ECLI:NL:RBMNE:2023:705

• Datum uitspraak: 4 januari 2023
• Publicatiedatum: 22 februari 2023
• Zaaknummer: 9322267 AC EXPL 21-1688
• Instantie: Rechtbank Midden-Nederland
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: M. Ramsaroep
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering ontbinding en ontruiming wegens huurachterstand en huurprijsvermindering

In deze zaak vorderde de Alliantie Woonfonds B.V. ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het appartement van de gedaagde wegens een aanzienlijke huurachterstand. De gedaagde had de huurbetalingen sinds maart 2019 stopgezet en voerde aan dat er gebreken waren in het gehuurde die huurprijsvermindering rechtvaardigden. De kantonrechter oordeelde dat de gedaagde niet voldoende bewijs had geleverd voor de gebreken en dat de vorderingen van de Alliantie tot ontbinding en ontruiming moesten worden toegewezen. De kantonrechter stelde vast dat de huurachterstand tot en met juni 2021 € 27.045,70 bedroeg, en dat de gedaagde ook aansprakelijk was voor de wettelijke rente en buitengerechtelijke incassokosten. De vordering tot huurprijsvermindering van de gedaagde werd afgewezen, omdat niet was aangetoond dat de gebreken substantiële huurgenotsvermindering veroorzaakten. De kantonrechter wees de gedaagde ook in de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Amersfoort

zaaknummer: 9322267 AC EXPL 21-1688

Vonnis van 4 januari 2023

inzake

de besloten vennootschap

de Alliantie Woonfonds B.V. ,

gevestigd te Hilversum,

verder ook te noemen: de Alliantie,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigden: mrs. W. Vos en M. Dibbets,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen: [gedaagde] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

gemachtigde: mr. T.B. van Dreumel.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de op 29 juni 2021 betekende dagvaarding,
• de akte houdende overlegging producties, tevens akte houdende overlegging aanvullende productie, waarbij zijn gevoegd de producties 1 tot en met 26 van de Alliantie,
• de akte houdende overlegging aanvullende productie 27 van de Alliantie,
• de akte houdende overlegging aanvullende producties 28 tot en met 32 van de Alliantie,
• de akte houdende overlegging aanvullende productie 33 tot en met 39 van de Alliantie,
• de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie met door middel van een link naar een cloud verstrekte producties A tot en met R

• een brief van [gedaagde] van 7 juni 2022 met daarbij gevoegd een tijdlijn met (digitale) bijlagen. Mr. Van Dreumel heeft tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022 gemeld dat deze tijdlijn als zodanig een akte is,
• de conclusie van antwoord in reconventie met producties 40 tot en met 55 van de Alliantie,
• de e-mail van [gedaagde] van 8 juni 2022 (8:51 uur),
• de e-mail van de Alliantie van 9 juni 2022 (16:02 uur) houdende productie 56,
• de e-mail van de Alliantie van 10 juni 2022 (01:04 uur),
• de e-mail van [gedaagde] van 10 juni 2022 (08:29 uur),
• de e-mail van [gedaagde] van 14 juni 2022 (16:15 uur),
• de e-mail van [gedaagde] van 14 juni 2022 (19:00 uur) houdende twee producties,
• de e-mail van de Alliantie van 15 juni (09:50 uur) houdende productie 57 en 58,
• de mondelinge behandeling van 15 juni 2022, waarbij aanwezig waren namens de Alliantie: de heer [A] , mevrouw [B] en mrs. W. Vos en M. Dibbets. [gedaagde] was ook aanwezig met mr. T. Van Dreumel. Partijen hebben vragen van de kantonrechter beantwoord en hun standpunten toegelicht. De Alliantie heeft daarbij gebruik gemaakt van pleitaantekeningen. De mondelinge behandeling is geschorst,
• de hervatting en sluiting van de mondelinge behandeling op 17 juni 2022, waarbij aanwezig waren de heer [A] , mevrouw [B] en mrs. W. Vos en M. Dibbets, namens de Alliantie, en mr. T. Van Dreumel, namens [gedaagde] .

1.2.

De kantonrechter heeft bepaald dat vandaag het vonnis in deze zaak wordt uitgesproken.

2. De feiten

In conventie en in reconventie

2.1.

In 2008 zijn aan de [straat 1] en de [straat 2] in [woonplaats] twee hoogbouwtorens gebouwd, zijnde twee van de vier [naam] . De appartementen in deze torens zijn sinds de voltooiing van de bouw door de rechtsvoorganger van de Alliantie verhuurd.

2.2.

[gedaagde] huurt met ingang van 28 april 2011 het appartement (hierna: het appartement) in de hoogbouwtoren aan de [adres 1] in [woonplaats] met bijbehorende parkeerplaats en berging (hierna: het gehuurde) van (de rechtsvoorganger van) de Alliantie. De maandelijks bij vooruit betaling verschuldigde termijn aan huur en servicekosten bedroeg per 1 juli 2021 € 1.008,00. De contractuele indexering vindt per 1 juli van elk jaar plaats.

2.3.

In 2017 heeft [adviesbureau 1] B.V. (hierna: [adviesbureau 1] ) een brandveiligheidsonderzoek uitgevoerd in de gemeenschappelijke verkeersruimten van de [naam] en aan de hand van dat onderzoek een notitie ‘
Bewonersvragen brandveiligheid [naam] ’ ^[2] opgesteld. Hierin staat onder meer het volgende:

“Conclusie

In het ontwerp van de gebouwen zijn de eisen van het Bouwbesluit, voor wat betreft de deuren, op de juiste wijze ingevuld. In het bestek voor de bouw zijn 30 en 60 minuten brandwerende deuren voorgeschreven. De firma [firma] heeft bevestigd dat zij dergelijke deuren hebben geleverd aan beide aannemers.

Op basis van de eenvoudige brandtest is onze inschatting, dat de aanwezige vloerbedekking moeilijk ontvlambaar is en niet of nauwelijks zal bijdragen aan de ontwikkeling van brand.”

De resultaten van het brandveiligheidsonderzoek zijn in 2017 gedeeld met de Veiligheidsregio Utrecht.

2.4.

Het appartement met het adres [adres 2] hebben de heer [C] en mevrouw [D] (hierna in mannelijk enkelvoud ook te noemen: [C c.s.] .) tot 24 mei 2017 gehuurd. Op 24 mei 2017 heeft een kantonrechter van de rechtbank MiddenNederland de ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot dit appartement uitgesproken. ^[3] In hoger beroep heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden bij arrest van 16 juli 2019 ^[4] de ontbinding in stand gelaten.

[C c.s.] . is huurder van het appartement met het adres [adres 3] .

2.5.

Op 27 november 2017 heeft de voormalige gemachtigde van [gedaagde] , mr. J. Spigt (hierna: mr. Spigt), een e-mail ^[5] aan de Alliantie gestuurd. In deze e-mail staat onder meer:

“In aansluiting op de comparitie na aanbrengen van vandaag bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in de zaak [C c.s.] ./de Alliantie bevestig ik u dat, naast de heer [C] en mevrouw [D] , beiden wonende aan de [adres 3] te [woonplaats] , nog andere personen zich tot mij hebben gewend teneinde hun belangen jegens de Alliantie door mij te laten behartigen.

Cliënten

De bedoelde personen huren ieder een appartement van de Alliantie in [woonplaats] , en wel aan de [straat 2] ( [naam] ), te weten (op volgorde van huisnummer) (…) mevrouw [gedaagde] (…)

Ik zal al deze personen, inclusief de heer en mevrouw [D] , met 'cliënten' aanduiden.

Klachten

Cliënten hebben dezelfde klachten als de klachten die in genoemde zaak [C c.s.] ./de Alliantie aan de orde zijn. Kort samengevat zijn deze klachten: klepperende roosters en luiken, lekkages, binnenstromend hemelwater, tocht en geluidsoverlast (in de vorm van fluitende kozijnen en windgeruis). Deze kunnen alle als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW worden beschouwd.

