Uitspraak
RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND
Zittingsplaats Utrecht
Bestuursrecht
zaaknummers: UTR 22/2413
uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 februari 2023 in de zaak tussen
[eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres,
(gemachtigde: mr. A. van den Dool),
en
de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] ,verweerder
(gemachtigde: R. Janmaat).
Procesverloop
In de beschikking van 28 februari 2020 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] (het object) in [vestigingsplaats] voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 2.356.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2020. Bij deze beschikking heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.
Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 7 maart 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.
Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend.
De zaak is behandeld op de digitale zitting van 4 januari 2023. Eiseres en verweerder hebben zich laten vertegenwoordigen door hun gemachtigden. Daarnaast heeft [taxateur] (taxateur van verweerder) deelgenomen aan de zitting.
Inleiding
1. In deze zaak gaat het om een in 1985 gebouwd object dat nu in gebruik is als winkel ( [winkel] ). De winkel heeft een oppervlakte van 496 m2.
2. In geschil is de waarde van het object per 1 januari 2020. Eiseres bepleit een lagere waarde, namelijk € 2.032.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde van € 2.356.000,-.
Beoordelingskader
3. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van het object op de waardepeildatum (1 januari 2020) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. De WOZ-waarde van het object is de waarde in het economisch verkeer. Om de waarde te onderbouwen heeft verweerder een taxatierapport overgelegd, waarin hij de waarde berekent met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. De huurwaardekapitalisatiemethode kent als variabelen de brutohuurwaarde en de kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit transacties van vergelijkbare objecten.
4. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. De rechtbank volgt partijen hierin.
5. De rechtbank zal wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.
Beoordeling van het geschil
6. Verweerder is uitgegaan van een bruto huurwaarde van € 235.600,- per jaar (huurwaarde per m2: € 475,-). Verweerder heeft om de huurwaarde van dit object te onderbouwen verwezen naar het door de eigenaar van het pand aangeleverde huuroverzicht en een vergelijking gemaakt met gerealiseerde huurprijzen uit de markt van soortgelijke objecten in [vestigingsplaats] rondom de waardepeildatum. De door verweerder in bezwaar gehanteerde referentie-objecten [adres 2] en [adres 3] zijn in beroep niet langer gehanteerd als referentie-objecten. Voor de kapitalisatiefactor is verweerder uitgegaan van 10,0. Verweerder heeft de kapitalisatiefactor bepaald door verkoopcijfers van vergelijkbare objecten te delen door getaxeerde huurwaarden. De rechtbank is van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. De door verweerder gehanteerde huurwaarde per jaar (€ 235.600,-) is namelijk lager dan de daadwerkelijk gerealiseerde huurwaarde per jaar (€ 260.204,-) die uit het huuroverzicht blijkt. Eiseres heeft haar stelling dat zij door een verkregen huurkorting een lager bedrag aan huur per jaar betaalt, niet onderbouwd. Voor wat betreft de kapitalisatiefactor heeft de taxateur van verweerder op de zitting toegelicht dat alleen de losse winkels (referentie-objecten [nummer 1] tot en met [nummer 2] ) dienen als onderbouwing. Ook heeft de taxateur toegelicht dat het object een veel betere ligging en een betere staat van onderhoud dan de door verweerder gehanteerde referentie-objecten. Ondanks dat heeft het object de laagste kapitalisatiefactor.
7. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.
De op de zaak betrekking hebbende stukken
8. Eiseres beroept zich op art. 40 Wet Pro WOZ. Volgens eiseres heeft verweerder de onderbouwing van de huurcijfers en de kapitalisatiefactor niet inzichtelijk gemaakt. De rechtbank laat deze grond buiten beschouwing. Eiseres heeft in haar bezwaarschrift gevraagd om de onderbouwing van de huurcijfers en de kapitalisatiefactor. Van haar mag echter worden verwacht dat zij bij het uitblijven van een reactie, verweerder daar opnieuw op wijst. Als eiseres tijdens de hoorzitting niet opnieuw aanvoert dat zij informatie mist door het niet toesturen van de gevraagde stukken, dan mag in beginsel worden aangenomen dat zij die stukken kennelijk niet (meer) nodig heeft. [1] De rechtbank stelt vast dat uit de weergave van het besprokene op de hoorzitting niet naar voren is gekomen dat eiseres ook op die zitting heeft gewezen op het ontbreken van de onderbouwing van de huurcijfers en de kapitalisatiefactor. Eiseres heeft nadien ook niet opgeworpen dat de weergave van het besprokene op de zitting onvolledig is of dat verweerder dit punt vergeten is in zijn uitspraak op bezwaar te beoordelen. De rechtbank gaat er daarom van uit dat eiseres die stukken kennelijk niet meer nodig vond. Pas in de beroepsfase, op de zitting, voert eiseres aan dat verweerder de onderbouwing van de huurcijfers en de kapitalisatiefactor had moeten verstrekken. Daar komt nog bij dat eiseres ook in de beroepsfase eerder had kunnen verzoeken om de onderbouwende gegevens van de indexering. Verweerder heeft al op 1 augustus 2022 een verweerschrift met taxatiematrix ingediend, en die stukken zijn bij brief van 2 augustus 2022 doorgestuurd naar het kantoor van de gemachtigde van eiseres. Door pas op zitting te wijzen op het ontbreken van de onderbouwing, is verweerder niet meer in staat om onderbouwende gegevens in te brengen. Eiseres handelt hiermee in strijd met de goede procesorde.
De onderhoudskosten
9. Volgens eiseres houdt verweerder onvoldoende rekening met de hoge onderhoudskosten voor het object. Het object maakt namelijk deel uit van een overdekt winkelcentrum waardoor de onderhouds- en beheerskosten hoger uitvallen. Er is volgens eiseres sinds de bouw weinig aan het object gedaan qua onderhoud waardoor er een grote onderhoudsbeurt aanstaande is. De taxateur van verweerder heeft op de zitting hierover toegelicht dat het object in een prima staat van onderhoud verkeert. Uit de taxatiematrix blijkt ook dat het object in 2014 is gerenoveerd. Gelet op de niet onderbouwde stelling van eiseres ziet de rechtbank geen reden om aan de juistheid hiervan te twijfelen
.De beroepsgrond slaagt niet.
.De beroepsgrond slaagt niet.
De COVID-19 pandemie
10. Eiseres stelt dat verweerder niet inzichtelijk maakt op welke wijze hij rekening heeft gehouden met de onvoorziene omstandigheid die COVID-19 pandemie met zich meebracht. Daarnaast is volgens eiseres geen rekening gehouden met de onder druk komen staande huren, omdat verweerder geen verhuurtransacties van na het uitbreken van de COVID-19 pandemie heeft gehanteerd. En als laatste houdt verweerder onvoldoende rekening met het beperkt gebruiksnut, omdat het object vanwege overheidsmaatregelen gedurende 2020 grotendeels gesloten danwel onder strenge beperkingen was geopend. De rechtbank volgt eiseres hierin niet. Op waardepeildatum 1 januari 2020 speelden de gevolgen van de coronapandemie geen rol. Dat in de loop van 2020 COVID-19 zich in Nederland manifesteerde, is geen omstandigheid die een verandering van het object of een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid oplevert als bedoeld in artikel 18, lid 3, Wet WOZ, zodat reeds hierom niet van de toestand per 1 januari 2021 uitgegaan moet worden. Immers, dit kan niet worden aangemerkt als specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid, aangezien dit de gehele maatschappij heeft geraakt. De beroepsgrond slaagt niet.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 15 februari 2023.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Bent u het niet eens met deze uitspraak?
Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat.