Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10462452 UE VERZ 23-119 VL/58599
Beschikking van 20 maart 2024
inzake
1.[verzoeker sub 1] ,
wonende te [woonplaats]
2.[verzoeker sub 2] ,
wonende te [woonplaats] ,
verder ook gezamenlijk in mannelijk enkelvoud te noemen: [verzoeker c.s.] ,
verzoekende partij,
verwerende partij in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. D.N. Reijnders,
tegen:
de vereniging
[verweerder sub 1],
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [verweerder sub 1] ,
verwerende partij,
en
[verweerder sub 2],
wonende te [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [verweerder sub 2] ,
verwerende partij,
verzoekende partij in het tegenverzoek,
gemachtigde: mr. F.P.G.F. de Moel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het verzoekschrift ex artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek (BW) van
- het verweerschrift van [verweerder sub 2] van 17 juli 2023 tevens houdende een tegenverzoek ex artikel 5:121 BW, met producties 2 tot en met 25;
- de bij brief van [verzoeker c.s.] van 26 juli 2023 gevoegde aanvullende producties 13 tot en met 21.
1.2.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 28 juli 2023. Aanwezig waren [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] , bijgestaan door hun gemachtigde. [verzoeker c.s.] heeft mondeling op het tegenverzoek van [verweerder sub 2] gereageerd. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord alsook hun verzoeken en standpunten toegelicht.
[verzoeker c.s.] heeft daarbij gebruik gemaakt van zijn spreekaantekeningen. De mondelinge behandeling is gesloten maar het wijzen van een beschikking is in overleg met partijen aangehouden in verband met nog te voeren schikkingsoverleg tussen partijen. De afspraken die partijen in dat kader hebben gemaakt zijn neergelegd in een aan partijen gestuurde e-mail van 28 juli 2023 (16:58 uur).
[verzoeker c.s.] heeft daarbij gebruik gemaakt van zijn spreekaantekeningen. De mondelinge behandeling is gesloten maar het wijzen van een beschikking is in overleg met partijen aangehouden in verband met nog te voeren schikkingsoverleg tussen partijen. De afspraken die partijen in dat kader hebben gemaakt zijn neergelegd in een aan partijen gestuurde e-mail van 28 juli 2023 (16:58 uur).
1.3.
Partijen hebben na de sluiting van de mondelinge behandeling geprobeerd een schikking te bereiken, maar dit is niet gelukt. Op 22 december 2023 heeft de kantonrechter bepaald dat een beschikking zal worden gegeven.
2.De feiten
2.1.
[verzoeker c.s.] is sinds 1 september 2017 eigenaar van het appartementsrecht met het adres [adres 1] te [woonplaats] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummer 1] en [verweerder sub 2] is sinds 7 augustus 2019 eigenaar van het appartementsrecht met het adres [adres 2] , kadastraal bekend gemeente [gemeente] , sectie [letter] nummer [nummer 2] . Het pand waarin deze twee appartementsrechten met de bestemming “wonen” zijn gelegen is bij notariële akte van 2 december 1991 gesplitst in deze twee appartementsrechten. Dit splitsingsobject is rond 1885 gebouwd.
2.2.
In de akte van splitsing is ook [verweerder sub 1] opgericht en is het modelreglement zoals vastgesteld door de Koninklijke Notariële Broederschap van 22 november 1983 (hierna: het modelreglement) van toepassing verklaard, met een aantal aanvullingen/wijzigingen.
In deze splitsingsakte staat onder meer het volgende:
“
1. Artikel 2lid 1wordt gewijzigd als volgt:
1. Artikel 2lid 1wordt gewijzigd als volgt:
De eigenaren van de appartementsrechten zijn ieder voor de onverdeelde helft in de gemeenschap gerechtigd.
[...]
8. Artikel 17aan
lid 1wordt toegevoegd:
lid 1wordt toegevoegd:
[...]
Indien door een niet voldoende of helemaal geen onderhoud of (verkeerd) gebruik van het bij enig appartementsrecht behorend balkon schade mocht ontstaan aan het direkt daaronder gelegen appartement, zijn de aan herstel van deze schade verbonden kosten voor rekening van de eigenaar van het eerstgenoemde appartementsrecht.
Indien door een niet voldoende of helemaal geen onderhoud of (verkeerd) gebruik van het bij enig appartementsrecht behorend balkon schade mocht ontstaan aan het direkt daaronder gelegen appartement, zijn de aan herstel van deze schade verbonden kosten voor rekening van de eigenaar van het eerstgenoemde appartementsrecht.
[...]
12. Artikel 34
lid 2 komt te luiden als volgt:
Het totaal aantal stemmen in de vergadering bedraagt twee.
Voor elk appartementsrecht wordt één stem uitgebracht.
Voor elk appartementsrecht wordt één stem uitgebracht.
Indien en voorzover de vergadering van de vereniging van eigenaars geen ander bedrag vaststelt, worden de in artikel 38 tweede- en vijfde lid en de in artikel 41 bedoelde bedragen gesteld op vijfhonderd gulden (f. 500,--).”
Overige bepalingen uit het Modelreglement luiden, voor zover van belang voor deze zaak:
“Artikel 2
1. Ieder der eigenaars is in de gemeenschap gerechtigd voor het nader in de akte te bepalen breukdeel.
[...]
3. De eigenaren zijn voor de in het eerste lid bedoelde breukdeel verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gezamenlijke eigenaars zijn.
[...]
Artikel 9
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten en zaken worden ondermeer gerekend voor zover aanwezig:
[…], balkonconstructies, […], de daken […]
[…], balkonconstructies, […], de daken […]
Artikel 15De vereniging voert het beheer over en draagt de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken met inachtneming van het in artikel 38 bepaalde.
[…]
[…]
Artikel 38
De vergadering beslist over het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover de beslissing hierover niet aan het bestuur toekomt.
De beslissing over het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken berust bij het bestuur. Dit kan echter geen onderhoudswerkzaamheden opdragen die een bedrag dat door de vergadering zal worden vastgesteld te boven gaan, tenzij het daartoe vooraf door de vergadering is gemachtigd.
[…]
Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht zijn medewerking te verlenen aan de uitvoering van de besluiten der vergadering, voor zover dit redelijkerwijze van hem verlangd kan worden. [...]”
2.3.
Tijdens de vergadering van 24 februari 2019 van de vergadering van eigenaars van [verweerder sub 1] hebben de toenmalige twee leden van [verweerder sub 1] [verzoeker sub 1] tot bestuurder van [verweerder sub 1] benoemd.
2.5.
Naast vervanging van de balkonconstructie moeten ook onderhouds-/herstelwerkzaamheden worden uitgevoerd aan de daklijst, dakpannen en de zinken dakgoot aan de voorzijde. De daklijst is namelijk ook aangetast door houtrot, waardoor deze scheef hangt. Hierdoor stromen flinke hoeveelheden water langs het gebouw. Daarbij moeten de dakpannen en de dakgoot aan de voorzijde vernieuwd worden en moeten de daklijsten aan de voor- en achterkant worden geschilderd. Voormelde werkzaamheden worden hierna aangeduid als de onderhouds-/herstelwerkzaamheden.
2.6.
[verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] hebben eerst overwogen om de balkonconstructie te renoveren, maar uiteindelijk hebben zij gekozen voor vervanging van de gehele balkonconstructie. Ook hebben zij gesproken over het plan van [verzoeker c.s.] tot verbreding van het balkon bij het appartement van [verzoeker c.s.] , maar dit plan heeft [verzoeker c.s.] uiteindelijk laten varen.
2.7.
Op 16 juni 2021 [4] , na een tijd lang heen en weer schrijven tussen [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] en hun juristen, bereiken zij overeenstemming over het ontwerp van de balkonconstructie inclusief maatvoering, kleur en materialen (waaronder staal) alsook over de onderhouds-/herstelwerkzaamheden, de aan te wijzen uitvoerende aannemer (te weten [bedrijf 1] ; hierna: [bedrijf 1] ), prijs en kostenverdeling. Omdat in het bestaande houten balkon bij het appartement van [verzoeker c.s.] meer houtrot zat dan in het bestaande houten balkon bij het appartement van [verweerder sub 2] is afgesproken dat [verzoeker c.s.] meer zal bijdragen in de kosten van de vervanging van de balkonconstructie. [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] zijn akkoord gegaan met de offerte [5] en het daarbij horende
ontwerpvan de balkonconstructie [6] van [bedrijf 1] van 14 april 2021 voor een bedrag van € 30.478,07 inclusief btw.
ontwerpvan de balkonconstructie [6] van [bedrijf 1] van 14 april 2021 voor een bedrag van € 30.478,07 inclusief btw.
2.8.
Mede vanwege de gestegen staalprijzen kwam [bedrijf 1] , alvorens te beginnen met de werkzaamheden, eerst langs met een staalboer, om een nieuwe prijsberekening te kunnen maken. Op dat moment ontstond tussen [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] discussie over het ontwerp van de balkonconstructie en in het verlengde daarvan de precieze uitvoering van de werkzaamheden aan de balkonconstructie. [bedrijf 1] heeft vervolgens zijn handen van het project afgetrokken.
2.9.
Omdat [bedrijf 1] de door hem geoffreerde werkzaamheden niet meer wilde uitvoeren, is [verzoeker c.s.] daarvoor op zoek gegaan naar een andere aannemer en is hij in contact gekomen met de firma [bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2] ). [verzoeker c.s.] heeft [bedrijf 2] gevraagd om de nieuwe balkonconstructie conform het ontwerp inclusief maatvoering, kleur en materialen (waaronder staal) van [bedrijf 1] te bouwen en de door [bedrijf 1] geoffreerde herstel-/onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. [bedrijf 2] is bij [verzoeker c.s.] op locatie geweest en heeft de situatie vanaf het balkon bij het appartement van [verzoeker c.s.] en vanaf de binnenplaats aan de achterkant van de tuin van [verweerder sub 2] bekeken. Op basis daarvan heeft [bedrijf 2] op 28 februari 2023 een offerte uitgebracht voor:
- het vervangen van de balkonconstructie conform het ontwerp van [bedrijf 1] en
- daarop
- de overige in de offerte van [bedrijf 1] vermelde onderhoud-/herstelwerkzaamheden
(zie onder 2.4. en 2.5.), voor een bedrag van € 56.666,86 inclusief btw.
2.10.
[verweerder sub 2] heeft geen toestemming gegeven voor het opdragen van de werkzaamheden aan [bedrijf 2] conform voormelde offerte van [bedrijf 2] ter vervanging van de balkonconstructie met plaatsing van een betonnen fundering en ter uitvoering van de onderhouds-/herstelwerkzaamheden.
2.11.
Tussen [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] is discussie ontstaan over het functioneren van de heer [verzoeker sub 1] als bestuurder van [verweerder sub 1] .
3.Het verzoek van [verzoeker c.s.]
3.1.
verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beschikking:
- hem een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen tot het laten vervangen van de balkons en het laten uitvoeren van herstelwerkzaamheden aan het dak, goot alsmede schilderwerk van de daklijsten door [bedrijf 2] conform de offerte van 28 februari 2023;
- te bepalen dat de met de uitvoering van de verleende vervangende machtiging gepaard gaande kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen in de verhoudding gelijk aan de breukdelen voor de verdeling van de gemeenschappelijke kosten die in de akte van splitsing zijn vastgesteld;
- te bepalen dat [verweerder sub 2] gehouden is hieraan haar medewerking te verlenen, door alle betrokkenen toegang tot haar privé gedeelte te geven om de werkzaamheden aan het dak, goot en het balkon alsmede het schilderwerk uit te kunnen voeren; en
- [verweerder sub 1] , met uitzondering van [verzoeker c.s.] , te veroordelen in de proces- en nakosten.