(...)

Ingebrekestelling

(...), stel ik hierbij - voor zover dit rechtens nog noodzakelijk mocht zijn - namens cliënten de Alliantie in gebreke en verzoek c.q. sommeer ik haar (via u) om binnen één maand na heden de klachten blijvend op te lossen, bij gebreke waarvan ik mij namens cliënten alle rechten voorbehoud. Cliënten maken daarnaast aanspraak op een vergoeding voor het gederfde en te derven huurgenot gedurende de huurrelatie, op restitutie van een deel van de in rekening gebrachte en nog in rekening te brengen energiekosten, alsmede op vergoeding voor geleden schade.”

2.6.

Op 29 december 2017 is de Alliantie opgericht en op 18 januari 2018 is het eigendomsrecht van het gehuurde op naam van de Alliantie ingeschreven in een register van het Kadaster.

2.7.

Op 24 oktober 2018 heeft CED Nederland (hierna: CED) een rapport ^[6] opgesteld in opdracht van mr. Spigt.

2.8.

Met overneming van de inhoud van een brief van [C c.s.] . aan de Alliantie heeft [gedaagde] bij brief van 15 maart 2019 ^[7] aan de Alliantie gemeld dat zij de betaling van de maandelijks bij vooruit betaling verschuldigde termijn aan huur en servicekosten per direct staakt. In de brief staat onder meer het volgende:

“Sedert het begin van de huur heb ik aanhoudende problemen met het woon- en leefklimaat in de woning. Deze klachten bestaan samengevat uit klepperende roosters en luiken, binnenstromend hemelwater en tocht- en geluidsoverlast in de vorm van fluitende kozijnen en windgeruis bij enige wind. (…)

Zolang de gebreken niet verholpen zijn, ontbinden wij buitengerechtelijk de huurovereenkomst voor het percentage van de opschorting; dat betekent dat totdat het gebrek is opgeheven, de huur feitelijk verlaagd is ten gevolge van de gedeeltelijke ontbinding. De situatie duurt al geruime tijd. Over de periode dat ik huur, heb ik steeds deze klachten gehad en ten aanzien van de afgelopen jaren maak ik derhalve aanspraak op schadevergoeding welke bestaat uit 60 procent van de betaalde huur voor de opschorting van de wateroverlast, de tochtklachten en het feit dat wij extra moeten stoken en de woning desondanks onvoldoende op temperatuur krijgen.

Overige de afgelopen vijf jaren is het percentage van 60 procent van de betaalde huur een bedrag van € 32.824,26. Het deel van de huur dat niet wordt opgeschort, verreken ik met deze schadevergoeding.

(…)

Het bovenstaande betekent dat ik de facto vanaf deze maand geen huur meer aan u betaal vanwege opschorting voor gebreken en verrekening met schade als gevolg van gederfd woongenot.”

Niet alleen [gedaagde] maar ook andere huurders van de Alliantie hebben een brief met een soortgelijke inhoud als hiervoor vermeld in maart 2019 naar de Alliantie gestuurd.

2.9.

Op 16 april 2020 heeft de [TU] (hierna: TU/e) in opdracht van de Alliantie een rapport ^[8] met betrekking tot de hoogbouwtoren aan de [straat 1] opgesteld. In het rapport staat onder meer het volgende:

“SAMENVATTING

Deze studie betreft twee van de vier hoogbouwtorens nabij de [straat 1] ( [naam] ) en de

[straat 2] ( [naam] ) in [woonplaats] . Deze werden opgeleverd in 2008/2009. Bij twee van de torens treden aerodynamische en akoestische problemen op, volgens de opdrachtgever en de bewoners in het bijzonder vanaf windkracht 4-5 bij westen- en zuidwestenwind. De problemen manifesteren zich als fluitende en lekkende ventilatieroosters/kozijnen en ongewenste drukverschillen over ramen en (binnen)deuren. Na het stellen van de kozijnen door een kozijnspecialist bleken niet alle problemen verholpen. Dichtzetten van de ventilatieroosters leidde in sommige gevallen tot verbetering, in anderen niet. De problemen blijken meer uitgesproken bij de hogere verdiepingen. Door de hoge huurprijzen en het hoge verloop, is er geen jarenlange documentatie en bewijslast van de problemen. De Stichting de Alliantie verzoekt dat de experten van de TU/e door grondig en deskundig onderzoek uitsluitsel geven over de oorzaken van deze problemen, alsook oplossingen aanreiken.

Dit rapport beschrijft de onderzoekswerkzaamheden inclusief vaststellingen en onderzoeksresultaten. Deze hebben zich gericht op de toren aan de [straat 1] . Zowel vaststellingen ter plaatse, metingen ter plaatse als laboratoriumtesten werden uitgevoerd. Dit laatste op een kozijn dat werd verwijderd uit de toren aan de [straat 1] . De inspectie ter plaatse toonde aan dat zowel de kleppen aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van het ventilatierooster van lage kwaliteit zijn, wat onder meer blijkt uit
de ongelijke kierbreedte over de lengte van de kier [
onderstreping door de kantonrechter ]. De fluittonen konden eenduidig gelinkt worden aan het lekdebiet. De
fluittonen ontstaan door de luchtstroming door de kieropening van de binnenste klep, en kunnen ook ontstaan door de luchtstroming door de kieropeningen van de buitenste klep [
onderstreping door de kantonrechter ]. Bij het vermijden van het lekdebiet (bvb zoals door de siliconekit aangebracht in sommige roosters) verdwijnen ook de fluittonen.
De fluittonen konden gereproduceerd en gemeten worden in het laboratorium, De fluittonen ontstonden vanaf een drukverschil van 65-70 Pa over het ventilatierooster. De fluittonen werden ook vastgesteld ter plaatse in appartement 81 bij een uurgemiddelde windsnelheid (op 10 m) gemeten door het KNMI te De Bilt van 7 m/s. Dit stemt overeen met windkracht 4 op 10 m hoogte. Op de hoogte van appartement 81 stemt dit overeen met een uurgemiddelde windsnelheid van 11 m/s.

Door combinatie van de windstatistiek van de locatie, de laboratoriummetingen, de logaritmische formule die de toename van de windsnelheid met de hoogte aangeeft, en de verdeling van de drukcoëfficiënten over de gevel, kon een inschatting gemaakt worden van het percentage van de tijd (uren per jaar) waarbij de fluittonen optreden, en dit per etage en per gevel: zie onderstaande tabel.

Tabel: (…).

Aan deze berekening en inschatting liggen een aantal aannames ten grondslag, maar de nauwkeurigheid van de metingen kon succesvol geverifieerd worden aan de hand van de metingen ter plaatse op 12 en 18 januari en op basis van de vaststellingen van de bewoners en De Alliantie.

Om het probleem en de hinder te verhelpen werden drie opties aangereikt, van meest tot minst ingrijpend:

Ventilatiesysteem C vervangen door systeem D

Vervangen huidige ventilatieroosters door betere roosters en hydraulisch uitbalanceren van het ventilatie systeem

Aanpassen van de huidige ventilatieroosters en hydraulisch uitbalanceren

(…).”

2.10.

Op 18 mei 2021 heeft de Alliantie conservatoir beslag ^[9] laten leggen op alle vorderingen van [gedaagde] op ABN AMRO Bank N.V.

2.11.

Op 28 oktober 2021 heeft [adviesbureau 2] (hierna: [adviesbureau 2] ) een luchtdichtheidsonderzoek door middel van een Blowerdoor meting in de woning in de hoogbouwtoren aan de [adres 4] te [woonplaats] uitgevoerd.

2.12.

Op 2 februari 2022 heeft [adviesbureau 2] een luchtdichtheidsonderzoek door middel van een Blowerdoor meting in de woning in de hoogbouwtoren aan de [adres 2] te [woonplaats] uitgevoerd.

2.13.

