ECLI:NL:RBMNE:2023:7763

• Datum uitspraak: 25 oktober 2023
• Publicatiedatum: 16 december 2024
• Zaaknummer: 10060813 MC EXPL 22-4765
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht; Goederenrecht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: B.G.W.P. Heijne
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Waardering energielabel bij huurprijs vaststelling

In deze zaak heeft de kantonrechter van de Rechtbank Midden-Nederland op 25 oktober 2023 uitspraak gedaan in een geschil tussen een verhuurder en een huurder over de huurprijs van een woning. De huurovereenkomst was aangegaan voor een periode van 24 maanden, maar is voortijdig beëindigd door de huurder. De huurder heeft een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend bij de huurcommissie, die heeft geoordeeld dat de aanvangshuurprijs niet redelijk was en een lager bedrag heeft vastgesteld. De verhuurder heeft hiertegen verzet aangetekend.

De kern van het geschil betreft de vraag of het energielabel B, dat na de aanvang van de huurovereenkomst is toegekend, mag worden betrokken bij de waardering van de energieprestatie van het gehuurde. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de Hoge Raad in een eerder arrest heeft geoordeeld dat het energielabel ook kan worden meegenomen, ongeacht het moment van afgifte. De kantonrechter heeft geoordeeld dat de huurprijs per 1 december 2019 moet worden vastgesteld op € 523,38, rekening houdend met het energielabel B.

In reconventie heeft de huurder terugbetaling van te veel betaalde huur gevorderd, maar de kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder de huurprijs tijdig heeft verhoogd en dat de huurder onvoldoende bewijs heeft geleverd voor zijn claims. De kantonrechter heeft de vorderingen van de huurder in reconventie afgewezen, met uitzondering van de wettelijke rente over de te veel betaalde huur en de resterende waarborgsom. De proceskosten zijn gecompenseerd, wat betekent dat elke partij zijn eigen kosten draagt.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almere

Zaaknummer: 10060813 \ MC EXPL 22-4765

Vonnis van 25 oktober 2023

in de zaak van

[eiseres] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

eiseres in conventie,

verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [eiseres] ,

gemachtigde: mr. Y. Benjamins,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde in conventie,

eiser in reconventie,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

gemachtigde: mr. H.J.J. Hoegee.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding;
• de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie;
• de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie;
• de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie;
• de conclusie van dupliek in reconventie;
• de aanhouding van de zaak op verzoek van beide partijen;
• de akte uitlating tevens overlegging nadere productie 18 van [eiseres] ;
• de akte uitlating van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] verhuurde aan [gedaagde] vanaf 1 december 2019 een zelfstandige, gemeubileerde woonruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

2.2.

De huurovereenkomst is aangegaan voor 24 maanden, ingaande op 1 december 2019 en lopende tot en met 30 november 2021. De kale huurprijs bedroeg bij aanvang van € 785,00 en per 1 augustus 2020 € 824,25.

2.3.

De huurovereenkomst is voortijdig geëindigd per 1 september 2021 na opzegging door [gedaagde] op 17 juli 2021. Zonder voorinspectie heeft de eindoplevering op 31 augustus 2021 plaatsgevonden.

2.4.

[gedaagde] heeft op 27 januari 2022 bij de huurcommissie een verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs ingediend (zaaknummer bij de huurcommissie: 415953).
De huurcommissie heeft op 5 april 2022 een voorbereidend onderzoek in het gehuurde laten uitvoeren. Op basis daarvan heeft de (voorzitter van de) huurcommissie op 19 april 2022 onder meer beslist dat:

• de overeengekomen aanvangshuurprijs van € 785,00 niet redelijk is;
• bij het gehuurde hoort een puntenaantal van 73 en een maximaal redelijke huurprijs van € 355,61;
• een huurprijs van € 355,61 per maand met ingang van 1 december 2019 wel redelijk is.

2.5.

Het gehuurde heeft sinds 16 februari 2022 een geregistreerd energielabel B.

De huurcommissie heeft geen punten voor de energieprestatie van het gehuurde toegekend:

“De huurovereenkomst is echter aangevangen in 2019. De opnamedatum ligt daarom na de aanvangsdatum van de huurovereenkomst. Dit betekent dat dit label niet mag worden meegenomen in de puntentelling. Daarom is teruggevallen op het bouwjaar van de woning, namelijk 1932. Voor woningen gebouwd in 1976 of eerder worden in het woningwaarderingsstelsel geen punten toegekend voor de energieprestatie.”

2.6.