3.2.
[verweerder sub 2] concludeert tot afwijzing van het verzoek van [verzoeker c.s.] met veroordeling van [verzoeker c.s.] in de proces- en nakosten.
4.Het tegenverzoek van [verweerder sub 2]
4.1.
verzoekt de kantonrechter om bij uitvoerbaar bij voorraad verklaarde beschikking:
- haar een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen tot het aanstellen van de besloten vennootschap [bedrijf 3] B.V. (hierna: [bedrijf 3] ), dan wel een andere beheerder van kleine VvE’s, als extern beheerder van [verweerder sub 1] om naast het bestuur van [verweerder sub 1] uitvoering te geven aan het beheer van [verweerder sub 1] ;
- te bepalen dat [verzoeker c.s.] tijdens de ledenvergadering van [verweerder sub 1] hiertoe zijn medewerking zal verlenen;
- te bepalen dat de met de uitvoering van de verleende machtiging gepaard gaande kosten voor rekening van alle appartementseigenaren komen in de verhouding gelijk aan de breukdelen voor de verdeling van de gemeenschappelijke kosten die in de akte van splitsing zijn vastgesteld; en
- [verzoeker c.s.] te veroordelen in de proces- en nakosten.
4.2.
[verzoeker c.s.] concludeert tot afwijzing van het tegenverzoek van [verweerder sub 2] met veroordeling van [verweerder sub 2] in de proceskosten.
5.De beoordeling
5.1.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, ingegaan.
Het verzoek van [verzoeker c.s.]
Samenvatting van de beslissing
5.2.
De kantonrechter is van oordeel dat [verweerder sub 2] zonder redelijke grond haar toestemming weigert tot het laten vervangen van de balkonconstructie met plaatsing van een betonnen fundering en het laten uitvoeren van herstel-/onderhoudswerkzaamheden conform de offerte van 28 februari 2023 van [bedrijf 2] . Het verzoek van [verzoeker c.s.] tot het verlenen van een vervangende machtiging aan hem wordt daarom toegewezen. In het verlengde hiervan bepaalt de kantonrechter in welke verhouding [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] in de kosten daarvan moeten bijdragen en veroordeelt de kantonrechter [verweerder sub 2] om haar medewerking te verlenen aan de uitvoering van de door [bedrijf 2] te verrichten werkzaamheden. Dit wordt hieronder nader toegelicht.
Besluitvorming door het orgaan “de vergadering van eigenaars” van [verweerder sub 1]
5.3.
Aangezien [verweerder sub 1] uit twee leden bestaat – thans [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] – kan de vergadering van eigenaars ten hoogste deze twee leden omvatten. Elk lid heeft één stem in de vergadering van eigenaars. Een eenstemmig besluit van deze leden, ook al zijn zij niet in een vergadering bijeen, heeft dezelfde kracht als een besluit van de vergadering van eigenaars (vergelijk artikel 5:125 lid 3 in verbinding met artikel 2:40 lid 2 BW). [7]
Het verdere relevante toetsingskader
5.4.
Voor het verdere relevante toetsingskader verwijst de kantonrechter naar wat onder de randnummers 5.6, 7.3 tot en met 7.12 en 7.17. van de conclusie van Advocaat-Generaal E.B. RankBerenschot van 3 maart 2023 [8] staat, welke conclusie voor de beschikking van de Hoge Raad van 26 mei 2023 [9] is genomen. Dat toetsingskader is in de bijlage bij dit vonnis weergegeven.
Wat te doen bij een impasse qua besluitvorming over (beheers)handelingen?
5.5.
Indien sprake is van een vereniging van eigenaars die slechts twee leden heeft die elk één stem hebben in de vergadering van eigenaars en deze leden vanwege een impasse in de vergadering van eigenaars niet tot besluitvorming kunnen komen over onderwerpen waarop artikel 5:121 BW ziet, dan kan één van de leden van de vereniging van eigenaars/één appartementseigenaar in een procedure tegen het enig andere lid van de vereniging van eigenaars/de enige andere appartementseigenaar een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW verzoeken ter vervanging van de toestemming/medewerking van dat enige andere lid/die enige andere appartementseigenaar. De medewerking of toestemming van de enige andere appartementseigenaar/het enige andere lid van de vereniging van eigenaars moet alsdan worden gelijkgesteld met de medewerking of toestemming van de vergadering van eigenaars. [10]
Schikking van partijen van 16 juni 2021 = besluit van de vergadering van eigenaars
5.6.
Tussen [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] staat vast dat de vervanging van de balkonconstructie en de herstel-/onderhoudswerkzaamheden noodzakelijk zijn en uitgevoerd moeten worden. Op 16 juni 2021 (zie onder 2.7.) hebben [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] daartoe een schikking bereikt. Daarmee hebben zij als “de vergadering van eigenaars” besloten tot vervanging van de balkonconstructie en tot het laten uitvoeren van de onderhouds-/herstelwerkzaamheden, een en ander conform de offerte en het ontwerp van
[bedrijf 1] . Aan dit rechtsgeldig besluit van “de vergadering van eigenaars” zijn
[verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] gehouden. Daaraan doet niet af dat [verweerder sub 2] thans het vorenbedoelde ontwerp aangepast wenst te zien, in de zin dat zij in plaats van een steektrap een wenteltrap wil. De kantonrechter verwerpt de stelling van [verweerder sub 2] dat het ontwerp van [bedrijf 1] in strijd is met het Bouwbesluit, omdat [verweerder sub 2] deze stelling niet met objectieve verifieerbare gegevens heeft onderbouwd.
[bedrijf 1] . Aan dit rechtsgeldig besluit van “de vergadering van eigenaars” zijn
[verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] gehouden. Daaraan doet niet af dat [verweerder sub 2] thans het vorenbedoelde ontwerp aangepast wenst te zien, in de zin dat zij in plaats van een steektrap een wenteltrap wil. De kantonrechter verwerpt de stelling van [verweerder sub 2] dat het ontwerp van [bedrijf 1] in strijd is met het Bouwbesluit, omdat [verweerder sub 2] deze stelling niet met objectieve verifieerbare gegevens heeft onderbouwd.
