ECLI:NL:RBMNE:2024:1523

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Zittingsplaats Utrecht

Bestuursrecht

zaaknummer: UTR 23/1917

uitspraak van de enkelvoudige kamer van 14 maart 2024 in de zaak tussen

[eiseres] B.V., uit [vestigingsplaats 1] , eiseres

(gemachtigde: C. van Abbe)

de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder

(gemachtigde: mr. M.F.M.Boerlage).

Inleiding

In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [vestigingsplaats 2] (het object).

In de beschikking van 30 juni 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 507.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021. Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Eiseres heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 9 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van het object en de aanslag gehandhaafd.

Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.

Het beroep is behandeld op de online zitting van 8 februari 2024. Verschenen zijn: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar samen met [taxateur] , taxateur.
Feiten

Eiseres is gebruiker van het object. Het object is een showroom die in 2009 is gebouwd.
Geschil

Volgens eiseres is de waarde te hoog vastgesteld en kan de waarde niet hoger zijn dan € 400.000,-. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object in beroep gehandhaafd en onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix van taxateur [taxateur] . In deze matrix is de waarde van het object bepaald op € 528.175,-.
Beoordeling door de rechtbankHet beoordelingskader

De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is betrekt de rechtbank wat eiseres heeft aangevoerd.

De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur (HWK-methode). Bij deze methode wordt de huurwaarde van een object vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde van de onroerende zaak is bepaald aan de hand van een vergelijking met gerealiseerde bruto huurprijzen van referentieobjecten. De huurwaarde is voor het object bepaald op € 54.451,-. Deze huurwaarde is vervolgens vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor (9,7). Deze kapitalisatiefactor is het resultaat van een vergelijking met de kapitalisatiefactoren van referentie-objecten die zijn bepaald door de verkoopprijzen van referentieobjecten te delen door (getaxeerde) huurprijzen. De waarde van het object op de waardepeildatum is daarbij getaxeerd op 528.175,-.

De rechtbank stelt vast dat tussen partijen niet in geschil is dat de waarde van de onroerende zaak terecht bepaald is met behulp van de HWK-methode. De rechtbank sluit zich hierbij aan.
De beoordeling van de zaakHeeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld?

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift en de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van € 507.000,- niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank overweegt dat de verkoopcijfers van de referentie-objecten goed bruikbaar zijn voor een vergelijking. De rechtbank stelt vast dat het object en de referentie-objecten allemaal bij elkaar in de buurt liggen op hetzelfde bedrijventerrein. De referentie-objecten zijn niet te ver van de waardepeildatum verkocht. Het object en de referentie-objecten zijn gebouwd tussen 2005 en 2008 en hebben allemaal een vergelijkbare bouwkundige kwaliteit. Het object heeft een kapitalisatie-factor van 9,7, terwijl de referentie-objecten gemiddeld een kapitalisatie-factor van 14,3 hebben. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de kapitalisatie-factor van het object niet te hoog is vastgesteld.

Ten aanzien van de huurwaarde oordeelt de rechtbank dat de heffingsambtenaar het object heeft vergeleken met referentie-objecten die voldoende vergelijkbaar zijn gelet op de ligging in [vestigingsplaats 2] , objectsoort (opslag/distributie dan wel toonzaal) en het bouwjaar. De heffingsambtenaar heeft de huurwaarde per m² vastgesteld op € 60,- terwijl de referentie-objecten een gemiddelde huurprijs per m² hebben van € 75,-. Volgens de rechtbank heeft de heffingsambtenaar hierdoor aannemelijk gemaakt dat de huurwaarde van het object niet te hoog is vastgesteld.

Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit.
Beoordeling van de beroepsgronden van eiser

Is de heffingsambtenaar uitgegaan van de juiste oppervlakte?

15. Volgens eiseres is de gebruiksoppervlakte van het object niet juist. De showroom bedraagt 798 m² en niet 901 m² zoals de heffingsambtenaar gehanteerd heeft. Volgens eiseres blijkt dit uit haar eigen berekening.

16. De rechtbank overweegt dat eiseres de door haar gestelde gebruiksoppervlakte op geen enkele manier heeft onderbouwd met stukken. De rechtbank heeft geen reden om te twijfelen aan de gebruiksoppervlakte zoals de heffingsambtenaar deze heeft gehanteerd en zal hiervan uitgaan. De beroepsgrond van eiseres slaagt niet.
Had de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer van eiseres moeten gebruiken?

17. Volgens eiseres had de heffingsambtenaar het eigen huurcijfer van € 42.487,-moeten gebruiken om de huurwaarde vast te stellen.

