt of wat het huidige verkoopconcept is van eiseres, maar welke gebruiksmogelijkheden een onroerende zaak voor een potentiële koper en/of huurder heeft. Dat de onroerende zaak van eiseres niet kan worden gebruikt als winkel of showroom is niet gesteld en ook niet gebleken. De beroepsgrond slaagt niet.
11. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar er onvoldoende rekening mee gehouden dat het object is gelegen in de buurt van een gevangenis, bordeel en filepaal, waarvan een waardedrukkend effect uitgaat. Daarnaast liggen de referentieobjecten [adres 5] en [adres 3] aan de andere kant van de [rijksweg] , op een gunstigere plek bij een winkel van concern [concern] . De onroerende zaak is bovendien slechts op één manier bereikbaar.
12. De heffingsambtenaar betwist dat de onroerende zaak slecht bereikbaar is. Volgens hem is juist sprake van een goede bereikbaarheid van de onroerende zaak via de [rijksweg] . Daarnaast zorgt de filepaal die verderop van de onroerende zaak is gelegen voor minder overlast van sluipverkeer. Van de gevangenis verderop is ook niet bekend dat daar overlast van wordt ervaren. Dat geldt ook voor het bordeel, dat aan de buitenzijde de uitstraling heeft van een regulier bedrijfspand. Wel is hij het met eiseres eens dat de ligging van de referentieobjecten, nabij de winkel van [concern] , gunstiger is, maar met dit verschil is aldus de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden. Hij heeft toegelicht dat dit tot uitdrukking komt in de lagere kapitalisatiefactor en dat het waardedrukkend effect van de ligging is verdisconteerd in het eigen huurcijfer. Hij heeft er in dat verband ook op gewezen dat De [adres 4] op hetzelfde industrieterrein op korte afstand van eiseres’ onroerende zaak is gelegen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar erin volgen dat de ongunstigere ligging is verdisconteerd in de huurprijs van het eigen object en het verkoopcijfer van referentieobject [adres 4] . Dit referentieobject, maar ook de referentieobjecten [adres 5] en [adres 3] hebben bovendien een ruim hogere kapitalisatiefactor. Nu de heffingsambtenaar de ongunstige aspecten van de ligging nabij een gevangenis, bordeel en filepaal gemotiveerd heeft betwist en eiseres ook niet nader heeft onderbouwd wat het waardedrukkende effect is van de ligging, ziet de rechtbank geen aanleiding om te concluderen dat met de ligging van de onroerende zaak onvoldoende rekening is gehouden.
13. Eiseres verwijst naar de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 13 juli 2021. [2] Hieruit leidt eiseres af dat een heffingsambtenaar een kapitalisatiefactor bij gerealiseerde verkooptransacties niet mag berekenen aan de hand van getaxeerde huurwaardes. Dit standpunt is naar het oordeel van de rechtbank niet juist. Huurwaardes mogen voor de berekening van de kapitalisatiefactor wel degelijk getaxeerd worden, zolang deze huurwaardes maar aannemelijk gemaakt worden. [3] De heffingsambtenaar heeft de getaxeerde huurwaarde onderbouwd met huurcijfers van de onroerende zaak van eiseres zelf, [adres 2] , [adres 6] en [adres 7] . De getaxeerde huurcijfers per m² zijn in lijn met de gerealiseerde huurcijfers per m². Eiseres heeft niets aangevoerd op basis waarvan de rechtbank de conclusie zou kunnen trekken dat de getaxeerde huurwaardes te laag zijn ingeschat en de kapitalisatiefactoren van de referentieobjecten daarmee te hoog.
14. De beroepsgrond van eiseres dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gevolgen van de coronacrisis slaagt niet. Zoals onder 7 is toegelicht is de huurwaarde onder meer gebaseerd op het eigen recente huurcijfer en dat van het buurpand, waarbij een huurvrije periode is overeengekomen van 20 maanden vanwege corona. De rechtbank is van oordeel dat daarmee voldoende rekening is gehouden met de gevolgen van de coronacrisis.
15. De gemachtigde van eiseres heeft namens hem verzocht om een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. Een vergoeding van immateriële schade wordt op verzoek toegekend als een procedure over een belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. Daarbij geldt als uitgangspunt dat een periode van twee jaar voor de bezwaar- en beroepsfase gezamenlijk als redelijk wordt beschouwd. De termijn hiervoor vangt aan op het moment waarop de heffingsambtenaar het bezwaarschrift ontvangt.
16. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 6 juli 2022. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift tot en met de uitspraak van de rechtbank zijn nog geen twee jaar verstreken. De rechtbank wijst daarom het verzoek om schadevergoeding af.
Conclusie
17. Het beroep is ongegrond, omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Het verzoek om een schadevergoeding wordt ook afgewezen.
18. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht.
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep ongegrond;
- wijst het verzoek om schadevergoeding af.
Deze uitspraak is gedaan door mr. P. Lenstra, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 11 maart 2024.
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.