Gevolgen van het uit beeld zijn van [bedrijf 1]
5.7.
Omdat [bedrijf 1] niet meer in beeld is, kan aan een deel van het voormelde besluit geen uitvoering meer worden gegeven. Er zal een andere aannemer moeten worden gevonden om de balkonconstructie te vervangen conform het ontwerp van [bedrijf 1] en om de door [bedrijf 1] geoffreerde herstel-/onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Daarbij zal noodgedwongen een nieuwe prijsafspraak met desbetreffende aannemer moeten worden gemaakt.
[bedrijf 2]
5.8.
[verzoeker c.s.] stelt dat hij die aannemer in de persoon van [bedrijf 2] heeft gevonden die alle door [bedrijf 1] geoffreerde werkzaamheden en het plaatsen van de noodzakelijke funderingspoeren voor een geoffreerd bedrag van € 56.666,86 inclusief btw kan uitvoeren. [verweerder sub 2] heeft geweigerd om deze werkzaamheden voor dit bedrag aan
[bedrijf 2] op te dragen.
[bedrijf 2] op te dragen.
Toestemming van de vergadering van eigenaars/ [verweerder sub 2] is vereist &[verzoeker c.s.] kan een vervangende machtiging verzoeken
5.9.
Tussen partijen is niet in geschil en de kantonrechter stelt vast, dat de toestemming van “de vergadering van eigenaars” en dus van [verweerder sub 2] naast die van [verzoeker c.s.] vereist is voor het opdragen van de werkzaamheden ter vervanging van de balkonconstructie met plaatsing van een betonnen fundering en van de herstel-/onderhoudswerkzaamheden aan
[bedrijf 2] . Gelet op wat onder 5.5. staat, is [verzoeker c.s.] ontvankelijk in zijn verzoek ter verkrijging van een vervangende machtiging van de kantonrechter ter vervanging van de vereiste toestemming van [verweerder sub 2] .
[bedrijf 2] . Gelet op wat onder 5.5. staat, is [verzoeker c.s.] ontvankelijk in zijn verzoek ter verkrijging van een vervangende machtiging van de kantonrechter ter vervanging van de vereiste toestemming van [verweerder sub 2] .
[verweerder sub 2] weigert haar toestemming zonder redelijke grond
5.10.
Op basis van artikel 5:121 lid 1 laatste volzin BW kan de vervangende machtiging worden verleend als de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd. De kantonrechter is van oordeel dat [verweerder sub 2] haar toestemming zonder redelijke grond weigert. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.
Onderzoek [bedrijf 2] – noodzaak plaatsen betonnen fundering
5.11.
[verweerder sub 2] stelt als eerste grond voor het niet verlenen van haar toestemming, dat de offerte van [bedrijf 2] niet op gedegen onderzoek is gebaseerd. In de offerte staat namelijk een post opgenomen voor het plaatsen van een betonnen fundering, maar [bedrijf 2] heeft onmogelijk kunnen beoordelen of de huidige fundering moet worden vervangen, omdat hij nooit bij [verweerder sub 2] in de tuin is geweest voor een opname van het balkon en de fundering. Het is daarom niet mogelijk dat [bedrijf 2] een correcte offerte op basis van een feitelijke opname kan hebben gemaakt.
5.12.
Hierop heeft [verzoeker c.s.] aangevoerd dat [bedrijf 2] bij [verzoeker c.s.] thuis is geweest en vanaf het balkon bij zijn appartement naar beneden kon kijken, waarbij [bedrijf 2] ook het balkon van [verweerder sub 2] en de funderingspoeren goed heeft kunnen bekijken. Daarnaast zijn [verzoeker c.s.] en [bedrijf 2] nog naar de binnenplaats gelopen vanaf waar zij over de schutting heen de tuin van [verweerder sub 2] in konden kijken. [bedrijf 2] heeft al bij al voldoende kunnen zien om te kunnen bepalen of een nieuwe fundering nodig is of niet.
5.13.
De kantonrechter overweegt als volgt. Weliswaar staat vast dat [bedrijf 2] niet in de tuin van [verweerder sub 2] is geweest, maar dit wil niet zeggen dat de offerte van [bedrijf 2] niet op gedegen onderzoek is gebaseerd. Immers, [verzoeker c.s.] heeft gesteld dat [bedrijf 2] ook vanaf het balkon bij het appartement [verzoeker c.s.] heeft kunnen vaststellen dat de fundering is verzakt en naar beneden in de tuin van [verweerder sub 2] de funderingspoeren heeft kunnen bekijken. Hiertegen heeft [verweerder sub 2] niets in gebracht ondanks dat zij sinds 31 maart 2023 bekend is met de offerte van [bedrijf 2] ; zo heeft zij geen rapport van een ter zake deskundige overgelegd die op grond van zijn waarnemingen concludeert dat de huidige funderingspoeren de nieuwe deels uit staal bestaande balkonconstructie zouden kunnen dragen.
Gelet op het voormelde kan de kantonrechter [verweerder sub 2] dan ook niet volgen in haar stelling dat [bedrijf 2] geen gedegen onderzoek heeft kunnen doen en niet tot de conclusie heeft kunnen komen dat een betonnen fundering moet worden geplaatst. De kantonrechter onderschrijft de stelling van [verzoeker c.s.] dat het plaatsen van een betonnen fundering noodzakelijk is om de deels stalen balkonconstructie te kunnen dragen.
Gelet op het voormelde kan de kantonrechter [verweerder sub 2] dan ook niet volgen in haar stelling dat [bedrijf 2] geen gedegen onderzoek heeft kunnen doen en niet tot de conclusie heeft kunnen komen dat een betonnen fundering moet worden geplaatst. De kantonrechter onderschrijft de stelling van [verzoeker c.s.] dat het plaatsen van een betonnen fundering noodzakelijk is om de deels stalen balkonconstructie te kunnen dragen.