[gedaagde] heeft onder 3.30. van haar conclusie van antwoord tevens eis in reconventie, genomen ter rolle van 3 november 2021, gemeld dat zij zekerheid stelt voor de bruto huurachterstand door de lopende maandtermijnen te storten op de derdengeldrekening van het kantoor van haar huidige gemachtigde.

3. Het geschil in conventie en reconventie

In conventie

3.1.

De Alliantie vordert in conventie dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de huurovereenkomst tussen de Alliantie en [gedaagde] met betrekking tot het gehuurde ontbindt;

[gedaagde] veroordeelt om het gehuurde, met al hetgeen van [gedaagde] is en ieder die bij [gedaagde] verblijft, te ontruimen en verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van de Alliantie te stellen uiterlijk binnen vijf dagen na dagtekening van het vonnis, bij gebreke waarvan de Alliantie gerechtigd zal zijn de ontruiming zelf te bewerkstelligen door het inschakelen van een deurwaarder;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling aan de Alliantie van een bedrag van € 27.045,70, zijnde de tot en met juni 2021 berekende huurachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de onderscheiden huurtermijnen;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.000,08 per maand met ingang van 1 juli 2021 tot aan de datum van ontruiming;

[gedaagde] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 1.025,73 te vermeerderen met 21% btw (€ 215,40), als door de Alliantie gemaakte buitenechtelijke (incasso)kosten te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding;

[gedaagde] veroordeelt in de beslagkosten en proceskosten, inclusief de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van dagvaarding.

3.2.

Ter onderbouwing van die vorderingen stelt de Alliantie – kort gezegd – dat [gedaagde] jegens haar tekort is geschoten in de nakoming van de verplichtingen ingevolge de tussen partijen gesloten huurovereenkomst, door met ingang van 15 maart 2019 de maandelijks verschuldigde termijnen aan huur en servicekosten onbetaald te laten. De Alliantie stelt dat gezien deze tekortkoming de huurovereenkomst ontbonden dient te worden. Ook maakt de Alliantie aanspraak op de wettelijke rente en de buitengerechtelijke kosten omdat [gedaagde] in verzuim is geraakt en de Alliantie haar vordering ter incasso uit handen heeft gegeven.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie:

primair

de vorderingen van de Alliantie af te wijzen, hetzij door de Alliantie niet-ontvankelijk te verklaren, hetzij door aan de Alliantie haar vorderingen te ontzeggen;

de Alliantie te veroordelen in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, verder te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan;

subsidiair

aan [gedaagde] een termijn te gunnen van één maand, althans een in goede justitie te bepalen termijn, waarbinnen [gedaagde] alsnog aan haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst dient te voldoen;

het te wijzen vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;

kosten rechtens;

meer subsidiair

het te wijzen vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;

kosten rechtens.

3.4.

[gedaagde] legt aan het verweer – kort gezegd – ten grondslag dat sprake is van gebreken waardoor haar huurgenot is verminderd en dat zij vanwege deze huurgenotvermindering recht heeft op huurprijsvermindering. Zij heeft de betaling van de maandelijks verschuldigde termijnen daarom terecht opgeschort totdat de gebreken zijn hersteld en haar betalingsverplichting jegens de Alliantie verrekend met haar huurprijsverminderingsvordering op de Alliantie. Na deze verrekening bestaat geen huurachterstand. Met betrekking tot deze huurprijsvermindering vordert [gedaagde] in reconventie een verklaring van recht.

In reconventie

3.5.

[gedaagde] vordert in reconventie, na vermindering van eis ter zitting, dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

de Alliantie veroordeelt om binnen twee maanden na dagtekening van het vonnis, althans een in goede justitie te bepalen termijn, de gebreken in en aan het gehuurde te (doen) verhelpen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag of gedeelte van een dag dat De Alliantie met dat verhelpen is gebreke blijft na het verstrijken van die termijn, met een maximum van € 25.000,-;

voor recht verklaart dat [gedaagde] recht heeft op een huurprijsvermindering van 80%, althans een in goede justitie te bepalen percentage, met ingang van de ingangsdatum van de huurovereenkomst, althans een in goede justitie te bepalen datum, tot en met de dag waarop de gebreken geheel en deugdelijk zijn verholpen;

de Alliantie veroordeelt in de kosten van dit geding, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en - voor het geval dat voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt - te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis, verder te vermeerderen met de na het vonnis te maken kosten van tenuitvoerlegging daarvan.

3.6.

Ter onderbouwing van die vorderingen stelt [gedaagde] – kort gezegd – dat sprake is van vier gebreken waardoor haar huurgenot is verminderd en op grond waarvan de huurprijs verminderd moet worden met 80%. De gebreken zijn:

binnendringend hemelwater via/langs de kozijnen;

tocht- en windoverlast;

ernstig gebrekkige isolatie;

ernstige twijfels over de brandveiligheid.

Deze gebreken dient de Alliantie te verhelpen. ^[10] Tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022 heeft [gedaagde] gesteld dat de Alliantie ook andere door [gedaagde] gestelde gebreken dient te verhelpen.

3.7.

De Alliantie heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vorderingen met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten en nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente.

4. De beoordeling

In conventie en in reconventie

Kennisneming van (proces)stukken

4.1.

De Alliantie heeft tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022 verklaard dat zij haar bezwaar tegen kennisneming door de kantonrechter van enkele door [gedaagde] overgelegde (proces)stukken, zoals neergelegd in haar e-mail van 10 juni 2022, niet meer handhaaft. Partijen hebben ook verklaard dat zij geen bezwaar hebben tegen kennisneming door de kantonrechter van de stukken die partijen per e-mails van 14 en 15 juni 2022 hebben overgelegd.

Artikel 22b van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv)

4.2.

Partijen hebben ieder een groot aantal producties in het geding gebracht. De kantonrechter heeft partijen bij aanvang van de mondelinge behandeling gewezen op het bepaalde in artikel 22b van het Rv en hen gevraagd ten aanzien van de overgelegde producties aan te geven ter toelichting of staving van welke stelling de gegevens of bescheiden zijn bedoeld en welk onderdeel daartoe van belang is, voor zover zij dat nog niet hebben gedaan.

4.3.

Voorts is van belang dat de eisen van een behoorlijke rechtspleging meebrengen dat een partij die een beroep wil doen op uit bepaalde producties blijkende feiten en omstandigheden, dit op een zodanige wijze dient te doen dat voor de rechter duidelijk is welke stellingen hem ter beoordeling worden voorgelegd en dat voor de wederpartij duidelijk is waartegen zij zich dient te verweren. De rechter heeft slechts te letten op de feiten waarop een partij ter ondersteuning van haar standpunt een beroep heeft gedaan. De enkele omstandigheid dat uit door een partij overgelegde stukken een bepaald feit blijkt, impliceert niet dat zij zich ter ondersteuning van haar standpunt op dat feit beroept. ^[11]

4.4.

Met inachtneming van het voormelde heeft de kantonrechter bij de beoordeling betrokken de door partijen ingenomen stellingen alsook de feiten en omstandigheden waarop partijen ter ondersteuning van hun stellingen een beroep hebben gedaan.

Eerst de vorderingen in reconventie

4.5.

De vorderingen van de Alliantie en [gedaagde] hebben een grote samenhang. In conventie doet [gedaagde] als verweer tegen de vorderingen van de Alliantie onder meer een beroep op opschorting van haar betalingsverplichting wegens gestelde gebreken; op grond van de gestelde gebreken vordert zij in reconventie een verklaring van recht dat zij recht heeft op de door haar gestelde huurprijsvermindering. Voor de leesbaarheid van het vonnis worden eerst de vorderingen van [gedaagde] beoordeeld en daarna de vorderingen van de Alliantie.

In reconventie

Toetsingskader huurprijsvermindering

4.6.

Een huurder kan in geval van
vermindering van huurgenot
ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen vanaf de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder, of waarop de verhuurder reeds in voldoende mate bekend was met het gebrek om tot maatregelen over te gaan, tot de dag waarop het gebrek is verholpen. ^[12]

4.7.