[eiseres] is op 8 mei 2022 in verzet gegaan tegen de uitspraak van de (voorzitter van de) huurcommissie.

2.7.

De huurcommissie heeft het verzet van [eiseres] op 13 juni 2022
(zaaknummer: 468171, verzenddatum: 22 juni 2022) ongegrond verklaard.

3. De vorderingen over en weer

3.1.

[eiseres] vordert in conventie (samengevat):

1. een verklaring voor recht dat de beslissingen van de huurcommissie van 19 april 2022 en 13 juni 2022 niet in stand blijven en derhalve te vernietigen;

2. vaststelling van de maandelijks te betalen kale huurprijs van het gehuurde per 1 december 2019 op € 523,38;

3. veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten, de rente daarover en de nakosten.

3.2.

In reconventie vordert [gedaagde] op zijn beurt veroordeling van [eiseres] tot (terug)betaling van:

A. de te veel betaalde huur vanaf 1 december 2019, te vermeerderen met rente;

B. een schadevergoeding van € 2.791,00 (bij een aanvangshuurprijs van € 355,61)
of € 5.592,00 (bij een aanvangshuurprijs van € 523,38);

C. de resterende waarborgsom van € 712,50, te vermeerderen met rente;

D. de incassokosten van € 129,32, te vermeerderen met rente;

E. de proceskosten in (re)conventie, te vermeerderen met rente en nakosten.

3.3.

Partijen voeren over en weer verweer. De kantonrechter zal hierna – voor zover voor de beoordeling van belang – ingaan op de stellingen van partijen.

4. De beoordeling

In conventie

Energielabel

4.1.

Partijen verschillen van mening over de vraag of het energielabel B, dat pas na de huurovereenkomst aan het gehuurde is toegekend, mag worden betrokken bij de waardering van de energieprestatie van het gehuurde. Omdat hierover prejudiciële vragen zijn gesteld aan de Hoge Raad, is de zaak – op verzoek van beide partijen – aangehouden in afwachting van de beantwoording daarvan.

4.2.

De Hoge Raad is in haar arrest van 30 juni 2023 (ECLI:NL:HR:2023:1005) ingegaan op prejudiciële vragen. Voor zover hier van belang volgt daaruit, kort gezegd, dat het gehuurde moet worden gewaardeerd aan de hand van de energie-index of het energielabel. Dit geldt ook als de energie-index is vastgesteld respectievelijk het energielabel is afgegeven ná ingang van de huurovereenkomst. Het maakt daarbij geen verschil of de opname van de voor bepaling van de energieprestatie benodigde gegevens heeft plaatsgevonden voor of na de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Als de opname na deze datum plaatsvindt, zal op grond van hetgeen huurder en verhuurder daarover aanvoeren en/of op basis van een voorbereidend onderzoek in de zin van artikel 28 van de
Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte beoordeeld moeten worden in hoeverre de feitelijke toestand van de woning wat de energieprestatie betreft op het moment van de opname gelijk is aan die op de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

4.3.

Vast staat dat aan het gehuurde energielabel B is toegekend. Dit wordt niet anders doordat [gedaagde] meent dat energielabel B niet past bij het energieverbruik van het gehuurde. Bovendien hangt dit ook af van de bewoner zelf. Ook het verweer dat [eiseres] heeft nagelaten om een energie-index vast te stellen, kan [gedaagde] niet baten. Uit voornoemd arrest volgt immers dat de waardering (ook) kan plaatsvinden op basis van het toegekende energielabel. Verder heeft [eiseres] uitgebreid en met stukken onderbouwd gemotiveerd dat de verbeteringen van het gehuurde (waaronder de plaatsing van zonnepanelen en raamkozijnen) hebben plaatsgevonden vóór de ingangsdatum van de huurovereenkomst. Hiertegenover heeft [gedaagde] niet kunnen volstaan met blote betwistingen en de enkele stelling dat de feitelijke toestand van het gehuurde op de datum van opname afwijkt van die op de datum van aanvang van de huurovereenkomst.

4.4.

De kantonrechter is, gelet op het voorgaande, van oordeel dat de (voorzitter van de) huurcommissie ten onrechte geen punten heeft toegekend voor het energielabel B.

De vorderingen van [eiseres] om voor recht te verklaren dat de beslissingen van de huurcommissie niet in stand kunnen blijven en om die beslissingen te vernietigen zullen echter, wegens gebrek aan belang, worden afgewezen. Door het tijdig instellen van de vordering ex artikel 7:262 van het Burgerlijk Wetboek zijn de uitspraken van de huurcommissie immers al vervallen: er valt dus ook niets meer te vernietigen.

4.5.

[gedaagde] heeft niet (voldoende) betwist dat voor energielabel B 32 punten kunnen worden toegekend. Hiermee komt het totale puntenaantal van het gehuurde op 105, hetgeen correspondeert met een maximale huurprijs van € 523,38. De kantonrechter stelt de huurprijs daarom vast op € 523,38 per 1 december 2019.

In reconventie

Te veel betaalde huur

4.6.

In reconventie vordert [gedaagde] terugbetaling van de te veel betaalde huur vanwege de lager vastgestelde huurprijs. Partijen verschillen van mening over de berekening hiervan.

4.7.

[gedaagde] gaat uit van een huurprijs van € 523,38 (bij 105 punten) over de gehele huurperiode december 2019 tot en met augustus 2021. [gedaagde] gaat er echter aan voorbij dat per 1 juli 2020 andere maximale huurprijsgrenzen gelden, namelijk bij 105 punten: € 536,99. [eiseres] heeft de huurprijs vanaf augustus 2020 verhoogd. Weliswaar voert [gedaagde] aan dat er toen geen rechtsgeldige huurprijswijziging heeft plaatsgevonden, maar hij heeft verder onvoldoende gesteld en onderbouwd waarom dit zo is. Bovendien is [gedaagde] de verhoogde huurprijs ook gewoon gaan betalen. De kantonrechter zal daarom per 1 juli 2020 uitgaan van de hogere, maximale huurprijs van € 536,99. Dit betekent dat [gedaagde] in totaal € 5.813,73 te veel aan huur heeft betaald.

4.8.

Inmiddels heeft [eiseres] (op 20 november 2022) het bedrag van € 5.813,73 al terugbetaald aan [gedaagde] . Deze vordering zal daarom, bij gebrek aan belang, worden afgewezen. Wel is de gevorderde wettelijke rente hierover, die niet afzonderlijk is weersproken, toewijsbaar tot 20 november 2022.

Schade door ontneming huurtoeslag?

4.9.

[gedaagde] stelt dat [eiseres] zich niet als een goed verhuurder heeft gedragen dan wel onrechtmatig heeft gehandeld door een veel hogere huurprijs te vragen dan de maximale redelijke huurprijs en hoger dan de liberalisatiegrens. Hierdoor is het voor [gedaagde] niet (meer) mogelijk om huurtoeslag te ontvangen, ook niet met terugwerkende kracht, terwijl hij daar wel recht op zou hebben. Daarom vordert [gedaagde] een schadevergoeding van € 5.592,00 (bij een aanvangshuurprijs van € 523,38).

4.10.

Met [eiseres] is de kantonrechter van oordeel dat het causaal verband ontbreekt tussen de door [gedaagde] geclaimde schade en de verweten gedragingen van [eiseres] .

In de eerste plaats heeft [gedaagde] er zelf voor gekozen om deze huurovereenkomst aan te gaan met een dergelijke huurprijs, boven de liberalisatiegrens. Daarnaast heeft [gedaagde] veel te laat, pas in januari 2022 actie ondernomen. Dat is geruime tijd na het einde van de huurovereenkomst, terwijl de huurovereenkomst al in december 2019 was aangevangen. Niet valt in te zien waarom [gedaagde] niet (veel) eerder een verzoek bij de huurcommissie heeft kunnen indienen dan wel uitstel kunnen aanvragen bij de Belastingdienst. Dat [gedaagde] hiervoor (zelf) heeft gekozen omdat hij bang was dat [eiseres] anders de huurovereenkomst niet zou verlengen, kan niet aan [eiseres] worden tegengeworpen. Dit geldt temeer nu [gedaagde] de huurovereenkomst zelf voortijdig op 17 juli 2021 heeft opgezegd.

4.11.

Reeds vanwege het ontbreken van het causaal verband, zal de kantonrechter deze vordering afwijzen.

Waarborgsom

4.12.

Verder vordert [gedaagde] terugbetaling van de resterende waarborgsom, te vermeerderen met rente. [eiseres] heeft namelijk van de waarborgsom van € 920,00, slechts € 207,50 terugbetaald (na aftrek van € 600,00 aan schoonmaakkosten, € 17,50 vanwege het keukenkastdeurtje, € 15,00 voor de douchestang en € 80,00 voor de kraan).

4.13.