5.14.
Overigens blijkt uit het door [verweerder sub 2] overgelegde briefrapport van BvB, dat de linker funderingspoer is verzakt en is duidelijk te zien dat de balkonconstructie daardoor scheef loopt, zoals ook BvB heeft gerapporteerd. Zonder nadere motivering en onderbouwing, die ontbreekt, ziet de kantonrechter geen ruimte om [verweerder sub 2] in haar impliciet ingenomen stelling te volgen dat de betonnen fundering voor het dragen van de nieuwe balkonconstructie, die deels uit staal bestaat, niet nodig is.
Marktconforme prijs offerte [bedrijf 2]
5.15.
[verweerder sub 2] stelt als tweede grond voor het niet verlenen van haar toestemming, dat de offerte van [bedrijf 2] niet-marktconform is. De offerte van [bedrijf 1] van 14 april 2021 bedroeg voor vergelijkbare werkzaamheden een bedrag van € 30.478,07 inclusief btw, terwijl de offerte van [bedrijf 2] € 56.666,86 bedraagt. Dit is een prijsstijging van 86%. Al zou rekening worden gehouden met gestegen materiaalkosten, dan nog is een prijsstijging van 86% buitengewoon hoog.
5.16.
[verzoeker c.s.] voert aan dat de prijsstijging inderdaad fors is, maar de prijsstijging komt doordat de staalprijzen sinds de afgelopen jaren enorm, wel tot 200%, zijn gestegen. Het is voor [verzoeker c.s.] ook vervelend dat de prijzen zo zijn gestegen en hij heeft zelf ook belang bij een offerte die marktconform is.
5.17.
De kantonrechter is van oordeel dat het feit dat de offerte van [bedrijf 2] (veel) hoger is dan de offerte van [bedrijf 1] van 14 april 2021 niet met zich brengt dat [verweerder sub 2] in redelijkheid haar toestemming kan weigeren. [verzoeker c.s.] heeft gesteld en ook algemeen is bekend, dat de staalprijzen de afgelopen jaren enorm zijn gestegen. [verweerder sub 2] heeft hiertegen niets in gebracht; zo heeft zij geen rapport van een ter zake deskundige overgelegd die op grond van zijn expertise concludeert dat de kosten van de deels stalen balkonconstructie conform het ontwerp van [bedrijf 1] met plaatsing van een betonnen fundering thans voor (veel) minder kan worden gerealiseerd dan het door [bedrijf 2] geoffreerde bedrag. [verzoeker c.s.] heeft in dit geval hetzelfde belang als [verweerder sub 2] : een marktconforme offerte. Ook als de offerte van [bedrijf 2] een paar duizend euro hoger zou liggen dan offertes van concurrent aannemers, wil dit overigens niet zeggen dat de offerte niet marktconform dan wel niet redelijk is.
5.18.
Op grond van het voorgaande komt de kantonrechter tot het oordeel dat [verweerder sub 2] zonder redelijke grond haar toestemming weigert.
Vervangende machtiging
5.19.
Omdat [verweerder sub 2] zonder redelijke grond haar toestemming weigert, wordt de door [verzoeker c.s.] verzochte vervangende machtiging verleend.
Medewerking [verweerder sub 2]
5.20.
De kantonrechter stelt vast dat [verweerder sub 2] geen verweer heeft gevoerd tegen de vordering van [verzoeker c.s.] om haar te veroordelen om haar medewerking te verlenen [11] aan de uitvoering van de werkzaamheden door alle betrokkenen toegang tot haar privé gedeelte te geven.
5.21.
De kantonrechter wijst deze vordering toe omdat naar haar oordeel de toegangsverlening geen strijd oplevert met artikel 8 van het Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM). Het gaat louter om toegangsverlening ter uitvoering van werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning van [verweerder sub 2] , hetgeen geen disproportionele inbreuk op de persoonlijke levenssfeer van [verweerder sub 2] vormt. Hierbij heeft de kantonrechter ook in aanmerking genomen dat [verweerder sub 2] op grond van artikel 38 lid 4 van het Modelreglement verplicht is alle medewerking te verlenen die nodig is voor de uitvoering van deze werkzaamheden.
Ter verduidelijking overweegt de kantonrechter nog het volgende. Indien zou blijken dat [verweerder sub 2] [bedrijf 2] en/of door hem in te schakelen derden niet zou willen toelaten tot haar woning, dan dient [verweerder sub 1] / [verzoeker c.s.] dienaangaande de wettelijke voorschriften betreffende het binnentreden in acht te nemen; in de uit te spreken veroordeling ligt geen machtiging besloten om buiten de wil van [verweerder sub 2] haar woning binnen te treden.
Ter verduidelijking overweegt de kantonrechter nog het volgende. Indien zou blijken dat [verweerder sub 2] [bedrijf 2] en/of door hem in te schakelen derden niet zou willen toelaten tot haar woning, dan dient [verweerder sub 1] / [verzoeker c.s.] dienaangaande de wettelijke voorschriften betreffende het binnentreden in acht te nemen; in de uit te spreken veroordeling ligt geen machtiging besloten om buiten de wil van [verweerder sub 2] haar woning binnen te treden.
Kostenverdeling op basis van gemaakte afspraken
5.22.
Op basis van artikel 5:121 lid 2 BW kan de kantonrechter, op verzoek van een appartementseigenaar of de vergadering van eigenaars, bepalen in welke verhouding de kosten van de uitvoering van de werkzaamheden moeten worden gedragen door de appartementseigenaars.
5.23.
[verzoeker c.s.] verzoekt de kantonrechter te bepalen dat de met de uitvoering van de vervangende machtiging gepaard gaande kosten voor rekening van alle appartementseigenaars komen in de verhouding gelijk aan de breukdelen voor de verdeling van de gemeenschappelijke kosten die in de akte van splitsing zijn vastgelegd. Dit komt er op neer dat [verweerder sub 2] en [verzoeker c.s.] beiden voor 50% bijdragen in de kosten van het uitvoeren van de werkzaamheden door [bedrijf 2] .
