Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Civiel recht
kantonrechter
locatie Utrecht
zaaknummer: 10925259 UV EXPL 24-31 SGK/44740
Kortgedingvonnis van 13 maart 2024
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats] ,
verder ook te noemen: [eiseres] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. G.J. Osinga,
tegen:
1.[gedaagde sub 1] ,
wonend in [woonplaats]
verder ook te noemen: [gedaagde sub 1] ,
2.
[gedaagde sub 2],
[gedaagde sub 2],
wonend in [woonplaats] ,
verder ook te noemen: [gedaagde sub 2] ,
gedaagden,
gemachtigde: C.M. Sett, DAS Nederlandse Rechtsbijstand Verzekeringmaatschappij N.V..
1.De procedure
1.1.
Op 13 februari 2024 heeft [eiseres] [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gedagvaard in kort geding.
1.2.
Op 28 februari 2024 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden. Daaraan voorafgaand hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een conclusie van antwoord ingediend en heeft [eiseres] nog een aantal producties ingediend. Bij de mondelinge behandeling waren aanwezig van de kant van [eiseres] [A] (bestuurder [eiseres] ) en gemachtigde mr. G.J. Osinga. Van de kant van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] waren aanwezig [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , hun huisgenoot [B] en gemachtigde C.M. Sett. Partijen hebben de standpunten toegelicht en vragen van de kantonrechter beantwoord. De gemachtigden hebben daarbij spreekaantekeningen voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van dat wat is besproken tijdens de mondelinge behandeling.
1.3.
De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag uitspraak wordt gedaan.
2.Waar gaat het over?
2.1.
In april 2021 hebben partijen een op schrift gestelde tijdelijke (onder) huurovereenkomst gesloten voor de huur van de zelfstandige woonruimte aan de [adres] in [plaats] (hierna: de woonruimte). De huurprijs was bij aanvang
€ 2.095,00 per maand. Partijen zijn overeengekomen dat de huur inging op 16 mei 2021 en liep tot en met 31 mei 2022 (twaalf maanden en 15 dagen). In de considerans van dit eerste contract staat dat huurder alleen huurbescherming toekomt indien de huurovereenkomst na afloop van de bepaalde tijd wordt voortgezet. Ongeveer twee maanden vóór afloop van de bepaalde tijd op 31 mei 2022 hebben partijen een tweede overeenkomst ondertekend. In die overeenkomst staat dat partijen in overleg zijn getreden omtrent een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden tegen een datum die ligt na de oorspronkelijke einddatum van 31 mei 2022. In de tekst staat verder dat partijen hebben afgesproken de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per de einddatum 31 december 2023 zonder dat daarvoor enige nadere opzegging of aanzegging van de kant van verhuurder vereist is. De einddatum van 31 december 2023 ligt negentien maanden na de datum van 31 mei 2022.
2.2.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wonen nog steeds in het gehuurde. Zij zijn niet van plan te verhuizen. Volgens [eiseres] moeten zij dat wel doen omdat zij sinds 31 december 2023 zonder recht en/of titel in het gehuurde verblijven. [eiseres] vordert dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden veroordeeld de woonruimte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met veroordeling in de kosten van deze procedure. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betwisten dat de huurovereenkomst per 31 december 2023 van rechtswege is geëindigd. Zij stellen dat de tijdelijke huur is verlengd en doen daarom een beroep op huurbescherming
2.3.