Hierbij wordt opgemerkt dat volgens de parlementaire geschiedenis slechts ruimte is voor een evenredige huurprijsvermindering in geval van een substantiële aantasting van het huurgenot. ^[13]

4.8.

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat hij bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft. ^[14]

4.9.

Indien de huurder gebreken aan de zaak ontdekt, moet hij daarvan onverwijld aan de verhuurder kennis geven. ^[15]

Stelplicht en bewijslast

4.10.

In het kader van de vordering van een huurder tot huurprijsvermindering, rust op grond van de hoofdregel van artikel 150 van het Rv op hem de stelplicht en de bewijslast van:

(i) het gebrek,

(ii) het verminderde huurgenot als gevolg van dit gebrek, en

(iii) de behoorlijke kennisgeving of de bekendheid met het gebrek door de verhuurder.

4.11.

De stelplicht en de bewijslast dat een gebrek een huurder is toe te rekenen, rust op de verhuurder.

Verdere overwegingen en/of oordelen

4.12.

De voorwaarden voor huurprijsvermindering op grond van artikel 7:204 van het BW in verbinding met artikel 7:207 van het BW zijn cumulatief van aard. Dit betekent dat als aan één van die voorwaarden niet wordt voldaan of niet kan worden vastgesteld dat aan die voorwaarde is voldaan, de vordering tot huurprijsvermindering moet worden afgewezen. Er hoeft dan niet worden beoordeeld of aan de andere voorwaarden wordt voldaan.

4.13.

[gedaagde] heeft op grond van de wet recht op huurprijsvermindering als
onder meer vast komt te staan dat sprake is (geweest) van een of meer gebreken die
het door haar gehuurde betreffen én dat een of meer van die gebreken tot substantiële huurgenotsvermindering leiden/hebben geleid.

4.14.

[gedaagde] heeft geen recht op huurprijsvermindering wegens – voor zover daarvan sprake zou zijn – gebreken in/aan andere appartementen die door de Alliantie aan andere huurders worden verhuurd. Meldingen en/of gegevens van andere huurders over gestelde gebreken in/aan de door deze andere huurders gehuurde appartementen zijn in het kader van de huurprijsverminderingsvordering van [gedaagde] irrelevant, omdat deze geen onderbouwing vormen van de door [gedaagde] gestelde meldingen en/of gebreken in/aan het door haar gehuurde appartement. Deze meldingen en/of gegevens van andere huurders over gestelde gebreken in/aan de door deze andere huurders gehuurde appartementen kunnen evenmin tot het oordeel leiden dat de Alliantie in voldoende mate bekend kon zijn met de gestelde gebreken in/aan het appartement van [gedaagde] .

4.15.

[gedaagde] stelt weliswaar dat zij gebreken in/aan haar appartement
mondeling bij de huismeester en/of de storingsdienst/callcenter heeft gemeld en deze meldingen daarom niet meer kan onderbouwen. Echter, [gedaagde] heeft onvoldoende concreet aangegeven wanneer en waarover
mondeling is geklaagd. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat [gedaagde] op een specifieke dag en/of dagen
mondeling bij de huismeester en/of de storingsdienst/callcenter heeft geklaagd over (een of meer van) de door haar gestelde gebreken.

4.16.

Op grond van het onder 4.14. en 4.15. vermelde verwerpt de kantonrechter de stelling van [gedaagde] , dat de Alliantie bekend is met de door [gedaagde] gestelde gebreken in/aan het door haar gehuurde appartement
omdat de Alliantie bekend is met klachten van andere huurders over de door hen gestelde gebreken in/aan de door hen gehuurde appartementen en
omdat [gedaagde]
mondeling heeft geklaagd bij de huismeester en/of de storingsdienst/callcenter over de door haar gestelde gebreken in/aan het door haar gehuurde appartement.

4.17.

Anders dan [gedaagde] heeft gesteld, is de kantonrechter van oordeel dat het in opdracht van huurders door CED opgestelde rapport van 24 oktober 2018 (zie onder 2.7.) geen onderbouwing vormt van het bestaan van de gestelde gebreken doch slechts een inventarisatie betreft van de op 3 oktober 2018 geuite klachten van huurders. Het rapport is niet gebaseerd op eigen waarnemingen van CED.

4.18.

De kantonrechter verwerpt ook de stelling van [gedaagde] , dat de Alliantie het bestaan van de door [gedaagde] gestelde gebreken in/aan het door haar gehuurde heeft erkend, als onvoldoende gemotiveerd en/of onderbouwd. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.18.1.

Dat in een geschil tussen de Alliantie en de voormalige huurders van het appartement met het adres [adres 2] , te weten de heer [C] en mevrouw [D] ,
de Alliantie heeft erkend dat (in een bepaalde periode) sprake is (geweest) van een of meer gebreken in/aan vorenbedoeld appartement, is geen erkenning door de Alliantie van het bestaan van dezelfde gebreken in/aan andere gehuurde appartementen en dus ook niet in/aan het door [gedaagde] gehuurde appartement.

4.18.2.

Anders dan [gedaagde] heeft betoogd, kan op basis van het rapport van TU/e niet worden vastgesteld dat de Alliantie heeft erkend dat sprake is van een of meer gebreken in/aan meerdere appartementen, waaronder het door [gedaagde] gehuurde appartement. Daartoe is het volgende redengevend. In de e-mail van 21 mei 2019 van de Alliantie aan TU/e ^[16] staat onder meer het volgende:
“Ik zou graag met u in overleg treden om na te gaan of u voor Stichting de Alliantie onderzoek zou kunnen (laten) uitvoeren teneinde een oplossing te vinden voor de aanhoudende fluittonen (en lekkages aan de kozijnen die wellicht door luchtdruk ontstaan)
die volgens een aantal huurders [
onderstreping door de kantonrechter ] optreden in de woongebouwen aan de rand van de gemeente [woonplaats] .”
Door in het rapport ^[17] het voormelde te “vertalen” naar “Bij twee van de torens treden aerodynamische en akoestische problemen op,
volgens de opdrachtgever [
onderstreping door de kantonrechter ] en de bewoners (...)” heeft TU/e de inhoud van voormelde email van de Alliantie onjuist weergegeven. Daarom kan [gedaagde] niet worden gevolgd in haar stelling dat sprake is van de door haar gestelde erkenning door de Alliantie.

4.18.3.

[gedaagde] heeft weliswaar met verwijzing naar een door de heer [C] opgesteld stuk ^[18] , gesteld dat de Alliantie tijdens de bespreking van 19 maart 2021 heeft erkend dat sprake is van een of meer gebreken in/aan meerdere appartementen, waaronder het door [gedaagde] gehuurde appartement. Echter, de Alliantie heeft deze stelling en de juistheid van de inhoud van het door de heer [C] opgesteld stuk gemotiveerd weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar voormelde stelling vervolgens onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd, zodat deze stelling wordt verworpen.

Het eerste gestelde gebrek: binnendringend hemelwater via/langs de kozijnen

4.19.

[gedaagde] stelt dat zij recht heeft op een huurprijsvermindering van maximaal 70% wegens gederfd huurgenot als gevolg van binnendringend hemelwater via/langs de kozijnen.

4.20.

Gezien de stellingen van [gedaagde] en de betwistingen van de Alliantie, is tussen partijen onder meer in geschil of
hemel water het appartement van [gedaagde] (op een of meer dagen) is binnengedrongen via/langs een of meer kozijnen van het door [gedaagde] gehuurde appartement.

4.21.

De kantonrechter stelt voorop dat twee foto’s en een video ^[19] , waarop is te zien een vensterbank met daarop een plasje
water – als zou moeten worden aangenomen dat deze foto‘s een of meer vensterbanken in het door [gedaagde] gehuurde appartement tonen –, op zichzelf niet aantonen dat
hemel water het door [gedaagde] gehuurde appartement is binnengedrongen via/langs een of meer kozijnen van dit appartement.

4.22.