5.24.
[verweerder sub 2] is het niet eens met deze verdeling van de kosten. Zij voert hiertoe aan dat vanaf aanvang van de discussie over het vervangen van de balkonconstructie en de onderhandeling over de verdeling van de kosten, [verzoeker c.s.] en zij het er over eens zijn geweest dat [verzoeker c.s.] een hogere bijdrage dient te betalen dan [verweerder sub 2] , omdat
in het houten balkon bij het appartement van [verzoeker c.s.] meer houtrot zat dan in het houten balkon bij het appartement van [verweerder sub 2] . Gelet hierop, artikel 17 van het modelreglement en de aanvulling in de splitsingsakte, moet [verzoeker c.s.] de helft van de herstelkosten van het balkon betalen. De andere helft komt voor rekening van [verweerder sub 1] , waartoe [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] dan binnen [verweerder sub 1] verantwoordelijk zijn voor ieder 50%. Dit komt er dan feitelijk op neer dat de kostenverdeling in zijn totaal uitkomt op 75% voor [verzoeker c.s.] en 25% voor [verweerder sub 2] .
in het houten balkon bij het appartement van [verzoeker c.s.] meer houtrot zat dan in het houten balkon bij het appartement van [verweerder sub 2] . Gelet hierop, artikel 17 van het modelreglement en de aanvulling in de splitsingsakte, moet [verzoeker c.s.] de helft van de herstelkosten van het balkon betalen. De andere helft komt voor rekening van [verweerder sub 1] , waartoe [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] dan binnen [verweerder sub 1] verantwoordelijk zijn voor ieder 50%. Dit komt er dan feitelijk op neer dat de kostenverdeling in zijn totaal uitkomt op 75% voor [verzoeker c.s.] en 25% voor [verweerder sub 2] .
5.25.
[verzoeker c.s.] heeft hier tegen in gebracht dat [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] , na maandenlang schikkingsoverleg te hebben gevoerd, bij de schikking van 16 april 2021 uiteindelijk zijn overeengekomen dat [verzoeker c.s.] € 1.000,00 meer betaalt dan [verweerder sub 2] . Dat betekent dat [verzoeker c.s.] eerst € 1.000,00 van de kosten voor zijn rekening neemt en dat de rest van de kosten voor de helft door hem en voor de helft door [verweerder sub 2] wordt betaald. Het zou onredelijk zijn als [verweerder sub 2] hier nu van terug zou komen.
5.26.
In reactie hierop heeft [verweerder sub 2] aangevoerd dat zij had ingestemd met voormelde kostenverdeling op basis van het door [bedrijf 1] geoffreerde bedrag van € 30.478,07 en niet op basis van het door [bedrijf 2] geoffreerde bedrag van € 56.666,86.
5.27.
De kantonrechter overweegt als volgt. Gelet op het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling staat vast dat [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] in aanloop naar en mede in het kader van de op 16 juni 2021 gesloten schikking hebben afgesproken dat [verzoeker c.s.] vanwege de mate van houtrot in de respectievelijke balkons
de eerste € 1.000,00 van de totale kosten voor zijn rekening neemt en dat de rest van de totale kosten voor de helft door [verzoeker c.s.] en voor de helft door [verweerder sub 2] wordt gedragen; gesteld noch gebleken is dat de afspraak over de kostenverdeling afhankelijk is gesteld van de staalprijs. Aan deze afspraak over de kostenverdeling, zijnde een besluit van “de vergadering van eigenaars”, zijn [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] gebonden. Omdat de afspraak over de kostenverdeling niet afhankelijk is gesteld van de staalprijs, kan [verweerder sub 2] niet worden gevolgd in haar stelling dat vanwege de prijsverhoging die veroorzaakt wordt door de verhoogde staalprijzen, [verzoeker c.s.] een ander, hoger bedrag dan € 1.000,00 voor zijn rekening dient te nemen. Met inachtneming van het voormelde en met toepassing van artikel 5:121 lid 2 BW bepaalt de kantonrechter dat [verzoeker c.s.] de eerste € 1.000,00 van de totale kosten voor zijn rekening moet nemen en dat [verzoeker c.s.] en Gerginmet betrekking tot de rest van de totale kosten in de verhouding 50%-50% moeten bijdragen.
de eerste € 1.000,00 van de totale kosten voor zijn rekening neemt en dat de rest van de totale kosten voor de helft door [verzoeker c.s.] en voor de helft door [verweerder sub 2] wordt gedragen; gesteld noch gebleken is dat de afspraak over de kostenverdeling afhankelijk is gesteld van de staalprijs. Aan deze afspraak over de kostenverdeling, zijnde een besluit van “de vergadering van eigenaars”, zijn [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] gebonden. Omdat de afspraak over de kostenverdeling niet afhankelijk is gesteld van de staalprijs, kan [verweerder sub 2] niet worden gevolgd in haar stelling dat vanwege de prijsverhoging die veroorzaakt wordt door de verhoogde staalprijzen, [verzoeker c.s.] een ander, hoger bedrag dan € 1.000,00 voor zijn rekening dient te nemen. Met inachtneming van het voormelde en met toepassing van artikel 5:121 lid 2 BW bepaalt de kantonrechter dat [verzoeker c.s.] de eerste € 1.000,00 van de totale kosten voor zijn rekening moet nemen en dat [verzoeker c.s.] en Gerginmet betrekking tot de rest van de totale kosten in de verhouding 50%-50% moeten bijdragen.
5.28.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter dat [verweerder sub 2] terecht meldt dat de opdracht aan [bedrijf 2] kan worden verstrekt wanneer daarvoor voldoende middelen in de kas van [verweerder sub 1] aanwezig zijn. [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] dienen daarvoor zorg te dragen conform de hiervoor vastgestelde kostenverdeling.