Volgens [eiseres] kunnen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geen beroep doen op huurbescherming omdat de tweede overeenkomst is gesloten nadat de tijdelijke huur was ingegaan. Deze tweede overeenkomst is volgens [eiseres] een beëindigingsafspraak zoals bedoeld in artikel 7:271 lid 8 van het Burgerlijk Wetboek (BW) die tot gevolg heeft dat de overige bepalingen van artikel 7:271 BW niet gelden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus geen beroep toekomt op huurbescherming. [eiseres] wijst er op dat in de tweede overeenkomst ook met zoveel woorden staat dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] uitdrukkelijk afstand doen van alle rechten op huurbescherming. Uit de tekst van die overeenkomst blijkt volgens [eiseres] bovendien dat partijen de beëindigingsovereenkomst hebben aangemerkt als vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW e.v., zodat afwijken van de wettelijke regels is toegestaan en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ook om die reden geen beroep op huurbescherming toekomt. Dat zij nu toch een beroep doen op huurbescherming is volgens [eiseres] lijnrecht tegen de partijbedoelingen en afspraken in en daarmee in strijd met de redelijkheid en billijkheid. Verder stelt [eiseres] dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wanprestatie hebben geleverd doordat zij de woonruimte met drie personen bewonen, terwijl dit aantal op grond van de tekst van de huurovereenkomst en publiekrechtelijke regels niet is toegestaan.
2.4.
[gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn het niet eens met de vordering. De tweede overeenkomst moet volgens hen worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Op grond van artikel 7:271 lid 1 BW wordt deze (tweede) huurovereenkomst aangemerkt als een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Doordat de afspraak, dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2023, is gemaakt voordat de looptijd van de tweede huurovereenkomst was ingegaan, is deze afspraak volgens [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] nietig dan wel vernietigbaar. In de rechtspraak is namelijk beslist dat een redelijke wetsuitleg van artikel 7:271 lid 8 BW mee brengt dat een overeenkomst tot beëindiging van de tweede huurovereenkomst pas na het ingaan van deze tweede huurovereenkomst kan worden gesloten. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren tot slot nog aan dat zij geen wanprestatie hebben geleverd, omdat [eiseres] toestemming heeft gegeven voor het betrekken van de woonruimte met drie personen.
3.De overwegingen van de kantonrechter
Spoedeisend belang
3.1.
Een vordering in een kort geding kan alleen worden toegewezen als de eiser, in dit geval [eiseres] , daarbij een spoedeisend belang heeft. [eiseres] stelt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woonruimte verblijven. Daarnaast stelt zij dat zij zelf het gehuurde maar tot en met 31 december 2023 van de eigenaar heeft gehuurd. De eigenaar wil de woning leeg te koop zetten en houdt [eiseres] aansprakelijk voor het feit dat de woonruimte niet leeg beschikbaar is gekomen per 31 december 2023. Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [eiseres] hiermee voldoende onderbouwd dat zij een spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben het spoedeisend belang van [eiseres] ook niet betwist.
Het verdere juridische kader
3.2.
In een kort geding wordt aan de rechter gevraagd om een (spoed)maatregel te nemen. De wet gaat ervan uit dat er na dit kort geding een bodemprocedure zal komen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in dit kort geding geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in dit kort geding is een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.
3.3.
[eiseres] vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] te veroordelen de woonruimte te ontruimen. Ontruiming van een woonruimte is een ingrijpende maatregel, die in de praktijk vaak een definitief karakter heeft. Daarom moet hier terughoudend mee worden omgegaan. Voor toewijzing van een dergelijke vordering in kort geding is daarom alleen plaats als op basis van wat partijen hebben aangevoerd en de stukken die zij hebben overgelegd, met een zeer grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woonruimte moeten ontruimen.
Het oordeel van de kantonrechter
3.4.
De kantonrechter oordeelt het voorshands onvoldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woonruimte zonder recht of titel bewonen. Dit oordeel wordt hieronder toegelicht.
De toelichting
3.5.
De (eerste) vraag die ter beoordeling voorligt is of de huurovereenkomst tussen partijen per 31 december 2023 van rechtswege is geëindigd en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] dus om die reden vanaf dat moment zonder recht of titel in de woonruimte verblijven.
3.6.