18. De rechtbank overweegt dat eiseres de door haar gestelde huurcijfer op geen enkele manier heeft onderbouwd met stukken. Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat zij de huurovereenkomst niet heeft willen delen met de heffingsambtenaar, omdat deze weigert een geheimhoudingsverklaring te ondertekenen. De rechtbank overweegt dat eiseres de huurovereenkomst bij de rechtbank had kunnen indienen met een verzoek tot geheimhouding^[1], maar dit niet heeft gedaan. Het is dan ook de eigen keuze van eiseres geweest om het eigen huurcijfer geheim te houden. De rechtbank oordeelt dan ook dat de heffingsambtenaar in dit geval het eigen huurcijfer van eiseres niet hoefde te gebruiken. De beroepsgrond slaagt niet.
Zijn de gebruikte referentie-objecten bruikbaar?

19. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van referentie-objecten die niet bruikbaar zijn. De oppervlakte van referentie-object [adres 2] is namelijk veel groter, dit referentie-object heeft twee verdiepingen en is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Het referentie-object [adres 3] is ook niet bruikbaar, omdat de huurovereenkomst meer dan een jaar na de waardepeildatum gesloten is.

20. De rechtbank oordeelt dat het huurcijfer, vergeleken met de huurcijfers van de referentie-objecten, aannemelijk is. De rechtbank overweegt dat de oppervlakte van het object niet zodanig verschilt van de referentie-objecten dat de referentie-objecten hierdoor niet bruikbaar zijn. Er is één referentie-object dat nagenoeg dezelfde oppervlakte heeft als het object. Er zijn daarnaast ook grotere en kleinere referentie-objecten gebruikt. Volgens de rechtbank is hierdoor een goed evenwicht ontstaan. Bovendien hebben zowel het object als de referentie-objecten twee verdiepingen. Verder overweegt de rechtbank dat zakelijke huurovereenkomsten vaak voor meerdere jaren worden afgesloten. Om die reden vindt de rechtbank huurovereenkomsten die verder dan één jaar rondom de waardepeildatum zijn afgesloten bruikbaar voor een vergelijking.
Had de heffingsambtenaar rekening moeten houden met corona-maatregelen?

21. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar geen rekening gehouden met de maatregelen als gevolg van de Covid-19 pandemie. Op de waardepeildatum was sprake van een harde lockdown, zodat hier rekening mee gehouden moet worden.

22. De rechtbank stelt vast dat op de waardepeildatum (1 januari 2021) sprake was van overheidsmaatregelen vanwege covid-19 (corona-maatregelen). Zo waren onder andere niet-essentiële winkels, scholen en onderwijsinstellingen gesloten. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de taxateur geen aanleiding zag om bij dit object een correctie toe te passen vanwege de overheidsmaatregelen. De invloed van corona is niet te zien op de waarde van de objecten. Uit onderzoek naar de corona-maatregelen en de gevolgen daarvan blijkt bovendien dat bouwcentra, tuincentra, keuken en sanitair winkels het juist na de corona-maatregelen heel druk hebben gehad. Omdat mensen nergens heen konden, knapten zij hun woningen op. De winkels waren even dicht, maar draaiden daarna een hoge omzet. Vanuit eiseres zijn bovendien geen stukken overgelegd waaruit een daling van de jaaromzet volgt of een huurovereenkomst waaruit een huurkorting blijkt. De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen, mede omdat eiseres niet verder heeft onderbouwd dat de corona-maatregelen een waardedrukkend effect hebben gehad. De rechtbank oordeelt daarom dat de heffingsambtenaar in dit geval geen rekening hoefde te houden met corona-maatregelen.
Was sprake van een schending van artikel 40 Wet WOZ in de bezwaarfase?

23. Volgens eiseres heeft de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ gehandeld, door in de bezwaarfase niet de onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor te verstrekken, terwijl daarom wel is verzocht.

24. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar in de bezwaarfase een taxatieverslag heeft verstrekt aan eiseres. In dit taxatieverslag zijn geen marktgegevens ingevuld. Uit de rechtspraak volgt dat eiseres specifiek moet zijn in haar verzoek om informatie^[2]. De rechtbank overweegt dat eiseres niet specifiek verzocht om haar bepaalde stukken te verstrekken, maar dat zij wel specifiek verzocht om haar gegevens te verstrekken die ten grondslag liggen aan de huurwaarde. De rechtbank overweegt dat dit een specifiek verzoek is zoals bedoeld in artikel 40 Wet WOZ. De heffingsambtenaar heeft ten onrechte niets met dit verzoek gedaan. De rechtbank oordeelt dat sprake is van een schending van artikel 40 Wet WOZ.