De stelling van [gedaagde] dat door ofwel het gebruik van nietgeschikte kozijnen ofwel het ondeugdelijk monteren (door het nietverlijmen van de beglazing) daarvan
hemel water via/langs de kozijnen het appartement is binnengedrongen, is door de Alliantie gemotiveerd weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] haar voormelde stelling vervolgens onvoldoende heeft gemotiveerd en onderbouwd, zodat deze stelling wordt verworpen.

4.23.

Daar staat tegenover dat de Alliantie heeft aangevoerd dat de oorzaak van binnendringend
hemel water bijna altijd een kwestie is van of een (door huurder) nagelaten reiniging van een afvoergootje, of een door veroudering gescheurd dan wel verdroogd rubber of het niet (meer) goed afgesteld zijn van draaiende delen/sluitpunten van een kozijn.

4.24.

Er is dus volgens de Alliantie geen sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het BW als binnendringend
hemel water het gevolg is van het niet reinigen van het afvoergootje, omdat dit een aan een huurder toe te rekenen omstandigheid is. Een huurder dient volgens de Alliantie het gootje te reinigen.
Verder is volgens de Alliantie wel sprake van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het BW als
hemel water een appartement via/langs een kozijn binnen kan dringen wegens een door veroudering gescheurd dan wel verdroogd rubber of wegens het niet (meer) goed afgesteld zijn van draaiende delen/sluitpunten van een kozijn. Dit is, ook naar het oordeel van de kantonrechter, immers een staat of eigenschap van het gehuurde, waardoor het gehuurde aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst van een goed onderhouden appartement hoefde te verwachten. Een en ander is niet door [gedaagde] weersproken, zodat tussen partijen niet in geschil is dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 van het BW indien wegens een door veroudering gescheurd dan wel verdroogd rubber of wegens het niet (meer) goed afgesteld zijn van draaiende delen/sluitpunten van een kozijn
hemel water het gehuurde binnendringt.

4.25.

Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] in beginsel recht op huurprijsvermindering indien zich een als vorenbedoeld gebrek aan te merken lekkage van
hemel water via/langs een kozijn in het door haar gehuurde appartement heeft voorgedaan, dus een lekkage van
hemel water wegens een door veroudering gescheurd dan wel verdroogd rubber of wegens het niet (meer) goed afgesteld van een draaiende delen/sluitpunten van een kozijn, én als sprake is van naar objectieve maatstaven gemeten substantiële huurgenotsvermindering
ten gevolg van dat gebrek én als [gedaagde] de Alliantie daarvan behoorlijk kennis heeft gegeven dan wel indien dat gebrek reeds in voldoende mate bekend was bij de Alliantie.

4.26.

[gedaagde] heeft gesteld dat zij een of meer
schriftelijke meldingen heeft gedaan (de kantonrechter begrijpt dat [gedaagde] bedoelt: behoorlijke kennisgeving) bij de Alliantie over een lekkage van
hemel water in haar appartement via/langs een of meer kozijnen, maar deze stelling is door de Alliantie voldoende gemotiveerd weersproken. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat zij een of meer schriftelijke
specifieke meldingen van een
lekkage van
hemel water via/langs kozijnen in haar appartement heeft gedaan bij de Alliantie. De brief van 10 juli 2019 ^[20] , waarin [gedaagde] aan de Alliantie te kennen heeft gegeven dat het gehuurde ‘lucht en water’ lekt, ziet niet op een specifieke lekkage van hemelwater. In die brief staat niet vermeld waar en wanneer sprake is (geweest) van een lekkage van
hemel water via welk (specifiek) kozijn. Deze brief kan dan ook niet als een behoorlijke kennisgeving worden aangemerkt. Zie met betrekking tot de gestelde
mondelinge meldingen wat onder 4.15. en 4.16. daarover staat dat hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd.

4.27.

Vanwege het voorgaande komt aan [gedaagde] geen huurprijsvermindering op grond van dit gestelde gebrek toe.

Het tweede gestelde gebrek: tocht- en windoverlast

4.28.

[gedaagde] stelt dat er sprake is van ernstige tocht- en windoverlast in haar appartement, hetgeen leidt tot zeer hinderlijke fluittonen. Hoewel het volgens [gedaagde] zeer aannemelijk is dat de tochtproblematiek een dieperliggende oorzaak heeft, komen de fluittonen volgens [gedaagde] bij de ventilatieroosters vandaan. Een en ander levert een gebrek op dat volgens [gedaagde] een huurprijsvermindering van maximaal 60% rechtvaardigt.

4.29.

De door [gedaagde] gestelde tocht en tochtoverlast in haar appartement is door de Alliantie gemotiveerd betwist. [gedaagde] heeft vervolgens haar stelling dat in haar appartement sprake is van (ernstige) tocht, met het overleggen van verschillende video’s, ^[21] onvoldoende nader gemotiveerd dan wel onderbouwd. Zo heeft zij niet in haar appartement een luchtdichtheidsmeting laten verrichten en de meetresultaten daarvan overgelegd, terwijl dit gezien de discussie die partijen voorafgaand aan deze procedure over de door [gedaagde] gestelde tocht en tochtoverlast in haar appartement hebben gevoerd wel op haar weg lag. Gezien het voorgaande heeft [gedaagde] haar stelling dat sprake is van (ernstige) tocht en in het verlengde daarvan tochtoverlast in haar appartement (die leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot), onvoldoende gemotiveerd en onderbouwd. Een gebrek op dit punt kan derhalve niet worden vastgesteld.

4.30.

[gedaagde] heeft haar stelling dat de ventilatieroosters in het door haar gehuurde appartement in de dichte stand een fluittoon produceren wanneer het buiten waait, gezien de gemotiveerde en onderbouwde betwisting van de Alliantie, niet voldoende gemotiveerd en/of onderbouwd. Daartoe overweegt de kantonrechter het volgende.

4.31.

Naar aanleiding van klachten over fluittonen heeft de Alliantie TU/e onderzoek laten verrichten, waarvan de resultaten zijn neergelegd in een rapport van 16 april 2020 (zie onder 2.9.).

4.32.

Volgens [gedaagde] is het rapport van TU/e van weinig tot geen waarde, omdat het onderzoek door TU/e grotendeels heeft plaatsgevonden in een laboratoriumomgeving en niet in de praktijk. Dergelijke laboratoriumtests geven niet noodzakelijk een realistisch beeld van de werkelijkheid, aldus [gedaagde] . De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Uit het rapport van TU/e blijkt namelijk dat het onderzoek door TU/e niet alleen heeft bestaan uit het testen van een uit een woontoren verwijderd kozijn in een windtunnel, maar ook uit het verrichten van metingen tijdens vier bezoeken ter plaatse in 2019 en 2020. De stelling van [gedaagde] is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook onvoldoende om het rapport van TU/e terzijde te schuiven.

4.33.

Uit het rapport van TU/e blijkt dat in de woontorens een ventilatiesysteem is toegepast met een natuurlijke toevoer en een mechanische afvoer. De toevoer van lucht gebeurt door roosters in de gevel en de overdruk over deze roosters en de afvoer gebeurt door ventilatoren. Volgens het rapport is het druksysteem in de woontorens sterk uit balans, met te grote druk over de ventilatieroosters bij
bepaalde hogere windsnelheden , wat geruis of fluittonen geeft. Sommige kleppen van de ventilatieroosster vertonen zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde een kieropening die varieert over de lengte van de klep. Dit levert luchtlekkage op; het zogenaamde ‘lekdebiet’. Het laboratoriumonderzoek heeft aangetoond dat aanzienlijke luchtlekkage enkel plaatsvindt bij de ventilatieroosters. Bij de kozijnen vindt een verwaarloosbare luchtlekkage plaats, die niet de oorzaak kan zijn van de fluittonen. Dit is ook bevestigd tijdens het onderzoek ter plaatse. Afhankelijk van de verdiepingshoogte en het drukverschil over het rooster kan het
gedeeltelijk dichtzetten van het ventilatierooster (
waarmee wordt bedoeld: het zetten van de beschikbare hendel van een ventilatierooster in stand B: “dicht” met weliswaar nog een kieropening) er voor zorgen dat de fluittoon verdwijnt. Het is mogelijk dat het dichtzetten van kleppen bij sommige ventilatieroosters effectief leidt tot een dichting, terwijl bij andere roosters er een kierbreedte en dus een lekdebiet blijft bestaan. Deze laatste kan dan weer aanleiding geven tot de fluittonen. Wanneer een dergelijke klep aan de binnenzijde of de buitenzijde van het ventilatierooster volledig dicht wordt gezet (ofwel met siliconekit, ofwel met kleefband), verdwijnt het lekdebiet en verdwijnt ook elk geluid (zowel geruis als fluittoon).

4.34.

Uit het rapport volgt dat in geval van windgeruis of fluittonen bij hogere windsnelheden in appartementen, het dichtzetten van de kleppen (stand B) in het ventilatierooster in beginsel elk geluid, zowel geruis als fluittoon, wegneemt. Dit kan anders zijn als de betreffende klep in de dichte stand (stand B) een lekdebiet vertoont. In dat geval moet de klep aan de binnenzijde of buitenzijde volledig dicht worden gezet met siliconekit of kleefband om elk gefluit/geruis door wind weg te nemen. Dit is ook de oplossing die de Alliantie – met inachtneming van ventilatienorm uit het Bouwbesluit – voor ogen heeft. Zij moet dan wel weten of er in het gehuurde een of meer kleppen zijn die in gesloten stand (stand B) een kieropening en daarmee een lekdebiet vertonen en zo ja, in welk(e) ventilatierooster(s).

4.35.

De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] hierover onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld. Zo heeft zij niet (onderbouwd) gesteld dat er in het door haar gehuurde appartement een of meer specifieke ventilatieroosters zijn, waarvan een of meer kleppen in de dichte stand (stand B) een kieropening vertonen. Daarom kan niet worden vastgesteld dat er in het door [gedaagde] gehuurde appartement ventilatieroosters zijn waarvan een of meer kleppen in de dichte stand (stand B) fluittonen produceren. Reeds daarom kan [gedaagde] wegens de gestelde windoverlast/geluidshinder geen aanspraak maken op huurprijsvermindering. In het midden kan daarom blijven of de door [gedaagde] gestelde geluidshinder leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot die huurprijsvermindering zou kunnen rechtvaardigen en of een behoorlijke kennisgeving daarvan door [gedaagde] aan de Alliantie is gedaan.

4.36.

Had [gedaagde] wel voldoende gesteld en onderbouwd dat in het door haar gehuurde appartement ventilatieroosters zijn waarvan een of meer kleppen in de dichte stand (stand B) fluittonen produceren, zoals bedoeld in het rapport van TU/e, dan had dat nog niet tot toewijzing van de huurprijsverminderingsvordering kunnen leiden. Immers, gelet op de door partijen voorafgaand aan deze procedure gevoerde discussie en het rapport van TU/e lag het op de weg van [gedaagde] om een ter zake deskundige een decibelmeting (geluidsniveauonderzoek) te laten uitvoeren en de resultaten daarvan over te leggen ter onderbouwing van de stelling dat sprake is van ernstige geluidshinder die leidt tot een substantiële vermindering van het huurgenot. Ook die gegevens ontbreken.

Het derde gestelde gebrek: gebrekkige isolatie

4.37.

[gedaagde] stelt dat een (mogelijk) tweede symptoom van de tochtproblematiek is dat het gehuurde door [gedaagde] praktisch niet warm te stoken is door een gebrek aan isolatie. Hiermee lijkt er volgens [gedaagde] sprake te zijn van een gebrek, al geeft [gedaagde] hierbij aan dat zij onvoldoende technisch onderlegd is om daarover een sluitend oordeel te kunnen geven. Wel staat volgens haar vast dat sprake is van ernstig warmteverlies, dat volgens [gedaagde] een huurprijsvermindering van maximaal 60% rechtvaardigt. De Alliantie heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist. De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld, die indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat sprake is van een gebrekkige isolatie. Evenmin heeft zij (objectieve verifieerbare) gegevens overgelegd ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van gebrekkige isolatie van het door haar gehuurde, terwijl dit wel op haar weg lag. Een gebrek op dit punt is derhalve niet komen vast te staan. Reeds daarom kan [gedaagde] wegens de gestelde gebrekkige isolatie geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Het vierde gestelde gebrek: brandveiligheid

4.38.

[gedaagde] stelt ernstig te twijfelen aan de brandveiligheid van het gehuurde, althans van de hoogbouwtoren waartoe het gehuurde behoort. De gebrekkige brandveiligheid geeft volgens [gedaagde] recht op huurprijsvermindering van maximaal 80%. De Alliantie heeft deze stelling van [gedaagde] gemotiveerd betwist, onder meer met verwijzing naar de notitie ‘Bewonersvragen brandveiligheid [naam] ’ uit 2017 zoals door [adviesbureau 1] opgesteld (zie 2.3.). De kantonrechter is van oordeel dat [gedaagde] vervolgens onvoldoende feiten en omstandigheden heeft gesteld die, indien bewezen, kunnen leiden tot het oordeel dat er sprake is van gebrekkige brandveiligheid in het gehuurde, dan wel in de hoogbouwtoren waartoe het gehuurde behoort. Verder heeft [gedaagde] geen (objectieve verifieerbare) gegevens overgelegd ter onderbouwing van haar stelling dat sprake is van een gebrekkige brandveiligheid, terwijl dit wel op haar weg lag. Dat er sprake is van een gebrek op het gebied van brandveiligheid is derhalve niet komen vast te staan. Reeds daarom kan [gedaagde] wegens de gestelde gebrekkige brandveiligheid geen aanspraak maken op huurprijsvermindering.

Bewijsaanbod van [gedaagde]

4.39.

Omdat [gedaagde] ten aanzien van de hiervoor besproken, in geschil zijnde stellingen niet voldoet aan de op haar rustende stelplicht, is voor (nadere) bewijslevering geen plaats.

Conclusie inzake de gevorderde verklaring van recht

4.40.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat niet kan worden vastgesteld dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, zodat de gevorderde verklaring van recht wordt afgewezen.

Nakoming door de Alliantie in de vorm van herstel

4.41.

[gedaagde] heeft ook herstel van
voormelde door haar gestelde gebreken gevorderd. Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen en geoordeeld is niet vast komen te staan dat sprake is van voormelde
door [gedaagde] gestelde gebreken, zodat ook dit deel van de vordering wordt afgewezen. Bovendien heeft [gedaagde] geen procesbelang bij de vordering tot herstel van voormelde door haar gestelde gebreken, omdat bij dit vonnis de tussen de Alliantie en [gedaagde] bestaande huurovereenkomst wordt ontbonden. Bijgevolg is de Alliantie bevrijd van – indien aan de orde zou zijn – haar verplichting tot herstel ^[22] . Ook om die reden komt de vordering tot herstel niet voor toewijzing in aanmerking.

Eerst tijdens de mondelinge behandeling van 15 juni 2022 ingenomen stelling dat ook andere gestelde gebreken hersteld moeten worden

4.42.

De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft gesteld dat de Alliantie niet alleen de in de conclusie van antwoord in conventie tevens eis in reconventie onder randnummer 7.4. tot en et 7.9. gestelde gebreken moet herstellen, maar ook andere gebreken.

4.43.

De kantonrechter is van oordeel dat ook voor deze mondelinge aangevulde eis geldt dat [gedaagde] geen procesbelang daarbij heeft. Zie ter motivering van dit oordeel wat onder 4.41. daarover staat, dat hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd. Wegens het ontbreken van procesbelang komt ook deze mondeling aangevulde vordering tot herstel niet voor toewijzing in aanmerking.

Overige stellingen van partijen

4.44.