Het staat vast dat partijen na de ingangsdatum van de huurovereenkomst een overeenkomst hebben getekend waarin staat dat zij zijn overeengekomen dat zij de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen per 31 december 2023. Tussen partijen is in geschil hoe deze overeenkomst moet worden gekwalificeerd, in het bijzonder of deze als huurovereenkomst moet worden gekwalificeerd en of de daarin opgenomen afspraak dat de huurovereenkomst per 31 december 2023 eindigt geldig is.
3.7.
Om te kunnen beoordelen of een overeenkomst als een huurovereenkomst moet worden aangemerkt, moet door uitleg aan de hand van de Haviltexmaatstaf worden vastgesteld welke rechten en verplichtingen partijen zijn overeengekomen.
Als de overeengekomen rechten en verplichtingen voldoen aan de wettelijke omschrijving van de huurovereenkomst, moet de overeenkomst als zodanig worden aangemerkt. Voor deze kwalificatie is niet van belang of partijen de bedoeling hadden de overeenkomst onder de wettelijke regeling van de huurovereenkomst te laten vallen. Ook de naam die partijen aan de overeenkomst hebben gegeven is niet doorslaggevend. Of een overeenkomst moet worden aangemerkt als huurovereenkomst, hangt af van alle omstandigheden van het geval in onderling verband bezien (vergelijk HR 24 maart 2023 ECLI:NL:HR:2023:443).
3.8.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter kwalificeert de tweede overeenkomst als een huurovereenkomst. Partijen hebben met die overeenkomst afgesproken dat de huur pas eindigt per 31 december 2023, terwijl op grond van de (eerste) huurovereenkomst deze al zou eindigen op 31 mei 2022. Dat betekent dat [eiseres] zich heeft verbonden om het gehuurde nog eens negentien maanden extra aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in gebruik te verstrekken en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] daar tegenover de verplichting zijn aangegaan om daarvoor huur aan [eiseres] te betalen. Hiermee is aan de essentialia voor de huurovereenkomst zoals de wet dat bepaalt (7:201 BW) voldaan. De omstandigheid dat [eiseres] uit eigen beweging, zonder voorafgaand overleg met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] , de beëindigingsovereenkomst naar [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft gemaild met in de onderwerpregel van de e-mail de vermelding “
verlengen huurovereenkomst” en in de e-mail de tekst “
We zijn erg tevreden bij met als huurder en zouden dan ook graag willen dat je nog enige tijd onze huurder blijft” duiden er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook op dat [eiseres] een verlenging van de eerste huurovereenkomst heeft aangeboden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze verlenging hebben aanvaard. [eiseres] heeft tijdens de mondeling behandeling verklaard dat zij zelf met de eigenaar van de woning is overeengekomen dat zij de woonruimte tot en met uiterlijk 31 december 2023 zou huren. Om haar verplichting tegenover de eigenaar van de woning na te komen heeft [eiseres] , zo stelt zij, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – waarover zij tevreden was – de tweede overeenkomst met daarin de afspraak dat de huurovereenkomst pas eindigt per 31 december 2023 aangeboden. [eiseres] had dus ook de wil om aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een verlenging aan te bieden van de termijn dat zij de woonruimte zouden kunnen huren. Ook dit duidt erop dat de tweede overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.
verlengen huurovereenkomst” en in de e-mail de tekst “
We zijn erg tevreden bij met als huurder en zouden dan ook graag willen dat je nog enige tijd onze huurder blijft” duiden er naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter ook op dat [eiseres] een verlenging van de eerste huurovereenkomst heeft aangeboden en dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] deze verlenging hebben aanvaard. [eiseres] heeft tijdens de mondeling behandeling verklaard dat zij zelf met de eigenaar van de woning is overeengekomen dat zij de woonruimte tot en met uiterlijk 31 december 2023 zou huren. Om haar verplichting tegenover de eigenaar van de woning na te komen heeft [eiseres] , zo stelt zij, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – waarover zij tevreden was – de tweede overeenkomst met daarin de afspraak dat de huurovereenkomst pas eindigt per 31 december 2023 aangeboden. [eiseres] had dus ook de wil om aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een verlenging aan te bieden van de termijn dat zij de woonruimte zouden kunnen huren. Ook dit duidt erop dat de tweede overeenkomst kan worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst.