Het tegenverzoek van [verweerder sub 2]
5.29.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [verweerder sub 2] in reactie op een vraag van de kantonrechter verduidelijkt dat zij niet heeft bedoeld om in deze procedure te verzoeken althans te bewerkstelligen om naast de heer [verzoeker sub 1] als bestuurder een derde als
medebestuurdervan [verweerder sub 1] benoemd te krijgen.
medebestuurdervan [verweerder sub 1] benoemd te krijgen.
5.30.
[verweerder sub 2] verzoekt de kantonrechter om aan haar een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW te verlenen tot het aanstellen van de besloten vennootschap [bedrijf 3] , althans een andere beheerder van kleine VvE’s, als extern beheerder van [verweerder sub 1] om naast het bestuur van [verweerder sub 1] uitvoering te geven aan het beheer van [verweerder sub 1] .
5.31.
Een vervangende machtiging in de zin van artikel 5:121 BW ziet op feitelijke en rechtshandelingen met betrekking tot algemene of privé gedeelten van het gebouw van [verweerder sub 1] . De handeling waarvoor [verweerder sub 2] in deze procedure een vervangende machtiging verzoekt, het aanstellen van een extern beheerder, heeft betrekking op het functioneren van (het bestuur van) [verweerder sub 1] als zodanig. Daarop ziet de in artikel 5:121 BW vervatte mogelijkheid van een vervangende machtiging niet. [12] Het verzoek van [verweerder sub 2] om een vervangende machtiging wordt daarom afgewezen. De overige daarmee samenhangende hoofdvorderingen delen dat lot.
Proceskosten
5.32.
[verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] zijn grotendeels in het ongelijk gesteld. Zij worden daarom in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij de eigen proceskosten moeten dragen en dat zij de kosten van [verzoeker c.s.] aan hem moeten betalen. [verzoeker c.s.] hoeft niet bij te dragen in de kostenveroordeling van [verweerder sub 1] . Immers, indien de volledige VvE zou worden veroordeeld in de proceskosten dan zou [verzoeker c.s.] op die manier alsnog (deels) zijn eigen proceskosten dienen te betalen.
5.33.
De proceskosten van [verzoeker c.s.] met betrekking tot zijn verzoek worden begroot op:
- griffierecht € 87,00
- salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)
- nakosten € 132,00
Totaal € 761,00
5.34.
In het kader van het tegenverzoek worden de proceskosten van [verzoeker c.s.] begroot op (1 punt voor het bijwonen van de mondelinge behandeling [13] x tarief € 271,00) = € 271,00.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.35.
De kantonrechter verklaart, zoals door [verzoeker c.s.] verzocht, deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad. Dat betekent dat de uitspraak moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat de hoger beroepsrechter een andere beslissing neemt.
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
verleent ter vervanging van de toestemming van [verweerder sub 2] een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW aan [verzoeker c.s.] tot het laten vervangen van de balkonconstructie met plaatsing van een betonnen fundering en het laten uitvoeren van herstel-/onderhoudswerkzaamheden aan het dak, goot alsmede schilderwerk van de daklijst door [bedrijf 2] te [plaats] conform zijn offerte van 28 februari 2023 als aangehecht als productie 13 bij het verzoekschrift;
6.2.
veroordeelt [verweerder sub 2] om haar medewerking aan de uitvoering van de onder 6.1. bedoelde werkzaamheden te verlenen door alle betrokkenen toegang tot haar privé gedeelte te geven;
6.3.
bepaalt dat [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] op de hierna vermelde wijze moeten bijdragen in de totale kosten die met de uitvoering van de onder 6.1. bedoelde werkzaamheden gepaard gaan:
- [verzoeker c.s.] neemt de eerste € 1.000,00 van de totale kosten voor zijn rekening
- [verzoeker c.s.] en [verweerder sub 2] dragen met betrekking tot de rest van de totale kosten bij in de verhouding 50%-50%;
6.4.
wijst het verzoek van [verweerder sub 2] om haar een vervangende machtiging ex artikel 5:121 BW tot het aanstellen van een extern beheerder te verlenen, af;
6.5.
veroordeelt [verweerder sub 1] en [verweerder sub 2] in de kosten; zij moeten aan [verzoeker c.s.] zijn proceskosten van € 1.032,00 betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [verweerder sub 1] respectievelijk [verweerder sub 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten [verweerder sub 1] respectievelijk [verweerder sub 2] ook de kosten van betekening betalen. [verzoeker c.s.] hoeft niet bij te dragen in de proceskostenveroordeling van [verweerder sub 1] ;
6.6.
verklaart deze beslissing uitvoerbaar bij voorraad.
Deze beschikking is gegeven door mr. M. Ramsaroep en in het openbaar uitgesproken op 20 maart 2024.
BIJLAGE [14]
5.6
Het verzoek kan slechts worden toegewezen als de medewerking of toestemming ‘zonder redelijke grond’ wordt geweigerd. Daarbij gaat het er niet om of verzoeker de houding van de wederpartij kan uitleggen als het zonder redelijke grond weigeren van medewerking, maar of de rechter van oordeel is dat van zulk een weigering sprake is. Art. 5:140 lid 1 BW kan worden beschouwd als een bijzondere uitwerking van het beginsel dat de verhouding tussen de appartementseigenaars wordt beheerst door de redelijkheid en billijkheid, welk beginsel meebrengt dat de voor wijziging van de akte vereiste medewerking niet zonder redelijke grond kan worden geweigerd. Het gaat daarbij om een volledige toetsing door de rechter en niet om een beperkte, marginale toetsing. Daarbij moeten alle relevante omstandigheden worden afgewogen. Bij de beoordeling van de vraag of een weigering tot medewerking aan een wijziging van de akte zonder redelijke grond is, mag een afweging van de redelijkheid van de beoogde wijziging tegen die van de bestaande regeling mede betrokken worden.
[...]