Gelet op het voorgaande behoeven de overige stellingen van partijen, waaronder het beroep van de Alliantie op verjaring en op de in artikel 7:257 van het BW bedoelde vervaltermijn, geen bespreking.

In conventie

Huurachterstand en wettelijke rente

4.45.

Tussen partijen staat vast dat [gedaagde] met ingang van 15 maart 2019 de betaling van de contractueel bij voorruitbetaling verschuldigde maandtermijnen heeft gestaakt.

4.46.

Omdat niet kan worden vastgesteld dat de
door [gedaagde] gestelde gebreken in/aan het gehuurde (hebben) bestaan dan wel dat [gedaagde] recht heeft op huurprijsvermindering, zoals hierboven onder de kop “
In reconventie ” is overwogen en geoordeeld, dat hier als herhaald en ingelast moet worden beschouwd, had [gedaagde] niet het recht om haar huurbetalingsverplichting op te schorten wegens deze gestelde gebreken.
Het beroep van [gedaagde] op verrekening van haar huurbetalingsverplichting jegens de Alliantie met de door haar gestelde huurprijsverminderingsvordering jegens de Alliantie, faalt omdat [gedaagde] geen huurprijsverminderingsvordering jegens de Alliantie heeft.
heeft ten onrechte met ingang van 15 maart 2019 de betaling van de contractueel bij voorruitbetaling verschuldigde maandtermijn gestaakt. [gedaagde] wordt daarom veroordeeld om het bedrag aan betaalachterstand aan de Alliantie te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de verschillende vervaldata van de maandtermijnen.

4.47.

Niet in geschil is dat de tot en met juni 2021 berekende betaalachterstand € 27.045,70 is. [gedaagde] wordt tot betaling van deze achterstand veroordeeld alsook tot de daarover gevorderde wettelijke rente.

4.48.

Omdat de contractueel bij voorruitbetaling verschuldigde maandtermijnen over de maanden juli 2021 tot en met december 2022 en (naar rato berekend) over de periode met ingang van 1 januari 2023 tot heden inmiddels opeisbaar zijn geworden wordt [gedaagde] ook tot betaling daarvan veroordeeld. Tevens wordt [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de over de periode van 1 juli 2021 tot 4 januari 2023 opeisbaar geworden (maand)termijnen vervallen wettelijke rente.

4.49.

Bij de executie van dit vonnis, waaronder de berekening van de vervallen wettelijke rente, dient de Alliantie uiteraard met alle sinds juni 2021 door haar van [gedaagde] ontvangen bedragen rekening te houden.

Ontbinding en ontruiming

4.50.

De omvang van de huurachterstand, zoals die hiervoor is vastgesteld, is zodanig dat deze de gevorderde ontbinding en ontruiming rechtvaardigt. Anders dan [gedaagde] stelt, is deze tekortkoming niet van geringe betekenis. Dat [gedaagde] voor de huurachterstand hangende deze procedure zekerheid heeft gesteld op de derdengeldenrekening van mr. Van Dreumel maakt dat niet anders, omdat deze zekerheidsstelling geen betaling aan de Alliantie is. De stelling van [gedaagde] dat de opschorting van de huurbetalingsverplichting de ontbinding niet rechtvaardigt
omdat sprake is van ernstige gebreken, verwerpt de kantonrechter. Immers, in deze procedure kan niet worden vastgesteld dat sprake is van (ernstige) gebreken.
Gelet op het voorgaande faalt het beroep van [gedaagde] op de tenzij-bepaling als neergelegd in artikel 6:265 lid 1 van het BW. De vorderingen tot ontbinding en ontruiming worden toegewezen, waarbij de termijn voor de ontruiming op 14 dagen wordt gesteld.

Machtiging ontruiming 4.51. De door de Alliantie gevorderde machtiging om de ontruiming zelf uit te voeren door het inschakelen van de deurwaarder, wordt afgewezen, omdat de bevoegdheid tot reële executie van de veroordeling tot ontruiming reeds voortvloeit uit de artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering.

Terme de grâce

4.52.

[gedaagde] verzoekt om een ‘terme de grâce’ als bedoeld in artikel 7:280 van het BW. Dit artikel geeft de rechter een discretionaire bevoegdheid om [gedaagde] een termijn van ten hoogste een maand toe te staan om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen, voordat de ontbinding zal worden uitgesproken. [gedaagde] voert hiervoor aan dat de opschorting van haar betalingsverplichting een middel was om de Alliantie tot een oplossing te bewegen voor de problemen die er aan het gehuurde zijn en dat er geen sprake is van betalingsonmacht omdat voor de huurachterstand zekerheid is gesteld op de derdengeldenrekening van mr. Van Dreumel.

4.53.

De Alliantie voert aan dat [gedaagde] voldoende kansen heeft gehad om het verschuldigde bedrag te betalen. Ook voert zij aan dat [gedaagde] , ondanks waarschuwingen van de Alliantie, het volledige huurbedrag heeft opgeschort en daarmee ernstig tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

4.54.

In dit geval ziet de kantonrechter geen aanleiding om van de discretionaire bevoegdheid ex artikel 7:280 van het BW gebruik te maken. Als de tekortkoming van de huurder ernstig genoeg is om de ontbinding te rechtvaardigen, zoals hier het geval is, is er weinig ruimte om een terme de grâce toe te wijzen. [gedaagde] heeft welbewust maar ten onrechte sinds 15 maart 2019 100% van de contractueel bij voorruitbetaling verschuldigde maandtermijnen onbetaald gelaten, terwijl de Alliantie aan [gedaagde] vóór het uitbrengen van de dagvaarding meerdere kansen heeft gegeven om (een deel van) de betaalachterstand te voldoen. De kantonrechter ziet dan ook geen aanleiding om [gedaagde] nog een (laatste) kans te bieden om alsnog aan al haar verplichtingen te voldoen.

Toekomstige huurtermijnen – Gebruiksvergoeding ex 7:225 BW

4.55.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat de vordering van de Alliantie tot veroordeling van [gedaagde] tot betaling van toekomstige huurtermijnen, afgewezen moet worden.

4.56.

Gezien de ontbinding van de huurovereenkomst door middel van dit vonnis per heden is van het betalen van toekomstige huurtermijnen geen sprake. Wel is [gedaagde] op grond van artikel 7:225 van het BW een gebruiksvergoeding verschuldigd over de periode met ingang van de datum van dit vonnis tot en met de dag van daadwerkelijke ontruiming van het gehuurde, zoals door de Alliantie is gevorderd. [gedaagde] wordt daartoe veroordeeld. De over een maand verschuldigde gebruiksvergoeding is gelijk aan de maandtermijn die [gedaagde] aan de Alliantie verschuldigd zou zijn als de huurovereenkomst niet zou zijn ontbonden en dient ook bij vooruitbetaling aan de Alliantie te worden betaald. De over een deel van een maand verschuldigde gebruiksvergoeding moet naar rato worden berekend. De gebruiksvergoeding moet [gedaagde] ook bij voorruitbetaling voldoen.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.57.

De Alliantie maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 1.241,13 inclusief btw.

4.58.

Niet in geschil is dat de gemachtigde van de Alliantie buitengerechtelijke incassowerkzaamheden heeft verricht. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en wordt toegewezen.

4.59.

De Alliantie vordert tevens wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is echter dat zij deze kosten al daadwerkelijk aan haar gemachtigde heeft betaald of met de betaling daarvan in verzuim verkeert en als zodanig vermogensschade heeft geleden. De gevorderde rente over de buitengerechtelijke incassokosten wordt daarom afgewezen.

In conventie en in reconventie

Proceskosten, waaronder beslagkosten, nakosten en wettelijke rente

4.60.

[gedaagde] wordt in conventie en in reconventie als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordeeld. Dit betekent dat zij haar eigen proceskosten moet dragen en de proceskosten van de Alliantie aan haar moet betalen. Tot de proceskosten behoren ook beslagkosten.

4.61.