3.9.
Volgens [eiseres] moet de tweede overeenkomst (tevens) worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 e.v. BW. Die stelling kan de kantonrechter voorshands niet als juist aanvaarden. Weliswaar staat in de tekst van de overeenkomst dat deze moet worden aangemerkt als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 e.v. BW, maar dat alleen is onvoldoende. Om een overeenkomst te kunnen kwalificeren als een vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW moet op het moment dat de overeenkomst tot stand komt, sprake zijn van
“een onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt” dat partijen willen beëindigen of voorkomen. [eiseres] stelt dat zij met de beëindigingsovereenkomst (mede) een einde wilde maken aan de discussie/onzekerheid over de vraag of er nu wel of geen verlenging was afgesproken/toegezegd bij het aangaan van de (eerste) huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat in deze procedure tussen partijen inderdaad discussie is over de vraag of [eiseres] in 2021 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft toegezegd dat de huurovereenkomst na 31 mei 2022 zou kunnen worden verlengd. [eiseres] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat deze discussie ook al is gevoerd voordat de tweede overeenkomst is gesloten en ook niet dat deze discussie redengevend is geweest voor de aanbieding van de tweede overeenkomst.
“een onzekerheid of geschil omtrent hetgeen tussen hen rechtens geldt” dat partijen willen beëindigen of voorkomen. [eiseres] stelt dat zij met de beëindigingsovereenkomst (mede) een einde wilde maken aan de discussie/onzekerheid over de vraag of er nu wel of geen verlenging was afgesproken/toegezegd bij het aangaan van de (eerste) huurovereenkomst. De kantonrechter constateert dat in deze procedure tussen partijen inderdaad discussie is over de vraag of [eiseres] in 2021 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] heeft toegezegd dat de huurovereenkomst na 31 mei 2022 zou kunnen worden verlengd. [eiseres] heeft echter niet aannemelijk gemaakt dat deze discussie ook al is gevoerd voordat de tweede overeenkomst is gesloten en ook niet dat deze discussie redengevend is geweest voor de aanbieding van de tweede overeenkomst.
3.10.
Het voorgaande leidt ertoe dat naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter de tweede (beëindigings)overeenkomst kwalificeert als een tweede huurovereenkomst, met als gevolg dat tussen partijen een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan. Artikel 7:271 lid 1 BW bepaalt namelijk dat de tweede huurovereenkomst van rechtswege wordt opgevat als een verlenging van de eerste huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
3.11.
Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, geniet de huurder huurbescherming. Dat betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst niet zomaar kan beëindigen. Voor opzegging gelden strenge eisen. Artikel 7:271 lid 8 BW bepaalt echter dat wanneer partijen de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigen deze strenge eisen niet gelden. Lid 8 stelt daarbij wel de voorwaarde dat deze beëindiging met wederzijds goedvinden geschiedt nádat de huur is ingegaan. Tussen partijen is in geschil of de afspraak in de tweede overeenkomst om de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen per 31 december 2023 is gesloten nádat de huur was ingegaan, zoals artikel 7:271 lid 8 BW vereist.
3.12.
Naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter brengt - met het oog op de bescherming van de huurder - een redelijke wetsuitleg van artikel 7:271 lid 8 BW mee dat een afspraak waarmee partijen een huurovereenkomst (die wordt opgevat als een verlenging) voor onbepaalde tijd met wederzijds goedvinden beëindigen, pas ná het ingaan van die huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan worden gesloten. Pas op dat moment heeft een huurder immers de huurbescherming, waarvan hij afstand kan doen. Een andere uitleg zou ertoe kunnen leiden dat een huurder niet in volledige vrijheid afstand van zijn rechten doet met als gevolg dat het systeem van huurbescherming wordt ondergraven. [1] Immers, zoals [eiseres] zelf stelt, hadden [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woonruimte per 31 mei 2022 moeten verlaten wanneer zij de beëindigingsovereenkomst niet hadden ondertekend.
Dat deze uitleg, zoals [eiseres] stelt, mogelijk niet altijd in het belang van de tijdelijke huurder is, leidt er – gelet op voornoemd risico dat het systeem van huurbescherming wordt ondergraven – niet toe dat artikel 7:271 lid 8 BW anders moet worden uitgelegd.
3.13.
Het voorgaande betekent dat de afspraak in de tweede overeenkomst dat de huurovereenkomst eindigt per 31 december 2023 naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter niet geldig is, omdat deze niet is gemaakt nádat de huurovereenkomst (die wordt opgevat als een verlenging) voor onbepaalde tijd is ingegaan. Dat leidt ertoe dat de huurovereenkomst op grond van de beëindigingsafspraak niet per 31 december 2023 is geëindigd en onvoldoende waarschijnlijk is dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] per die datum zonder recht of titel in de woonruimte verblijven.
3.14.
Tot slot moet nog de vraag beantwoord worden of [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst, doordat zij de woonruimte met drie personen hebben betrokken, terwijl dit op grond van de huurovereenkomst en de publiekrechtelijke regels niet is toegestaan.
3.15.
Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voldoende onderbouwd gesteld dat aan hen toestemming is verleend om de woonruimte met drie personen te betrekken. Uit de door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] overgelegde e-mailwisseling die voor de totstandkoming van de overeenkomst met [organisatie] (de beheerder van de woning waar de woonruimte deel van uitmaakt) heeft plaatsgevonden volgt namelijk dat [organisatie] op de vraag van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]
“(…) in het contract staat een clausule over onderhuur, dit gaat neem ik aan over het doorverhuren van het gehele huis? Dit omdat we met 3 personen willen wonen, zoals eerder ook besproken.” antwoordt “(…)
[.] het onderverhuren gaat inderdaad over het feit dat jullie zelf daar niet woonachtig zouden zijn.” Dat deze e-mailwisseling heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [organisatie] en niet tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [eiseres] doet niet ter zake. De kantonrechter begrijpt namelijk dat alle correspondentie ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst met [organisatie] heeft plaatsgevonden zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ervan uit mochten gaan dat [organisatie] namens [eiseres] sprak.
“(…) in het contract staat een clausule over onderhuur, dit gaat neem ik aan over het doorverhuren van het gehele huis? Dit omdat we met 3 personen willen wonen, zoals eerder ook besproken.” antwoordt “(…)
[.] het onderverhuren gaat inderdaad over het feit dat jullie zelf daar niet woonachtig zouden zijn.” Dat deze e-mailwisseling heeft plaatsgevonden tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [organisatie] en niet tussen [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en [eiseres] doet niet ter zake. De kantonrechter begrijpt namelijk dat alle correspondentie ten aanzien van de totstandkoming van de overeenkomst met [organisatie] heeft plaatsgevonden zodat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] ervan uit mochten gaan dat [organisatie] namens [eiseres] sprak.
3.16.
Het voorgaande leidt tot de conclusie dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter zal oordelen dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] wanprestatie hebben geleverd en daarop vooruitlopend de vordering tot ontruiming van de woonruimte gerechtvaardigd is.
Proceskosten
3.17.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] worden begroot op:
- salaris gemachtigde € 814,00 (tarief kort geding gemiddeld)
- nakosten € 135,00
Totaal € 949,00
4.De beslissing
De kantonrechter:
4.1.
wijst de vordering af;
4.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 949,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [eiseres] niet tijdig aan deze veroordeling voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [eiseres] ook de kosten van betekening betalen.
Dit vonnis is gewezen door mr. H.A.M. Pinckaers, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 13 maart 2024.