7.3
Aan het appartementsrecht is van rechtswege het lidmaatschap van de verplichte VvE verbonden (art. 5:125 lid 2 BW). [verweerder sub 1] is een rechtspersoon (art. 5:124 lid 1 BW) met als doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de appartementseigenaars (art. 5:112 lid 1, aanhef en sub e, BW).
7.4
De hoofdtaak van [verweerder sub 1] is het voeren van het beheer over de gemeenschap, met uitzondering van de privégedeelten (art. 5:126 lid 1 BW). Voor het begrip ‘beheer’ kan aansluiting worden gezocht bij art. 3:170 BW. Dit verstaat onder beheer alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn, alsook het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties. Onder beheer valt het plegen van onderhoud en het uitvoeren van reparaties, evenals het aanbrengen van veranderingen en vernieuwingen, zoals nieuwe (lift)installaties. [verweerder sub 1] zal daartoe wel geldig moeten besluiten in de vergadering van eigenaars, omdat zij anders jegens de eigenaars die er niet mee instemmen aansprakelijk kan zijn.
7.5
Bij het uitoefenen van (uitsluitend) haar beheerstaak is [verweerder sub 1] bevoegd de gezamenlijke eigenaars (rechtstreeks) te vertegenwoordigen en dus namens hen in en buiten rechte op te treden (art. 5:126 lid 5 BW). Dit betekent dat [verweerder sub 1] bevoegd is om tegen eigenaars en tegen derden te procederen. Als rechtspersoon met een eigen vermogen kan [verweerder sub 1] ook in eigen naam (rechts)handelingen verrichten. Treedt [verweerder sub 1] binnen haar bevoegdheid in eigen naam op, bijvoorbeeld op grond van een besluit van de vergadering van eigenaars, dan kan dit als een soort van lastgeving worden beschouwd.
7.6
Verder ziet [verweerder sub 1] toe op de nakoming van de verplichtingen die voor de appartementseigenaars uit het bij of krachtens de wet en het reglement bepaalde jegens elkaar voortvloeien en kan zij met dat doel in rechte tegen hen optreden (art. 5:126 lid 6 BW). Bij het vorderen van nakoming van deze verplichtingen treedt [verweerder sub 1] op in eigen naam, krachtens een haar door de wet gegeven zelfstandige taak.
7.7
Het hoogste orgaan binnen [verweerder sub 1] is de vergadering van eigenaars. Aan de vergadering komen alle bevoegdheden toe die niet door wet of statuten aan andere organen van [verweerder sub 1] zijn opgedragen (art. 5:125 lid 1 BW). Daaronder valt de bevoegdheid om regels te stellen betreffende het gebruik van gemeenschappelijke gedeelten (art. 5:128 lid 1 BW). Een eenstemmig besluit van alle leden, ook al zijn zij niet in een vergadering bijeen, heeft, mits met voorkennis van het bestuur genomen, dezelfde kracht als een besluit van de vergadering (art. 5:125 lid 3 jo. 2:40 lid 2 BW).
7.8
Het bestuur, ten slotte, heeft tot taak de middelen van de vereniging te beheren en zorg te dragen voor uitvoering van de besluiten van de vergadering van eigenaars, tenzij de statuten anders bepalen (art. 5:131 lid 3 en 4). Het bestuur van [verweerder sub 1] bestaat uit een of meer bestuurders (art. 5:131 lid 1 BW). Benoeming en ontslag van bestuurders vinden plaats door de vergadering van eigenaars (lid 2). In beginsel wordt [verweerder sub 1] in en buiten rechte door de bestuurder(s) vertegenwoordigd (art. 5:131 lid 1 jo. 5:126 lid 5 BW).
7.9
Indien [verweerder sub 1] of een van haar organen voor het verrichten van een feitelijke of rechtshandeling toestemming nodig heeft van een of meer appartementseigenaars, kan die toestemming op verzoek van degene die haar behoeft, worden vervangen door een machtiging van de kantonrechter (art. 5:121 lid 1 BW). De bepaling verschaft eenzelfde rechtsingang aan de individuele appartementseigenaar die voor het verrichten van een handeling met betrekking tot een gemeenschappelijk gedeelte of privégedeelte medewerking of toestemming behoeft van een of meer andere appartementseigenaars, van [verweerder sub 1] of van haar organen.
7.1
De noodzaak van medewerking of toestemming kan zijn basis vinden in de wet, het splitsingsreglement of een besluit als bedoeld in art. 5:128 BW.
7.11
De kantonrechter verleent een vervangende machtiging indien de medewerking of toestemming zonder redelijke grond wordt geweigerd of degene die haar moet geven zich niet verklaart (art. 5:121 lid 1 BW). Voor de betekenis van deze maatstaf verwijs ik naar alinea 5.6 hiervoor.
7.12
De kantonrechter kan op verzoek van een appartementseigenaar of [verweerder sub 1] tevens bepalen in welke verhouding appartementseigenaars of [verweerder sub 1] moeten bijdragen in de kosten waarmee de handeling gepaard gaat (art. 5:121 lid 2 BW). Indien het gaat om de aanbrenging van een nieuw werk of nieuwe installatie, kan de kantonrechter desverzocht een regeling vaststellen omtrent de draagplicht voor toekomstige onderhoudskosten (art. 5:121 lid 3 BW).
[...]
7.17 [...]
dat voor de toepassing van art. 5:121 BW moet worden vastgesteld (a) wiens toestemming is vereist en (b) door wie vervangende machtiging kan worden verzocht. Wat betreft vraag (b) is van belang dat slechts een vervangende machtiging kan worden gegeven aan een individuele eigenaar, [verweerder sub 1] of een orgaan daarvan in de gevallen waarin deze medewerking of toestemming behoeft voor het verrichten van een handeling. Dit betekent dat niet een vervangende machtiging kan worden verzocht door degene die zelf niet bevoegd is tot het verrichten van de betreffende handeling. Zo kan een individuele eigenaar niet een vervangende machtiging vragen voor een handeling waartoe slechts [verweerder sub 1] bevoegd is, zoals een handeling in het kader van beheer.