De proceskosten aan de zijde van de Alliantie, met uitzondering van de beslagkosten, worden in conventie begroot op:

- dagvaarding € 106,00

- griffierecht € 346,00 (€ 1.013,00 - € 667,00, zie 4.65.)

- salaris gemachtigde € 1.496,00 (2 punten x € 748,00)

Totaal € 1.948,00

4.62.

De proceskosten aan de zijde van de Alliantie worden in reconventie begroot op € 748,00 (= 2 punten x tarief € 748,00 x factor 0,5) aan salaris gemachtigde, waarbij rekening is gehouden met de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie.

4.63.

De nakosten aan de zijde van de Alliantie worden begroot op de gebruikelijke en hierna weergegeven wijze.

4.64.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten en de nakosten wordt toegewezen met inachtneming van de in het dictum te bepalen termijn.

4.65.

[gedaagde] wordt in conventie ook in de beslagkosten veroordeeld. Deze kosten aan de zijde van de Alliantie worden begroot op:

- verschotten (exploten) € 401,15 (= € 217,63 + € 87,91 + € 95,61)

- griffierecht € 667,00

- salaris gemachtigde € 721,00 (1 punt x tarief € 721,00)

Totaal € 1.789,15

Uit het verzoek tot verlenging van de termijn voor het instellen van de eis in de hoofdzaak ^[23] blijkt dat de Alliantie dit heeft gevraagd omdat haar gemachtigde wegens omstandigheden meer tijd nodig had voor het opstellen van de dagvaarding. Omdat dit enkel in het belang van de Alliantie is geweest, dienen de kosten voor het betekenen van het gegeven verlof op dit verzoek, voor rekening van de Alliantie te blijven.

De gevorderde wettelijke rente over de beslagkosten wordt toegewezen met inachtneming van de in het dictum te bepalen termijn.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

In conventie

4.66.

In conventie verzoekt de Alliantie het te wijzen vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Zij heeft gesteld dat zij recht en belang hierbij heeft. Gezien het grote woningtekort in Nederland wenst zij het gehuurde zo spoedig mogelijk na de ontbinding van de huurovereenkomst te ontruimen en ter beschikking te stellen van een van de vele woningzoekenden.

4.67.

In conventie verzoekt [gedaagde] om het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, zodat [gedaagde] alvorens hoger beroep tegen het te wijzen vonnis in te stellen niet eerst schorsing van de tenuitvoerlegging van dat vonnis hoeft te vorderen.

4.68.

De kantonrechter stelt vast dat er geen beletstelen zijn zoals bedoeld in artikel 233 van het Rv die toewijzing van de gevorderde uitvoerbaarheid bij voorraadverklaring in dit geval in de weg staan. De kantonrechter is voorts van oordeel dat het belang van de Alliantie in dit geval zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van de bestaande toestand tot op het rechtsmiddel is beslist. Daartoe is redengevend dat [gedaagde] alleen een proceseconomisch belang heeft aangevoerd en dit belang minder zwaar weegt dan het belang van de Alliantie bij het zo spoedig mogelijk verkrijgen van de vrije beschikking over haar eigendom opdat zij deze aan een derde kan verhuren. Daarom bestaat geen reden om in conventie de uitvoerbaar bij voorraadverklaring achterwege te laten.

In reconventie

4.69.

In reconventie verzoekt de Alliantie de proces- en nakostenveroordeling, vermeerderd met de wettelijke rente, uitvoerbaarheid bij voorraad te verklaren. Daartegen is [gedaagde] niet opgekomen. Evenmin zijn feiten en/of omstandigheden gebleken die aan dit verzoek in de weg staan. De kostenveroordeling wordt daarom uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

5. De beslissing

De kantonrechter:

In conventie

5.1.

ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst voor het appartement aan het adres [adres 1] met bijbehorende parkeerplaats en berging in [woonplaats] per vandaag;

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het onder 5.1. vermelde appartement met bijbehorende parkeerplaats en berging binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan haar toebehoren en niet aan de Alliantie, en om deze ruimtes met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van de Alliantie te stellen;

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan de Alliantie van:

• € 27.045,70 ter zake van de tot en met 30 juni 2021 berekende betaalachterstand, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf de dag waarop elk bedrag verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;
• de over de maanden juli 2021 tot heden contractueel verschuldigde (maand)termijnen;
• de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW over de (maand)termijnen met betrekking tot de periode van 1 juli 2021 tot aan heden, vanaf de dag waarop elke (maand)termijn verschuldigd was tot de dag waarop alles is betaald, waarbij rekening wordt gehouden met tussentijdse betalingen;
• een gebruiksvergoeding, zijnde een bedrag gelijk aan de contractuele maandtermijn zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou zijn geweest, voor elke maand of naar rato berekend voor een gedeelte van de maand, met ingang van de datum van dit vonnis en tot en met de dag waarop de daadwerkelijke ontruiming heeft plaatsgevonden, bij vooruitbetaling te voldoen;
• € 1.241,13 aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.4.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan de Alliantie haar proceskosten betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op:

• € 1.948,00 (zie onder 4.61.)
• € 1.789,15 (zie onder 4.65.),

vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.5.

veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen 14 dagen na aanschrijving door de Alliantie volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op:

• € 124,-- aan salaris gemachtigde, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na aanschrijving tot de voldoening,
• te vermeerderen, indien betekening van het vonnis heeft plaatsgevonden, met de explootkosten van betekening van het vonnis, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de voldoening;

5.6.

verklaart het vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst af wat er meer of anders is gevorderd;

In reconventie

5.8.

wijst de vorderingen af;

5.9.

veroordeelt [gedaagde] in de kosten; zij moet aan de Alliantie haar proceskosten betalen, tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 748,00, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;

5.10.

verklaart de proceskostenveroordeling onder 5.9. uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Ramsaroep, kantonrechter, en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 4 januari 2023, in aanwezigheid van de griffier.

Voetnoten

1. Deel 9 van productie F (een deel van een tijdlijn met bijlagen 176 tot en met 220) maakt geen deel uit van de processtukken omdat dit deel niet is overgelegd. De in de laatste kolom van productie F genoemde bijlage met foto’s en filmpjes is niet (in de vorm van een USB o.i.d.) overgelegd.

2. Productie 25 van de Alliantie.

3. Productie H van [gedaagde] .

4. Productie J van [gedaagde] .

5. Productie B van [gedaagde]

6. Productie D van [gedaagde] .

7. Productie 2 van de Alliantie

8. Productie 6 van de Alliantie.

9. Productie 27 van de Alliantie.

10. Zie onder randnummer 7.4. tot en met 7.9. van de conclusie van antwoord in conventie tevens eis van reconventie.

11. Zie het arrest van de Hoge Raad van 10 maart 2017 (ECLI:NL:HR:2017:404; r.o. 3.3.2.).

12. Zie artikel 7:207 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW).

13. Vgl. Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, p. 18 en Kamerstukken I, 2001/02, 26089, nr. 162 p. 15.

14. Zie artikel 7:204 lid 2 van het BW.

15. Zie artikel 7:222 van het BW.

16. Productie 55 van de Alliantie.

17. Zie de samenvatting op pagina 2 van 43 van het rapport van TU/e.

18. Productie M van [gedaagde] .

19. Zie op de USB-stick, die [gedaagde] bij brief van 7 juni 2022 als bijlage bij de tijdslijn heeft overgelegd, twee digitale foto’s en een op 9 december 2018 opgenomen video. [gedaagde] heeft in de naam van deze twee digitale foto’s de datum 9 december 2018 of 24 februari 2019 vermeld.

20. Productie 27 bij de tijdlijn van [gedaagde] .

21. Zie verschillende video’s als bijlagen 23, 24 en 98 (a, b, en c) bij de tijdlijn, opgeslagen op de USB-stick die [gedaagde] bij brief van 7 juni 2022 als bijlage bij de tijdslijn heeft overgelegd.

22. Zie artikel 6:271 BW.

23. Productie 27 van de Alliantie.