25. De rechtbank ziet aanleiding het in de bezwaarfase ontstane gebrek te passeren, omdat de rechtbank in beroep de taxatiematrix moet beoordelen. De rechtbank heeft hiervoor geoordeeld dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix de WOZ-waarde van het object voldoende heeft onderbouwd. Eiseres heeft in de beroepsfase niet gesteld dat zij nog stukken mist, zij heeft kunnen reageren op de taxatiematrix en heeft dat ook gedaan. Wel ziet de rechtbank in de schending van artikel 40 Wet WOZ aanleiding om de heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft moeten maken. Ook moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht vergoeden. Er is geen grondslag voor een veroordeling van de proceskosten die in de bezwaarfase zijn gemaakt, omdat er geen sprake is van een herroeping van de WOZ-beschikking.
Conclusie en gevolgen

26. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Omdat de schending van artikel 40 van de Wet WOZ, kan worden gepasseerd, is het beroep ongegrond.

Moet de heffingsambtenaar de kosten van eiseres vergoeden?

27. De rechtbank hanteert het uitgangspunt dat het bestuursorgaan in de door een eisende partij voor de beroepsfase gemaakte proceskosten wordt veroordeeld en het betaalde griffierecht moet vergoeden, in gevallen waarin de rechtbank een gebrek in het bestreden besluit vaststelt en waarbij dat gebrek wordt gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. Aan dit uitgangspunt ligt ten grondslag dat de eisende partij in deze gevallen beroep heeft moeten instellen om het betreffende gebrek in de besluitvorming te laten herstellen en daarvoor kosten heeft moeten maken.

28. De rechtbank heeft kennis genomen van de uitspraken die het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vanaf 16 januari 2024 heeft gedaan in zaken waarin een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ werd gepasseerd met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht. De lijn in deze uitspraken is dat het gerechtshof geen proceskostenveroordeling uitspreekt, als verondersteld moet worden dat de belanghebbende ook beroep had ingesteld wanneer de heffingsambtenaar artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ niet zou hebben geschonden.^[3]

29. De rechtbank volgt deze lijn niet en houdt ook bij een schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vast aan het uitgangspunt dat het passeren van dat gebrek leidt tot een proceskostenveroordeling en tot het vergoeden van het griffierecht. De rechtbank heeft daarvoor twee redenen. In de eerste plaats vindt de rechtbank het onwenselijk dat zij op verschillende manieren over proceskosten zou beslissen bij de uiteenlopende categorieën van bestuursrechtelijke zaken die de rechtbank behandelt. De rechtbank wil bij de toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht en de daaruit voortvloeiende beslissingen rechtseenheid betrachten. In de tweede plaats vindt de rechtbank de door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden gebruikte toetsingsmaatstaf bezwaarlijk. Bij die maatstaf zou immers steeds moeten worden beoordeeld of een eisende partij onafhankelijk van de schending van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ beroep zou hebben ingesteld. Die beoordeling valt niet eenvoudig te maken, onder meer omdat in een beroep in een WOZ-zaak over het algemeen meerdere beroepsgronden worden aangevoerd. Daarbij is niet zomaar vast te stellen of een beroepsgrond ook zou zijn aangevoerd, als een andere beroepsgrond op dat moment niet had gespeeld. Een dergelijk onderzoek zou vergen dat wordt ingegaan op wat een eisende partij bij het instellen van het beroep precies heeft bewogen. De rechtbank vindt dat onwenselijk, ook omdat een nevenbeslissing over proceskosten het geding niet moet gaan bepalen.

30. De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar gelet op wat zij onder 23 heeft overwogen in de proceskosten die eiseres in beroep heeft gemaakt. Ook ziet de rechtbank aanleiding om te bepalen dat de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht moet vergoeden. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor. Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren.^[4]De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten.^[5]De rechtbank berekent de vergoeding als volgt.

31. Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,00 met een wegingsfactor 1. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. De totale vergoeding bedraagt daarom € 1.750,00. Verder zijn er geen kosten gemaakt die vergoed kunnen worden.

32. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat op 1 januari 2024 artikel 30a van de Wet WOZ in werking is getreden. De heffingsambtenaar mag op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt.

Beslissing

De rechtbank:

- verklaart het beroep ongegrond;

- bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden;

- veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan eiseres.

Deze uitspraak is gedaan door mr. K. de Meulder, rechter, in aanwezigheid van mr. R. van Manen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 14 maart 2024.

de griffier is verhinderd om

de uitspraak te ondertekenen

griffier

rechter

Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep

Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.