In artikel 19.7 van de
Algemene Bepalingen huurovereenkomst woonruimte (hierna: AB) staat:

“ Tijdig voor het einde van de huurovereenkomst of het gebruik dient het gehuurde door partijen gezamenlijk te worden geïnspecteerd. Van deze inspectie wordt door partijen een rapport opgemaakt, waarin de bevindingen ten aanzien van de staat van het gehuurde zijn vastgelegd. Tevens wordt in dit rapport vastgelegd welke werkzaamheden ter zake van de bij de inspectie noodzakelijk gebleken reparaties en ten laste van huurder komend achterstallig onderhoud nog voor rekening van huurder dienen te worden uitgevoerd alsmede de wijze waarop dit zal geschieden.”

4.14.

Vast staat dat geen voorinspectie heeft plaatsgevonden. Voor zover [eiseres] meent dat [gedaagde] geen medewerking wilde verlenen aan (het inplannen van) een voorinspectie gaat de kantonrechter hieraan voorbij. Dit blijkt immers nergens uit.

4.15.

Verder is niet gebleken dat [gedaagde] door [eiseres] in de gelegenheid is gesteld om de herstel- en schoonmaakwerkzaamheden zelf te (laten) verrichten. De kantonrechter is daarom van oordeel dat niet alle door [eiseres] gemaakte kosten verhaald kunnen worden op [gedaagde] . Alleen de kosten die [gedaagde] zelf had moeten maken om het gehuurde in goede staat op te leveren kunnen op hem worden verhaald. Hieronder vallen niet de 16 arbeidsuren (tegen een tarief van € 37,50 per uur) die [eiseres] heeft gerekend, nog daargelaten dat [eiseres] heeft nagelaten om deze kosten, die worden betwist, te onderbouwen met bewijsstukken. Als [eiseres] de in artikel 19.7 AB voorgeschreven voorinspectie had gedaan, had [gedaagde] nog de gelegenheid gehad om de schoonmaakkosten te besparen door zelf schoon te maken.

4.16.

Het voorgaande betekent dat [eiseres] niet gerechtigd was om € 600,00 aan schoonmaakkosten in te houden op de waarborgsom.

4.17.

De schade aan het keukenkastdeurtje heeft [gedaagde] onvoldoende betwist. Hij heeft immers bij de eindoplevering voor deze schade getekend. Zijn stelling dat dit normale slijtage betreft, blijkt nergens uit en moet daarom worden gepasseerd. [eiseres] mocht deze kosten van € 17,50, die verder niet worden betwist, dan ook inhouden op de waarborgsom.

4.18.

Aangezien [eiseres] op 20 november 2020 al € 95,00 (voor de douchestang en de kraan) heeft terugbetaald aan [gedaagde] , bedraagt de resterende waarborgsom € 600,00. De kantonrechter zal [eiseres] daarom veroordelen tot betaling van € 600,00, te vermeerderen met de onweersproken en op de wet gegronde rente.

Incassokosten

4.19.

Tot slot maakt [gedaagde] aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten met betrekking tot de gevorderde waarborgsom. De kantonrechter stelt vast dat het
Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief dat hoort bij de toewijsbaar geoordeelde waarborgsom. Nu dat het gevolg is van een niet voorzienbare omstandigheid, zal de kantonrechter de vergoeding niet afwijzen, maar de vergoeding toewijzen tot het wettelijke tarief dat aansluit bij (de omvang van) de toewijsbaar geoordeelde waarborgsom. Dit betekent dat een bedrag van € 108,90 aan incassokosten toewijsbaar is.

4.20.

[gedaagde] vordert tevens wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is echter dat [gedaagde] deze kosten al daadwerkelijk aan zijn gemachtigde heeft betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeert en als zodanig vermogensschade heeft geleden. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten zal daarom niet worden toegewezen.

Proceskosten

4.21.

Aangezien beide partijen gedeeltelijk in het (on)gelijk zijn gesteld ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren. Iedere partij draagt dus de eigen proceskosten.

5. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

5.1.

stelt de huurprijs van het gehuurde per 1 december 2019 vast op € 523,38;

In reconventie

5.2.

veroordeelt [eiseres] tot betaling aan [gedaagde] van:

• de wettelijke rente over € 5.813,73 vanaf 18 oktober 2022 tot 20 november 2022;
• € 600,00 aan resterende waarborgsom, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 1 oktober 2021 tot aan de dag van algehele voldoening;
• € 108,90 aan incassokosten;

In conventie en in reconventie

5.3.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

5.4.

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

5.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. drs. B.G.W.P. Heijne en in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 oktober 2023.

1298